Dienstag, 1. Dezember 2020

Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

 

Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Nachfolgend ein paar Erläuterungen, was in der Praxis i. d. R. vorkommen wird.

(Dies stellt keine Rechtsberatung dar. Es wird auch keine Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen!)

 

Anwendungsbereiche

Der sachliche Anwendungsbereich bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei eine untergeordnete Einliegerwohnung irrelevant ist. Nur die Käufer dieser Objekte sollen durch die Neuregelungen geschützt werden.

Doppelhaushälften/Reihenhäuser sind i. d. R. als Einfamilienhäuser zu behandeln. Kaufverträge über Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen auf einem Erbbaugrundstück fallen ebenfalls in den Anwendungsbereich.

Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt ist, kommt es nicht an. Damit fallen auch Renditeobjekte in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Wichtig ist, dass es sich um ein Einfamilienhaus oder um eine Wohnung handelt, die Gegenstand des zu vermittelnden Kaufvertrages sind (keine Wohnungspakete!).

Der personenbezogene Anwendungsbereich erstreckt sich auf der Käuferseite alleine auf Verbraucher (§ 656b BGB).

 

Formerfordernisse

Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen nach § 656a BGB n.F. der Textform.

 

Doppeltätigkeit/-provision – Paritätisches Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB n.F.)

Nach der Neuregelung ist die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Wird der Makler für beide tätig, muss die Provisionshöhe nach § 656c BGB n.F. identisch sein. Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen.

Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages, wird die Provisionsforderung gegenüber den Parteien nach den bisherigen allgemeinen zivilrechtlichen Regeln fällig.

Es gilt also der Grundsatz: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen.

Die Provisionsansprüche werden mit Abschluss des Hauptvertrages fällig.

 

Einseitige Interessenvertretung mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB n.F.)

Neben der Doppeltätigkeit/-provision hat der Gesetzgeber auch eine Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber vorgesehen. Diese Konstellation betrifft damit den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und ein Teil der Provision auf den Käufer abgewälzt werden soll, dieser sich also verpflichtet, die vom Auftraggeber versprochene Provision teilweise zu übernehmen. Eine solche Vereinbarung kann nur in der Weise getroffen werden, dass maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision übernommen werden kann. Damit zahlt der Zweite (i. d. R. Käufer) nicht mehr als der Erste (i. d. R. Verkäufer).

Die Parteien des Kaufvertrages treffen untereinander eine Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Maklers ergibt. Dies kann zum Beispiel ein Vertrag zugunsten des Maklers sein. Verkäufer und Käufer vereinbaren also, dass der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten Anspruch auf den vom Verkäufer übernommenen Anteil bekommen soll, wobei dieser erst fällig wird, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Verkäufer „seinen Anteil“ gezahlt hat.

 

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers (ohne Abwälzung)

Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich, ohne dass der Käufer sich an der Provision beteiligt. Der Makler vertritt hier ausschließlich die Interessen des Verkäufers.

 

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

 

Mittwoch, 11. November 2020

Häufig gemachte Fehler beim privaten Immobilienverkauf

Sie planen den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung? Dann sollten Sie nachfolgende Punkte beherzigen.

  1. Beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sollten Sie unbedingt ausreichend Zeit für die vielen Aufgaben einkalkulieren, die Sie zu bewältigen haben.
  2. Prüfen und gewährleisten Sie, dass alle erforderlichen Unterlagen/Dokumente von der zu verkaufenden Wohnung bzw. vom zu verkaufenden Haus vorhanden sind und dass Sie diese problemlos den Käufer zur Verfügung stellen können. Fehlende Dokumente verunsichern Kaufinteressenten und auch die Banken verwehren dadurch dann ggf. die erforderliche Finanzierung.
  3. Wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie nicht kennen, ist das ein grober Fehler, welcher zur Folge hat, dass Sie entweder Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu günstig anbieten und dadurch beim Verkauf unter Wert bares Geld verschenken oder der Preis ist zu hoch angesetzt und Ihre Immobilie entwickelt sich zum „Ladenhüter“ mit der Folge, dass Sie zum ausgerufenen Preis keinen Käufer finden und dadurch ggf. später nur noch unter den aktuellen Marktpreis verkaufen können.
  4. Beachten Sie, dass die Präsentation Ihres Hauses (Exposé und Besichtigung vor Ort) informativ und einladend ist. Selbstgebastelte Handyfotos mit schlechter Qualität, kaum leserliche Grundrisskopien, unprofessionelle Texte uvm. sind nicht förderlich und wirkt bei vielen Kaufinteressenten eher abstoßend.
  5. Denken Sie auch daran, dass Sie einen plausiblen Nachweis über die Finanzierung des Käufers vorliegen haben, bevor Sie zum Notar gehen, sonst besteht die Gefahr einer Rückabwicklung des Kaufvertrages. Das wollen Sie sicherlich nicht erleben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein paar Anregungen geben, stehe Ihnen aber natürlich für Ihren geplanten Verkauf auch gerne persönlich zur Verfügung.


Herzlichst Ihr


Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Wagnerwirtsgasse 1, 85049 Ingolstadt

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

  

Mittwoch, 28. Oktober 2020

Gründe, warum Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler einschalten sollten

Sie haben den Entschluss gefasst und wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Baugrundstück verkaufen. Nun stellen Sie sich die Frage, ob Sie es selbst durchführen oder doch lieber professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Auszug meiner Serviceleistungen.

Kompetenz – Orientierung – Sicherheit

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele ein bedeutendes und einmaliges Ereignis. Ich berate, unterstütze und begleite Sie während des gesamten Verkaufsprozesses.

Bürokratie

Es erfolgt durch mich die Prüfung/Sichtung des Grundbuches, Teilungserklärung, Verträge, Pläne, Eigentümerprotokolle, Abrechnungen des Hausgeldes, Wirtschaftsplan uvm. Es werden Recherchearbeiten (z. B. Bauamt, Verwaltung etc.) durchgeführt und anschließend die Verkaufsunterlagen aufbereitet.

Optimale Präsentation

Ich setze Ihre Immobilie in Szene (professionelle Fotos ggf. mit Luftbildern, 360°-Rundgang, Video, Exposé, Marketing, Werbung).

Netzwerk

Ich verfüge über bereits gelistete Kaufinteressenten. Zusätzlich erfolgt eine Zusammenarbeit mit Maklerkollegen (Gemeinschaftsgeschäfte!), Notar, Steuerberater, Fachanwälten und weiteren Dienstleistern.

Marktkenntnis

Ich kann den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie aufgrund einer fachlichen Wertermittlung unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage vornehmen. Sie profitieren auch hier von meiner über 25-jährigen Berufs- und Markterfahrung als Immobilienmakler.

Käuferauswahl

Nicht jeder der kaufen will, kann es auch. Deshalb fordere ich unter anderem einen plausiblen Finanzierungsnachweis bei kaufwilligen Interessenten ein.

Absicherung

Natürlich kann auch mir mal ein Fehler unterlaufen. Dafür hafte ich und habe eine entsprechende Vermögensschadenshaftpflicht sowie Betriebshaftpflicht.

Mitgliedschaft

Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) unterliege ich deren Standesregeln und Leitlinien, von denen Sie als Kunde wiederum profitieren. Sollte es jedoch mal Probleme geben, haben Sie mit dem „Ombudsmann Immobilien“ des IVD eine kostenfreie und neutrale Anlaufstelle.

Kosten

Ich bin als ausgebildeter Immobilienmakler (DIN EN 15733) Profi, wenn es um die Vermittlung von Wohnimmobilien geht und übe diesen Beruf mit Kompetenz und Leidenschaft aus. Zusätzlich unterliege ich einer ständigen Weiterbildungspflicht. Ich bin Ihr Ansprechpartner vor Ort oder in meinen Büroräumen. Diesen Rundum-Service erhalten Sie zu einem fairen Preis.

Natürlich stehe ich Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung. Tel. 0841-93159112

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobiilen.de

 

Montag, 12. Oktober 2020

Erforderliche Objektunterlagen beim (Ver)kauf von Wohnhäusern, Wohnungen oder Grundstücken

Sie planen den (Ver)kauf eines Wohnhauses, einer Wohnung oder eines Baugrundstücks? Dann sollten Sie folgende Unterlagen/Auskünfte parat haben bzw. sich aushändigen lassen.

  • Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt) mit den dazugehörigen Berechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, Kubatur)
  • Aktueller Lageplan
  • Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
  • Gültiger Bebauungsplan
  • Aktueller Grundbuchauszug inkl. Eintragungsbewilligungen bei evtl. vorhandenen Rechten Dritter
  • Alt- und Baulasten (z. B. Grenzabstandsübernahmen etc.)
  • Grundsteuerbescheid
  • Brandversicherungsurkunde
  • Gültiger Energiepass
  • Baubeschreibung
  • Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie Nachträge
  • Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
  • Beschlusssammlung
  • Verwaltervertrag
  • Hausordnung
  • Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
  • Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse des Mieters
  • Aktuelle Höhe der Nettomiete
  • Zeitpunkt und Betrag der letzten durchgeführten Mieterhöhung
  • Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung

Diese Checkliste garantiert keine Vollständigkeit! Gerne stehe ich Ihnen für umfangreichere Auskünfte auch persönlich zur Verfügung. Rufen Sie einfach an. Tel. 0841-93159112.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Montag, 21. September 2020

Ein paar politische Gedanken zum Immobilienmarkt allgemein

In vielen Regionen Deutschlands ist der Immobilienmarkt doch recht angespannt, was zwangsläufig zu hohen Mieten und Kaufpreisen führt. Mit meinem nachfolgenden Gedanken könnten hier die politischen Entscheidungsträger ggf. für etwas Entspannung sorgen.

  • Weder eine Mietpreisbremse noch ein Mietendeckel führen zu einem höheren Angebot an Mietwohnungen noch zu einer Steigerung der Bautätigkeit, um den Immobilienmarkt zu entspannen.
  • Eine niedrigere Grunderwerbssteuer würde dem Immobilienmarkt guttun.
  • Bei den Baugenehmigungsverfahren müsste es Vereinfachungen und Beschleunigungen geben und ebenso Nachverdichtungen sollten unkomplizierter möglich sein.
  • Eine ausreichende Neubautätigkeit, damit sich der Immobilienmarkt besser entspannt, kann nur erfolgen, wenn für die Investoren die Investition auch attraktiv ist und zukünftig auch bleibt.

Herzlichst

Ihr Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

Freitag, 4. September 2020

Erforderliche Unterlagen für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf

Sehr geehrte Eigentümer,

für den geplanten Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung benötigen Sie i. d. R. folgende Unterlagen/Dokumente:

 

  • Bau-/Grundrisspläne
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Lageplan
  • Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon
  • Gültiger Energiepass
  • Baubeschreibung
  • Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
  • Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
  • Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
  • Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
  • Beschlusssammlung
  • Hausordnung
  • Verwaltervertrag
  • Brandversicherungsurkunde
  • Grundsteuerbescheid
  • Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
  • Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag
  • Aktuelle Höhe der Nettomiete
  • Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
  • Persönliche Steueridentifikationsnummern aller Eigentümer

Gerne beraten wir Sie ausführlich darüber.


Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de


Dienstag, 4. August 2020

Was ist das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung?

Das Vergleichswertverfahren ist lt. § 15 ImmoWertV eine der Methoden bei der Immobilienwertermittlung. Da es, richtig angewendet, auf konkrete Werte von tatsächlich erzielten Kaufpreisen basiert, stellt es den Markt sehr gut dar.

Maßgeblich sind für dieses Verfahren Angaben von Gutachterausschüssen sowie natürlich eigene und auch fremde Datenquellen (z. B. eigene Verkäufe vergleichbarer Objekte). Dabei handelt es sich um erzielte Werte bei Immobilienverkäufen, welche die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen oder eigene erfolgreiche Vermittlungen vergleichbarer Objekte oder andere „belastbare“ Quellen.

Das Vergleichswertverfahren ist zu bevorzugen, wenn tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus jüngerer Vergangenheit vorliegen. Dabei handelt es sich um Immobilien, die gleiche und/oder ähnliche Merkmale aufweisen, u. a. in Bezug auf Lage, Größe, Zustand, Ausstattung. Mit dieser Methode kann man z. B. den erzielten Kaufpreis einer in kurzer Vergangenheit verkauften Eigentumswohnung, die vergleichbare Eigenschaften aufwies, wie die neu zu bewertende Wohnung, heranziehen. Und je mehr Vergleichspreise man hat, desto genauer kann der Wert i. d. R. ermittelt werden.

Für welche Immobilien ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geeignet?

Das Vergleichswertverfahren ist für Immobilienarten geeignet, wenn ausreichende Infos zu entsprechenden Immobilienverkäufen vergleichbarer Objekte vorliegen wie z. B. bei

Baugrundstücken,
standardisierten Doppel- und Reihenhäusern,
Eigentumswohnungen

Welche Kriterien spielen beim Vergleichswertverfahren eine Rolle?

Um durch die Anwendung des Vergleichswertverfahrens den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, muss man etliche Kriterien heranziehen und mehrere vergleichbare/ähnliche Objekte anhand dieser Parameter miteinander vergleichen. Nachfolgend mal nur auszugsweise ein paar solcher Punkte:

- Erschließungsgrad

- Bau- und planungsrechtliche Vorgaben und/oder Einschränkungen

- Nutzungsbeschränkungen

- Art und Größe des Gebäudes

- Bauweise

- Zustand

- Ausstattungsqualität

- Restnutzungsdauer

- Grundbuchstand (Lasten und Rechte)

- Umliegende Nachbarschaft

- Mietertragssituation (bei vermieteten Objekten)

Die Vorteile des Vergleichswertverfahrens

  • Das Vergleichswertverfahren ist eine sehr zuverlässige Möglichkeit für die Ermittlung des Immobilienwertes.
  • Optimal geeignet für standardisierte Wohnimmobilien (Wohnungen, Doppel- und Reihenhäuser) und unbebaute Baugrundstücke, weil solche Immobilien sich in der Regel sehr gut vergleichen lassen.
  • Da das Vergleichswertverfahren auf realen Kaufpreisen basiert, spiegelt es das aktuelle Marktgeschehen besonders realistisch ab. Somit ist das Verfahren äußerst plausibel und nachvollziehbar.

Die Nachteile des Vergleichswertverfahrens

  • Liegen nicht ausreichend Vergleichsdaten vor, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen.
  • Besonders bei individuellen Gebäuden (z. B. Einfamilienhäuser), die i. d. R. einzigartige Merkmale aufweisen, ist das Vergleichswertverfahren schwer anzuwenden, weil dann meist die entsprechenden Vergleichsangaben fehlen.
  • Noch mehr als beim Ertrags- oder Sachwertverfahren, muss ein Immobilienwertermittler eine genaue Einschätzung der spezifischen Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie vornehmen, sonst wird das Ergebnis verfälscht. Es verlangt somit großes Können und Erfahrung.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kurzen Einblick über die Thematik geben.


Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de