Dienstag, 15. Januar 2019

Mietrechtsänderung zum 1.1.2019 in Kraft getreten


Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsaenderung-2018_84342_454430.html Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war.
Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze
Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (bisher: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit. Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.
Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten nun eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage
Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen
Vermieter sind nach der Neuregelung verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sind künftig verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.
Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings können Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.
Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge
Zudem ist es für Mieter nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht künftig eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus.
Es bleibt aber dabei, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung
Es wird Vermietern erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.
Zudem stellt das gezielte „Herausmodernisieren“ nun eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Im Zuge der Ausschussberatung neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen.
Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlossen werden.

Dienstag, 11. Dezember 2018

Aktuelles zur Höhe der Betriebskosten



Dem Betriebskostenspiegel zugrunde gelegt sind die Abrechnungsdaten des Jahres 2016. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten danach bei Anfallen aller Kosten 2.678,40 Euro im Jahr 2016 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.
Zwischen den östlichen und westlichen Bundesländern gibt es nur minimale Preisunterschiede bei den Betriebskosten. Die im Durchschnitt tatsächlich gezahlten Betriebskosten liegen in den östlichen Ländern bei 2,10 Euro pro Quadratmeter und Monat, im Westen bei 2,22 Euro.

Heizung und Warmwasser sind billiger geworden

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2016 etwas gesunken - auf durchschnittlich 1,03 Euro monatlich pro Quadratmeter, bei einer Bandbreite zwischen 0,72 Euro und 1,88 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt entfallen dem Mieterbund zufolge rund 50 Prozent der gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.

Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/betriebskosten-mieter-zahlen-220-euro-pro-quadratmeter_84324_194946.html

Mittwoch, 28. November 2018

Checkliste "Objektunterlagen/Auskünfte" beim Immobilien(ver)kauf

Diese Objektunterlagen/Auskünfte sollten Sie beim Verkauf/Kauf
Ihres Hauses/Ihrer Wohnung/Ihres Baugrundstücks vorlegen/geben
können bzw. einsehen!


Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt)

Berechnungen (Wohnfläche, Kubatur)

Lageplan

Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie 

Ergänzungsbeiträgen

Bebauungsplan

Grundbuchauszug inkl. Eintragungsbewilligungen bei evtl. vorhandenen Rechten Dritter

Alt- und Baulasten

Grundsteuerbescheid

Brandversicherungsurkunde

Energiepass

Baubeschreibung

Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Er-weiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie Nachträge

Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage

Aktuell gültiger Wirtschaftsplan

Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre

Beschlusssammlung

Verwaltervertrag

Hausordnung

Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll

Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse des Mieters

Aktuelle Höhe der Nettomiete

Zeitpunkt und Betrag der letzten durchgeführten Mieterhöhung

Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung


Diese Checkliste garantiert keine Vollständigkeit!

Gerne gebe ich Ihnen auch in einem persönlichen Gespräch weitere Auskünfte.

Freundlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
Tel. 0841-93159112
www.k-und-f-immobilien.de

Mittwoch, 14. November 2018

Was bringt ein Immobilienmakler für den Verkäufer/Eigentümer?

Sie spielen mit den Gedanken, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen und stellen sich nun die Frage, ob Sie das alleine durchführen oder sich doch eher der professionellen Hilfe eines Immobilienmaklers bedienen?

Nachfolgende Aufgaben können Sie von einem guten Makler erwarten:

  • Erstellung einer Wettbewerbsanalyse für Ihre Immobilie
  • Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat oder Eigentümer etc.
  • Homestaging vom Profi bei Bedarf
  • Bilder (auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen
  • Grundrisse aufbereiten durch ein Grafikbüro in 2D- und/oder 3D-Ansicht
  • Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern
  • Veröffentlichung im Internet:  eigene Homepage, Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle
  • Verkaufsschild/-plane etc. am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)
  • Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten
  • Verkaufsinserate in Printmedien
  • Schaufensterwerbung am Maklerbüro
  • Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung des Immobilienstandortes
  • Einschaltung des Maklernetzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen
  • Mailings & Telefonate mit potentiellen Kaufinteressenten
  • Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)
  • Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Info über den jeweiligen Verhandlungsstand
  • Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten
  • Verhandlungen mit den Interessenten in Absprache mit dem Eigentümer
  • Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar
  • Versand der Kaufvertragsentwürfe
  • Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes
  • Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten
  • Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)



Für weitere Fragen und Informationen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.



Herzlichst Ihr



Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.


Tel. 0841-93159112




Mittwoch, 31. Oktober 2018

Immotipp - Preisverhandlungen bei Immobilienbesichtigungen


Preisverhandlungen während des ersten Besichtigungstermins sind in fast allen Fällen nicht angebracht. Trotzdem werden Sie häufig mit der Frage konfrontiert werden: „Was kann man denn am Preis noch machen?

Diese Frage zielt nur darauf ab, Ihre Verhandlungsbereitschaft zu testen, und signalisiert noch kein ernsthaftes Interesse. Verweisen Sie deshalb auf Ihren Angebotspreis.

Fragen Sie nach! Findet der Interessent den Preis tatsächlich zu hoch, oder will er nur pokern? Fragen Sie nach seiner Preisvorstellung.

Herzlichst
Ihr Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
85049 Ingolstadt, Wagnerwirtsgasse 1

Dienstag, 16. Oktober 2018

Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienverkauf


Ein Notar ist ein Jurist und wird von der Justizverwaltung bestellt. Dies setzt i. d. R. eine sog. Anwärterzeit (Notarassessor) voraus. Beim Immobilienverkauf ist die Beteiligung eines Notars Pflicht, da der Immobilienkaufvertrag der Beurkundungspflicht unterliegt.

Bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen hat der Notar eine Belehrungs- und Neutralitätspflicht und muss die Parteien über die rechtlichen Auswirkungen des Vertrages aufklären, ohne dabei seine Neutralität zu verlieren.

Für die Beurkundung eines Kaufvertrages bekommt der Notar für seine Arbeit Gebühren und Auslagen. Diese trägt i. d. R. der Käufer und werden nach Gerichts- und Notarkostengesetzt abgerechnet.
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um all die Angelegenheiten, die im Hintergrund ablaufen, dass der Vertrag durchgeführt werden kann. Z. B. Einholung von Löschungsbewilligungen, Veranlassung zur Eintragung der Auflassungsvormerkung, Abklärung ob ggf. bestehende Vorkaufsrechte ausgeübt werden, ggf. Verwalterzustimmung einholen, Fälligkeitsmitteilung des Kaufpreises versenden, prüfen, dass der Kaufpreis bezahlt wurde (mittels Empfangsbestätigung vom Verkäufer), Bestätigung vom Finanzamt, dass Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, Eigentumsumschreibung u. v. m.

Montag, 1. Oktober 2018

Immobilienverkauf - Fragen



Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich mit den nachfolgenden Fragestellungen auseinandersetzen:



  • Wie viele Immobilien haben Sie schon verkauft?
  • Bis wann wollen Sie verkaufen?
  • Bis wann möchten Sie das Geld auf dem Konto haben?
  • Wie stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Geld bekommen?
  • Haben Sie schon über eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung nachgefragt?
  • Wie ermitteln Sie den Kaufpreis?
  • Wie viele vergleichbare Objekte sind Ihnen bekannt?
  • Wie stellen Sie sich die Kosten der Vermarktung vor?
  • Was für ein Budget planen Sie?
  • Wie bereiten Sie Ihre Immobilie für den Verkauf vor?
  • Haben Sie alle erforderlichen Objektunterlagen?
  • Wissen Sie, auf was es bei der Objektdarstellung ankommt (Anzeigen, Exposé, Besichtigungen usw.)?
  • Wie stellen Sie sich Ihre Erreichbarkeit sicher?
  • Wie schützen Sie sich vor Besichtigungstourismus
  • Sind Sie für die Fragen von Interessenten gewappnet?
  • Wie qualifizieren Sie die Käufer?
  • Trauen Sie sich zu, ordentlich zu verhandeln?
  • ...



Benötigen Sie Hilfe? Gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen


Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112