Grundsteuer: Was ist das und wie wird sie ermittelt?

Die Grundsteuer ist eine dauernde Abgabe auf Grundbesitz an die Gemeinde. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuer-Messzahl multipliziert.

Auf der Grundlage des so berechneten Steuer-Messbetrages bestimmt die Gemeinde durch eine Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz) sie die Grundsteuer festsetzt. Auf Grund dieses Verfahrens kann die Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte unterschiedlich hoch ausfallen.

Beispiel einer Grundsteuerfestsetzung für eine Eigentumswohnung

Einheitswert = 50.000,00 Euro

Grundsteuermessbetrag = 175,00 Euro
(3,5 Promille von 50.000,00 Euro)

Hebesatz = 310 Prozent

Grundsteuer = 542,50 Euro
(Berechnung: 175 Euro x 310 Prozent)

Die so ermittelte Grundsteuer wird dem jeweiligen Grund­stücks­eigentümer von der Gemeinde jährlich in Rech­nung gestellt. Die Grundsteuer ist, mit Ausnahme von Klein­be­trägen, vierteljährlich fällig.

Ist der Ertrag, ausgehend vom "normalen Rohertrag", um mehr als 50 Prozent gemindert, wird die Steuerschuld auf Antrag in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Min­der­ung des Rohertrags 100 Prozent, ist die Grund­steuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Die Er­mä­ßi­gung kommt nur in Betracht, wenn die Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist. Der Erlass ist auf Antrag zu gewähren. Die Antragsfrist bis zum 31.03. des jewei­li­gen Folgejahres ist zu beachten.

Zur Zeit werden Pläne zur Umgestaltung der bisher ertrags­orien­tierten in eine wertsubstanzorientierte Grund­steuer diskutiert. Es gibt drei verschiedene Ver­sio­nen für eine neue Grundsteuer:

• Beschränkung der Grundsteuer auf den reinen Boden­wert (Bodenwertsteuer). Die Grundsteuerlast ver­schiebt sich dann bei bebauten Grundstücken von Grundstücken mit niedrigem Bodenwertanteil (bisher hoch belastet) auf Grundstücke mit hohem Bodenwertanteil (bisher niedrig belastet). Basis für die Berechnung wären die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse.
• Vom Deutschen Städtetag favorisiert: Grundsteuer auf den Bodenwert auf der Grundlage der Boden­richt­werte zuzüglich pauschalierter Gebäude­wert­steuer (z. B. Pauschalansatz pro Quadratmeter Wohnfläche).
• Grundsteuer auf einer vom Wert der Grund­stücke unabhängigen Bemessungsgrundlage, z. B. Grundstücksfläche bei unbebauten Grund­stücken, Wohn-/Nutzfläche bei bebauten Grund­stücken. Diese Flächen werden mit jeweils unterschiedlichen Grund­steuer­zahlen multipliziert.

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z. B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z. B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z. B. des Betriebs eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber übernommen werden. In der Regel besteht sie "ewig", wenn nicht eine zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen. 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Grundflächenzahl (GRZ) - zulässige Grundfläche (GR) - was ist das?

Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m² Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m² großen Grundstück 400 m² überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m² "baulich" genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m². Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m² zur Verfügung.

Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die "überbaubare Grundstücksfläche" zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort "Baufenster". Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt:

0,4

Andere Darstellungsform: GRZ 0,4.

Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z.B. GR = 400

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Geschossflächenzahl (GFZ) und Geschossfläche (GF) - was ist das?

Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück 1.200 Quadratmeter Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse.

Die GFZ streut je nach Baugebietsart. Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt:



Andere Darstellungsform: GFZ 1,2

Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche in einer absoluten Zahl (zum Beispiel GF 1.200) festgesetzt werden. Geschossflächenzahlen können auch im Flächennutzungsplan Eingang finden

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

+++ Wohnungseigentumsrecht +++ Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!

Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung befand sich mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Rechtsprechung und Literatur waren bisher der Ansicht, dies sei möglich. Der BGH ist allerdings gegenteiliger Ansicht und lehnte den Antrag ab.

Kommentar:
Nach der Entscheidung ist nunmehr klar, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung hat auch Auswirkungen auf die notarielle Vertragsgestaltung, da Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung von Eigentumswohnungen künftig entfallen können.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. - brinkmann@bethge-legal.comail
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12 - www.bundesgerichtshof.de

Was hat es eigentlich mit der Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen auf sich?

Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Woh­nungs­eigen­tü­mern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise recht­lich zu gestalten, dass sie vom Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz ab­wei­chen­de Regelungen treffen, sofern nicht das Ge­setz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Re­ge­lung, die die Zustimmung aller im Grundbuch ein­ge­tra­ge­nen Wohnungs­ei­gen­tümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sonder­ei­gen­tums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigen­tums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern.

Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Re­ge­lun­gen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Be­stim­mung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Ver­walterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Woh­nungs­eigen­tums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sonder­eigen­tum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen be­zie­hungs­wei­se Ge­mein­schafts­ord­nun­gen vorgenommen worden war, unwirk­sam (§ 5 WEG).

Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer ein­sei­tig getroffenen Vereinbarungen werden in der Ge­mein­schafts­ord­nung festgelegt, die teilweise, allerdings fälsch­lich, auch als Mit­eigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Ab­gren­zung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Fest­le­gung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Ge­mein­schafts­ord­nung, die die rechtlichen Beziehungen der Woh­nungs­eigen­tümer untereinander zum Inhalt haben, stehen inso­weit den Vereinbarungen gleich.

Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als ver­ein­ba­rungs­än­dern­der Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Aus­nah­me gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öff­nungs­klau­sel" die Abänderbarkeit der G­emein­schafts­ord­nung durch mehr­heit­liche Beschluss­fassung ausdrücklich regelt.

Durch die Reform des Wohnungseigentums­ge­set­zes ist jetzt jedem Woh­nungs­eigen­tümer ein ge­setz­licher An­spruch eingeräumt, eine vom Gesetz ab­wei­chen­de Ver­ein­ba­rung oder die An­pas­sung ei­ner Ver­ein­ba­rung zu verlangen, soweit ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Re­ge­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berücksichtigung aller Umstände des Ein­zel­falles, ins­be­son­dere der Rech­te und Inte­res­sen der an­de­ren Woh­nungs­eigen­tümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG)

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Ertragswert einer Immobilie - Was ist das?

Die Definition des Ertragswerts lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren in der ImmoWertV ableiten. Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück der wichtigste Wertfaktor ist, z. B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, gemischtgenutzte Immobilien.

Der Ertragswert wird wie folgt ermittelt:

Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt. Daneben werden vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Betriebskosten abgezogen. Von dem so ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszins in Abzug gebracht. Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der ImmoWertV entnommen werden. Sofern ein Reparaturstau besteht, ist er zu beziffern und vom Ertragswert abzuziehen.

Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug des Bodenverzinsungsbetrages kein positiver Betrag für die Verzinsung des Gebäudes übrig bleibt, mündet das Ertragswertverfahren in das sog. Liquidationsverfahren. Bei ihm werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dabei werden auch etwaige vertragliche Bindungen und sonstige Umstände berücksichtigt, die einer sofortigen Freilegung entgegenstehen.

Bei langen Restnutzungsdauern kann auf die Aufspaltung zwischen dem Boden- und Gebäudeertragsanteil verzichtet werden. Überschlägig kann der Ertragswert auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden ("Maklermethode"). 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Aktuelle Arbeitslosenzahlen in der Region Ingolstadt zum 30.10.2013

- Eichstätt: 1,2%
- Pfaffenhofen: 1,9%
- Neuburg-Schrobenhausen: 2,0%
- Ingolstadt: 3,4%
- GESAMTREGION: 2,2%

Quelle: Arbeitsagentur

Infos zum Thema "Erschließung / Erschließungsbeitrag"

Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Geregelt wird die Durchführung der Erschließung durch eine Satzung.

Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB sind u.a. die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze, sowie Sammelstraßen innerhalb der Baugebietes, Parkflächen und Grünanlagen. Nach Landesrecht gehören auch Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung und Entwässerung zur Erschließung. Regelungen hierzu finden sich in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.

Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der "Anlieger" gelegt. Damit gebaut werden kann, muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Die der Gemeinde entstehenden Kosten für die Erschließungsanlagen kann sie – soweit sie erforderlich sind – bis zur Höhe von 90 Prozent als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen.

Maßstäbe für die Verteilung der Erschließungskosten können Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die Grundstücksflächen und die Grundstücksbreite der Erschließungsanlage (Straßenfront) sein. Die Beitragspflicht besteht für Grundstücke, die bebaut werden dürfen, selbst wenn mit dem Bau noch nicht begonnen ist, die Erschließungsanlagen aber fertiggestellt sind. Für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen sind ebenfalls die Gemeinden zuständig. Mit dem Bau eines Gebäudes darf erst begonnen werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Dies gilt generell, nicht nur innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Erbbaurecht - Was ist das?

Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein "Bauwerk" zu haben. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hat auf das Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstück begründet.

Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seiner Nutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet.

Weitere Pflichten können sich beziehen auf die Instandhaltung, Versicherung, Tragung der öffentlichen Lasten, Wiederaufbau bei Zerstörung, Heimfallanspruch des Erbbaurechtgebers bei Vertragsverletzung, Laufzeit, Erbbauzins, Vorrecht des Erbbauberechtigten bei Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf, eine etwaige Verpflichtung des Erbbaurechtgebers zum Verkauf des Grundstücks an den Erbbauberechtigten usw.

Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Auf diese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechten möglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigter identisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge der Durchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zu errichtenden Hauseinheiten vorzubereiten.

Das Erbbaurecht war früher ein Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise mit Wohneigentum. Der Vorteil bestand darin, die Kosten für das Baugrundstück nicht aufbringen zu müssen. In neuerer Zeit wird das Erbbaurecht auch im Gewerbeimmobilienbereich eingesetzt. Der vereinbarte Erbbauzins liegt hier in der Regel über dem von Wohnzwecken dienenden Erbbaurechten.

Das Erbbaurecht kann auch unentgeltlich vergeben werden. Wird aber ein Erbbauzins vereinbart, erfolgt die Absicherung über eine Reallast, die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen wird.

Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1. Rangstelle eingetragen werden

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was bedeutet der Begriff Endenergiebedarf im Energiepass eigentlich?

Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik und wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet. Der Endenergiebedarf bezeichnet die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen und unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt werden können. Ein geringer Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz werden durch kleine Werte angezeigt. 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Einheitswert - Was ist das?

Der Einheitswert ist der steuerliche Wert für inländischen Grundbesitz und dient heute noch ausschließlich als Bemessungsgrundlage für Betriebe der Land- und Forst­wirtschaft, für Grund­stücke und für Betriebsgrund­stücke. Die Einheitsbewertung von Grundvermögen wurde letzt­mals zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964 (Haupt­feststellungszeitpunkt) durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom 01.01.1935 (erster Hauptfeststellungs­zeitpunkt). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilien­häuser in den neuen Bundesländern gilt als Ersatzbe­messungsgrundlage die Wohn- und Nutzfläche.

Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke werden nach dem gemeinen Wert bewertet (§ 9 BewG). Bei den bebauten Grundstücken wird zwischen sechs Arten unterschieden, nämlich:

• Mietwohngrundstücke (mehr als 80 Prozent der Fläche sind Wohnflächen),
• Geschäftsgrundstücke (mehr 80 Prozent der Flächen sind gewerblich genutzt),
• gemischt genutzte Grundstücke, deren Flächen teils Wohnzwecken und teils gewerblichen/öffentlichen Zwecken dienen, ohne Wohn- oder Geschäftsgrund­stücke zu sein,
• Einfamilienhäuser,
• Zweifamilienhäuser,
• sonstige bebaute Grundstücke.

Die Ermittlung des Einheitswertes der bebauten Grund­stücke erfolgt über das Ertragswertverfahren. Zugrunde gelegt werden Jahresroh­mieten einschließlich Betriebs­kosten, bei selbst genutzten Räumen werden entspre­chende Mietwerte angesetzt. Die Vervielfältiger mit dem die Jahresrohmieten multipliziert werden, sind den Anlagen drei bis acht des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Unter­schieden wird dabei zwischen unterschiedlichen Bauaus­führungen, Altersgruppen und Gemeindegrößenklassen.

Das Sachwertverfahren (eine Ausnahme) wird bei den "sonstigen bebauten Grundstücken" und bei bebauten Grundstücken angewandt, deren Merkmale nicht hin­reichend durch eine Grundstücksbeschreibung mit der Vervielfältigertabelle des Bewertungsgesetzes erfasst werden können.

In Fällen, in denen der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert unter dem gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks liegt, gilt als Mindestwert der Wert des Baugrundstücks, gegebenenfalls abzüglich Ab­bruchkosten. Der Einheitswert ist der Ausgangswert für die Grundsteuer.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag 

Ehescheidung im Mietrecht

Eine Scheidung hat gravierende Folgen – nicht nur für das Leben und die Finanzlage der Ehepartner, sondern auch für deren Wohnsituation. Mit der Scheidung oder Trennung wird nicht automatisch ein Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Hier gilt nur, was im Vertrag steht. Wer unterschrieben hat, muss Miete zahlen, egal ob er noch in der Wohnung wohnt oder nicht. Und wenn der in der Wohnung verbliebene Partner nicht mehr zahlungsfähig ist, kann sich der Vermieter problemlos für die gesamte Miete an den geschiedenen und/oder aus der Wohnung ausgezogenen Partner wenden – beide sind juristisch gesehen "Gesamtschuldner". Der Vermieter kann sich also unter den Mietern seinen Schuldner aussuchen. Beide Mieter schulden ihm nicht etwa je die halbe Miete, sondern den vollen Betrag (den er natürlich für den jeweiligen Monat nur einmal einfordern kann). Es gibt jedoch unter den Mietern zeitlich begrenzte Ausgleichsansprüche (siehe auch: Miete und Unterhalt). Die Pflicht zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter endet erst dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht.

Im Trennungsfall gibt es drei Möglichkeiten zur Auflösung des Mietverhältnisses für den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten:

• Einverständliche Vertragsänderung/Mietvertrag mit einem Ehepartner,
• gemeinsame Kündigung,
• Wohnungszuweisung durch das Gericht.

Bei der einverständlichen Vertragsänderung schließt der Vermieter mit dem ausziehenden Partner einen Auflösungsvertrag ab und vereinbart mit dem verbleibenden Partner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei voller Mietzahlung. Der Vermieter sollte in derartigen Fällen darauf achten, dass der verbleibende Mieter ausreichend zahlungskräftig ist.

Bei der gemeinsamen Kündigung beenden beide Mieter den Vertrag einverständlich gemeinsam. Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner den darin verbliebenen auch auf Kündigung des Mietvertrages verklagen. Ausnahmen kann es geben, wenn der verbliebene Partner mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der Ehewohnung wohnen möchte.

Bei der Wohnungszuweisung ist zwischen einer Zuweisung unter Getrenntlebenden und einer Zuweisung im Fall der Scheidung zu differenzieren. Bei Getrenntlebenden (oder bei Bestehen eines solchen Wunsches) kann ein Ehegatte zur Vermeidung einer unbilligen Härte (insbesondere wenn im Haushalt lebende Kinder benachteiligt würden) verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung ganz oder zum Teil überlässt. Zu berücksichtigen sind die Belange des Partners sowie die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung und etwaige Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch). Hat ein Ehegatte den anderen vorsätzlich körperlich verletzt, bedroht oder in seiner Freiheit verletzt, hat dieser Anspruch auf eine Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung (§ 1361b BGB). Anlässlich der Scheidung kann ebenfalls die Überlassung der Wohnung gefordert werden, wenn einer der Ehepartner auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohles im Haushalt lebender Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten stärker angewiesen ist als der andere oder die Überlassung aus anderen Gründen angemessen erscheint. Nur in besonderen Härtefällen kann die Überlassung einer Wohnung gefordert werden, die dem anderen Ehepartner gehört. Bei einer Mietwohnung tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, mit Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren anstelle des anderen in einen von diesem geschlossenen Mietvertrag ein beziehungsweise setzt das gemeinsame Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter darf das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn es dafür in der Person des neuen Einzelmieters einen wichtigen Grund gibt. § 1568 a BGB regelt weitere Einzelheiten.

Tritt der in der Wohnung verbleibende Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, jahrelang gegenüber der Hausverwaltung wie ein Mieter auf (Mietzahlungen, Briefverkehr hinsichtlich Vertragsverlängerung usw.) und wird dies von der Vermieterseite auch stillschweigend akzeptiert, kommt es zu einem Vertragsbeitritt durch einverständliches ("konkludentes") Verhalten. Für den Mieter bedeutet dies allerdings auch, dass er beim Auszug die üblichen Mieterpflichten hat (Schönheitsreparaturen). Der Vermieter kann sich mit seinen Forderungen in diesem Fall an beide Ehepartner halten, soweit beide noch Mietvertragspartner sind (BGH, Az. VIII ZR 255/04, Urteil vom 13.07.2005). Wichtig für Vermieter: Solange noch beide Ehepartner Vertragspartner des Mietvertrages sind, müssen alle Erklärungen (z. B. vermieterseitige Kündigung, Betriebskostenabrechnung usw.) an beide Mieter verschickt werden.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was bedeutet eigentlich der Begriff Contracting in der Immobilienbranche?

Contracting ist eine besondere Form des Outsourcing. Man versteht darunter die vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Gebäudeeigentümer und einem Contractor, in der Regel einem auf Energieeinkauf, Energieanlagen und dem Anlagenbetrieb spezialisierten Unternehmen. Es gibt verschiedene Contracting-Varianten. Häufig verpflichtet sich der Contractor vertraglich, die Investitionskosten zu übernehmen, die im Zusammenhang mit der Herstellung, der Modernisierung, Sanierung oder dem Austausch der Energie- und/oder Wasserversorgungsanlagen eines Gebäudes entstehen.

Er erwirbt an diesen ein dinglich abgesichertes Nutzungsrecht oder er pachtet diese Anlagen. Gleichzeitig übernimmt er den Reparaturdienst und stellt zudem einen Not- und Entstördienst zur Verfügung. Er betreibt die Anlage und ist für die Energie- und Wärmeversorgung der Nutzer zuständig. Der Contractor erstellt meist unmittelbar gegenüber den Nutzern die Jahresabrechnung für die Heiz- und Warmwasserversorgung. Über den Energieverkauf refinanziert der Contractor seine Investitions- und Betriebskosten. Dabei nutzt er aufgrund seiner fachlichen Kompetenz die in der Anlage steckenden Energieeinsparungspotentiale ebenso aus wie die Preisvorteile, die ihm als Energiegroßabnehmer zufließen.

Eine einheitliche gesetzliche Definition des Begriffes „Contracting“ existiert nicht. Dies ist angesichts der verschiedenen und sich ständig ändernden am Markt angebotenen Contracting-Modelle auch problematisch. Einen Klassifizierungsversuch enthält allerdings die DIN 8930 Teil 5. Danach werden vier Hauptvarianten des Contracting unterschieden:

• Das reine Energiespar-Contracting ohne Energielieferung, teils auch als Performance-Contracting bezeichnet. Hier steht die Entwicklung eines Einsparkonzeptes im Vordergrund.
• Das Energieliefer- oder Anlagen-Contracting. Der Contractor übernimmt dabei auf eigenes Risiko die Energieversorgung des Gebäudes. Dies kann die Erneuerung der Gebäudetechnik, aber auch das Aushandeln von besseren Verträgen mit Energieversorgern einschließen.
• Das Finanzierungs-Contracting, welches auch als Anlagenbau-Leasing oder Third-Party-Financing (TPF) bezeichnet wird und eine reine Finanzierungskonstruktion darstellt.
• Das Betriebsführungs-Contracting (auch: Technisches Gebäudemanagement). Hier verbleiben die Anlagen während der Vertragslaufzeit im Eigentum des Contractors, der für ihre Funktionsfähigkeit garantiert. Dieses Modell wird gerne in sensiblen Bereichen wie etwa bei Krankenhäusern genutzt.

Viele Untervarianten und Kombinationen sind denkbar – auch ein Contracting, bei dem nicht Effizienzsteigerung und Energieeinsparung im Vordergrund stehen, sondern ein reiner Mehrverdienst von Vermieter (über die Pacht) und Contractor – etwa über die Verpachtung einer unmodernen Heizanlage ohne jede Modernisierung. Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Urteilen zu dieser Problematik geäußert. Nach dem Urteil vom 6.4.2005 (Az. VIII ZR 54/04) dürfen höhere Kosten durch das Contracting nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.

Der Begriff "Fullcontracting" wird verwendet, wenn der Mieter alleiniger Vertragspartner des Wärmeversorgers ist, der direkt mit ihm abrechnet. Für den Gebäudeeigentümer (den "Contractnehmer") entstehen durch Contracting eine Reihe von Vorteilen:

• Entlastung von eigenen Investitionskosten und Instandhaltungskosten, den Verwaltungsarbeiten und der Verantwortung für die Anlagen,
• Einnahmen aus dem Verkauf des Nutzungsrechtes, bzw. Pachteinnahmen,
• Senkung der Energiekosten,
• Notdienst für die Nutzer.

Umstritten und häufiger Gegenstand von Gerichtsverfahren ist das Contracting, da es je nach Konzeption für den Heizungsnutzer zu Nachteilen führen kann:

Es kann zu einer finanziellen Doppelbelastung des Mieters führen, wenn die Kosten für die Modernisierung der Heizanlage bereits als Mieterhöhung wegen Modernisierung auf den Mieter umgelegt worden sind und dann noch einmal vom Contractor dem Mieter anteilig im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein zweites Mal berechnet werden. In den meisten Fällen erhöht sich generell die Kostenbelastung des Nutzers, da nunmehr nicht nur die angefallenen Heizkosten einschließlich der Kosten des Betriebs der Heizanlage zu bezahlen sind, sondern auch unternehmerische Kosten des Contractors, die normalerweise nicht als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden dürften (Unternehmergewinn, Instandhaltungsrücklagen, Kosten für Kredite für die Anschaffung der Heizanlage etc.) sowie die an den Vermieter zu zahlende Pacht. Nicht immer wird diese Kostensteigerung durch Energieeinsparungen ausgeglichen.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Urteilen die Umstellung auf Wärme-Contracting von der Zustimmung des Mieters abhängig gemacht. Zum Beispiel betonte der BGH im Urteil vom 1.6.2005, dass der Vermieter nicht einseitig die mietvertragliche Festlegung – Heizwärmeversorgung durch den Vermieter und Umlage nach Heizkostenverordnung – ändern und die Versorgung ohne Zustimmung der Mieter einem Contractor übertragen könne (Az. VIII ZR 84/04). Ebenso betont das Urteil vom 15.3.2006, dass ohne Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärme-Contracting keine Abrechnung der erhöhten Kosten stattfinden kann (Az. VIII ZR 153/05).

Die Mietrechtsreform 2013 verfolgte jedoch unter anderem den Zweck, das Contracting zu fördern. Das Gesetz legt nun klare Voraussetzungen fest, unter denen der Vermieter die Wärmelieferung einem externen Lieferanten übertragen kann. Eine Umstellung ist also auch einseitig möglich. Voraussetzung ist, dass der Mieter laut Mietvertrag generell die Kosten für Wärme und Warmwasser zu tragen hat.

Nach dem neu eingeführten § 556c BGB hat der Mieter die Kosten für die eigenständige gewerbliche Wärmelieferung als Betriebskosten zu übernehmen, wenn

• die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Lieferanten errichteten neuen Anlage oder einem Wärmenetz (Fernwärme, Blockheizkraftwerk) geliefert wird und
• die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

Wenn der Jahresnutzungsgrad der bereits vorhandenen Anlage – also der Anteil der produzierten Wärme, die nach Abzug aller Transportverluste tatsächlich beim Heizkörper des Verbrauchers ankommt – vor der Umstellung mindestens 80 Prozent beträgt, darf sich der Lieferant der Wärme anstelle einer Neuerrichtung der Anlage oder der Lieferung aus einem Wärmenetz darauf beschränken, die Betriebsführung der Anlage zu verbessern.

Für den Vermieter besteht nach § 556c Abs. 2 BGB die Pflicht, die Umstellung auf ein Contracting beziehungsweise eine gewerbliche Wärmeliefung drei Monate vorher dem Mieter in Textform anzukündigen.
Die Regelungen des neuen § 556c BGB sind nicht mietvertraglich abänderbar.

Gebäudeeigentümer sollten Contracting-Verträge genau daraufhin prüfen, ob das von ihnen bezweckte Vertragsziel auch erreicht wird, ob z.B. der Contractor tatsächlich zur Modernisierung der Heizanlage verpflichtet ist. Generell ist bei der Umlage von Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten, dies gilt auch beim Abschluss eines Contracting-Vertrages. Ist der Vertrag z.B. durch überhöhte Unternehmensgewinne des Contractors unwirtschaftlich, müssen die Mieter die erhöhten Kosten u.U. nicht akzeptieren. Auch nach dem Urteil des BGH vom 27.06.2007 ist es unzulässig, die Kosten für eine Erneuerung der Heizanlage einerseits als Modernisierungsaufschlag auf die Miete und dann noch einmal über die Heizkostenabrechnung des Wärmelieferanten abzurechnen.

Am 21.12.2011 entschied der BGH, dass eine Vertragslaufzeit von zehn Jahren beim Contracting nicht immer wirksam vereinbart ist (Az. VIII ZR 262/09). Im verhandelten Fall hatte ein Energiedienstleister mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag abgeschlossen, dem zufolge Heizraum und Heizstation in der Wohnanlage vom Dienstleister für einen Euro pro Jahr gepachtet wurden. Die WEG sollte die Kosten für Instandsetzungen und Ersatzinvestitionen tragen. Vertragsbestandteil sollte die AVBFernwärmeV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme) sein, die Vertragslaufzeit betrug zehn Jahre. Die WEG wollte den Vertrag vorzeitig kündigen. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung: Eine zehnjährige Laufzeit sei zwar nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV möglich. Dieser sei hier jedoch nicht anwendbar, da keine Fernwärme geliefert, sondern vor Ort Wärme produziert werde. Hohe Vertragslaufzeiten seien im Fernwärmegeschäft üblich und zulässig, da die Betreiber hohe Investitionen für den Leitungsbau kompensieren müssten. Hier sei jedoch lediglich ein Euro Pacht pro Jahr investiert worden.

Die Neuregelung in § 556c BGB ermächtigt die Bundesregierung, Rechtsverordnungen zu erlassen, mit denen die Einzelheiten von Wärmelieferverträgen geregelt werden.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Teilungserklärung: Was drin steht und wo Sie die finden

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/hilfe-mietrecht/teilungserklaerung-was-drin-steht-und-wo-sie-die-finden


Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder wenn es um wichtige Entscheidungen wie z.B. die Kostenaufteilung, das Stimmrecht oder die Zuordnung von bestimmten Gebäudeteilen geht, heißt es immer: „Schau` erst mal in die Teilungserklärung!“ Tatsächlich ist die Teilungserklärung so etwas wie „das Grundgesetz“ für die Wohnungseigentümer untereinander.

Erst ist da ein komplettes Haus und dann werden daraus ganz einfach ein paar Eigentumswohnungen gemacht. Die werden dann verkauft. So einfach stellt man sich das vor - ist es in der Praxis aber leider nicht!

Allerdings: Rechtlich ist das etwas komplizierter! Bevor aus einem Haus einzelne Eigentumswohnungen oder Geschäftsräume werden, muss erst einmal vertraglich Sondereigentum an der Wohnung gemäß § 3 WEG eingeräumt oder gem. § 8 WEG per Teilungserklärung begründet werden.

Teilungserklärung: Trennen Sie Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum

Werden die Eigentumswohnungen per Teilungserklärung begründet, muss der Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sein Eigentum am (Gesamt-)Grundstück in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll.
Mit jedem Miteigentumsanteil wird ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder ein Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden.
Weil alles so schön aufgeteilt ist, kann jede Wohnung bzw. Gewerbeeinheit hinterher einzeln verkauft oder z.B. mit einer Hypothek belastet werden.

Trotz Sondernutzungsrecht: Es bleibt Gemeinschaftseigentum

Außerdem kann in der Teilungserklärung auch drinstehen, dass Ihnen ein bestimmtes Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Gemeinschaftsfläche wie z.B. dem Garten oder dem Hof (Stellplatz!) zugewiesen wird.
Dann dürfen auch nur Sie diese Fläche allein nutzen! Trotz des eingeräumten Sondernutzungsrechts bleibt sie allerdings Gemeinschaftseigentum.

Die Gemeinschaftsordnung gehört mit zur Teilungserklärung

Doch nicht nur die eigentliche formelle Aufteilung des Grundstücks steht in der Teilungserklärung, sondern auch noch die sog. Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Die regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie kann sogar vom Wohnungseigentümergesetz abweichende Regelungen enthalten, soweit das Gesetz eine Abweichung überhaupt erlaubt.
Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung lohnt sich auch deshalb, weil darin meist die Hausordnung oder die Bestellung des ersten Verwalters mit enthalten ist. Die Erstbestellung des Verwalters darf maximal 3 Jahre betragen.

Änderungen an der Teilungserklärung müssen ins Grundbuch

Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Wollen Sie die Teilungserklärung ändern, müssen dem grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Außerdem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für künftige Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer wie z.B. Käufer, Erben usw. gilt.

Ein Aufteilungsplan ist ein Muss

Und noch etwas gehört zur Teilungserklärung: ein abgeschlossenheitsbescheinigter Aufteilungsplan. Der ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.
Beim Aufteilungsplan handelt es sich genaugenommen um eine Bauzeichnung. Aus dem Aufteilungsplan ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile.

Der Aufteilungsplan zieht klare Grenzen
Der Aufteilungsplan grenzt die einzelnen, im Sondereigentum stehenden Wohnung exakt voneinander ab und zieht die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Damit Sie sofort sehen können, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören, sind alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen.
Doch damit hat es sich schon mit dem Aufteilungsplan: Er hat keine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung. Hat beispielsweise der planende Architekt in den Genehmigungsplänen in einen gezeichneten Raum das Wörtchen „Cafe“ geschrieben, stellt das nach h. M.noch keine verbindliche Zweckbestimmung der Räume dar.

Irrtümer lassen sich per Klage wieder beseitigen

Es kommt immer wieder vor, dass die tatsächliche Bauausführung von der ursprünglichen Teilungserklärung und/oder dem Aufteilungsplan abweicht oder Räume (z. B. Kellerräume) vertauscht wurden.
Je nachdem, wie sich der Fehler auswirkt, kann der Eigentümer einen Anspruch auf Herstellung des plangemäßen Zustands, aber u. U. auch auf Änderung des Aufteilungsplans haben.

Kappungsgrenze: Was ist das eigentlich?

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/miete-einnehmen/kappungsgrenze-was-ist-das-eigentlich

Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

Nicht bei jeder Mieterhöhung stoßen Sie auf die 15%-Grenze
 
Auf die Kappungsgrenze stoßen Sie als Vermieter spätestens dann, wenn Sie Ihre Miete nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen. Dabei bindet Ihnen die Kappungsgrenze bei Ihren Mieterhöhungsplänen die Hände: Sie dürfen die Miete nur um maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.

Dagegen spielt die 20%-Grenze keine Rolle, wenn Sie eine Modernisierungserhöhung durchführen wollen oder eine Staffelmiete vereinbart haben.

Nur in „wohnungsarmen Gebieten“ gilt die neue Kappungsgrenze

Die 20%-Grenze galt bisher schon bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Neu ist seit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013, dass Sie in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen dürfen.

Im dafür extra eingefügten § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, der seit dem 1.5.2013 gilt, liest sich das so:

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 % wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.

Die Länder bestimmen, wo die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

Die Bundesländer bestimmen, wo die Kappungsgrenze gesenkt wird

In welchen Städten und Stadtgebieten konkret die Versorgung mit Wohnraum „besonders gefährdet“ ist, steht leider nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dagegen können die Bundesländer jeweils für ihr Gebiet bestimmen, wo künftig eine niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

In München und Berlin wurde die Kappungsgrenze gesenkt

Davon haben die Bundesländer Bayern und Berlin bereits Gebrauch gemacht für die Ballungsstädte Berlin und München. In München ist die reduzierte Kappungsgrenze von 15 % bereits seit dem 15.5.2013 in Kraft.

Sie gilt bis zum 14.5.2018. Berlin hat ebenfalls noch im Mai 2013 mit einer Kappungsgrenzen-Verordnung nachgezogen: Auch dort gilt jetzt seit dem 19.5.2013 für die Dauer von 5 Jahren im gesamten Stadtgebiet die niedrigere 15%-Grenze.

Für welche Mieterhöhungen die Kappungsgrenze bereits gilt
  
Betroffen sind alle Mieterhöhungen, die dem Mieter seit der Geltungsdauer der neuen Kappungsgrenze zugegangen sind. Also alle Mieterhöhungen, die in München seit dem 14.5.2013 und in Berlin seit dem 19.5.2013 im Briefkasten des Mieters gelandet sind.

Wer also jetzt erst seine Mieterhöhung für eine Wohnung abschickt, die in München liegt bzw. im Berliner Stadtgebiet, hat schlichtweg Pech gehabt!

Was gilt, wenn Sie sich nicht an die Kappungsgrenze halten

Überschreiten Sie in Ihrer Mieterhöhungserklärung die 15%-Grenze, ist Ihre Mieterhöhungserklärung zwar nicht insgesamt unwirksam. Allerdings bleibt sie hinsichtlich des überschießenden Betrags unwirksam.

Was für Neu-Mietverträge gilt

Schließen Sie einen neuen Mietvertrag ab, können Sie von Ihrem neuen Mieter mehr fordern als von Ihrem bisherigen Mieter. Auch 20 % mehr, wenn es Ihnen jemand bezahlt.

Verlangen Sie allerdings 20 % mehr als das, was ortsüblich ist, können Sie mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Ärger bekommen. Jedenfalls dann, wenn Sie bei der Neuvermietung einer Wohnung oder bei Mieterhöhungen ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzen und so eine mindestens 20 % höhere Miete als die ortsübliche Miete verlangen.

Wie Sie herausfinden, welche Miete „ortsüblich“ ist

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung versteht man den Betrag, der üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in derselben Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wurde.

Dabei fallen nur die Mieten ins Gewicht, die in den letzten 4 Jahren vereinbart oder erhöht wurden.

Wollen Sie wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in Ihrer Stadt liegt, können Sie dies mithilfe des Mietspiegels Ihrer Stadt herausfinden.

Existiert für Ihre Stadt kein Mietspiegel, können Sie bei dem Wohnungsbauamt Ihrer Stadt nachhaken, ob dort ein Mietkataster geführt wird.

Ist auch das nicht der Fall, können Sie sich an den örtlichen Haus & Grund-Verein wenden. Dort werden meist die Mieten ähnlicher Wohnungen festgehalten.

Was bedeutet der Begriff BODENRICHTWERT?

Bodenrichtwerte sind Wertangaben, die unter Berücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) aus Grundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegt meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Bei gleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebauten Grundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dann abgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleiner oder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstücks zugrunde liegt. Hilfsmittel hierbei sind Umrechnungskoeffizienten.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung errechnet und in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn ein Grundstück übertragen wird. Der hierbei in der Vergangenheit erfolgte Abschlag von 20 Prozent ist zum 01.01.2009 entfallen. Ferner findet der Bodenrichtwert Eingang in die Berechnung des (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteils bei Hausverkäufen, in dem vom Kaufpreis der sich am Bodenrichtwert orientierende Bodenwert abgezogen wird.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Wie verhält es sich mit dem Besichtigungsrecht des Vermieters?

Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung. Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden.

Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden.

Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel.

Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:

• der Vermieter den Besuch 24 Stunden zuvor anmeldet.
• er einen konkreten Grund für die Besichtigung angibt (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung, Mängelanzeige des Mieters, Besichtigung mit Mietinteressenten).
• Die Klausel ist nur wirksam, wenn das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache abhängig gemacht wird.

Als unwirksam beurteilen die Gerichte eine Mietvertragsklausel, die vorsieht, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit unangekündigt besichtigen kann. So entschied etwa das Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 513/05, Urteil vom 23.02.2006). Nach dem Gericht verstößt der Vermieter gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn er wegen einer Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge immer wieder neue Besichtigungen fordert.

Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Eine Zutrittsverweigerung des Mieters ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter muss in solchen Fällen vor Gericht gehen. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken.

Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Az. 33 C 2515/97 – 67, 33 C 2515/97, Urteil vom 16.01.1998). Auch ohne Besichtigungsklausel sehen die Gerichte eine Besichtigung zur Überprüfung des Zustandes des Mietobjektes alle ein bis zwei Jahre an einem Werktag als zulässig an (Landgericht Berlin, Az. 67 S 254/03, Urteil vom 24.11.2003).
 
Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Beleihungswert - was ist das?

Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertverordnung (BelWertVo) "der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann." Dabei kommt es auf die künftige Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der nachhaltig gegebenen Merkmale dieser Immobilie an. Unterstellt werden normale regionale Marktverhältnisse und die aus der gegenwärtigen Perspektive sich ergebenden anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten. Der sich daraus ergebende Unterschied zum Verkehrswert liegt in der besonderen Berücksichtigung von denkbaren Veränderungen während der Dauer der Beleihung. Hinsichtlich der Verfahren, die für die Ermittlung des Beleihungswertes vorausgesetzt werden, gibt es einengende Vorschriften. Im Ertragswertverfahren gehören dazu z.B. eine Mindesthöhe des Bewirtschaftungskostenansatzes (15 % des Rohertrages), Mindestansätze für Kapitalisierungszinssätze (entspricht den Liegenschaftszinsätzen) bei bestimmten Objektarten, eine genaue Bezeichnung der Kriterien, die gegeben sein müssen, wenn der Mindestzinssatz unterschritten werden soll, usw. Beim Sachwertverfahren darf z.B. der Ansatz für die Außenanlagen in der Regel 5 % des Herstellungswertes nicht überschreiten. Der Ansatz der Baunebenkosten ist auf 20 % des Herstellungswertes beschränkt.

Der Beleihungswert ist Bemessungsgrundlage für die Beleihungsgrenze, d.h. den Beleihungsspielraum für Kreditinstitute, der eine dingliche Absicherung von in der Regel erstrangigen Darlehen gewährleistet.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Infos zum Thema Bebauungsplan

Durch den Bebauungsplan werden Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Der "qualifizierte" Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan, der diesen Mindestfestsetzungen nicht entspricht, gilt als "einfacher" Bebauungsplan.

Dieser enthält in der Regel nur die Festsetzung der Gebietsart und / oder von Baugrenzen bzw. Baulinien. Darüber hinaus richtet sich die Bebauung nach der Umgebung. Einfache Bebauungspläne setzen also einen bestimmten Bebauungsbestand voraus, der Orientierungsgrundlage bei Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist. Sie enthalten häufig noch altrechtliche Bestimmungen aus der Ära vor Inkrafttreten des früheren Bundesbaugesetzes, soweit sie nicht außer Kraft gesetzt wurden.

§ 9 Abs. (1) BauGB enthält 26 verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten für einen Bebauungsplan bis hin zu Anpflanzungen mit Bäumen und Sträuchern. Den Bundesländern werden weitere Festsetzungsmöglichkeiten eingeräumt, deren Rechtsgrundlage Länderverordnungen sind. Ein Bebauungsplan gilt für einen genau abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes. Der Bebauungsplan besteht aus einem zeichnerischen Teil mit Erklärungen der verwendeten Planzeichen und einer "Begründung". Die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes sind dabei zu erläutern. Im Hinblick darauf, dass manche Bebauungspläne in den schriftlichen Ausführungen bis zu 50 Seiten stark geworden sind, gibt es zunehmend Initiativen, die für "schlanke Bebauungspläne" plädieren.

Bebauungspläne sind jeweils mit den benachbarten Gemeinden abzustimmen. Dabei muss der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Einrichtungen von benachbarten Gemeinden, die sich aus ihrer zentralörtlichen Funktion ergeben, nicht durch Vorhaben unterlaufen werden, die die Auswirkungen solcher Einrichtungen beeinträchtigen.

Der Bebauungsplan kommt wie folgt zustande: Nach einem öffentlich bekannt zugebenden Aufstellungsbeschluss wird ein Vorentwurf mit den Bürgern (seit 2004 "Öffentlichkeit") und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TÖB) erörtert. (Dies entfällt bei "beschleunigten Verfahren" im Sinne des § 13a Abs. 2 BauGB.) Dabei sich ergebende Erkenntnisse werden erörtert und – wenn mehr dafür als dagegen spricht – im Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt. Die Gemeinde beschließt dann, diesen Entwurf öffentlich auszulegen. Auch dieser Beschluss ist bekannt zu machen.

Den Bürgern, Fachbehörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist damit noch einmal eine Möglichkeit gegeben, Bedenken und Anregungen zu äußern, die in die Abwägung durch den Gemeinderat einfließen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz von 2004 wurde eine Umweltprüfung vorgeschrieben, die mögliche erhebliche Umweltauswirkungen ermittelt und bewertet. Das Ergebnis fließt in einen Umweltbericht ein. Auch er ist Gegenstand der Abwägung.

Der Bebauungsplan wird schließlich durch Satzung beschlossen. Er tritt mit der Bekanntmachung in Kraft. Zur Beschleunigung des Planungsverfahrens hat es sich als zweckmäßig erwiesen, die Beteiligung der Öffentlichkeit dem Aufstellungsbeschluss vorzuziehen ("vorgezogene Bürgerbeteiligung"). Es kann dann auf die Erörterung des unter Mitwirkung der Bürger zustande gekommenen Entwurfs verzichtet werden. Welche Bedenken und Anregungen der Öffentlichkeit und der Behörden berücksichtigt, teilweise berücksichtigt oder nicht berücksichtigt wurden, wird in einen Abwägungsbeschluss festgehalten. Der Beschleunigung dient auch die Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange im so genannten Sternverfahren. Alle von der Planung berührten Institutionen werden dabei unter Fristsetzung gleichzeitig zur Stellungnahme aufgefordert.

In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Genehmigung des Bebauungsplanes erforderlich, nämlich immer dann, wenn ein Flächennutzungsplan zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplanes (noch) nicht vorliegt oder der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes geändert werden muss. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Vorgaben des Flächennutzungsplanes mit den Vorstellungen zum Bebauungsplan nicht übereinstimmen. Überwiegend kann jedoch davon ausgegangen werden, dass Flächennutzungspläne existieren und der Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan auf der Grundlage eines bestehenden Flächennutzungsplanes gefasst wird.

Seit 1.1.2007 gibt es für Innenbereiche die neue Variante der "Bebauungspläne der Innenentwicklung", die zur Anwendung gelangen können, wenn die entsprechenden Voraussetzungen des § 13 a BauGB gegeben sind. Es handelt sich um Bebauungspläne, die im "beschleunigten Verfahren" zustande kommen. Dabei entfällt die Notwendigkeit der Umweltprüfung und damit auch eines Umweltberichts. Dies gilt uneingeschränkt für Baugebiete mit einer zulässigen Grundfläche von bis 20.000 Quadratmeter. Bei Bebauungsplangebieten mit einer zulässigen Grundfläche zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss in einer Vorprüfung festgestellt werden, ob der Bebauungsplan erhebliche Umweltauswirkungen nach sich zieht. Kann dies verneint werden, kann auch hier das beschleunigte Verfahren zum Zuge kommen.

Eine zunehmende Bedeutung hat der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der auf der Grundlage eines von einem Investor vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplans beruht. Für das vorgesehene Gebiet darf noch kein anderer Bebauungsplan vorliegen. Das geplante Vorhaben muss aber kompatibel mit dem bestehenden Flächennutzungsplan sein.

Seit 1.1.2007 kann sich der vorhabenbezogene Bebauungsplan darauf beschränken, nur die im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger konkret vereinbarte bauliche Nutzung als festgesetzt anzusehen.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist unter einer Baulast zu verstehen?

Bei der Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt.

Gegenstände einer solchen Verpflichtung sind nachbarrechtliche Beschränkungen, die sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, z.B. Duldung, dass der Nachbar das Grundstück befährt. Der häufigste Fall einer Baulast ist die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich. In diesem Fall muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen.

Der Grundstückseigentümer muss eine Erklärung über die Einräumung der Baulast gegenüber der Baubehörde abgeben. Mit Eintrag in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast eine öffentlich rechtliche Last. Baulastenverzeichnisse werden in Bayern und Brandenburg nicht geführt. Hier wird auf beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern zugunsten der Gemeinden ausgewichen.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist der Unterschied zwischen Baugrenze und Baulinie?

Baugrenze:

Die Baugrenze ist eine Festsetzung im Bebauungsplan. Ein neu zu errichtendes Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten. Darstellung im Bebauungsplan: – – · – – · – – · – – ·

Baulinie:

Eine Baulinie ist die im Bebauungsplan festgesetzte Linie, an die gebaut werden muss. Sie kann in roter Farbe dargestellt werden. Darstellungsform im Bebauungsplan: – ·· – ·· – ·· –

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was versteht man eigentlich unter dem Begriff " Bauerwartungsland "

Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die nach der Definition der Immobilienwertermittlungsverordnung nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit, und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Indizien dafür können sein eine Darstellung des Gebietes als Baufläche in einem Flächennutzungsplan, ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder die allgemeine städtebauliche Entwicklung des betroffenen Gemeindegebietes.

Ein "Restrisiko" der Einschätzung bleibt allerdings bestehen, da die Gemeindepolitik nicht immer mit der wünschenswerten Deutlichkeit vorhersehbar ist. Für Bauerwartungsland wird ein spekulativer Preis bezahlt, der die Entwicklungsnähe dieses Gebietes in Richtung Bauland zum Ausdruck bringt. 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist eigentlich eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Mietwohnungen: Eigenbedarf richtig anmelden!

Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, gibt es häufig Streit mit dem Mieter. Der Immobilienverband IVD erklärt, wann Eigentümer das Recht haben, eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs auszusprechen und wie diese auszusehen hat. Generell liegt Eigenbedarf vor, wenn der Vermieter eine berechtigte Person vorweisen kann, welche die Räume zu Wohnzwecken benötigt. "Das können der Vermieter selbst, seine Verwandten oder auch Haushaltsangehörige sein", erklärt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Immobilienverwaltung im IVD. Zu Familienangehörigen gehören Eltern, Kinder, Enkel und Geschwister sowie Nichten und Neffen. Haushaltsangehörige sind Personen, die bisher in der Wohnung des Vermieters leben, die aber kein familiäres Verhältnis zueinander haben, z.B. eine Pflegekraft oder auch ein Lebenspartner.

Neben der genauen Angabe der berechtigten Person muss der Vermieter begründen, warum er die Wohnung benötigt. "Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht aus", sagt Löhlein. "Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen." Dies kann beispielsweise die Gründung eines eigenen Hausstands des Kindes, das Zusammenziehen mit dem Partner oder die Haushaltsverkleinerung im Alter sein. "Wichtig ist außerdem, dass der Bedarf nicht nur zum Kündigungszeitpunkt vorliegt, sondern auch noch in dem Augenblick, wenn die Kündigung wirken soll. Sonst macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig", erläutert Löhlein.

Kündigung schriftlich übermitteln

Will der Vermieter Eigenbedarf anmelden, muss er dem Mieter die Kündigung schriftlich zukommen lassen. Die Zustellung muss der Vermieter beweisen. "Am besten ist es, die Kündigung durch Boten zu übergeben oder per Einwurf-Einschreiben zuzustellen", sagt Löhlein. Die Kündigungsfrist ist gemäß §573c BGB abhängig von der Wohndauer der Mietpartei und beträgt mindestens drei und maximal neun Monate.

"Bei Eigentumswohnungen ist darüber hinaus zu prüfen, ob eventuell eine Kündigungssperrfrist vorliegt", gibt Löhlein zu bedenken. Diese kann von den Bundesländern durch Verordnungen erlassen werden und nach dem Erwerb bis zu zehn Jahre betragen. In Hamburg und München wird diese Maximalfrist ausgenutzt, in Berlin beträgt die Frist in einigen Bezirken sieben Jahre. Eine Sperrfrist gilt jedoch nur bei einem in Eigentumswohnungen umgewandelten Mietobjekt, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits dort gewohnt hat. "In diesem Fall kann die Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen werden", erläutert Löhlein.

Der IVD kritisiert die Kündigungssperrfristen von bis zu zehn Jahren. "Die Wohnung verschwindet mit der Eigennutzung nicht vom Markt, sie bietet weiterhin Wohnraum und wird auch genutzt", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Der Gesetzgeber unterscheide hier zwischen der guten, der vermieteten Wohnung, und der schlechten, der selbstgenutzten Wohnung. Diese Unterscheidung sei falsch. "Das soziale Mietrecht ist richtig und wichtig", sagt Schick. "Es darf aber keinen Exzess des Mieterschutzes unter dem Vorwand der aktuellen Wohnungssituationen in den Ballungsgebieten geben."

Widerspruchsrecht des Mieters

Der Vermieter muss den Mieter in der Kündigung außerdem auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Ein Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin erfolgen. Nach §574 BGB kann der Mieter nur dann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet. "Diese liegt beispielsweise dann vor, wenn die Mieter bereits älter sind, schon sehr lange in der Wohnung wohnen und körperlich gebrechlich sind", erklärt Löhlein. Liegt ein Härtefall vor, wird das Mietverhältnis zunächst fortgesetzt.

Quelle: http://www.ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2013/july/article/mietwohnungen-eigenbedarf-richtig-anmelden.html

Wettlauf um höchste Steuersätze bei Grunderwerbsteuer stoppen!!!

Regeln des Länderfinanzausgleichs führen zu höheren Steuern

Wieder einmal dreht ein Bundesland an der Schraube für die Grunderwerbsteuer: In Berlin wird die Grunderwerbsteuer von fünf auf sechs Prozent erhöht. Mit den erhöhten Einnahmen sollen die Milliardeneinbußen, die durch den Zensus entstehen, ausgeglichen werden. In Schleswig-Holstein wird die Steuer zum 1.1.2014 auf 6,5 Prozent angehoben. Damit setzt sich das nördlichste Bundesland vorerst an die Spitze aller Länder. „Der Wettlauf um die höchsten Steuersätze ist weiterhin in vollem Gange und muss nun endlich beendet werden“, sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD. „Die Erhöhungen sind aus sozialen und wirtschaftlichen Gründen nicht hinzunehmen und wir fordern, dass der Bund die Steuerspirale bei der Grunderwerbsteuer stoppt.“
 
Wie in Berlin aktuell geschehen, werden die Steuererhöhungen mit dem Zwang der Länder begründet, ihre Haushalte bis zum Jahre 2020 zu konsolidieren. „Das ist allerdings nur zum Teil richtig“, sagt Hans-Joachim Beck, Leiter Abteilung Steuern beim IVD Bundesverband. Durch die besonderen Regeln des Länderfinanzausgleichs würden die Länder praktisch dazu gezwungen, ihre Steuersätze zu erhöhen. Diese sollen verhindern, dass die Länder die ihnen eingeräumte Befugnis dazu nutzen, ihre Steuersätze zu senken und den Steuerausfall zu Lasten der anderen Länder ausgleichen. Im Länderfinanzausgleich ist daher geregelt worden, dass zur Bestimmung der Steuerkraft der Grunderwerbsteuer die Einnahmen der einzelnen Länder um die Unterschiede zu bereinigen sind, die sich aus den unterschiedlichen Steuersätzen ergeben. Dadurch würde erreicht, dass diejenigen Länder, die die Steuersätze senken, ihre Einnahmeverluste selber tragen müssen. Dementsprechend verblieben Mehreinnahmen aus Steuererhöhungen in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Länderfinanzausgleich abgeschöpft. „Diese Regelung löst den Wettbewerb um die höheren Steuersätze aus“, erklärt Beck. „Denn bei denjenigen Länder, die ihre Steuersätze nicht erhöhen, wird für den Länderfinanzausgleich mehr Steueraufkommen angerechnet als sie tatsächlich erzielen.“ Gewinner seien die Länder, die höhere Steuersätze haben als die anderen.

„Die Sonderregeln für die Grunderwerbsteuer im Länderfinanzausgleich sollten daher abgeschafft werden“, fordert Kießling. Der Bund sollte dazu die Gesetzgebungsbefugnis wieder an sich ziehen oder zumindest den Steuersatz durch Bundesrecht deckeln. „Höhere Grunderwerbsteuern erschweren den Erwerb von Wohneigentum und stehen dem Ziel die Eigentumsquote in Deutschland zu erhöhen entgegen“, sagt Kießling.

Quelle: http://www.ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2013/june/article/ivd-wettlauf-um-hoechste-steuersaetze-bei-grunderwerbsteuer-stoppen.html

Aktuelle Arbeitslosenzahlen in der Region Ingolstadt zum 28.06.2013

- Eichstätt: 1,2%
- Pfaffenhofen: 1,9%
- Neuburg: 2,0%
- Ingolstadt: 3,3%
- GESAMTREGION: 2,1%

Quelle: Arbeitsagentur

Anschlusskosten und Benutzungsgebühren eines Haus- oder Grundstücksanschlusses

Anschlusskosten sind Aufwendungen, die der Gemeinde bei Herstellung, Erneuerung, Veränderung und Beseitigung sowie durch die Unterhaltung eines Haus- oder Grundstücksanschlusses an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigungsanlagen entstehen und vom Hauseigentümer zu ersetzen sind. Es handelt sich um einen reinen Kostenersatz.

Für Bauherren besteht im Rahmen einer Gemeindesatzung Anschluss- und Benutzungszwang. Energieversorgungsunternehmen sind im Gegenzug auch ihrerseits verpflichtet, alle im Versorgungsgebiet befindlichen Anwohner an ihr Versorgungssystem anzuschließen. Die Regelungen hierüber finden sich in den länderunterschiedlichen Kommunalabgabegesetzen. Zu unterscheiden sind solche reinen Anschlusskosten vom Erschließungsbeitrag, den die Kommune zur Deckung des Aufwandes zur Herstellung ihrer Erschließungsanlagen (Kanal, Wasserleitungen usw.) erhebt. Die Anschlusskosten können jedoch durch Gemeindesatzung in den Erschließungsbeitrag einbezogen werden. Die Kosten werden in tatsächlich entstandener Höhe oder nach Durchschnittssätzen errechnet. Die Benutzungsgebühren für die Wasserversorgung und den Kanal hängen vom Wasserverbrauch ab. Über sie wird auch der Aufwand für die laufende Unterhaltung und Instandsetzung abgedeckt.

Gemeinden können aber auch beschließen, die Anschlusskosten nicht gesondert zu erheben, sondern sie in die laufenden Benutzungsgebühren einzurechnen.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Umlageschlüssel im Mietrecht

Sollen laut Mietvertrag die Betriebskosten als Vorauszahlung bzw. im Wege einer Umlage entrichtet werden, muss eine Abrechnung erfolgen, bei der die für das Gebäude entstehenden Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt, also verteilt werden. Der Maßstab für diese Kostenverteilung ist der Umlageschlüssel, der je nach Kostenart unterschiedlich zur Anwendung kommt.

Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 556a BGB. Danach sind Betriebskosten vorbehaltlich anders lautender Vereinbarungen im Mietvertrag nach dem Anteil der Wohnfläche (der Wohnung an der Wohnfläche des Hauses) umzulegen. Hängen die Betriebskosten jedoch vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung durch den einzelnen Mieter ab, sind sie nach dem Maßstab des Verbrauchs beziehungsweise der Verursachung umzulegen. Das bedeutet: Sind Zähler oder Messgeräte vorhanden, müssen die entsprechenden Messwerte auch berücksichtigt und die Kosten danach aufgeteilt werden. Sind keine Messgeräte installiert, ist die Umlage nach dem Anteil an der Wohnfläche durchzuführen. Vorgeschrieben ist die Erfassung des Verbrauchs durch Zähler für Heiz- und Warmwasserkosten laut Heizkostenverordnung.

Sind in den meisten Wohnungen Zähler installiert worden, in einer aber noch nicht, kann es der Vermieter jedoch ausnahmsweise bei der vorher praktizierten Abrechnung nach Quadratmetern belassen. Zweifel des Mieters an der Gerechtigkeit der Umlage rechtfertigen in diesem Fall keine Änderung des Umlageschlüssels (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 188/07, Urteil vom 12.03.2008).

Sollen von der gesetzlichen Regelung abweichende Umlageschlüssel verwendet werden, ist dies mietvertraglich zu regeln. Ohne explizite Vereinbarung gilt die gesetzliche Regelung. Als andere Umlageschlüssel werden zum Beispiel die Eigentumsanteile des Gebäudes verwendet (insbesondere bei Eigentumswohnanlagen), ferner die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder auch der Rauminhalt der Wohnungen.

Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels nur sehr eingeschränkt möglich. Die Heizkostenverordnung erlaubt eine nicht am gemessenen Verbrauch ausgerichtete Abrechnung nur für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt (§ 2 HeizKV). § 11 Heizkostenverordnung erlaubt weitere Ausnahmen von den Vorschriften über die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Abrechnung zum Beispiel für Fälle, in denen sich der Einbau entsprechender Zähler auch in zehn Jahren nicht amortisieren würde.

Eine Änderung des Umlageschlüssels kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses durch­geführt werden. Der Vermieter kann dann den Umlageschlüssel mit Hilfe einer Erklärung in Text­form auch ohne Zustimmung des Mieters ändern und bestimmen, dass bestimmte Kostenposi­tio­nen künftig verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen. Die Änderung kann allerdings nur für den kommenden, noch nicht laufenden Abrechnungszeitraum stattfinden. Bei Inklusiv- beziehungs­weise Teilinklusivmieten gelten besondere Regeln.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Aktueller IVD-Marktbericht zum bayerischen Immobilienmarkt

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 04.06.2013 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien-Kaufobjekte Frühjahr 2013 Bayern“ vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.

„Die Ursache für die aktuelle Objektverknappung auf dem Immobilienmarkt ist in vielen Regionen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „eine starke Nachfrage nach Wohnimmobilien, die einerseits durch die gestiegene Attraktivität der sicheren Anlageform Immobilie und die historisch niedrigen Zinsen, andererseits durch die vergleichbar günstige Entwicklung des Arbeitsmarktes gestärkt wurde. Negativ beeinflusst wird diese Entwicklung zusätzlich durch die unzureichende Neubautätigkeit vergangener Jahre. Daher dreht sich seit einigen Jahren die Immobilienpreisspirale aufgrund des leergefegten Marktes weiter nach oben. Daran ändert auch nichts, dass das Statistische Bundesamt in seinem neuen Zensus mancherorts die Bevölkerungszahl nach unten und den Wohnungsbestand nach oben korrigiert hat.“

„Auch im Frühjahr 2013 verzeichnen“, so IVD-Vorstandsmitglied Günther Gültling, „in der gesamtbayerischen Betrachtung fast alle Marktsegmente steigende Werte. Allerdings fallen die Anstiege des Preisniveaus nicht so stark aus wie in den vergangenen Jahren.“ Den höchsten Anstieg verzeichnen in Bayern im Frühjahr 2013 mit +2,8 % die Baugrundstückpreise für Einfamilienhäuser, gefolgt von Reihenmittelhäusern/Neubau mit +1,7 %. Die Preise für Doppelhaushälften/Neubau stiegen um +1,3 %, für freistehende Einfamilienhäuser um +0,7 %, Eigentumswohnungen/Bestand +0,8 %, neuerrichtete Neubauwohnungen +1,2 %, die Reihenmittelhäuser/Bestand und Doppelhaushälften/Bestand um jeweils +0,6 %.

Wie deutlich der Anstieg in den vergangenen Jahren ausfiel, wird bei der Betrachtung der Kaufpreise im 10-Jahres-Vergleich deutlich. So verzeichneten die Baugrundpreise für freistehende Einfamilienhäuser im Vergleich Frühjahr 2013 gegenüber Frühjahr 2003 einen beachtlichen Anstieg von nominal +49,4 %, die freistehenden Einfamilienhäuser +33,9 %, Doppelhaushälften/Bestand +36,4 %, Reihenmittelhäuser/Bestand +28,2 % und die Eigentumswohnungen aus dem Bestand +23,8 %.

„Die anhaltend starke Nachfrage gepaart mit einer nach wie vor unzureichenden Bautätigkeit und einer steigenden Bevölkerung hat auf dem Münchner Immobilienmarkt“, so Prof. Stephan Kippes, „zu einer deutlichen Verknappung und einem sehr hohen Preisniveau geführt, das im bundesweiten Vergleich beispiellos ist.“

Mit Beginn der Eurokrise und der damit verbundenen Flucht in risikoarme Immobilienanlagen verbuchen die Kaufobjekte in München stetig steigende Preise. Im Frühjahr 2013 wird dieser Trend erneut fortgesetzt. Beträchtliche Anstiege verzeichnen in München im Frühjahr 2013 gegenüber dem Herbst 2012 die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser und die Eigentumswohnungen/Neubau mit +14,3 % bzw. +10,0 %. Es folgen die Eigentumswohnungen/Bestand +7,9 %, die neugebauten Reihenmittelhäuser +6,2 % und die Doppelhaushälften/Bestand +5,9 %.

Besonders deutlich wird der Anstieg der nominalen Kaufpreise in München im 10-Jahres-Vergleich. Die Baugrundstückpreise für Einfamilienhäuser haben sich im genannten Zeitraum verdoppelt. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser sind seit Frühjahr 2003 sogar um +52,9 %, die Reihenmittelhäuser/Bestand +59,5 %, die Doppelhaushälften/Bestand +61,0 % und die Eigentumswohnungen/Bestand +64,0 % gestiegen.

Ähnlich dem Bayerntrend entwickelten sich die Immobilienkaufpreise in Oberbayern. Mit +5,8 % tendierten die Baugrundstückpreise für Einfamilienhäuser im Frühjahr 2013 etwas stärker als die für Geschossbauten mit +5,1 %. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand stiegen im Frühjahr 2013 gegenüber Herbst 2012 um +4,8 % und für neugebaute Eigentumswohnungen um +4,7 %. Mit einem Anstieg von +2,2 % für Reihenmittelhäuser sowie +2,5 % für Doppelhaushälften fällt bei den Bestandsobjekten die Veränderung im Frühjahr 2013 zum Herbst 2012 etwas verhaltener als bei den Neubauobjekten aus. Hier verzeichnen die Reihenmittelhäuser einen Anstieg von +3,2 % und die Doppelhaushälften +3,1 %.

Vom Frühjahr 2003 bis Frühjahr 2013 sind in Oberbayern die Anstiege bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser mit +41,6 % am höchsten, gefolgt von den Doppelhaushälften aus dem Bestand +35,8 %, den Baugrundpreisen für Geschossbau +33,6 % und den freistehenden Einfamilienhäuser +33,4 %. Die nominalen Kaufpreise für Reihenmittelhäuser/Bestand sind im untersuchten Zeitraum um +27,0 %, die Eigentumswohnungen/Neubau +25,5 % und die Eigentumswohnungen/Bestand +23,8 % gestiegen.

Derzeit gibt es nach Ansicht des IVD-Instituts keine Anzeichen dafür, dass die Marktsituation auf den Immobilienmärkten in München und in den bayerischen Ballungszentren sich mittelfristig entspannen wird. Die Kaufbereitschaft ist sowohl bei den Kapitalanlegern als auch bei den Eigennutzern, trotz steigenden Kaufpreisen nach wie vor sehr groß, bei einem sehr begrenzt vorhandenen Angebot.

Augsburg

Auf dem Augsburger Immobilienmarkt ist ein Trend zum Verkäufermarkt zu beobachten. Die Nachfrageentwicklung für Neubauwohnungen ist als stark zunehmend einzustufen. Insbesondere Wohnungen in guten und sehr guten Wohnlagen, mit guter Infrastruktur und gehobener Ausstattung, werden am Markt verstärkt nachgefragt. Eine ähnliche Entwicklung ist bei Wohnungen in mittleren Wohnlagen zu beobachten. Gesucht werden sowohl Objekte zur Eigennutzung als auch zur Kapitalanlage.

Aschaffenburg
Besonders gut nachgefragt sind qualitativ hochwertige Eigentumswohnungen im Stadtkern bzw. in den guten innerstädtischen Lagen oder am Godelberg. Das Preisniveau solcher Objekte ist sehr hoch. Das Angebot an kleineren 1- bis 2- Zimmerwohnungen ist deutlich breiter. Die Nachfrage nach diesen Objekten ist jedoch eher durchschnittlich.

Ingolstadt

Bedingt durch eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten bundesweit verzeichnet die Stadt Ingolstadt kontinuierlich hohe Zuzüge. Das hat zur Folge, dass ein großer Nachfrageüberhang sowohl bei den Miet- als auch Kaufobjekten in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes herrscht, der sich stark preistreibend auswirkt.

Kempten

Das Angebot an verfügbaren Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Baugrundstücken ist in Kempten begrenzt und deckt nicht die allgemeine Nachfrage. Gesucht werden derzeit Objekte in allen wohnwirtschaftlichen Bereichen.

Nürnberg

Die sehr gute Nachfrage nach Immobilien aus dem Vorjahr setzt sich auch im Frühjahr 2013 fort. Im Focus der Nachfrage stehen Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser zum Eigenbedarf, als auch Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser zur Kapitalanlage. Neubauprojekte werden häufig bereits in der Planungsphase verkauft. Die hohen Immobilienpreise wirken nicht nachfragehemmend; sie werden vielmehr durch nach wie vor sehr niedrige Bauzinskonditionen und latent vorhandene Ängste aufgrund der Eurokrise kompensiert.

SchweinfurtDas beherrschende Thema in Schweinfurt ist der Abzug der US-Streitkräfte vom Standort Schweinfurt. Inwieweit dies Auswirkungen auf die städtische Wirtschaft und insbesondere auf den Immobilienmarkt haben wird, bleibt abzuwarten. Bei den derzeitigen Preisen für Eigentumswohnungen gibt es je nach Alter, Zustand und Lage sehr große Unterschiede. Das knappe Angebot hat hier schon zu vereinzelten und im hochwertigen Bereich zu stärkeren Preissteigerungen geführt. Auch bei den Einfamilienhäusern trifft eine verstärkte Nachfrage auf ein kleiner werdendes Angebot. Dies hat auch in diesem Bereich zu moderaten Preissteigerungen geführt.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden Trends:

-  Einer Hochrechnung des IVD-Instituts zufolge liegt das Immobilienumsatzvolumen im 1.Quartal 2013 in Bayern etwa -5,1 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraums, wobei das 1.Quartal 2012 zu den umsatzstärksten Quartalen vergangener Jahre zählt. Insgesamt wurden zwischen Januar und März 2013 bayernweit Immobilien im Wert von ca. 10,04 Mrd. € umgesetzt.

- Nach Angaben des Statistischen Landesamtes wurden in Bayern im Jahr 2012 insgesamt 35.762 Wohnungen fertiggestellt. Im Vergleich zum Jahr 2011 lag die Veränderung bei -5,3 %.

- Die Zahl der Baugenehmigungen legte dagegen im Vergleich 2012 zu 2011 um +2,6 % auf 47.041 Wohnungen zu.

- Den Berechnungen des IVD-Instituts zufolge nahm das verfügbare Einkommen pro Einwohner in Bayern seit 1995 im Durchschnitt um etwa +41,0 % zu. Die Preise für Einfamilienhäuser haben im gleichen Zeitraum um rund +8,0 % zugelegt.

- In München stiegen die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser viel stärker als das Einkommen. Hier legte das verfügbare Einkommen zwischen 1995 und 2013 um etwa +34,0 % und der durchschnittliche Einfamilienhauspreis (nominal) um rund +65,0 % zu.

- In einem durchschnittlichen Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus (guter Wohnwert) in München in Höhe von 1.040.000 € sind beachtliche 840.000 € für den Baugrund enthalten. Somit liegt das Budget für die eigentliche Bebauung in München im Frühjahr 2013 bei 19,0 %, in Ingolstadt bei 21,0 % und in Nürnberg bei 31,0 %.

- An der Anzahl der Zwangsversteigerungen je 100.000 Haushalte gemessen verzeichnen die Bundesländer Hamburg mit 9 Terminen, Berlin mit 20 Terminen und Bayern mit 24 Terminen/100.000 Haushalte nach Angaben der Argetra GmbH die niedrigsten Werte deutschlandweit.

- In den sieben bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands konnte zwischen Januar und April 2013 gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres ein Rückgang der Anzahl der Zwangsversteigerungstermine festgestellt werden. Am stärksten gingen die Werte gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Jahres in den Städten München (-33,0 %) und Stuttgart (-32,1 %) zurück.

- Den Ergebnissen des aktuell veröffentlichten Zensus 2011 lebten in Deutschland im Jahr 2011 etwa 1,5 Mio. Menschen weniger als bisher angenommen. In Bayern lebten 2011 rund 1,2 % weniger Einwohner.

- Die Anzahl der Wohnungen lag den Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes zufolge 2011 bundesweit um 500.000 Wohnungen über dem angenommen Wert.

Der Marktbericht "Wohnimmobilien Kaufobjekte Frühjahr 2013 Bayern" kann beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, 80333 München, Tel. 089/29082020, institut@ivd-sued.net oder im Online-Shop erworben werden.

Quelle:
Immobilienverband Deutschland IVD - Verband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V.

Geschäftsstelle München und Presseabteilung: Gabelsbergerstr. 36, 80333 München
Geschäftsstelle Stuttgart: Calwer Str. 11, 70173 Stuttgartwww.ivd-sued.net
Vereinsregisternummer: VR 18452 Amtsgericht: München

Pressekontakt:Prof. Dr. Stephan Kippes, presse@ivd-sued.net
Tel.: 089 / 29 08 20 - 13 Fax: 089 / 22 66 23