Grundflächenzahl (GRZ) - zulässige Grundfläche (GR) - was ist das?

Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m² Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m² großen Grundstück 400 m² überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m² "baulich" genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m². Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m² zur Verfügung.

Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die "überbaubare Grundstücksfläche" zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort "Baufenster". Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt:

0,4

Andere Darstellungsform: GRZ 0,4.

Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z.B. GR = 400

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Geschossflächenzahl (GFZ) und Geschossfläche (GF) - was ist das?

Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück 1.200 Quadratmeter Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse.

Die GFZ streut je nach Baugebietsart. Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt:



Andere Darstellungsform: GFZ 1,2

Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche in einer absoluten Zahl (zum Beispiel GF 1.200) festgesetzt werden. Geschossflächenzahlen können auch im Flächennutzungsplan Eingang finden

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

+++ Wohnungseigentumsrecht +++ Keine Haftung für Hausgeldrückstände des Verkäufers!

Das Vorrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung führt nicht dazu, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum für die Hausgeldschulden des Voreigentümers haftet, so der BGH in seiner aktuellen Entscheidung. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung befand sich mit der Zahlung von Hausgeldern im Rückstand. Nachdem der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte die Gemeinschaft von ihm die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der offenen Hausgelder seines Rechtsvorgängers. Teile der Rechtsprechung und Literatur waren bisher der Ansicht, dies sei möglich. Der BGH ist allerdings gegenteiliger Ansicht und lehnte den Antrag ab.

Kommentar:
Nach der Entscheidung ist nunmehr klar, dass der Käufer einer Eigentumswohnung unter keinem denkbaren Gesichtspunkt für Hausgeldrückstände des Veräußerers haftet und zwar weder mit der Eigentumswohnung noch mit seinem sonstigen Vermögen. Die Entscheidung hat auch Auswirkungen auf die notarielle Vertragsgestaltung, da Bestätigungen des Verwalters über das Nichtbestehen von Hausgeldrückständen als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung von Eigentumswohnungen künftig entfallen können.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann, LL.M. - brinkmann@bethge-legal.comail
Fundstelle: BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12 - www.bundesgerichtshof.de

Was hat es eigentlich mit der Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen auf sich?

Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Woh­nungs­eigen­tü­mern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise recht­lich zu gestalten, dass sie vom Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz ab­wei­chen­de Regelungen treffen, sofern nicht das Ge­setz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Re­ge­lung, die die Zustimmung aller im Grundbuch ein­ge­tra­ge­nen Wohnungs­ei­gen­tümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sonder­ei­gen­tums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigen­tums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern.

Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Re­ge­lun­gen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Be­stim­mung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Ver­walterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Woh­nungs­eigen­tums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sonder­eigen­tum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen be­zie­hungs­wei­se Ge­mein­schafts­ord­nun­gen vorgenommen worden war, unwirk­sam (§ 5 WEG).

Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer ein­sei­tig getroffenen Vereinbarungen werden in der Ge­mein­schafts­ord­nung festgelegt, die teilweise, allerdings fälsch­lich, auch als Mit­eigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Ab­gren­zung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Fest­le­gung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Ge­mein­schafts­ord­nung, die die rechtlichen Beziehungen der Woh­nungs­eigen­tümer untereinander zum Inhalt haben, stehen inso­weit den Vereinbarungen gleich.

Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als ver­ein­ba­rungs­än­dern­der Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Aus­nah­me gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öff­nungs­klau­sel" die Abänderbarkeit der G­emein­schafts­ord­nung durch mehr­heit­liche Beschluss­fassung ausdrücklich regelt.

Durch die Reform des Wohnungseigentums­ge­set­zes ist jetzt jedem Woh­nungs­eigen­tümer ein ge­setz­licher An­spruch eingeräumt, eine vom Gesetz ab­wei­chen­de Ver­ein­ba­rung oder die An­pas­sung ei­ner Ver­ein­ba­rung zu verlangen, soweit ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Re­ge­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berücksichtigung aller Umstände des Ein­zel­falles, ins­be­son­dere der Rech­te und Inte­res­sen der an­de­ren Woh­nungs­eigen­tümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG)

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Ertragswert einer Immobilie - Was ist das?

Die Definition des Ertragswerts lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren in der ImmoWertV ableiten. Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück der wichtigste Wertfaktor ist, z. B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, gemischtgenutzte Immobilien.

Der Ertragswert wird wie folgt ermittelt:

Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt. Daneben werden vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Betriebskosten abgezogen. Von dem so ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszins in Abzug gebracht. Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der ImmoWertV entnommen werden. Sofern ein Reparaturstau besteht, ist er zu beziffern und vom Ertragswert abzuziehen.

Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug des Bodenverzinsungsbetrages kein positiver Betrag für die Verzinsung des Gebäudes übrig bleibt, mündet das Ertragswertverfahren in das sog. Liquidationsverfahren. Bei ihm werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dabei werden auch etwaige vertragliche Bindungen und sonstige Umstände berücksichtigt, die einer sofortigen Freilegung entgegenstehen.

Bei langen Restnutzungsdauern kann auf die Aufspaltung zwischen dem Boden- und Gebäudeertragsanteil verzichtet werden. Überschlägig kann der Ertragswert auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden ("Maklermethode"). 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag