Dienstag, 8. Oktober 2019

Der Grundsatz des Provisionsanspruches eines Immobilienmaklervertrages



Der Immobilienmaklervertrag ist im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verankert. Demnach ist er ein Vertrag, bei dem derjenige die Zahlung einer Provision verspricht, der durch die Inanspruchnahme von Nachweis- und/oder Vermittlungsleistungen des Maklers zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss (Kauf- oder Mietvertrag) kommt.

Somit ergeben sich folgende Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch des Immobilienmaklers:

  • Abschluss eines Maklervertrags mit Provisionsversprechen
  • Die eigentliche Maklerleistung (Nachweis der Möglichkeit zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags oder Vermittlung eines solchen)
  • Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages
  • (Mit-) Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Kauf- oder Mietvertrages


Gerne stehe ich Ihnen natürlich für weitere und genauere Erläuterungen zu diesem Thema zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier


Mittwoch, 18. September 2019

Grundbuch - was ist das? Kurze Zusammenfassung



Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das Grundstücke für den jeweiligen Grundbuchbezirk samt den damit verbundenen Rechten und Pflichten auflistet. Es beinhaltet z. B. die Beschreibung, die Grundstücksgröße, die Eigentümer, die Rechte, Lasten und Beschränkungen des Grundstücks und die Grundpfandrechte. Für jedes einzelne Grundstück wird ein Grundbuchblatt erstellt. Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, ein Grundbuchblatt angelegt werden. Es gibt ein paar Ausnahmen, dass gewisse Grundstücke nicht aufgeführt sind, auf die hier jetzt aber nicht eingegangen wird.
Einsicht in das Grundbuch kann neben dem Eigentümer jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann oder eine entsprechende Vollmacht vom Eigentümer hat. Das Einsichtrecht bezieht sich dann i. d. R. auch auf die Grundakten, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu den Eintragungen, Änderungen oder Löschungen im Grundbuch geführt haben (z. B. Kaufvertrag).
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. D. h. man kann davon ausgehen, dass die Eintragungen stimmen, wobei es natürlich auch hier keine 100%-ige Gewähr gibt.
Gerichte, Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und an dem Grundstück dinglich berechtigte Kreditinstitute können über ein automatisiertes Abrufverfahren online Zugriff auf die Grundbücher nehmen. Normale Personen mit berechtigtem Interesse bzw. die Eigentümer, die im Einzelfall einen Grundbuchauszug benötigen, können dies gegen eine Gebühr beim Grundbuchamt beantragen.

Dienstag, 3. September 2019

Leistungsbeschreibung der K & F Immobilien e. K. beim Immobilienverkauf

Nachfolgend finden Sie einen stichpunktartigen Auszug meiner Leistungsbeschreibung für den Verkäufer. Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
www.k-und-f-immobilien.de



Erstellung einer Wettbewerbsanalyse mit Marktwertermittlung für Ihr Objekt

Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat oder Eigentümer

Homestaging vom Profi bei Bedarf

Bilder (ggf. auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen

Grundrisse aufbereiten durch ein Grafikbüro in 2D- und/oder 3D-Ansicht

Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern

Veröffentlichung im Internet: eigene Homepage, diverse Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle

Verkaufsschild am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)

Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten

Verkaufsinserate im Donaukurier nach eigenem Ermessen

Schaufensterwerbung am Maklerbüro

Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung (bis zu 5000 Stück)

Einschaltung meines Netzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen

Mailings & Telefonate mit potentiellen Kaufinteressenten

Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die auch finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)

Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Info über den jeweiligen Verhandlungsstand

Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten

Offene Besichtigung (OPEN HOUSE) bzw. Durchführung eines Bieterverfahrens in Absprache mit dem Eigentümer

Verhandlungen mit den Interessenten (natürlich mit vorhergehender Rückversicherung mit dem Eigentümer)

Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung, in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar

Versand der Kaufvertragsentwürfe

Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes auf Wunsch

Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten

Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)





Donnerstag, 1. August 2019

Das Bieterverfahren - was ist das eigentlich?


Immer wieder liest man, dass Immobilien im sog. Bieterverfahren angeboten werden. Aber was ist das eigentlich?
Immobilien über das Bieterverfahren zu vermitteln ist eine zusätzliche zeitgemäße Vermarktungsart. WICHTIG: Es ist weder eine Versteigerung noch eine Auktion! Es sieht nur so aus und fühlt sich für die Teilnehmer ähnlich an. Der entscheidende Unterschied zur Versteigerung oder Auktion ist der Schluss. Der Eigentümer der Immobilie entscheidet allein, ob er am Ende der Gebotsfrist das beste Gebot annimmt oder ablehnt. Er ist nicht gezwungen zum Höchstgebot zu veräußern. Die anschließende Veräußerung von Immobilien kann nur mittels notariellen Vertrages erfolgen.

Und so funktioniert es:

Man bietet auf der Homepage, in Immobilienportalen und in der örtlichen Presse die Immobilie zum Verkauf im Bieterverfahren an.

Die Besichtigung kann an nur in einem vorher festgesetzten Zeitraum (z.B. 4 Wochen) erfolgen. Nur während dieser Zeitspanne ist es möglich die Immobilie zu besichtigen.

Ein Kaufpreis wird im Vorfeld nicht bekannt gegeben. M. E. ist es aber sinnvoll, das Bieterverfahren mit einem Mindestgebot zu starten, welches vorab mit dem Eigentümer abstimmt wird. Keinesfalls sollte man mit einem Gebot von 1,- Euro starten, sondern mit einem realistischen Betrag im Bereich des vorab ermittelten Marktwertes. Von Verkäufer-/Maklerseite werden vor und während der Gebotsfrist keine Preiseinschätzungen an die Interessenten gegeben. Den Interessenten wird dargelegt, dass ein Gebot realistisch sein sollte, d.h. es sollte sich an den aktuellen Marktgegebenheiten orientieren.

Der Interessent muss sein Gebot spätestens zum Ende der jeweils festgeschriebenen Bietzeit bzw. des Stichtages „Gebotsende“ schriftlich einreichen. Dies sollte er dann möglichst auch mit einem entsprechenden Bonitäts-/Finanzierungsnachweis o. ä. belegen. Nach Ende der Bietzeit wird dann i. d. R. über die eingegangenen Kaufangebote von Verkäuferseite beraten und eine Entscheidung getroffen. Dann kann die notarielle Abwicklung eingeleitet werden.

Weitere Infos erhalten Sie natürlich gerne in einem persönlichen Gespräch.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.

Donnerstag, 18. Juli 2019

Neue Mieterschutzverordnung – Mietpreisbremse gilt ab 7. August 2019 in 162 bayerischen Städten und Gemeinden.


Der Ministerrat hat heute den Neuerlass der Mieterschutzverordnung beschlossen. Bayerns Justizminister Georg Eisenreich zu diesem Anlass: „Die Begrenzung des Mietpreisanstiegs in Ballungsräumen ist ein wichtiges Anliegen der bayerischen Staatsregierung. Unser Ziel ist es, einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern wiederherzustellen. Der Neuerlass der Mietschutzverordnung ist dabei ein wichtiger Schritt. Wir stellen die Mietpreisebremse auf eine rechtssichere Grundlage und schaffen klare Verhältnisse: Ab 7. August 2019 wird die Mietpreisbremse in 162 bayerischen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten.“
Wird in diesen Städten und Gemeinden ein Mietvertrag über Wohnraum neu abgeschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Dies gilt auch für die Vermietung möblierter Wohnungen.
Eisenreich weiter:
„Es ist sinnvoll und notwendig, dass der Bundesgesetzgeber die Mietpreisbremse verlängert. Andernfalls läuft sie in Bayern zum 31. Juli 2020 aus. Das muss angesichts der nach wie vor schwierigen Wohnungsmarktlage in den Ballungsgebieten vermieden werden. Die Mietpreisbremse kann erst bei einer längeren Geltungsdauer spürbare Wirkung zeigen. Daher soll sie um weitere fünf Jahre verlängert werden.“
Neben der Mietpreisbremse gilt in den 162 bayerischen Städten und Gemeinden ab 7. August 2019 auch eine abgesenkte Kappungsgrenze. Dies bedeutet: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen. Außerdem verlängert die Mieterschutzverordnung die Kündigungssperrfrist: Ein Erwerber von bereits vermietetem Wohnraum kann dem Mieter somit erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen.
Eisenreich abschließend:
„Wir wollen, dass Familien und Menschen mit ’normalem‘ Einkommen sich das Wohnen in Ballungsräumen auch künftig noch leisten können. Es besteht Handlungsbedarf. Änderungen im Mietrecht können einen Beitrag zur Lösung leisten. Das Mietrecht ist aber kein Allheilmittel. Es muss vor allem mehr preiswerter Wohnraum geschaffen werden. Wir brauchen ein Bündel an Maßnahmen von Kommunen, Land und Bund in verschiedenen Bereichen. Die Koalition in Berlin hat für Ende August ein Paket für bezahlbares Wohnen angekündigt. Als Justizminister werde ich dazu Vorschläge machen, soweit es um Änderungen des Mietrechts geht.“

Hintergrund

Die 162 bayerischen Städte und Gemeinden, in denen ab 7. August 2019 die Mietpreisbremse, die abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist gelten, sind abrufbar unter https://www.justiz.bayern.de/media/pdf/gesetze/mieterschutzverordnung_stand_16072019.pdf.
Hinsichtlich der Gültigkeit der Mietpreisbremse waren zuletzt durch eine Einzelfallentscheidung des LG München I Unsicherheiten entstanden. Durch den Neuerlass wird die Mietpreisbremse nun auf eine rechtssichere Grundlage gestellt.
Pressemitteilung des StMJ Nr. 36 v. 16.07.2019

Freitag, 5. Juli 2019

Ein Widerrufsrecht gibt es auch bei Maklerverträgen


Verbraucher haben bei Maklerverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn diese als Fernabsatzverträge oder außerhalb der Büroräume des Maklers geschlossen wurden. Der Makler muss seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht belehren.
Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses, jedoch nicht, bevor der Makler dem Verbraucher eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung überlassen hat. Versäumt es der Makler, seinen Kunden korrekt über das Widerrufsrecht zu belehren, verlängert sich die Frist des Widerrufsrechts auf zwölf Monate und 14 Tage - gerechnet vom Tage des Vertragsschlusses.
Der Verbraucher hat die Möglichkeit, den Makler zu beauftragen, dass dieser seine Maklerleistung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist erbringt. In diesem Fall erlischt sein Widerrufsrecht mit vollständiger Erbringung der Maklerleistung.
Möchte der Verbraucher den Maklervertrag innerhalb der Widerrufsfrist widerrufen, muss er dies dem Makler mitteilen. Eine Begründung ist hierfür nicht erforderlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kleinen Einblick in die Thematik geben.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.


Sonntag, 16. Juni 2019

Reservierungsgebühren sind häufig unzulässig


Makler verlangen teilweise Reservierungsgebühren von potenziellen Käufern, im Gegenzug wird die Immobilie für eine bestimmte Zeitspanne keinem anderen Interessenten zum Kauf angeboten. In den meisten Fällen sind solche Gebühren aber nicht rechtens.

Oft bekunden Kaufinteressenten starkes Interesse und wollen die Immobilie für sich reservieren. Einige Makler verlangen dafür eine Reservierungsgebühr, um sicher zu gehen, dass der Interessent die Immobilie auch wirklich kaufen will. Im Gegenzug bietet der Makler das Objekt für einen bestimmten Zeitraum keinem weiteren Interessenten an. Kauft der Interessent die Immobilie dann doch nicht, ist die Gebühr futsch. Allerdings sind solche Gebühren nur in einem ganz engen Rahmen zulässig.

Vorformulierten Klauseln helfen NICHT

Wenn Reservierungsgebühren als vorformulierte Klauseln im Vertrag vereinbart werden und dem potenziellen Käufer keinen wesentlichen Vorteil bringen, sind sie i. d. R. unwirksam. Lt. Bundesgerichtshof (BGH) muss ein Immobilienmakler die bezahlte Gebühr in so einem Fall zurückzahlen, wenn sich der Interessent sich gegen den Kauf der Immobilie entschieden hat (Az.: III ZR 21/10). Denn vorformulierte Klauseln unterliegen einer strengen Inhaltskontrolle. In dem Fall ist die Vereinbarung lediglich ein Versuch des Maklers, sich ein Honorar zu sichern, falls die Immobilienvermittlung scheitert.
Zusätzlich hat der Interessent kaum einen Vorteil durch die Reservierungsgebühr. Selbst wenn der Makler sich verpflichtet, die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen anzubieten, bestimmt letztendlich der Verkäufer, was mit seinem Objekt passiert. Er entscheidet, ob er seine Immobilie an den Interessenten verkauft oder nicht.

Wirksame Regelungen sind schwer zu vereinbaren

Die rechtlichen Anforderungen für zulässige Reservierungsvereinbarungen sind hoch. Es ist zwar vorstellbar, jedoch müssen einige Punkte beachtet werden. Der Immobilienmakler braucht zuerst mal einen Alleinauftrag vom Verkäufer, damit kein weiterer Makler die Immobilie vermittelt. Zusätzlich benötigt man die Zustimmung des Verkäufers bezüglich der Reservierung und die Reservierung muss zeitlich begrenzt sein. Oft halten Gerichte Reservierungsvereinbarungen zusätzlich für notariell beurkundungsbedürftig, wenn die Höhe der Gebühr 10% der Provision übersteigt.

Fazit

Vor Gericht halten Reservierungsgebühren nur in wenigen Fällen einer Inhaltskontrolle stand, deshalb ist es eher ratsam, Reservierungen ohne Gebühr zu vereinbaren.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.