Dienstag, 3. September 2019

Leistungsbeschreibung der K & F Immobilien e. K. beim Immobilienverkauf

Nachfolgend finden Sie einen stichpunktartigen Auszug meiner Leistungsbeschreibung für den Verkäufer. Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
www.k-und-f-immobilien.de



Erstellung einer Wettbewerbsanalyse mit Marktwertermittlung für Ihr Objekt

Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat oder Eigentümer

Homestaging vom Profi bei Bedarf

Bilder (ggf. auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen

Grundrisse aufbereiten durch ein Grafikbüro in 2D- und/oder 3D-Ansicht

Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern

Veröffentlichung im Internet: eigene Homepage, diverse Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle

Verkaufsschild am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)

Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten

Verkaufsinserate im Donaukurier nach eigenem Ermessen

Schaufensterwerbung am Maklerbüro

Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung (bis zu 5000 Stück)

Einschaltung meines Netzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen

Mailings & Telefonate mit potentiellen Kaufinteressenten

Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die auch finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)

Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Info über den jeweiligen Verhandlungsstand

Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten

Offene Besichtigung (OPEN HOUSE) bzw. Durchführung eines Bieterverfahrens in Absprache mit dem Eigentümer

Verhandlungen mit den Interessenten (natürlich mit vorhergehender Rückversicherung mit dem Eigentümer)

Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung, in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar

Versand der Kaufvertragsentwürfe

Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes auf Wunsch

Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten

Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)





Donnerstag, 1. August 2019

Das Bieterverfahren - was ist das eigentlich?


Immer wieder liest man, dass Immobilien im sog. Bieterverfahren angeboten werden. Aber was ist das eigentlich?
Immobilien über das Bieterverfahren zu vermitteln ist eine zusätzliche zeitgemäße Vermarktungsart. WICHTIG: Es ist weder eine Versteigerung noch eine Auktion! Es sieht nur so aus und fühlt sich für die Teilnehmer ähnlich an. Der entscheidende Unterschied zur Versteigerung oder Auktion ist der Schluss. Der Eigentümer der Immobilie entscheidet allein, ob er am Ende der Gebotsfrist das beste Gebot annimmt oder ablehnt. Er ist nicht gezwungen zum Höchstgebot zu veräußern. Die anschließende Veräußerung von Immobilien kann nur mittels notariellen Vertrages erfolgen.

Und so funktioniert es:

Man bietet auf der Homepage, in Immobilienportalen und in der örtlichen Presse die Immobilie zum Verkauf im Bieterverfahren an.

Die Besichtigung kann an nur in einem vorher festgesetzten Zeitraum (z.B. 4 Wochen) erfolgen. Nur während dieser Zeitspanne ist es möglich die Immobilie zu besichtigen.

Ein Kaufpreis wird im Vorfeld nicht bekannt gegeben. M. E. ist es aber sinnvoll, das Bieterverfahren mit einem Mindestgebot zu starten, welches vorab mit dem Eigentümer abstimmt wird. Keinesfalls sollte man mit einem Gebot von 1,- Euro starten, sondern mit einem realistischen Betrag im Bereich des vorab ermittelten Marktwertes. Von Verkäufer-/Maklerseite werden vor und während der Gebotsfrist keine Preiseinschätzungen an die Interessenten gegeben. Den Interessenten wird dargelegt, dass ein Gebot realistisch sein sollte, d.h. es sollte sich an den aktuellen Marktgegebenheiten orientieren.

Der Interessent muss sein Gebot spätestens zum Ende der jeweils festgeschriebenen Bietzeit bzw. des Stichtages „Gebotsende“ schriftlich einreichen. Dies sollte er dann möglichst auch mit einem entsprechenden Bonitäts-/Finanzierungsnachweis o. ä. belegen. Nach Ende der Bietzeit wird dann i. d. R. über die eingegangenen Kaufangebote von Verkäuferseite beraten und eine Entscheidung getroffen. Dann kann die notarielle Abwicklung eingeleitet werden.

Weitere Infos erhalten Sie natürlich gerne in einem persönlichen Gespräch.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.

Donnerstag, 18. Juli 2019

Neue Mieterschutzverordnung – Mietpreisbremse gilt ab 7. August 2019 in 162 bayerischen Städten und Gemeinden.


Der Ministerrat hat heute den Neuerlass der Mieterschutzverordnung beschlossen. Bayerns Justizminister Georg Eisenreich zu diesem Anlass: „Die Begrenzung des Mietpreisanstiegs in Ballungsräumen ist ein wichtiges Anliegen der bayerischen Staatsregierung. Unser Ziel ist es, einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern wiederherzustellen. Der Neuerlass der Mietschutzverordnung ist dabei ein wichtiger Schritt. Wir stellen die Mietpreisebremse auf eine rechtssichere Grundlage und schaffen klare Verhältnisse: Ab 7. August 2019 wird die Mietpreisbremse in 162 bayerischen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten.“
Wird in diesen Städten und Gemeinden ein Mietvertrag über Wohnraum neu abgeschlossen, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Dies gilt auch für die Vermietung möblierter Wohnungen.
Eisenreich weiter:
„Es ist sinnvoll und notwendig, dass der Bundesgesetzgeber die Mietpreisbremse verlängert. Andernfalls läuft sie in Bayern zum 31. Juli 2020 aus. Das muss angesichts der nach wie vor schwierigen Wohnungsmarktlage in den Ballungsgebieten vermieden werden. Die Mietpreisbremse kann erst bei einer längeren Geltungsdauer spürbare Wirkung zeigen. Daher soll sie um weitere fünf Jahre verlängert werden.“
Neben der Mietpreisbremse gilt in den 162 bayerischen Städten und Gemeinden ab 7. August 2019 auch eine abgesenkte Kappungsgrenze. Dies bedeutet: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen. Außerdem verlängert die Mieterschutzverordnung die Kündigungssperrfrist: Ein Erwerber von bereits vermietetem Wohnraum kann dem Mieter somit erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen.
Eisenreich abschließend:
„Wir wollen, dass Familien und Menschen mit ’normalem‘ Einkommen sich das Wohnen in Ballungsräumen auch künftig noch leisten können. Es besteht Handlungsbedarf. Änderungen im Mietrecht können einen Beitrag zur Lösung leisten. Das Mietrecht ist aber kein Allheilmittel. Es muss vor allem mehr preiswerter Wohnraum geschaffen werden. Wir brauchen ein Bündel an Maßnahmen von Kommunen, Land und Bund in verschiedenen Bereichen. Die Koalition in Berlin hat für Ende August ein Paket für bezahlbares Wohnen angekündigt. Als Justizminister werde ich dazu Vorschläge machen, soweit es um Änderungen des Mietrechts geht.“

Hintergrund

Die 162 bayerischen Städte und Gemeinden, in denen ab 7. August 2019 die Mietpreisbremse, die abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist gelten, sind abrufbar unter https://www.justiz.bayern.de/media/pdf/gesetze/mieterschutzverordnung_stand_16072019.pdf.
Hinsichtlich der Gültigkeit der Mietpreisbremse waren zuletzt durch eine Einzelfallentscheidung des LG München I Unsicherheiten entstanden. Durch den Neuerlass wird die Mietpreisbremse nun auf eine rechtssichere Grundlage gestellt.
Pressemitteilung des StMJ Nr. 36 v. 16.07.2019

Freitag, 5. Juli 2019

Ein Widerrufsrecht gibt es auch bei Maklerverträgen


Verbraucher haben bei Maklerverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn diese als Fernabsatzverträge oder außerhalb der Büroräume des Maklers geschlossen wurden. Der Makler muss seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht belehren.
Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses, jedoch nicht, bevor der Makler dem Verbraucher eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung überlassen hat. Versäumt es der Makler, seinen Kunden korrekt über das Widerrufsrecht zu belehren, verlängert sich die Frist des Widerrufsrechts auf zwölf Monate und 14 Tage - gerechnet vom Tage des Vertragsschlusses.
Der Verbraucher hat die Möglichkeit, den Makler zu beauftragen, dass dieser seine Maklerleistung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist erbringt. In diesem Fall erlischt sein Widerrufsrecht mit vollständiger Erbringung der Maklerleistung.
Möchte der Verbraucher den Maklervertrag innerhalb der Widerrufsfrist widerrufen, muss er dies dem Makler mitteilen. Eine Begründung ist hierfür nicht erforderlich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kleinen Einblick in die Thematik geben.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.


Sonntag, 16. Juni 2019

Reservierungsgebühren sind häufig unzulässig


Makler verlangen teilweise Reservierungsgebühren von potenziellen Käufern, im Gegenzug wird die Immobilie für eine bestimmte Zeitspanne keinem anderen Interessenten zum Kauf angeboten. In den meisten Fällen sind solche Gebühren aber nicht rechtens.

Oft bekunden Kaufinteressenten starkes Interesse und wollen die Immobilie für sich reservieren. Einige Makler verlangen dafür eine Reservierungsgebühr, um sicher zu gehen, dass der Interessent die Immobilie auch wirklich kaufen will. Im Gegenzug bietet der Makler das Objekt für einen bestimmten Zeitraum keinem weiteren Interessenten an. Kauft der Interessent die Immobilie dann doch nicht, ist die Gebühr futsch. Allerdings sind solche Gebühren nur in einem ganz engen Rahmen zulässig.

Vorformulierten Klauseln helfen NICHT

Wenn Reservierungsgebühren als vorformulierte Klauseln im Vertrag vereinbart werden und dem potenziellen Käufer keinen wesentlichen Vorteil bringen, sind sie i. d. R. unwirksam. Lt. Bundesgerichtshof (BGH) muss ein Immobilienmakler die bezahlte Gebühr in so einem Fall zurückzahlen, wenn sich der Interessent sich gegen den Kauf der Immobilie entschieden hat (Az.: III ZR 21/10). Denn vorformulierte Klauseln unterliegen einer strengen Inhaltskontrolle. In dem Fall ist die Vereinbarung lediglich ein Versuch des Maklers, sich ein Honorar zu sichern, falls die Immobilienvermittlung scheitert.
Zusätzlich hat der Interessent kaum einen Vorteil durch die Reservierungsgebühr. Selbst wenn der Makler sich verpflichtet, die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen anzubieten, bestimmt letztendlich der Verkäufer, was mit seinem Objekt passiert. Er entscheidet, ob er seine Immobilie an den Interessenten verkauft oder nicht.

Wirksame Regelungen sind schwer zu vereinbaren

Die rechtlichen Anforderungen für zulässige Reservierungsvereinbarungen sind hoch. Es ist zwar vorstellbar, jedoch müssen einige Punkte beachtet werden. Der Immobilienmakler braucht zuerst mal einen Alleinauftrag vom Verkäufer, damit kein weiterer Makler die Immobilie vermittelt. Zusätzlich benötigt man die Zustimmung des Verkäufers bezüglich der Reservierung und die Reservierung muss zeitlich begrenzt sein. Oft halten Gerichte Reservierungsvereinbarungen zusätzlich für notariell beurkundungsbedürftig, wenn die Höhe der Gebühr 10% der Provision übersteigt.

Fazit

Vor Gericht halten Reservierungsgebühren nur in wenigen Fällen einer Inhaltskontrolle stand, deshalb ist es eher ratsam, Reservierungen ohne Gebühr zu vereinbaren.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.

Dienstag, 28. Mai 2019

Die Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs mit bzw. ohne Makler als Schnellübersicht


Sie befassen sich mit dem Gedanken, Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück zu verkaufen? Dann sollten Sie sicherlich auch einen Gedanken verlieren und abwägen, dies mit oder ohne einen Immobilienmakler abzuwickeln.

Nachfolgend eine kurze stichpunktartige Gegenüberstellung als Schnellübersicht.


Verkauf durch Immobilienmakler
Verkauf ohne Immobilienmakler

Vorteile:
·  Professionelle Marktwerteinschätzung
·  Marktfähige Verkaufspreise
·  Professionelles Marketing
·  Mehrere Vertriebsnetzwerke
·  Interessentendatenbank
·  Bessere Selektierung der wirklichen Interessenten
·  Große Erfahrung und Wissen (Know How)
·  Bonitätsprüfung
·  Kein eigener Aufwand

Nachteile:
·  Maklerprovision

Vorteile:
·  Keine Maklerprovision

Nachteile:
·  Keine Erfahrung bei der Ermittlung eines marktfähigen Verkaufspreises?
·  Mangelnde Erfahrung beim Immobilienverkauf
·  Filtern von Interessenten (Trennung Spreu von Weizen)
·  Fehlendes Fachwissen
·  Emotionale Bindung zur Immobilie
·  Größere Neigung zu Zugeständnissen
·  Hoher Zeitaufwand

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Herzlichst

Ihr
Gerhard Fischermeier


Dienstag, 7. Mai 2019

Kriterien bei der Ermittlung eines Immobilienverkaufspreises


Grundsatz: Ist der Preis zu hoch, finden Sie keine Interessenten, ist er zu niedrig, verschenken Sie bares Geld (IHR GELD!). Die Frage muss also lauten: „Wie ermittle ich den richtigen Wert meiner Immobilie für die Erzielung eines optimalen Preises?“
Eine genaue Ermittlung des Immobilienwertes hängt von diversen Faktoren ab.

Wichtigstes Kriterium zur Immobilienwertermittlung ist die Lage
Einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat die Lage. Die Preisunterschiede sind hier sehr groß. Nehmen Sie daher immer nur -soweit möglich- gesicherte Vergleichswerte von Immobilien in der Nähe vor (z. B. Straßenzug, Stadt-/Ortsteil). Auch die sog. Mikrolage ist von Bedeutung wie z. B. Nachbarschaft, Lärm, Ausblick, Licht/Schatten usw.
Wenn Sie ein Baugrundstück einschätzen wollen, liefern die Bodenrichtwerte des jeweiligen Gutachterausschusses gute Anhaltspunkte. Hier werden Durchschnittspreise für die einzelnen Bodenrichtwertzonen veröffentlicht. Aber Vorsicht: Hat das zu bewertende Grundstück wertbeeinflussende Eigenschaften (negative oder auch positive) können stärkere Abweichungen vom Bodenrichtwert die Folge sein.

Weitere Kriterien: Gebäudetyp, Bauqualität/-ausstattung
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder um einen anderen Typ, spielt das auch eine wesentliche Rolle bei der Bewertung, ebenso die dazugehörige Grundrissgestaltung. Zusätzlich wirken sich z. B. auch die Bauqualität, die Energieeffizienz und der aktuelle Zustand auf den Preis aus. Eine besondere Ausstattung beeinflusst ebenfalls die Preisermittlung.

Weiteres Kriterium: Der Grundbuchauszug
Im Grundbuchauszug finden Sie neben den Eigentümer- und Grunddaten auch Rechte, Pflichten und Belastungen, die sich erheblich auf den Wert auswirken können.

Weiteres Kriterium: Vermietet - JA/NEIN?
Vermietete Immobilien erzielen öfters eher geringere Verkaufspreise. Ein wesentlicher Faktor bei der Wertermittlung bei einer vermieteten Immobilie sind die Mieterträge. Hier liegen dann Renditegesichtspunkte im Vordergrund. Neben der Miethöhe ist auch ausschlaggebend, wie lange die Mieter schon im Haus leben.

Weiteres Kriterium: Aktuelle Marktsituation
Natürlich spielt auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt eine preisbestimmende Rolle. Haben wir z. B. einen Verkäufermarkt oder eher einen Käufermarkt? Wird der zu verkaufende Immobilientyp derzeit eher gesucht oder nicht?

Ein erfahrener Makler ermittelt den Immobilienwert professionell
Ich als Makler mit über 25-jähriger Markterfahrung ermittle gern den Immobilienwert für Sie. Eigentümer sind meist emotional an ihre Immobilie gebunden, dadurch schätzen sie den Preis der eigenen Immobilie häufig zu hoch ein (sog. Blick durch die rosarote Brille!). Manchmal stehen Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie aber unter Zeitdruck, weil sie das Haus oder die Wohnung schnell verkaufen wollen/müssen und setzen deshalb den Preis zu niedrig an.

Bitte beachten Sie, dass dies nur ein Auszug aus dem umfangreichen Themenbereich der Immobilienbewertung ist. Weitere Infos kann ich Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch liefern.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
85049 Ingolstadt, Wagnerwirtsgasse 1
Tel. 0841-93159112