Mittwoch, 14. November 2018

Was bringt ein Immobilienmakler für den Verkäufer/Eigentümer?

Sie spielen mit den Gedanken, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen und stellen sich nun die Frage, ob Sie das alleine durchführen oder sich doch eher der professionellen Hilfe eines Immobilienmaklers bedienen?

Nachfolgende Aufgaben können Sie von einem guten Makler erwarten:

  • Erstellung einer Wettbewerbsanalyse für Ihre Immobilie
  • Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat oder Eigentümer etc.
  • Homestaging vom Profi bei Bedarf
  • Bilder (auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen
  • Grundrisse aufbereiten durch ein Grafikbüro in 2D- und/oder 3D-Ansicht
  • Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern
  • Veröffentlichung im Internet:  eigene Homepage, Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle
  • Verkaufsschild/-plane etc. am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)
  • Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten
  • Verkaufsinserate in Printmedien
  • Schaufensterwerbung am Maklerbüro
  • Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung des Immobilienstandortes
  • Einschaltung des Maklernetzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen
  • Mailings & Telefonate mit potentiellen Kaufinteressenten
  • Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)
  • Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Info über den jeweiligen Verhandlungsstand
  • Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten
  • Verhandlungen mit den Interessenten in Absprache mit dem Eigentümer
  • Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar
  • Versand der Kaufvertragsentwürfe
  • Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes
  • Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten
  • Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)



Für weitere Fragen und Informationen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.



Herzlichst Ihr



Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.


Tel. 0841-93159112




Mittwoch, 31. Oktober 2018

Immotipp - Preisverhandlungen bei Immobilienbesichtigungen


Preisverhandlungen während des ersten Besichtigungstermins sind in fast allen Fällen nicht angebracht. Trotzdem werden Sie häufig mit der Frage konfrontiert werden: „Was kann man denn am Preis noch machen?

Diese Frage zielt nur darauf ab, Ihre Verhandlungsbereitschaft zu testen, und signalisiert noch kein ernsthaftes Interesse. Verweisen Sie deshalb auf Ihren Angebotspreis.

Fragen Sie nach! Findet der Interessent den Preis tatsächlich zu hoch, oder will er nur pokern? Fragen Sie nach seiner Preisvorstellung.

Herzlichst
Ihr Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
85049 Ingolstadt, Wagnerwirtsgasse 1

Dienstag, 16. Oktober 2018

Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienverkauf


Ein Notar ist ein Jurist und wird von der Justizverwaltung bestellt. Dies setzt i. d. R. eine sog. Anwärterzeit (Notarassessor) voraus. Beim Immobilienverkauf ist die Beteiligung eines Notars Pflicht, da der Immobilienkaufvertrag der Beurkundungspflicht unterliegt.

Bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen hat der Notar eine Belehrungs- und Neutralitätspflicht und muss die Parteien über die rechtlichen Auswirkungen des Vertrages aufklären, ohne dabei seine Neutralität zu verlieren.

Für die Beurkundung eines Kaufvertrages bekommt der Notar für seine Arbeit Gebühren und Auslagen. Diese trägt i. d. R. der Käufer und werden nach Gerichts- und Notarkostengesetzt abgerechnet.
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um all die Angelegenheiten, die im Hintergrund ablaufen, dass der Vertrag durchgeführt werden kann. Z. B. Einholung von Löschungsbewilligungen, Veranlassung zur Eintragung der Auflassungsvormerkung, Abklärung ob ggf. bestehende Vorkaufsrechte ausgeübt werden, ggf. Verwalterzustimmung einholen, Fälligkeitsmitteilung des Kaufpreises versenden, prüfen, dass der Kaufpreis bezahlt wurde (mittels Empfangsbestätigung vom Verkäufer), Bestätigung vom Finanzamt, dass Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, Eigentumsumschreibung u. v. m.

Montag, 1. Oktober 2018

Immobilienverkauf - Fragen



Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich mit den nachfolgenden Fragestellungen auseinandersetzen:



  • Wie viele Immobilien haben Sie schon verkauft?
  • Bis wann wollen Sie verkaufen?
  • Bis wann möchten Sie das Geld auf dem Konto haben?
  • Wie stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Geld bekommen?
  • Haben Sie schon über eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung nachgefragt?
  • Wie ermitteln Sie den Kaufpreis?
  • Wie viele vergleichbare Objekte sind Ihnen bekannt?
  • Wie stellen Sie sich die Kosten der Vermarktung vor?
  • Was für ein Budget planen Sie?
  • Wie bereiten Sie Ihre Immobilie für den Verkauf vor?
  • Haben Sie alle erforderlichen Objektunterlagen?
  • Wissen Sie, auf was es bei der Objektdarstellung ankommt (Anzeigen, Exposé, Besichtigungen usw.)?
  • Wie stellen Sie sich Ihre Erreichbarkeit sicher?
  • Wie schützen Sie sich vor Besichtigungstourismus
  • Sind Sie für die Fragen von Interessenten gewappnet?
  • Wie qualifizieren Sie die Käufer?
  • Trauen Sie sich zu, ordentlich zu verhandeln?
  • ...



Benötigen Sie Hilfe? Gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen


Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112


Freitag, 14. September 2018

Fehler beim Immobilienkauf


Der Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage steht angesichts mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und als wirksamer Schutz vor Inflation für viele Kaufinteressenten aktuell hoch im Kurs. Ob die Anlage zum Erfolg führt, hängt wesentlich von den Entscheidungen des Käufers ab. Der wirksamste Schutz vor einem Fehlkauf liegt in der Prüfung aller verfügbaren Unterlagen und der Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Berater. Käufer einer Immobilie sollten sich von einem Verkäufer nicht unter Druck setzen lassen. Der IVD hat die häufigsten Fehler, die Käufer einer Immobilie machen, zusammengestellt.



Fehler 1: Kauf der Immobilie ohne Besichtigung
Eine Immobilie sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind dabei erste wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Schäden im Putz, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprech- und Heizungsanlage oder undichte Fenster erschweren die Vermietung und ziehen nicht unerhebliche Kosten für die Reparatur nach sich. Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin. Die Besichtigung sollte immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchgeführt werden. Sie erkennen Mängel schneller und können einschätzen, wie sich diese auf den Kaufpreis auswirken oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.



Fehler 2: Kauf ohne Sichtung der zur Verfügung stehenden Unterlagen
Auch bei der Sichtung der Unterlagen ist Sorgfalt gefordert. Alle für den Kauf notwendigen Unterlagen wie Mietverträge, Grundsteuerbescheid oder Wohnflächenberechnungen müssen gesichtet und auf Vollständigkeit geprüft werden. Außerdem sollte kontrolliert werden, ob es noch offene Baulasten beziehungsweise Belastungen im Grundbuch gibt, die auf den Käufer übergehen können.



Fehler 3: Keine Prüfung der Ordnungen und Rechte
Zu den Unterlagen, die ein Käufer unter anderem unbedingt anfordern und studieren sollte, zählen die Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung, Bauakte sowie Zuweisung von Sondernutzungsrechten an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen. Diese müssen unbedingt sorgfältig geprüft werden, damit der Käufer nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erlebt. Beim Erwerb einer Wohnung ist es außerdem wichtig, die Protokolle der Eigentümerversammlung aus der so genannten Beschlusssammlung einzusehen. Aus ihnen ist beispielsweise ablesbar, ob noch Reparaturen ausstehen. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage in einer WEG ist ein wichtiges Indiz für Tragfähigkeit der Kaufentscheidung. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden.



Fehler 4: Kauf ohne Wertgutachten
Um die Immobilie nicht zu einem überteuerten Preis zu erwerben, sollte unbedingt eine Marktwerteinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters oder Sachverständigen eingeholt werden. Das Ergebnis des Gutachtens dient als Abgleich für die Kaufpreisforderung. Liegt es unter dem geforderten Kaufpreis, sollten Käufer ausführlich prüfen, woran dies liegen kann. Nicht jede teure Immobilie muss schlecht sein. Viele Kaufinteressenten von Immobilien in guten und sehr guten Lagen nehmen Renditeabschläge in Kauf. Der Immobilienverband IVD hat ermittelt, dass gerade diese Immobilien im Lauf der Jahre eine besondere Wertbeständigkeit aufweisen.



Fehler 5: Mangelnde Prüfung von Mietverträgen und bestehenden Erträgen aus der Immobilie
Mit den Mieteinnahmen steht und fällt der Erfolg der Investition. Deshalb müssen diese vor dem Kauf eingehend überprüft werden. Käufer sollten vor dem Kauf ermitteln, wie hoch die tatsächliche Nettokaltmiete ist, und ob diese auch langfristig zu erzielen ist. Dazu sind die Mieterklientel, der Leerstand in der Immobilie und die Mieterfluktuation zu analysieren. Ob die Vermietungschancen zu einer bestimmten Miete realistisch oder Mietsteigerungen möglich sind, sollte unbedingt geprüft werden.



Fehler 6: Kauf unter Zeitdruck
Käufer sollten sich niemals zu einem schnellen und übereilten Kauf drängen lassen. Zunächst müssen alle Unterlagen, Fakten und die Immobilie sorgfältig geprüft werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Um ein Gespür für den Markt zu bekommen, sollten verschiedene Angebote geprüft und verschiedene Objekte beziehungsweise Wohnungen angeschaut werden. Ein Käufer ohne Erfahrung sollte auch niemandem glauben, der ihn davon überzeugen will, die Immobilie sei ein besonders günstiges Angebot und ein schnelles Handeln sei erforderlich. Ein wichtiges Indiz ist auch der Zeitpunkt, der für die notarielle Beurkundung vorgeschlagen wird. Diese sollte zu den normalen Geschäftszeiten erfolgen. Alles andere sollte den Käufer aufhorchen lassen. Nur wenn es für einen auswärtigen Käufer gar nicht anders einzurichten sei, sollte eine Beurkundung am Wochenende oder am Abend in Betracht gezogen werden.



Fehler 7: Kauf ohne Berater
Wie die genannten Fehlerquellen zeigen, sollte eine Kaufentscheidung nicht ohne fachlich fundierten Rat getroffen werden. Makler und Verwalter sind wertvolle Ratgeber für jeden Käufer. Immobilienmakler unterstützen den Käufer gezielt und können ihre ganze Erfahrung zur Verfügung stellen, wenn der Kunde dies wünscht. Es empfiehlt sich einen entsprechenden Beratungsvertrag abzuschließen und einen professionellen Makler hinzuzuziehen. Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD oder die Zertifizierung des Immobilienmaklers nach der Maklernorm DIN EN 15733.


Quelle: www.ivd.net

Donnerstag, 9. August 2018

Interessententypen beim Immobilienkauf



Die Träumer

Das sind Interessenten, in denen sich aktuell der Wunsch entwickelt hat, eine Immobilie zu kaufen. Man will/hätte gern dieses und jenes im zukünftigem Heim (Ausstattung, Größe, Lage usw.). Sie sind am Immobilienmarkt noch nicht aktiv tätig, verfolgen aber, was der Markt aktuell so bietet. Man ruft mal bei einem Anbieter/Makler an und fordert ein Exposé oder nimmt auch schon mal eine Besichtigung war. Man hat aber weder mit einer Bank gesprochen, noch sonst irgendwie fachmännische Hilfe in Anspruch genommen. Eine Entscheidung für einen Kauf liegt somit in weiter Ferne mangels Erfahrung und Marktkenntnis.



Die Suchenden

Die vorgenannten „Träumer“ beginnen nun als Interessenten aktiv zu werden, um ihren Traum zu verwirklichen. Es werden sämtliche Angebotsquellen angezapft, reihenweise Exposés angefordert und etliche Besichtigungen durchgeführt. Leider haben aus dieser Gruppe immer noch wenige mit ihrer Bank zwecks einer Finanzierung gesprochen („…das Geld bekommen wir locker und der Bank…“). Eine Entscheidung wird aber immer noch nicht getroffen. Man will ja möglichst viel gesehen haben, bevor man sich festlegt.



Die Frustrierten

Nun erkennen die „Träumer/Suchenden“, dass sich ihr Traum nicht erfüllen wird. Die „Traumimmobilie“ mit den ganzen Wünschen ist nicht bezahlbar und  man merkt, dass einem die Bank das Geld nicht willkürlich hinterherschmeißt. Frust kommt auf!!! Die einen resignieren und geben die Suche auf, andere lassen sich nicht beirren und suchen weiter nach der Immobilie, die es nicht gibt.



Die Kompromissbereiten

Dies ist nun der übrig gebliebene ernst zu nehmende Rest, der vorgenannten Interessententypen. Diese haben die Realität erkannt und nehmen sie an. Sie wollen den Immobilienkauf abwickeln und sind nun bereit Kompromisse einzugehen. Sie kennen den Markt und haben die eigenen Vorstellungen der Realität angepasst.


Das sind die echten Käufer, auf die der Verkäufer/Makler seine Energie ausrichten soll.




Sie haben weitere Fragen rund um das Thema Immobilien? Rufen sie mich einfach an! Telefon: 0841-93159112



Herzlichst Ihr



Gerhard Fischermeier - Zertifizierter Immobilienmakler (DIA)® nach DIN EN 15733

K & F Immobilien e. K.

Wagnerwirtsgasse 1

85049 Ingolstadt

Telefon: 0841-93159112




Mittwoch, 25. Juli 2018

Ab 1. August 2018 tritt die Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und -verwalter in Kraft.


Es ist zumindest, wenn auch nur ein kleiner, erster Schritt zu einem möglichen Sachkundenachweis als Berufszulassung für Immobilienmakler und Verwalter.

Nach dem neuen Gesetz sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter ab 1. August gesetzlich verpflichtet, sich weiterzubilden. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, müssen sie innerhalb von drei Jahren 20 Stunden Fort- und Weiterbildung absolvieren. Die Verordnung sieht nun vor, dass Makler und Verwalter auf Nachfrage (beispielsweise seitens der Behörden) über Qualifikationen und Weiterbildungen informieren müssen. Es genügt auch, wenn diese Informationen auf die Homepage gestellt werden. Darüber hinaus wurde die Nachweispflicht auf drei Jahre ausgedehnt.

Quelle: IVD