Donnerstag, 31. Juli 2014

Der Arbeitsmarkt für Ingolstadt und die angrenzenden Landkreise

Im Stadtgebiet Ingolstadt hat sich die Zahl der arbeitslosen Menschen im Juli geringfügig erhöht. Sie stieg um 21 Personen auf 2623. Im Vergleich zum Vorjahr gab es 183 Arbeitslose mehr. Dies ergibt eine aktuelle Arbeitslosenquote von 3,5 Prozent (Vormonat: 3,5 Prozent, Vorjahr: 3,4 Prozent). Aktuell gibt es auf der Schanz 1238 unbesetzte Stellen, das sind 95 weniger als im Vormonat.

Auch im Landkreis Pfaffenhofen ist der Beginn der Urlaubs- und Ferienzeit spürbar. Die Arbeitslosigkeit hat sich im Vormonatsvergleich um 77 Personen auf 1393 erhöht. Gegenüber dem Juli des vergangenen Jahres bedeutet dies eine Zunahme um 57 arbeitslose Menschen. Die Arbeitslosenquote liegt aktuell bei 2,0 Prozent (Vormonat: 1,9, Vorjahr: 2,0). Das Arbeitsplatzangebot bewegt sich mit 587 offenen Stellen leicht über dem Juni-Niveau (583).

Im Kreis Eichstätt stieg die Zahl der arbeitslos gemeldeten Menschen ebenfalls leicht an: 897 – und damit 43 mehr als im Vormonat – waren Ende Juli auf Beschäftigungssuche. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das eine Zunahme um 59 Personen. Die Arbeitslosenquote beträgt 1,3 Prozent (Vormonat: 1,2, Vorjahr: 1,2). 603 Arbeitsstellen – zwölf weniger als im Juni – sind aktuell als vakant gemeldet.

Im Kreis Neuburg-Schrobenhausen ist ebenfalls eine leichte Zunahme der Arbeitslosigkeit zu verzeichnen. 1140 Personen – das sind 43 mehr als einen Monat zuvor – sind hier momentan arbeitslos gemeldet. Im Vorjahresvergleich bedeutet das eine Zunahme um 39 Personen. Die Arbeitslosenquote mit 2,1 Prozent blieb gegenüber Juni gleich – und auch im Jahr zuvor lag sie bei 2,1 Prozent. Das Beschäftigungsangebot hat nochmals zugenommen: 429 offene Stellen (Vormonat: 388) waren den Arbeitsvermittlern Ende Juli gemeldet.
 

Dienstag, 29. Juli 2014

Was ist unter einer Staffelmiete bei Wohnraumvermietung zu verstehen?

Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.

Bei Wohnraum:

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20% der Vergleichsmiete übersteigt.


Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=6539

Freitag, 25. Juli 2014

Wissenswertes zur Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen!

Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt zehn Jahre. Sie beginnt an dem Tag, an dem der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde.

Für den Privatinvestor bedeutet dies: Kauft und verkauft er eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums, so müssen die dabei realisierten Wertgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Spekulationsverluste können mit Spekulationsprofiten steuersparend verrechnet werden, allerdings nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten.
Seit Inkrafttreten des Steuerentlastungsgesetzes am 01.01.1999 werden Spekulationsgeschäfte als "Private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Änderung in der Terminologie trägt der Tatsache Rechnung, dass durch die Ausweitung der so genannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre bei Grundstücken von einer "Spekulation" nicht mehr gesprochen werden kann. Ein privates Veräußerungsgeschäft unterliegt also gemäß § 23 EStG der Besteuerung, wenn es in den zeitlichen Grenzen des § 23 EStG getätigt wird. Ein etwaiger Verlust kann bis zur Höhe eines Gewinns aus Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden.

Die Berechnung des Gewinns bei einem privaten Veräußerungsgeschäft einer Immobilie erfolgt nach folgender Formel:

Veräußerungspreis minus veräußerungsbedingte Werbungskosten plus in Anspruch genommene AfA Ergebnis minus Anschaffungskosten plus Werbungskosten der Anschaffung.

Als Zahlenbeispiel:
Veräußerungspreis: 500.000 Euro
minus Werbungskosten der Veräußerung (zum Beispiel Maklergebühr): 15.000 Euro
plus in Anspruch genommene AfA: 60.000 Euro
= 545.000 Euro

Hiervon werden die Anschaffungskosten abgezogen: 420.000 Euro
+ Werbungskosten der Anschaffung: 32.000 Euro
= 452.000 Euro

Die Differenz von 545.000 und 452.000 Euro (93.000 Euro) ist zu versteuern.

Wird auf einem Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, ist dies bei Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen.

Zur Schonung des eigengenutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Geht ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist im Wege der Erbfolge auf den Erben über, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers maßgeblich. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sind die Tage des Abschlusses der notariellen Kaufverträge und nicht – wie sonst im Steuerrecht definiert – die Tage der Besitzübergänge. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung ab, ist der Tag der Genehmigung maßgeblich.


Quelle: Immobilien-Fachwissen A-Z, Grabener Verlag http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html

Montag, 21. Juli 2014

Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondernutzungsrecht" ?

Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Son­der­eigen­tum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also ins­be­son­de­re bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am ge­mein­schaf­tlichen Eigen­tum – nur – ein Mit­ge­brauchs­recht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Dieses existiert völlig un­ab­hän­gig von der Größe seines Miteigentumsanteils.

In der Praxis besteht nun allerdings das Bedürfnis, insbesondere an Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum begründet werden kann, einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungsrecht einzuräumen, beispielsweise an eben­erdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz-Stellplätzen. Dies kann dadurch geschehen, dass das grund­sätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigen­tum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt wird, dass einzelnen oder mehre­ren Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als allei­niges Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird.

Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungs­flächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind.

Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instand­setzungspflichten und die damit verbundene Pflicht der Kostentragung allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß
§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde.

Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung eine abweichende Re­ge­lung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG)

Mittwoch, 16. Juli 2014

Was bedeutet eigentlich der Begriff "Sondereigentum" bei Eigentumswohnungen?

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge.
Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Son­de­rei­gen­tum zu­ge­ordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Be­stand­teile, die dem Son­de­rei­gen­tum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/­Platten­be­läge und in­nen­sei­tig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verklei­dungen der Balkonbrüstung und -rückwand.
Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tra­gen­de) Bal­kon­platte und deren Isolierungsschicht sowie die Bal­kon­brüs­tung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend ge­mein­schaft­liches Eigentum. Ebenso zählen auch nach­träg­lich angebrachten Bal­kon­trenn­wände oder -ver­gla­sun­gen zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Son­de­rei­gen­tum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die In­stand­hal­tung und die Instandsetzung und somit auch für die Kos­ten­ver­tei­lung von Be­deutung. So hat jeder Woh­nungs­eigen­tü­mer für die Instand­hal­tung und Instandsetzung der im Son­de­rei­gen­tum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die In­stand­hal­tung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Ei­gen­tum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Woh­nungs­eigen­tümer, die deshalb auch die Kosten an­teilig zu tragen haben. Allerdings können die Woh­nungs­eigen­tü­mer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Ein­zel­fall mit doppelt qualifizierter Mehrheit be­schließen, dass jeder Woh­nungs­eigen­tümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt.

Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen beziehungsweise entsprechender Re­ge­lun­gen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Januar 2012 betont, dass auch der Inhalt des Sondereigentums dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen muss. Das bedeutet: Jedermann muss den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen können. Nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Möchte der ein Grundstück teilende Eigentümer sich für später das Recht vorbehalten, einseitig den einzelnen Einheiten Garten- und Terrassenflächen aus dem bisherigen Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum zuzuweisen, entspricht dies einer Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums wird, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes erfordert, dass aus dem Grundbuch eindeutig hervorgehen muss, welche Flächen nachträglich zugeteilt werden können (BGH, Az. V ZR 125/11).

Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen.


Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=5680

Dienstag, 8. Juli 2014

Die Selbstauskunft

Es liegt im Interesse des Vermieters, möglichst viel über seinen zukünftigen Mieter zu erfahren. Über die Frage, wie weit man dabei gehen darf, entsteht regelmäßig Streit.

Empfehlenswert ist es, den Mietinteressenten eine Selbstauskunft in Formularform ausfüllen zu lassen. Dies hat nichts mit der Selbstauskunft bei der Schufa zu tun – diese kann der Mieter selbst über seine bei der Schufa gespeicherten Kreditwürdigkeitsdaten einholen. Übliche und zulässige Fragen bei der Selbstauskunft sind:

  • Name und bisherige Adresse,
  • Geburtsdatum und Ort,
  • ausgeübter Beruf,
  • Netto-Monatseinkommen,
  • Anschrift des Arbeitgebers,
  • Seit wann dort beschäftigt,
  • Eidesstattliche Versicherung / Offenbarungseid abgegeben?
  • Läuft eine Lohnpfändung oder ein Mietforderungsverfahren?
  • Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen,
  • Anzahl der Kinder,
  • Werden Haustiere gehalten (welche)?
Das Selbstauskunftsformular kann am heimischen PC erstellt oder auch an geeigneter Stelle aus dem Internet heruntergeladen werden. Es sollte vom Mietinteressenten unterschrieben werden. Vor der Unterschrift sollte die Zusicherung eingefügt werden, dass die Angaben wahrheitsgemäß sind und dass bei Falschangaben eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erfolgen kann.

Von selbst muss der Mieter Auskunft geben:

  • Wenn er die Miete nur durch Zahlungen des Sozialamtes aufbringen kann,
  • wenn er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.
Gibt der Mieter zu diesen Themen eine falsche Auskunft, berechtigt dies den Vermieter allerdings nicht immer zur Kündigung des Mietvertrages. Die Gerichte berücksichtigen dabei, ob sich die Falschauskunft tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. So entschied das Landgericht Wiesbaden zugunsten eines Mieters, der in der Selbstauskunft fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung abgegeben zu haben.

Da der Mieter unabhängig von seinem länger zurückliegenden Offenbarungseid nun wieder solvent war und seine Miete von Anfang an termingerecht gezahlt hatte, sah das Gericht keinen Grund zur Anfechtung des Mietvertrages (Az. 2 S 112/03).


Quelle:  http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=6381&KEYWORDID=6375

Freitag, 4. Juli 2014

Sachwert - Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung

Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis" (Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus.

Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten.

Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine besondere Bedeutung zukommt.

Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2000 oder NHK 2010 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren abhängt.


Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&QUERY=SIEHE&OLDKEYWORD=6618&KEYWORDID=5633