Donnerstag, 9. August 2018

Interessententypen beim Immobilienkauf



Die Träumer

Das sind Interessenten, in denen sich aktuell der Wunsch entwickelt hat, eine Immobilie zu kaufen. Man will/hätte gern dieses und jenes im zukünftigem Heim (Ausstattung, Größe, Lage usw.). Sie sind am Immobilienmarkt noch nicht aktiv tätig, verfolgen aber, was der Markt aktuell so bietet. Man ruft mal bei einem Anbieter/Makler an und fordert ein Exposé oder nimmt auch schon mal eine Besichtigung war. Man hat aber weder mit einer Bank gesprochen, noch sonst irgendwie fachmännische Hilfe in Anspruch genommen. Eine Entscheidung für einen Kauf liegt somit in weiter Ferne mangels Erfahrung und Marktkenntnis.



Die Suchenden

Die vorgenannten „Träumer“ beginnen nun als Interessenten aktiv zu werden, um ihren Traum zu verwirklichen. Es werden sämtliche Angebotsquellen angezapft, reihenweise Exposés angefordert und etliche Besichtigungen durchgeführt. Leider haben aus dieser Gruppe immer noch wenige mit ihrer Bank zwecks einer Finanzierung gesprochen („…das Geld bekommen wir locker und der Bank…“). Eine Entscheidung wird aber immer noch nicht getroffen. Man will ja möglichst viel gesehen haben, bevor man sich festlegt.



Die Frustrierten

Nun erkennen die „Träumer/Suchenden“, dass sich ihr Traum nicht erfüllen wird. Die „Traumimmobilie“ mit den ganzen Wünschen ist nicht bezahlbar und  man merkt, dass einem die Bank das Geld nicht willkürlich hinterherschmeißt. Frust kommt auf!!! Die einen resignieren und geben die Suche auf, andere lassen sich nicht beirren und suchen weiter nach der Immobilie, die es nicht gibt.



Die Kompromissbereiten

Dies ist nun der übrig gebliebene ernst zu nehmende Rest, der vorgenannten Interessententypen. Diese haben die Realität erkannt und nehmen sie an. Sie wollen den Immobilienkauf abwickeln und sind nun bereit Kompromisse einzugehen. Sie kennen den Markt und haben die eigenen Vorstellungen der Realität angepasst.


Das sind die echten Käufer, auf die der Verkäufer/Makler seine Energie ausrichten soll.




Sie haben weitere Fragen rund um das Thema Immobilien? Rufen sie mich einfach an! Telefon: 0841-93159112



Herzlichst Ihr



Gerhard Fischermeier - Zertifizierter Immobilienmakler (DIA)® nach DIN EN 15733

K & F Immobilien e. K.

Wagnerwirtsgasse 1

85049 Ingolstadt

Telefon: 0841-93159112




Mittwoch, 25. Juli 2018

Ab 1. August 2018 tritt die Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und -verwalter in Kraft.


Es ist zumindest, wenn auch nur ein kleiner, erster Schritt zu einem möglichen Sachkundenachweis als Berufszulassung für Immobilienmakler und Verwalter.

Nach dem neuen Gesetz sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter ab 1. August gesetzlich verpflichtet, sich weiterzubilden. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, müssen sie innerhalb von drei Jahren 20 Stunden Fort- und Weiterbildung absolvieren. Die Verordnung sieht nun vor, dass Makler und Verwalter auf Nachfrage (beispielsweise seitens der Behörden) über Qualifikationen und Weiterbildungen informieren müssen. Es genügt auch, wenn diese Informationen auf die Homepage gestellt werden. Darüber hinaus wurde die Nachweispflicht auf drei Jahre ausgedehnt.

Quelle: IVD

Montag, 16. Juli 2018

Grundsätze für die Verarbeitung personenbezogener Daten

Am 25. Mai 2018 ist ein neues Datenschutzrecht in Kraft getreten. Die Datenschutzgrundverordnung der EU (DSGVO) und das neue Bundesdatenschutzgesetz lösen das bisherige Bundesdatenschutzgesetz ab. Im Datenschutzrecht gilt das sog. Prinzip des Verbotes mit Erlaubnisvorbehalt. Niemand darf daher personenbezogene Daten erheben, speichern oder weitergeben, wenn er nicht über eine ausdrückliche Einwilligung der betroffenen Person verfügt. Einwilligung ist dabei jede freiwillig, für einen bestimmten Fall, in informierter Weise und unmissverständlich abgegebene Willensbekundung in Form einer Erklärung oder in einer sonstigen eindeutigen bestätigenden Handlung, mit der die Person ihr Einverständnis ausdrückt. Dies kann auch durch das Setzen eines Hakens im Internet erfolgen (opt-in). Dagegen ist das Stehenlassen eines bereits vorangehakten Kästchens nicht ausreichend (opt-out).
Personenbezogene Daten dürfen darüber hinaus verarbeitet werden, wenn dies zur Erfüllung eines Vertrages erforderlich ist, wobei hierzu auch vorvertragliche Schuldverhältnisse zählen. Wenn jemand eine Wohnung mieten möchte, kann der Vermieter oder Verwalter nach der Bonität des Interessenten fragen und diese Daten erheben und verarbeiten. Bei einem Vermietungsprozess ist jedoch zu beachten, dass stets nur diejenigen Daten erhoben werden, die zu dem jeweiligen Zeitpunkt erforderlich, so dass beispielweise die Bonität inkl. entsprechender Nachweise erfragt werden darf, wenn der Interessent auch tatsächlich in Betracht kommt.
Personenbezogene Daten dürfen auch zur Wahrung berechtigter Interessen des Verantwortlichen (Unternehmer/Vermieter) verarbeitet werden, solange die Interessen der betroffenen Person nicht entgegenstehen. Problematisch ist jedoch, dass das berechtigte Interesse ggfls. nachgewiesen werden muss. Dies kann in der Praxis schwierig sein, sodass eine andere Rechtsgrundlage (ausdrückliche Norm (z.B. GwG) Vertragsdurchführung oder Einwilligung) der sicherere Weg wäre.
Werden personenbezogene Daten bei der betroffenen Person erhoben, so muss der Verantwortliche der betroffenen Person zum Zeitpunkt der Erhebung dieser Daten u.a. Folgendes mitteilen: Namen und die Kontaktdaten des Verantwortlichen sowie gegebenenfalls seines Vertreters; die Zwecke, für die die personenbezogenen Daten verarbeitet werden sollen, sowie die Rechtsgrundlage für die Verarbeitung (Art. 13 DSGVO).
Durften die Daten erhoben werden, kann der Verpflichtete damit nicht machen, was er will. Die Daten dürfen nur für den Zweck verwendet werden, für den sie erhoben wurden. Gibt ein Kaufinteressent umfangreiche persönliche Daten an, indem er vielleicht eine Bewerbermappe abgibt, um besonders vertrauenserweckend zu sein, dürfen diese Daten nicht für andere Zwecke als die Durchführung eines Mietvertrages verwendet werden. Es dürfen zudem nur die Daten gespeichert werden, die zur Durchführung des Vertrages erforderlich sind, so dass beispielsweise die Annahme einer solchen Bewerbungsmappe nicht ratsam ist.

Im Grunde genommen hat sich insoweit gegenüber der alten Rechtslage wenig verändert. Neu ist jedoch, dass der Verantwortliche zukünftig die Einhaltung der vorstehenden Grundsätze gegenüber der Behörde nachweisen muss (Rechenschaftspflicht). Konkret bedeutet dies, dass der Verantwortliche gegenüber der Behörde im Zweifel durch die Vorlage einer schriftlichen Dokumentation nachweisen kann, welche personenbezogenen Daten von Mitarbeitern oder Kunden er verarbeitet, auf welcher Rechtsgrundlage dies erfolgt, für welchen Zweck die Verarbeitung erfolgt und wie lange die Daten gespeichert werden sollen.

Die Rechenschaftspflicht macht es der Aufsichtsbehörde relativ leicht, Verstöße zu erkennen und ggfls. zu ahnden.  Es wird daher dringend empfohlen, dies ggf. sauber dokumentieren zu können.

Quelle: IVD

Donnerstag, 28. Juni 2018

Bieterverfahren - was ist das?


 
Immer wieder liest man, dass Immobilien über ein Bieterverfahren veräußert werden. Was hat es damit auf sich? Vorneweg: es ist keine Versteigerung/Auktion, aber es sieht ähnlich aus. Der Unterschied gegenüber einer Versteigerung ist, dass alleine der Eigentümer der Immobilie entscheidet, ob er am Ende der Gebotsfrist irgendein Gebot annimmt oder eben nicht. Er ist nicht gezwungen, zu irgendeinem Gebot (auch nicht zum Höchstgebot) zu verkaufen.




Funktionsweise:

Die zu verkaufende Immobilie wird auf verschiedenen Kanälen (z. B. Immobilienportalen, örtliche Zeitungen usw.) zum Verkauf im Bieterverfahren angeboten. Ein Kaufpreis wird NICHT genannt. Man startet das Bieterverfahren mit einem Mindestgebot. Von der Verkäuferseite werden keine Preiseinschätzungen an Interessenten gegeben.

Bieterbesichtigungen erfolgen dann nur in einem vorher festgesetzten Zeitraum (z. B. 2 Wochen) oder nur zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt (Tag, Uhrzeit). Nur in diesem Zeitraum/an diesem Zeitpunkt kann die Immobilie erstmalig besichtigt werden. Der Interessent muss nun selbst festlegen, zu welchem Preis er bereit wäre, die Immobilie zu erwerben.

Die Interessenten müssen ihre Kaufpreisgebote bis spätestens zum Ende des festgelegten Bietzeitraumes (Gebotsende) schriftlich beim Verkäufer oder dessen Vertreter (z. B. Makler) einreichen. Hilfreich und fördernd ist hier sicherlich, wenn man mit Abgabe seines Kaufgebotes auch gleich einen entsprechenden Bonitätsnachweis o. ä. seiner Bank beilegt.

Der Veräußerer entscheidet nun ob er ein Gebot bzw. welches Gebot er ggf. annimmt. Hat er sich für einen Käufer entschieden, wird dann ganz normal ein Kaufvertrag beim Notar abgeschlossen.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Infos zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K. - Ingolstadt

Donnerstag, 14. Juni 2018

Unbewohnte Häuser sollte man häufiger kontrollieren




Sie haben ein Haus, das derzeit leer steht? Dann sollten Sie es

regelmäßig (mind. einmal pro Woche) kontrollieren. Bedenken

Sie auch, dass der Versicherungsschutz der

Wohngebäudeversicherung in diesem Fall nur bedingt besteht.

Nach den allgemeinen Bedingungen der Versicherung betrifft

es Wohngebäude, die mehr als 89 Tage nicht bewohnt sind.

Montag, 28. Mai 2018

Ein paar Fragen/Denkanstöße zum Immobilienverkauf bevor Sie loslegen!


Bevor Sie Ihre Immobilie an den Markt bringen, stellen Sie sich mal nachfolgende Fragen:


·     Wie ermittle ich einen marktgerechten Verkaufspreis?

·     Bis wann muss die Immobilie verkauft sein?

·     Welche Verkaufsstrategie soll ich anwenden?

·     Welche Zielgruppen spreche ich an?

·     Welche Werbemedien sollen genutzt werden?

·     Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?

·     Welche Informationen gebe ich am Telefon preis?

·     Welche Verkaufsunterlagen benötige ich?

·     Wie präsentiere ich meine Immobilie?

·     Wie führt man Besichtigungen durch?

·     Wie stelle ich sicher, dass die Finanzierung des Käufers steht?

·     Zu welchem Notar werde ich gehen?

·     Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?

·     Sind noch Pfandfreigaben einzuholen?

·     Fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an?

·     Wann soll die Immobilie übergeben werden?



Natürlich sind vorgenannte Überlegungen nur ein „Auszug“ der zu beachtenden Aufgaben. Sollten Sie zu dem Ergebnis kommen, dass Sie das alles alleine nicht durchführen wollen/können, wenden Sie sich an einen professionellen Immobilienmakler.



Natürlich stehe ich Ihnen hierbei zur Verfügung.



Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. - Ingolstadt

Montag, 7. Mai 2018

Ein paar Gedanken/Tipps zum Immobilienverkauf


IMMOTIPP 1

Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Denn danach kann es zu spät sein!



IMMOTIPP 2

Den ersten Eindruck gibt es kein zweites Mal. Deshalb lohnt sich der Aufwand eines PROFI-Fotografen und Homestagers, um Ihre Immobilie perfekt in Szene zu setzten. Machen Sie Braut hübsch!



IMMOTIPP 3

Wenn Sie kein Geld verschenken wollen, fragen Sie nicht Ihren Nachbarn/Bekannten nach dem PREIS Ihrer Immobilie. Auch die kostengünstigen Online-Bewertungs-Tools sind i. d. R. unbrauchbar. Wenden Sie sich an einen Profi zur Wertermittlung.



IMMOTIPP 4

Eine Besichtigung ist wie ein „Blind Date“, man weiß nie, WER vor der Tür steht. Stellen Sie bereits am Telefon die richtigen Fragen.



IMMOTIPP 5

Legen Sie sich ein finanzielles BUDGET für Werbung und für die Investition Ihrer Zeit zurecht. Ein guter Makler gibt durchschnittlich in etwa 5.000,-- € bis 6.000,-- € und ca. 50 bis 60 Arbeitsstunden für die Vermarktung einer Immobilie aus.



IMMOTIPP 6

Fragen Sie bei der Besichtigung welche anderen Immobilien Ihr Interessent bereits besichtigt hat. Sie wissen dann, welche Objekte IHRE Konkurrenten sind.



IMMOTIPP 7
Lassen Sie optisch ansprechende Grundrisse erstellen, um gute Unterlagen zu haben und um den Interessenten eine Vorstellung zu geben.



IMMOTIPP 8

Überlegen Sie sich im Vorfeld, welche Kanäle Sie für den Verkauf nutzen wollen (Zeitungen, Immobilienbörsen etc.).

Natürlich stehe ich Ihnen als professioneller Immobilienmakler auch gerne bei der Vermarktung Ihrer Immobilie zur Verfügung.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier