Montag, 19. Dezember 2011

So testen Sie Ihren Makler!

Bevor Sie einen Makler beauftragen, sollten Sie dessen Leistungen prüfen. Wenn Ihr zukünftiger Makler die nachfolgenden Punkte gut erfüllt, haben Sie eine sehr gute Wahl getroffen.
  • Hat Ihr Makler überhaupt eine Ausbildung als solcher?
  • Nimmt Ihr Makler regelmäßig an Weiterbildungen teil?
  • Hat Ihr Makler ein eigenes Büro oder arbeitet er nur von zu Hause?
  • Übt Ihr Makler seine Tätigkeit hauptberuflich aus?
  • Wird eine Marktpreisermittlung durchgeführt?
  • Wird eine Wettbewerbsanalyse durchgeführt?
  • Übergibt Ihnen Ihr Makler eine schriftliche Leistungsgarantie bzw. einen Marketingplan?
  • Werden alle wichtigen Objektunterlagen angefordert?
  • Wird Ihre Immobilie genau angesehen?
  • Werden alle bedeutenden Immobilienfakten notiert?
  • Wird über eventuelle Mängel der Immobilie und deren Beseitigung gesprochen?
  • Werden optische Maßnahmen zur besseren Objektpräsentation vorgeschlagen?
  • Werden Sie über die Durchsetzbarkeit Ihrer Angebotsbedingungen aufgeklärt?
  • Klärt der Makler auch über evtl. Risiken auf?
  • Beachten Sie, dass Ihr Makler nicht zu viele Objekte betreut, damit er noch genügend Zeit für Ihre Immobilie aufbringen kann.
  • Wie lange benötigt Ihr Makler im Durchschnitt für eine erfolgreiche Vermarktung?
  • Verfügt Ihr Makler über Referenzen?
  • Informiert Sie Ihr Makler über seine Verkaufsaktivitäten?
  • Führt Ihr Makler die Objektbesichtigungen professionell durch (nur mit ernsthaften Interessenten)?
  • Sind bereits Interessenten vorhanden?
  • Analysiert Ihr Makler die Interessenten im Vorfeld, ob diese überhaupt zu Ihrer Immobilie passen (geschulte Verhandlungen zur Qualifizierung der Interessenten)?
  • Arbeitet Ihr Makler mit Finanzierungsspezialisten zusammen, damit geprüft werden kann, ob sich Interessenten Ihre Immobilie auch leisten können?
  • Weist Ihr Makler Ihnen die Interessenten schriftlich nach?
  • Verhandelt Ihr Makler objektiv mit den Interessenten?
  • Informiert Sie Ihr Makler laufend über die Verhandlungsstände mit den Interessenten?
  • Bietet Ihnen Ihr Makler auch Objekt-Tracking an? (Kontrolle der Makleraktivitäten durch Eigentümer nach Erhalt einer persölichen Online-Zugangskennung zum Objekt.)
  • Macht Ihr Makler Gemeinschaftsgeschäfte mit anderen Maklern, damit der Verkauf Ihrer Immobilie zusätzlich beschleunigt werden kann?
  • Hat Ihr Makler ein funktionierendes Netzwerk?
  • Ist Ihr Makler in einer Maklervereinigung organisiert (IVD etc.)?
  • Bewirbt Ihr Makler Ihr Objekt auch entsprechend? (Zeitung, Internet, Immobilienbörsen, Social-Media-Kanäle wie Facebook, Youtube, Twitter usw.)
  • Bietet Ihr Makler zusätzlich spezielle Marketingmaßnahmen an (Open House, Bieterverfahren)?
  • Werden Verkaufsschilder am Objekt angebracht?
  • Wird ein aussagekräftiges, optisch gut gestaltetes Exposé erstellt?
  • Werden die Objektbilder von einem Berufsfotografen erstellt?
  • Werden die Objektpläne verkaufsfördernd aufbereitet (2D- und/oder 3D-Ansichten von einem Grafikbüro)?
  • Wird Ihr Objekt in den führenden Internetportalen für Immobilien sowie auf der Maklerhomepage angeboten?
  • Wird Ihr Objekt im Immobilienteil der führenden Tageszeitung vor Ort angeboten?
  • Wird eine Verkaufsflyeraktion durchgeführt?
  • Wird Schaufensterwerbung bzgl. Ihrer Immobilie betrieben?
  • Ist das Maklerbüro ständig erreichbar und nicht immer nur der Anrufbeantworter?
  • Bereitet Ihr Makler den Entwurf des Kaufvertrages ordnungsgemäß in Zusammenarbeit mit einem Notariat vor?
  • Vereinbart Ihr Makler den Notartermin?
  • Ist Ihr Makler bei der notariellen Beurkundung dabei?
  • Betreut Ihr Makler Sie auch noch nach Beurkundung des Kaufvertrages weiter (Objektübergabe etc.)?
  • Hat der Makler eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung, die im Falle einer unbeabsichtigten Falschberatung für die Schäden aufkommt?

Wichtige Objektunterlagen beim Immobilien(ver)kauf

Nachfolgende Unterlagen sollten beim Verkauf/Kauf vorliegen:

  • Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt)
  • Berechnungen (Wohnfläche, Kubatur)
  • Lageplan
  • Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
  • Bebauungsplan
  • Grundbuchauszug inkl. Eintragungsbewilligungen bei evtl. vorhandenen Rechten Dritter
  • Alt- und Baulasten
  • Grundsteuerbescheid
  • Brandversicherungsurkunde
  • Energiepass
  • Baubeschreibung
  • Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie Nachträge
  • Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
  • Beschlusssammlung
  • Verwaltervertrag
  • Hausordnung
  • Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
  • Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse des Mieters
  • Aktuelle Höhe der Nettomiete
  • Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung
Diese Checkliste garantiert keine Vollständigkeit!


10 Tipps zum erfolgreichen Immobilienverkauf

Tipp 1: Nehmen Sie sich Zeit (und Geld)!
Interessenten für Wohnimmobilien gibt es wie Sand am Meer, könnte man meinen. Und doch befindet sich unter all´ den Leuten, die in Ihr Haus kommen und sich in allen Ecken und Winkeln umschauen, nur eine einzige Person beziehungsweise Familie, die Ihr Haus tatsächlich kaufen kann und will. Und um diesen Interessenten herauszufiltern, brauchen Sie vor allem eins: Zeit. Sie brauchen Zeit, um Anzeigen zu entwerfen, Zeit, um Dokumente zu besorgen oder zu suchen, Zeit, um Anrufe und/ oder Briefe/E-Mails von Interessenten zu beantworten, Zeit, um Termine zu vereinbaren und natürlich noch viele Wochenenden, an denen Sie die jeweiligen Personen durch Ihr Eigen führen und ihnen viele Male alles darüber erklären und erzählen. Ach ja, und neben der Zeit müssen Sie schon einiges Geld in entsprechende Anzeigen in Zeitungen oder im Internet investieren, um überhaupt wahrgenommen zu werden - natürlich erst, nachdem Sie Ihre Anzeige getextet und ansprechend gestaltet haben.

Tipp 2: Seien Sie vorsichtig!
Die erste Anzeige ist erschienen, Ihr Haus findet sich im Internet, und endlich melden sich Ihre Interessenten, um mehr über die Immobilie zu erfahren. Doch Vorsicht: Geben Sie nicht zu detaillierte Informationen heraus, denn es gibt durchaus Menschen, die sich nur als Interessenten ausgeben, um die Zeiten herauszufinden, in denen Sie nicht zuhause sind, um dann in aller Seelenruhe Ihr Haus/Ihre Wohnung „auszuräumen". Natürlich ist es alles andere als einfach, schon am Telefon herauszufinden, was der Anrufer wirklich von Ihnen will. Überlegen Sie sich daher gut, wem Sie detaillierte Objektdaten geben - schließlich kennen Sie die Person nicht. Wohlüberlegte Fragen sollten Ihnen dabei helfen, schon im Vorfeld „die Spreu vom Weizen zu trennen".

Tipp 3: Kalkulieren Sie realistisch!
Ihr Haus ist ein Unikat - so viel steht fest. Auch wenn es noch Dutzende ähnlicher Häuser in Ihrem Wohnort gibt, sind diese doch immer unterschiedlich. Darum ist es auch sehr viel schwieriger, den Preis für Ihre Immobilie zu schätzen als denjenigen, den Ihr Auto erzielen würde. Deswegen sollten Sie vor der Festlegung des Verkaufspreises Ihren lokalen Markt genau sondieren: Welche Nachfrage gibt es, wie sind die regionalen Lebensbedingungen, zu welchem Preis werden ähnliche Immobilien derzeit angeboten? Diese aufwändige Recherchearbeit dient nur einem Ziel: Dem erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses. Denn wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen, verprellen Sie Ihre Interessenten und zahlen letztlich drauf. Und wenn Sie ihn zu niedrig kalkulieren, verlieren Sie bares Geld!

Tipp 4: Präsentieren Sie Ihre Immobilie!
Häufig werden potenzielle Käufer schon durch lieblos zusammenkopierte Pläne oder schlechte Fotos vergrault, so dass es erst gar nicht zu einer Besichtigung, geschweige denn zum Kauf Ihres Hauses/Ihrer Wohnung kommt. Lassen Sie in diesem Bereich nichts „anbrennen"! Gestalten Sie Ihr Exposé aufwendig und professionell, machen Sie ansprechende Fotos (am besten durch einen Berufsfotografen), auch im Weitwinkelformat, um Ihren Interessenten einen aussagekräftigen Eindruck zu vermitteln. Auch der Begleittext ist extrem wichtig für denjenigen, der Ihr Haus kennen lernen will. Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit und fertigen Sie hochwertige Exposés an, um Ihre Interessenten zu beeindrucken.

Tipp 5: Verhandeln Sie geschickt!
Preisverhandlungen dürften den meisten Menschen geläufig sein: Egal, ob beim Autokauf oder der neuen Stereoanlage, gefeilscht wird hierzulande gerne und oft. Doch wie sieht das bei einem Verkauf der eigenen vier Wände aus? Hier spielen Emotionen erfahrungsgemäß eine große Rolle, was dazu führt, dass Sie als Verkäufer gar nicht in der Lage sind, „objektiv" zu verhandeln, da Sie sozusagen „betriebsblind" sind. Doch auch wenn Ihr Ansatz realistisch ist, lauern noch etliche Fallstricke während der Verhandlung auf Sie. Zum Beispiel ist es gefährlich, sich nach einem vermeintlich erzielten Verhandlungsergebnis allzu offensichtlich zu entspannen, da dies von dem Interessenten oft dazu ausgenutzt wird, um den Preis doch noch nach unten zu drücken.

Tipp 6: Vergessen Sie den Notar (nicht)!
Seriös und solide - das verbinden die meisten Menschen mit einem Notar. Hier sollte man sich doch auch als Verkäufer eines Hauses/einer Wohnung sicher und gut beraten fühlen, werden Sie denken. Doch weit gefehlt! Denn neben seiner offiziellen Beurkundungs- bzw. Beglaubigungsfunktion erfüllt ein Notar keine weitergehende Vertragsprüfung. Insbesondere ist es nicht die Aufgabe des Juristen, etwaige wirtschaftliche oder finanzielle Nachteile der Verkäuferseite aufzudecken oder anzusprechen. Denn gemäß der Vertragsfreiheit darf auch ein rechtlich nachteiliges Geschäft getätigt werden, sofern es nicht gegen die guten Sitten verstößt. Es gibt also nicht „Ihren" Notar. Achten Sie daher genau auf den Vertragsentwurf, wenn Sie ihn formulieren: Er sollte juristisch einwandfrei und von der Sache her eindeutig sein - damit Sie im Notartermin keine böse Überraschung erleben.

Tipp 7: Seien Sie Finanzierungsexperte!
Je mehr Service Sie Ihrem Kaufinteressent bieten, desto höher sind die Chancen, dass er Ihr Haus auch tatsächlich kauft. Kümmern Sie sich daher auch um mögliche Finanzierungsalternativen, um möglichst vielen Interessenten die Möglichkeit zu geben, Ihr Haus zu erwerben. Sprechen Sie dazu mit unterschiedlichen Finanzierungsexperten und lassen Sie sich verschiedene Angebote durchrechnen. Dieses Wissen wird Ihnen auch dann nützlich sein, wenn Sie die von Ihrem Käufer vorgelegte Finanzierung prüfen und bewerten müssen. Denn schließlich sollten Sie jedes Risiko bei dieser elementaren Frage vermeiden.

Tipp 8: Klären Sie „Altlasten" ab!
Besteht für Ihr Areal eine Grunddienstbarkeit gegenüber den Nachbarn? Oder haben Sie eine im Grundbuch eingetragene Baulast, die auf Ihrem Haus liegt? Solche Fragen müssen Sie unbedingt vor der Vermarktung Ihrer Immobilie klären, denn gerade in dem Bereich „Baulasten" herrscht bei vielen Eigentümern eine große Unkenntnis. Die kann im Extremfall dazu führen, dass der Verkauf in letzter Minute platzt, nämlich dann, wenn die hier genannten Verpflichtungen gegenüber den Nachbarn oder der öffentlichen Hand erst während des Notartermins ans Licht kommen. Prüfen Sie das Bauregister sowie das Grundbuch sorgfältig auf solche Eintragungen und fertigen Sie aussagekräftige Dokumente für Ihre Verkaufsunterlagen an.

Tipp 9: Formulieren Sie den Kaufvertrag richtig!
Einen Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung aufzusetzen, gehört sicherlich zu den kniffligsten Aufgaben im Zuge des Verkaufs einer Immobilie. Damit Sie hier keine Fehler machen, die Sie möglicherweise viel Geld kosten, müssen folgende Vereinbarungen auf jeden Fall Inhalt des Vertrags sein: Neben dem Kaufpreis ist das Datum der Zahlung wichtig. Zudem muss der Übergabetermin (Besitzübergang) festgelegt werden. Der Vertrag sollte Regeln bezüglich der Gewährleistung sowie zum Zustand der Immobilie bei der Übergabe beinhalten. Schließlich sollte er auf die eben erwähnten Grunddienstbarkeiten hinweisen, falls solche für Ihre Immobilie bestehen.

Tipp 10: Planen Sie langfristig!

Der Verkauf Ihres Hauses ist keine Angelegenheit, die sich in zwei Wochen erledigen lässt. Soviel Zeit benötigen Sie schon für eine fundierte Marktanalyse, die Identifizierung der für Sie infrage kommenden Klientel sowie die Ausarbeitung repräsentativer Verkaufsunterlagen (Dokumente und Exposés). Und nach der Schaltung der ersten Anzeige werden Sie wahrscheinlich zwar viele Besucher haben, jedoch wird keiner von diesen „Besichtigungstouristen" Ihr Haus/Ihre Wohnung kaufen wollen. Dafür sind die Käufer heutzutage zu vorsichtig geworden und haben außerdem eine nahezu perfekte Marktkenntnis dank Internet und Co. Planen Sie daher lieber mittel- bis langfristig, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst verkaufen wollen: Drei bis sechs Monate sollten Sie dafür einkalkulieren.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Tipps weiterhelfen. Sollten Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie professionelle Hilfe benötigen, lassen Sie es mich wissen.
Tel. 0841-93159112
Kontakt per E-Mail


Ihr
Gerhard Fischermeier