Kündigungsverzicht bei Wohnraummietverträgen

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann vereinbart werden, dass beide Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auf die Inanspruchnahme Ihres Kündigungsrechts verzichten. Dies ist auch in Formularmietverträgen – also mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen – möglich.

Allerdings hat der BGH entschieden, dass ein Kündigungsverzicht des Mieters für mehr als vier Jahre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, so dass - ähnlich wie beim Staffelmietvertrag über Wohnraum – dem Mieter das Recht eingeräumt werden muss, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des vierten Jahres nach Mietvertragsbeginn kündigen zu können.

Nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2006, Az.: VIII ZR 3/05) ist bei Vereinbarung eines unzulässigen längeren Kündigungsausschlusses die ganze Vertragsklausel und damit der gesamte Verzicht auf das Kündigungsrecht unwirksam. Es wird also nicht etwa der vereinbarte fünfjährige Kündigungsverzicht durch den zulässigen vierjährigen Verzicht ersetzt, sondern die Kündigung nach den gesetzlichen Fristen grundsätzlich wieder zugelassen. Der Mieter könnte also auch nach dem ersten Jahr schon mit gesetzlicher Frist kündigen.

Kündigen Mieter bei einem vereinbarten gegenseitigen Kündigungsverzicht für zwei Jahre verfrüht mit dreimonatiger Frist, kann der Vermieter zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung innerhalb der Zweijahresfrist seinen Mietausfall gegen die Mieter geltend machen (BGH, Urt. v. 30.6.2004, Az. VIII ZR 379/03).

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Home-Staging - was ist das eigentlich?

Home-Staging ist Verkaufsförderung (sales promotion) für Immobilien: Die Prinzipien der Produktpräsentation - aus anderen Bereichen wie Mode oder Möbel bekannt - werden auf das Produkt Wohnung bzw. Haus übertragen.

Konkret wird die Aufmerksamkeit auf die Vorteile einer Immobilie gelenkt und die Wahrnehmung so positiv beeinflusst, dass aus Kaufinteressenten Käufern werden können. Home-Staging nutzt dabei auch Erkenntnisse aus der Psychologie. Der HALO-Effekt beschreibt zum Beispiel das Phänomen, dass ein dominantes Merkmal andere überdeckt. Übertragen auf den Verkaufsablauf bei Immobilien heißt das: Sehen Kaufinteressenten ein Zimmer mit (zu) vielen Möbeln, assoziieren sie damit automatisch „zu klein“. Die tatsächliche Größe des Raums nehmen sie nicht richtig wahr.

95 Prozent aller Kaufentscheidungen werden auf emotionaler Ebene getroffen. Auch für das Produkt Immobilie gilt, dass es nicht nur gekauft wird, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Mit dem Kauf sollen auch Werte befriedigt werden. z.B. Sicherheit, Anerkennung oder Zufriedenheit. Um Menschen zu überzeugen, muss der Verkäufer die Werte seiner Zielgruppe kennen und sie über die sinnliche Wahrnehmung gezielt vermitteln. Dies gelingt mit einer zielgruppengerechten Inszenierung der Immobilie: Der Anbieter zielt auf den Bauch, um im Kopf etwas zu bewegen.

Home-Staging verbessert auch die Aufbereitung weiterer Entscheidungshilfen wie Fotos, Exposé, Wohnclip, 3-D-Rundgang oder Immobilienvideo. Kaufinteressenten können durch diese Unterstützung möglicherweise leichter eine Entscheidung fällen, so dass sich unter Umständen die Transaktionszeit verkürzt und ein besserer Preis realisieren lässt.

Die Investition in eine optimale Produktpräsentation funktioniert sowohl bei bewohnten als auch bei leerstehenden Immobilien. Beispiele, Tipps für die Auswahl von Home-Staging-Agenturen, sowie ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis gibt es beim Berufsverband für Home-Staging in Deutschland DGHR e.V

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Immobilienkauf von Privat - Ist es wirklich ein Schnäppchen????

Es ist doch immer wieder schön zu lesen, wenn Privatanbieter von Immobilien in ihren Verkaufsanzeigen schreiben, dass man sich hier bei ihrem Angebot das Geld für einen teuren Makler spart (oder so ähnlich!). Dass dabei der Angebotspreis aber teilweise 30% und höher über aktuellen Marktniveau liegt, hat man wohl irrtümlicherweise vergessen... ;-)
Ergebnis: Immobilienkauf von Privat - Ist es wirklich ein Schnäppchen????