Donnerstag, 28. Juli 2011

Aktuelle Arbeitsmarktzahlen für Ingolstadt

Arbeitsmarkt in Ingolstadt wie immer TOP.
Die Quoten im Einzelnen:
- Ingolstadt: 2,6 %
- Neuburg-Schrobenhausen: 2,0%
- Pfaffenhofen: 1,9%
- und spitzenreiter Eichstätt mit einem historischen Wert von: 1,0%

Dienstag, 26. Juli 2011

Energieausweis: Mehr Schein als Sein...

Quelle: Julia Ferstl am 26.07.11 Immowelt

Jetzt haben wir es Schwarz auf Weiß: Der Energienausweis ist nicht die Wunder-Verkaufswaffe wie angenommen. Nur 48 Prozent der Kaufinteressierten und 30 Prozent der Mietwilligen fragen bei einer Besichtigung aktiv nach einem Energieausweis.

Die Devise „What you get is what you see“ scheint bei Entscheidungen für oder gegen eine Wohnung offensichtlich mehr zu gelten. Das haben wir in unserer Umfrage Marktmonitor 2011 herausgefunden, die wir zusammen mit Prof. Dr. Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen durchgeführt haben. Am meisten interessiert am Energieausweis zeigen sich noch die Kaufinteressenten, wollen sie sich doch unnötige Sanierungsmaßnahmen sparen. Entsprechend setzen auch 44 Prozent der befragten Makler auf den Energieausweis als Verkaufsargument. Fassaden- und Dachdämmung sind dabei zwei der Hauptkriterien in Sachen Sanierungsstatus.

Bei Vermietungen setzen nur knapp ein Drittel der befragten Makler auf den Energieausweis als Werbemittel. Für Mietkunden zählen vor allem wärmeschutzverglaste Fenster und der Stand der Technik der Heizung, weil sich deren energetischer Zustand stark auf die Nebenkosten auswirkt.

Freitag, 22. Juli 2011

Für wen lohnt sich welche Immobilie?

Wohneigentum ist in Deutschland so erschwinglich wie selten zuvor. Stabile Einkommen, niedrige Zinsen und moderate Preise sind gute Voraussetzungen, um den Traum von der eigenen Immobilie für immer mehr Menschen Realität werden zu lassen. Für die unterschiedlichen Immobilien sprechen unterschiedliche Gründe. Informieren Sie sich hier, welche Gründe für den Kauf einer Immobilie sprechen.
Nach Auffassung des Immobilienverbands IVD gibt es für den Immobilienkauf eine ganze Reihe von Gründen. „Wohnimmobilien in guten Lagen sind äußerst wertstabil“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. „Oftmals erfahren die Objekte im Laufe der Jahre auch deutliche Wertsteigerungen. Wer sein Vermögen sicher anlegen möchte, sollte daher überlegen, ob er sich nicht jetzt nach einer geeigneten Immobilie umsehen sollte.“ Am Anfang stehe dabei die Frage, ob das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden solle.

Individuelle Lösung bei Selbstnutzung
„Bei einer selbst genutzten Wohnung ist klar, dass die persönlichen Bedürfnisse und Wünsche im Vordergrund stehen“, sagt Schick. Der Weg zur Arbeit, Ausstattung und Einkaufsmöglichkeiten seien entscheidende Kriterien bei der Kaufentscheidung. „Potenzielle Selbstnutzer sollten allerdings berücksichtigen, dass sie ihre Wohnung im Falle eines berufsbedingten Umzugs eventuell vermieten müssen.“ Da die Mobilitätsanforderungen am Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen seien, habe das Kriterium der Vermietbarkeit deutlich an Gewicht gewonnen. Entscheidend für die Vermietbarkeit sind Lage, Zuschnitt und Ausstattung. Eine Wohnung sollte in der Regel gut erreichbar sein, sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr.

Kapitalanlagewohnung für Vermögensaufbau 
Für Menschen, die bereits ihre Traumwohnung gefunden haben und die etwas für ihren Vermögensaufbau beziehungsweise für ihre Altersvorsorge tun wollen, empfiehlt sich momentan der Kauf einer Kapitalanlagewohnung. Denn im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. „Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent“, erklärt Schick. Zum Vergleich: Die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten momentan einen Zinssatz von wenig mehr als einem Prozent.
„Im Gegensatz zu den Eigentümern von Barvermögen können Anleger, die sich jetzt eine Wohnung kaufen, von den niedrigen Zinsen sogar profitieren“, sagt Schick. „Denn die Kosten für die Darlehen werden derzeit oftmals durch die Wertsteigerungen nicht nur kompensiert, sondern überkompensiert.“ Zudem kann eine Wohnung im Alter auch selbst bezogen werden. „Die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund niedriger staatlicher Renten“, so Schick weiter. „Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung.“ Im Schnitt verbessert eine selbst genutzte Wohnung die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent.

Zinshäuser bringen stabile Erträge 
Freiberufler oder selbständige Unternehmer, die nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen, sollten für ihre Altersversorge den Erwerb eines so genannten Zinshauses erwägen. „Ein Haus mit mehreren Wohnungen liefert stabile Mieterträge“, sagt Schick. „An Standorten mit hoher Wohnungsnachfrage ist ein Mehrfamilienhaus daher eine sichere Einnahmequelle. Zieht ein Mieter aus, eröffnet das weitere Potenziale. Denn mögliche Modernisierungskosten amortisieren sich in der Regel über höhere Mieteinnahmen.“
Wer jetzt ein Zinshaus erwirbt, kann laut IVD oft auch höhere Erträge erwirtschaften als in früheren Jahren. „Angesichts des historischen Zinstiefs sind Investitionen in Mehrfamilienhäuser derzeit besonders attraktiv“, sagt Schick. „Bei Zinsen von unter 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen und einem Kreditanteil von bis zu 70 Prozent liegt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital häufig über der eigentlichen Mietrendite.“ Der so genannte Leverage-Effekt werde aber oft nicht berücksichtigt. „Viele Anleger betrachten bei der Berechnung ihrer Investitionschancen nur die Relation des Mietertrages zum Kaufpreis und übersehen, dass ihr persönlicher Ertrag sich durch die Differenz zwischen Bankzins und Mietzins erhöhen kann.“
Auf der anderen Seite sollten aber auch die Bewirtschaftungskosten in eine erste Investitionsberechnung mit einbezogen werden. „Die laufenden Kosten für Bewirtschaftung und Instandsetzung sind bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagewohnungen mit etwa 20 Prozent anzusetzen“, sagt Schick. Wichtig ist zudem, den technischen Zustand des ins Auge gefassten Objektes möglichst genau zu prüfen.

Nicht ohne Beratung kaufen
Damit es nach dem Kauf keine bösen Überraschungen gibt, sollte vor dem Erwerb einer jeden Immobilie immer ein qualifizierter Immobilienberater hinzugezogen werden. „Ein Immobilienberater oder Makler kann die jeweils passende Immobilie mit der gewünschten Rendite und der erwarteten Lage vermitteln“, sagt Schick. „Einem qualifizierten Makler kann zudem die gesamte Abwicklung des Immobilienkaufs übertragen werden.“ Ein wichtiger Qualitätsnachweis sei dabei die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD. „Der Kaufinteressent sollte keine Scheu haben, einen Makler nach seiner Aus- und Weiterbildung zu fragen. Seriöse Makler geben darüber bereitwillig Auskunft.“ Der IVD beispielsweise verpflichte seine Mitglieder, regelmäßig Schulungen und Seminare zu besuchen. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. IVD-Mitglieder müssen zudem den Nachweis über den Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung erbringen.

Quelle: Pressemitteilung Immobilienverband IVD www.ivd.net

Mittwoch, 20. Juli 2011

Energetische Sanierung: Steuerliche Förderung lässt auf sich warten.

Von Steffen Uttich 20.07.2011

Die Interessenvertreter der Immobilienwirtschaft reagieren entäuscht auf die Ablehnung der geplanten Energie-AfA im Bundesrat. Nun hoffen die Verbände auf Nachbesserungen.


Nach der Ablehnung der steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsarbeiten an Wohngebäuden im Bundesrat üben sich die Interessenvertreter der Immobilienwirtschaft in Berlin in Schadensbegrenzung. „Jetzt gilt es, Nachbesserungen vorzunehmen und das Gesetz zum Abschluss zu bringen, damit dieser wichtige Baustein der Energiewende nicht weiter verzögert wird“, heißt es in einer gemeinsamen Erklärung der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) und des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA).
Ob es in absehbarer Zeit doch noch zu einer Einigung zwischen Bundestag - dort wurde das Gesetz am 29. Juni verabschiedet - und Bundesrat kommt, ist derzeit offen. „Jetzt muss zügig ein Vermittlungsverfahren eingeleitet werden“, fordert Andreas Stücke, Generalsekretär des Eigentümerverbandes Haus & Grund.

Einzelmaßnahmen

Mit der neuen Regelung hätten Vermieter wie auch Selbstnutzer Kosten für die energetische Sanierung von Wohngebäuden - aufgeteilt auf einen Zeitraum von zehn Jahren - steuermindernd ansetzen können. Vor allem für das selbstgenutzte Wohneigentum wäre dies eine Steilvorlage gewesen. Allerdings würden nach dem aktuellen Gesetzestext nur Vollsanierungen in den Genuss des Steuervorteils kommen, weil der Standard eines KfW-Effizienzhauses 85 erfüllt sein muss. Das jedoch ist mit einzelnen Sanierungsmaßnahmen nicht möglich.
Der derzeit amtierende BSI-Vorsitzende Axel Gedaschko schlägt deshalb vor, in der nächsten Runde Teilsanierungen wie den Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizung zu begünstigen. Auch Haus & Grund plädiert für Nachbesserungen an diesem Punkt. „In der Realität wird das Gros der Eigentümer nur Einzelmaßnahmen durchführen können - für mehr reichen bei den meisten die finanziellen Mittel nicht aus“, sagt Generalsekretär Stücke. „Wenn die steuerliche Förderung wirklich einen Sanierungsanreiz für private Eigentümer bieten soll, müssen die strengen Anforderungen deutlich gesenkt werden.“

Ein weitere sinnvolle Nachbesserung wäre nach Ansicht der Immobilienverbände BSI und ZIA die nachträgliche Einbeziehung von Gewerbeimmobilien in die steuerliche Förderung. „In diesem Sektor liegen erhebliche Einsparpotentiale“, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner. Allein Büro- und Einzelhandelsimmobilien machten zusammen über 500 Millionen Quadratmeter Fläche aus, wo der Sanierungsbedarf noch relativ hoch sei.
„Die Energiewende ist ohne die Energie-AfA für Gebäude nur Makulatur und wird auf dem Rücken der Immobilienwirtschaft ausgetragen“, kritisiert Walter Rasch, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), die Entscheidung der Länderkammer. „Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für Investitionen in energetische Modernisierungen sind ein wichtiger Hebel für mehr Klimaschutz im Wohnungsbestand.“ Sie seien unerlässlich, wenn die ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung mit einer Verdoppelung der Sanierungsquote von Gebäuden erreicht werden sollten.

Grüne sehen Ablehnung positiv

Die Bundesländer hatten schon im Vorfeld bemängelt, dass sie rund 900 Millionen Euro an Steuerausfällen zu tragen hätten. Von den insgesamt sieben Gesetzen zur Energiewende, die vor einer Woche zur Abstimmung standen, war das Gesetz zur steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsarbeiten an Wohngebäuden das einzige, für das die Zustimmung der Länderkammer benötigt wurde. Begrüßt wurde die Ablehnung von der Bundestagsfraktion der Grünen. „Eine steuerliche Förderung nach dem Gießkannenprinzip können wir uns weder haushalts- noch sozialpolitisch leisten, und sie hilft dem Klimaschutz nicht“, heißt es in einer Erklärung. Die Bundesregierung beziehungsweise der Bundestag können nun durch die Anrufung des Vermittlungsausschusses versuchen, die geplante Energie-Afa doch noch durchzusetzen.
(Text: F.A.Z.)

Donnerstag, 14. Juli 2011

BGH: Vermieter muss überzahlte Miete nicht unbegrenzt erstatten.

Ein Mieter, dessen Wohnung kleiner ist als vereinbart, kann zumindest für den Zeitraum bis 2001 keine Rückzahlung überzahlter Mieten mehr verlangen. Diese Ansprüche sind verjährt, auch wenn der Mieter erst Jahre später von der Flächenabweichung erfahren hat.

Hintergrund
Der Mieter einer Wohnung verlangt Rückzahlung überzahlter Miete.
Das Mietverhältnis besteht seit Oktober 2000. Im Jahr 2007 erfuhr der Mieter, dass die Wohnfläche um 25 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Er verlangt daher in einer Ende 2007 eingereichten Klage vom Vermieter, dass dieser 25 Prozent der bisher gezahlten Mieten zurückzahlt.
Strittig ist, ob die Rückforderungsansprüche für den Zeitraum Oktober 2000 bis Dezember 2001 verjährt sind.

Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Jedenfalls die bis Ende 2001 überzahlten Mieten muss der Vermieter wegen Verjährung nicht zurückerstatten.
Bis Ende 2001 galt eine Verjährungsfrist von 4 Jahren. Diese begann nach der seinerzeitigen Rechtslage mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Darauf, ab wann der Gläubiger Kenntnis von den Umständen hat, die den Anspruch begründen, kam es nicht an. Die Rückforderungsansprüche für 2000 und 2001 wären daher nach seinerzeitigem Recht spätestens Ende 2004 bzw. Ende 2005 verjährt - und damit vor Einreichung der Klage 2007.
Seit 1.1.2002 gilt für die Rückzahlungsansprüche eine Verjährungsfrist von 3 Jahren. Die Neuregelung gilt auch für Ansprüche, die vor 2002 entstanden sind. Die Verjährungsfrist nach neuem Recht beginnt erst zu laufen, wenn der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen hat. Da der Mieter erst 2007 von der Flächenabweichung erfahren hat, wären seine Ansprüche bei Klageeinreichung noch nicht verjährt gewesen.
Allerdings sieht eine Übergangsregelung vor, dass es beim Ablauf der Verjährung nach früherem Recht bleibt, wenn die nach altem Recht längere Frist (hier: 4 Jahre) früher abläuft als die kürzere Frist nach neuem Recht (hier: 3 Jahre). So ist es hier. Es verbleibt bei der Verjährung Ende 2004 bzw. 2005.
(BGH, Urteil v. 29.6.2011, VIII ZR 30/10)
Quelle: www.hauffe.de

Dienstag, 5. Juli 2011

Standortfrage für das neue Hallenbad in Ingolstadt vertagt.

Die Entscheidung über den Standort für das neue Ingolstädter Hallenbad ist bis auf Weiteres vertagt.
Ende Juli hätte vor der Sommerpause im Stadtrat abgestimmt werden sollen.
Nach dem gestrigen Treffen des Gestaltungsbeirats sind aber noch alle Fragen offen. Wie berichtet, stehen drei Möglichkeiten zur Wahl: Direkt neben dem Freibad an der Jahnstraße, auf dem jetzigen Standort des Eisstadions oder direkt neben dem Wonnemar. Während viele Politiker aus städtebaulicher Sicht Bedenken gegen einen weiteren Bau im Glacis haben, drängen die Schulen auf ein Hallenbad in der Innenstadt.
(Quelle: Radio IN online vom 05.07.2011)