Was sind umlegbare Nebenkosten bei Mietverhältnissen über Wohnraum?

Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie in aller Regel neben der monatlichen Nettokaltmiete auch die auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten bezahlen. Diese werden meist als monatliche Vorauszahlung zzgl. zur Nettokaltmiete vom Vermieter verlangt. Dieser ist dann verpflichtet, Ihnen einmal im Jahr eine entsprechende ordnungsgemäße Nebenostenabrechnung vorzulegen. Zuviel bezahlte Kosten erhalten Sie dann als Mieter zurück, zu wenig bezahlte müssen Sie Ihrem Vermieter nachbezahlen.

 

Nachfolgend eine Auflistung der wichtigsten umlegbaren Nebenkostenpositionen:

 

·         Grundsteuer

·         Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung

·         Heiz- und Warmwasserkosten

·         Kosten für Aufzüge

·         Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

·         Kosten der Gebäudereinigung

·         Kosten der Gartenpflege

·         Kosten für Gemeinschaftsstrom (z. B. Außenbeleuchtung, Treppenhausbeleuchtung usw.)

·         Kosten für Schornsteinreinigung

·         Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung

·         Kosten für Hauswart (soweit diese nicht Instandhaltung etc. betreffen)

·         Kosten für Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler

·         Kosten für den Betrieb der Einrichtungen für Wäschepflege

 

Vorliegende Aufzählung ist nicht vollumfänglich und soll Ihnen nur einen Auszug der wichtigsten umlegbaren Positionen aufzeigen.

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

  

Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

 

Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Nachfolgend ein paar Erläuterungen, was in der Praxis i. d. R. vorkommen wird.

(Dies stellt keine Rechtsberatung dar. Es wird auch keine Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen!)

 

Anwendungsbereiche

Der sachliche Anwendungsbereich bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei eine untergeordnete Einliegerwohnung irrelevant ist. Nur die Käufer dieser Objekte sollen durch die Neuregelungen geschützt werden.

Doppelhaushälften/Reihenhäuser sind i. d. R. als Einfamilienhäuser zu behandeln. Kaufverträge über Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen auf einem Erbbaugrundstück fallen ebenfalls in den Anwendungsbereich.

Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt ist, kommt es nicht an. Damit fallen auch Renditeobjekte in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Wichtig ist, dass es sich um ein Einfamilienhaus oder um eine Wohnung handelt, die Gegenstand des zu vermittelnden Kaufvertrages sind (keine Wohnungspakete!).

Der personenbezogene Anwendungsbereich erstreckt sich auf der Käuferseite alleine auf Verbraucher (§ 656b BGB).

 

Formerfordernisse

Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen nach § 656a BGB n.F. der Textform.

 

Doppeltätigkeit/-provision – Paritätisches Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB n.F.)

Nach der Neuregelung ist die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Wird der Makler für beide tätig, muss die Provisionshöhe nach § 656c BGB n.F. identisch sein. Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen.

Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages, wird die Provisionsforderung gegenüber den Parteien nach den bisherigen allgemeinen zivilrechtlichen Regeln fällig.

Es gilt also der Grundsatz: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen.

Die Provisionsansprüche werden mit Abschluss des Hauptvertrages fällig.

 

Einseitige Interessenvertretung mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB n.F.)

Neben der Doppeltätigkeit/-provision hat der Gesetzgeber auch eine Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber vorgesehen. Diese Konstellation betrifft damit den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und ein Teil der Provision auf den Käufer abgewälzt werden soll, dieser sich also verpflichtet, die vom Auftraggeber versprochene Provision teilweise zu übernehmen. Eine solche Vereinbarung kann nur in der Weise getroffen werden, dass maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision übernommen werden kann. Damit zahlt der Zweite (i. d. R. Käufer) nicht mehr als der Erste (i. d. R. Verkäufer).

Die Parteien des Kaufvertrages treffen untereinander eine Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Maklers ergibt. Dies kann zum Beispiel ein Vertrag zugunsten des Maklers sein. Verkäufer und Käufer vereinbaren also, dass der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten Anspruch auf den vom Verkäufer übernommenen Anteil bekommen soll, wobei dieser erst fällig wird, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Verkäufer „seinen Anteil“ gezahlt hat.

 

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers (ohne Abwälzung)

Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich, ohne dass der Käufer sich an der Provision beteiligt. Der Makler vertritt hier ausschließlich die Interessen des Verkäufers.

 

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

 

Häufig gemachte Fehler beim privaten Immobilienverkauf

Sie planen den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung? Dann sollten Sie nachfolgende Punkte beherzigen.

1. Beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sollten Sie unbedingt ausreichend Zeit für die vielen Aufgaben einkalkulieren, die Sie zu bewältigen haben.
2. Prüfen und gewährleisten Sie, dass alle erforderlichen Unterlagen/Dokumente von der zu verkaufenden Wohnung bzw. vom zu verkaufenden Haus vorhanden sind und dass Sie diese problemlos den Käufer zur Verfügung stellen können. Fehlende Dokumente verunsichern Kaufinteressenten und auch die Banken verwehren dadurch dann ggf. die erforderliche Finanzierung.
3. Wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie nicht kennen, ist das ein grober Fehler, welcher zur Folge hat, dass Sie entweder Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu günstig anbieten und dadurch beim Verkauf unter Wert bares Geld verschenken oder der Preis ist zu hoch angesetzt und Ihre Immobilie entwickelt sich zum „Ladenhüter“ mit der Folge, dass Sie zum ausgerufenen Preis keinen Käufer finden und dadurch ggf. später nur noch unter den aktuellen Marktpreis verkaufen können.
4. Beachten Sie, dass die Präsentation Ihres Hauses (Exposé und Besichtigung vor Ort) informativ und einladend ist. Selbstgebastelte Handyfotos mit schlechter Qualität, kaum leserliche Grundrisskopien, unprofessionelle Texte uvm. sind nicht förderlich und wirkt bei vielen Kaufinteressenten eher abstoßend.
5. Denken Sie auch daran, dass Sie einen plausiblen Nachweis über die Finanzierung des Käufers vorliegen haben, bevor Sie zum Notar gehen, sonst besteht die Gefahr einer Rückabwicklung des Kaufvertrages. Das wollen Sie sicherlich nicht erleben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein paar Anregungen geben, stehe Ihnen aber natürlich für Ihren geplanten Verkauf auch gerne persönlich zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Wagnerwirtsgasse 1, 85049 Ingolstadt

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

  

Gründe, warum Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler einschalten sollten

Sie haben den Entschluss gefasst und wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Baugrundstück verkaufen. Nun stellen Sie sich die Frage, ob Sie es selbst durchführen oder doch lieber professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Auszug meiner Serviceleistungen.

Kompetenz – Orientierung – Sicherheit

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele ein bedeutendes und einmaliges Ereignis. Ich berate, unterstütze und begleite Sie während des gesamten Verkaufsprozesses.

Bürokratie

Es erfolgt durch mich die Prüfung/Sichtung des Grundbuches, Teilungserklärung, Verträge, Pläne, Eigentümerprotokolle, Abrechnungen des Hausgeldes, Wirtschaftsplan uvm. Es werden Recherchearbeiten (z. B. Bauamt, Verwaltung etc.) durchgeführt und anschließend die Verkaufsunterlagen aufbereitet.

Optimale Präsentation

Ich setze Ihre Immobilie in Szene (professionelle Fotos ggf. mit Luftbildern, 360°-Rundgang, Video, Exposé, Marketing, Werbung).

Netzwerk

Ich verfüge über bereits gelistete Kaufinteressenten. Zusätzlich erfolgt eine Zusammenarbeit mit Maklerkollegen (Gemeinschaftsgeschäfte!), Notar, Steuerberater, Fachanwälten und weiteren Dienstleistern.

Marktkenntnis

Ich kann den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie aufgrund einer fachlichen Wertermittlung unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage vornehmen. Sie profitieren auch hier von meiner über 25-jährigen Berufs- und Markterfahrung als Immobilienmakler.

Käuferauswahl

Nicht jeder der kaufen will, kann es auch. Deshalb fordere ich unter anderem einen plausiblen Finanzierungsnachweis bei kaufwilligen Interessenten ein.

Absicherung

Natürlich kann auch mir mal ein Fehler unterlaufen. Dafür hafte ich und habe eine entsprechende Vermögensschadenshaftpflicht sowie Betriebshaftpflicht.

Mitgliedschaft

Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) unterliege ich deren Standesregeln und Leitlinien, von denen Sie als Kunde wiederum profitieren. Sollte es jedoch mal Probleme geben, haben Sie mit dem „Ombudsmann Immobilien“ des IVD eine kostenfreie und neutrale Anlaufstelle.

Kosten

Ich bin als ausgebildeter Immobilienmakler (DIN EN 15733) Profi, wenn es um die Vermittlung von Wohnimmobilien geht und übe diesen Beruf mit Kompetenz und Leidenschaft aus. Zusätzlich unterliege ich einer ständigen Weiterbildungspflicht. Ich bin Ihr Ansprechpartner vor Ort oder in meinen Büroräumen. Diesen Rundum-Service erhalten Sie zu einem fairen Preis.

Natürlich stehe ich Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung. Tel. 0841-93159112

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobiilen.de

 

Erforderliche Objektunterlagen beim (Ver)kauf von Wohnhäusern, Wohnungen oder Grundstücken

Sie planen den (Ver)kauf eines Wohnhauses, einer Wohnung oder eines Baugrundstücks? Dann sollten Sie folgende Unterlagen/Auskünfte parat haben bzw. sich aushändigen lassen.

• Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt) mit den dazugehörigen Berechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, Kubatur)
• Aktueller Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Gültiger Bebauungsplan
• Aktueller Grundbuchauszug inkl. Eintragungsbewilligungen bei evtl. vorhandenen Rechten Dritter
• Alt- und Baulasten (z. B. Grenzabstandsübernahmen etc.)
• Grundsteuerbescheid
• Brandversicherungsurkunde
• Gültiger Energiepass
• Baubeschreibung
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie Nachträge
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Beschlusssammlung
• Verwaltervertrag
• Hausordnung
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse des Mieters
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Zeitpunkt und Betrag der letzten durchgeführten Mieterhöhung
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung

Diese Checkliste garantiert keine Vollständigkeit! Gerne stehe ich Ihnen für umfangreichere Auskünfte auch persönlich zur Verfügung. Rufen Sie einfach an. Tel. 0841-93159112.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Ein paar politische Gedanken zum Immobilienmarkt allgemein

In vielen Regionen Deutschlands ist der Immobilienmarkt doch recht angespannt, was zwangsläufig zu hohen Mieten und Kaufpreisen führt. Mit meinem nachfolgenden Gedanken könnten hier die politischen Entscheidungsträger ggf. für etwas Entspannung sorgen.

• Weder eine Mietpreisbremse noch ein Mietendeckel führen zu einem höheren Angebot an Mietwohnungen noch zu einer Steigerung der Bautätigkeit, um den Immobilienmarkt zu entspannen.
  
• Eine niedrigere Grunderwerbssteuer würde dem Immobilienmarkt guttun.
• Bei den Baugenehmigungsverfahren müsste es Vereinfachungen und Beschleunigungen geben und ebenso Nachverdichtungen sollten unkomplizierter möglich sein.
• Eine ausreichende Neubautätigkeit, damit sich der Immobilienmarkt besser entspannt, kann nur erfolgen, wenn für die Investoren die Investition auch attraktiv ist und zukünftig auch bleibt.

Herzlichst

Ihr Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

Erforderliche Unterlagen für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf

Sehr geehrte Eigentümer,

für den geplanten Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung benötigen Sie i. d. R. folgende Unterlagen/Dokumente:

 

• Bau-/Grundrisspläne
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon
• Gültiger Energiepass
• Baubeschreibung
• Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
• Persönliche Steueridentifikationsnummern aller Eigentümer

Gerne beraten wir Sie ausführlich darüber.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Was ist das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung?

Das Vergleichswertverfahren ist lt. § 15 ImmoWertV eine der Methoden bei der Immobilienwertermittlung. Da es, richtig angewendet, auf konkrete Werte von tatsächlich erzielten Kaufpreisen basiert, stellt es den Markt sehr gut dar.

Maßgeblich sind für dieses Verfahren Angaben von Gutachterausschüssen sowie natürlich eigene und auch fremde Datenquellen (z. B. eigene Verkäufe vergleichbarer Objekte). Dabei handelt es sich um erzielte Werte bei Immobilienverkäufen, welche die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen oder eigene erfolgreiche Vermittlungen vergleichbarer Objekte oder andere „belastbare“ Quellen.

Das Vergleichswertverfahren ist zu bevorzugen, wenn tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus jüngerer Vergangenheit vorliegen. Dabei handelt es sich um Immobilien, die gleiche und/oder ähnliche Merkmale aufweisen, u. a. in Bezug auf Lage, Größe, Zustand, Ausstattung. Mit dieser Methode kann man z. B. den erzielten Kaufpreis einer in kurzer Vergangenheit verkauften Eigentumswohnung, die vergleichbare Eigenschaften aufwies, wie die neu zu bewertende Wohnung, heranziehen. Und je mehr Vergleichspreise man hat, desto genauer kann der Wert i. d. R. ermittelt werden.

Für welche Immobilien ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geeignet?

Das Vergleichswertverfahren ist für Immobilienarten geeignet, wenn ausreichende Infos zu entsprechenden Immobilienverkäufen vergleichbarer Objekte vorliegen wie z. B. bei

- Baugrundstücken,
- standardisierten Doppel- und Reihenhäusern,
- Eigentumswohnungen

Welche Kriterien spielen beim Vergleichswertverfahren eine Rolle?

Um durch die Anwendung des Vergleichswertverfahrens den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, muss man etliche Kriterien heranziehen und mehrere vergleichbare/ähnliche Objekte anhand dieser Parameter miteinander vergleichen. Nachfolgend mal nur auszugsweise ein paar solcher Punkte:

- Erschließungsgrad

- Bau- und planungsrechtliche Vorgaben und/oder Einschränkungen

- Nutzungsbeschränkungen

- Art und Größe des Gebäudes

- Bauweise

- Zustand

- Ausstattungsqualität

- Restnutzungsdauer

- Grundbuchstand (Lasten und Rechte)

- Umliegende Nachbarschaft

- Mietertragssituation (bei vermieteten Objekten)

Die Vorteile des Vergleichswertverfahrens

• Das Vergleichswertverfahren ist eine sehr zuverlässige Möglichkeit für die Ermittlung des Immobilienwertes.
• Optimal geeignet für standardisierte Wohnimmobilien (Wohnungen, Doppel- und Reihenhäuser) und unbebaute Baugrundstücke, weil solche Immobilien sich in der Regel sehr gut vergleichen lassen.
• Da das Vergleichswertverfahren auf realen Kaufpreisen basiert, spiegelt es das aktuelle Marktgeschehen besonders realistisch ab. Somit ist das Verfahren äußerst plausibel und nachvollziehbar.

Die Nachteile des Vergleichswertverfahrens

• Liegen nicht ausreichend Vergleichsdaten vor, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen.
• Besonders bei individuellen Gebäuden (z. B. Einfamilienhäuser), die i. d. R. einzigartige Merkmale aufweisen, ist das Vergleichswertverfahren schwer anzuwenden, weil dann meist die entsprechenden Vergleichsangaben fehlen.
• Noch mehr als beim Ertrags- oder Sachwertverfahren, muss ein Immobilienwertermittler eine genaue Einschätzung der spezifischen Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie vornehmen, sonst wird das Ergebnis verfälscht. Es verlangt somit großes Können und Erfahrung.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kurzen Einblick über die Thematik geben.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

 

Das sollten Sie von einem guten Immobilienmakler erwarten können

Sie wollen für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Immobilienmakler beauftragen? Das ist eine gute Entscheidung. Aber auch bei der Auswahl des richtigen Maklers sollten Sie auf einiges achten.

Ihr zukünftiger Makler soll

• gut zuhören und alle Ihre Fragen sehr ernst nehmen
• den Markt sehr gut kennen
• den Wert der Immobilie korrekt bestimmen
• über ein umfassendes Netzwerk verfügen
• Sie so beraten, dass Sie alles verstehen
• Ihnen den Stress abnehmen
• wissen, wie die Immobilie optimal vermarktet werden kann
• stets gläsern agieren, Sie über alle Schritte informieren
• auf Fragen von Kaufinteressenten gut vorbereitet sein
• mögliche Konfliktfelder im Auge behalten
• die Rechtssicherheit in allen Phasen gewährleisten
• nur erfolgversprechende Käufer vermitteln
• den bestmöglichen Käufer für Ihre Immobilie finden

Erwartungen und Fakten sollen alle auf den Tisch.
Bitte legen Sie die Messlatte für Ihre Erwartungen sehr hoch!

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
www.k-und-f-immobilien.de

Vorsicht Leads – Mit Daten Geld verdienen

Sie beschäftigen sich mit dem Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses bzw. wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen und haben z. B. bei Google entsprechende Suchbegriffe eingegeben? Dann erhalten Sie viele Treffer mit dem Angebot, den aktuellen Wert Ihrer Immobilie kostenfrei zu ermitteln. Nun werden Sie sich fragen, wer mit dieser unentgeltlicher Arbeit Geld verdient? Dann lesen Sie weiter. Nachfolgend wird das Geschäftsmodell mit Daten („Leads“) erläutert.

Was ist ein „Leadgenerator“?

Unter Leads versteht man die Daten einer Person, die sich z. B. für den Immobilienverkauf/-vermietung oder für die Wertermittlung von Immobilien im Netz erkundigen. Mittels Leadgeneratoren werden Nutzer im Internet aufgefordert, ihre Kontaktdaten anzugeben.

Dies könnte z. B. darüber passieren, dass Sie in der Google-Trefferliste einen Vorschlag anklicken oder ein privater Vermieter/Verkäufer in einer Immobilienbörse eine (kostenlose) Anzeige nutzt. Die wissen nun, dass es sich um einen Eigentümer handelt. Nun werden dem Eigentümer i. d. R. per Mail Angebote gemacht, z. B. in Form einer kostenlosen Wertermittlung, die dann der Eigentümer gerne nutzt. Er klickt auf den mitgelieferten Link und landet auf einer neuen Seite („Landingpage“). Diese Seite will nun „Futter“ (Angaben zur Immobilie und zum Eigentümer, was meistens sog. „Pflichteingabefelder“ sind) und der Nutzer gibt Daten von sich und seiner Immobilie ein, um den versprochenen Marktwert zu erhalten. Werden nicht alle Immobilien- und persönliche Daten vollständig eingegeben, bekommt man nichts.

Wie geht´s weiter?

Nun werden Ihre Daten an verschiedene Immobilienmakler verkauft (Sie haben bereits vorher irgendwo im Kleingedruckten zugestimmt). Kurz danach melden sich die ersten Immobilienmakler und wollen Ihre Immobilie verkaufen, obwohl Sie ja „nur eine kostenlose Wertermittlung“ wollten. Und die Makler sind teilweise sehr hartnäckig. Die Leadgeneratoren verkaufen nämlich Ihre vorher eingegebenen Daten für teures Geld (ca. 200 – 500 Euro pro Datensatz) gleichzeitig an mehrere Makler unter dem Vorwand, dass Sie bereits ein verkaufswilliger Eigentümer sind, der über Makler verkaufen will, obwohl Sie lediglich eine kostenlose Wertermittlung wollten und gar nicht mit einem Makler verkaufen wollen.

Ein Makler kauft Ihre Daten mit dem Ziel, einen Vertragsabschluss zu erzielen, um im erfolgreichen Verkaufsfall eine Maklercourtage zu erhalten. Die Beratungsqualität bleibt da leider meistens auf der Strecke und es werden „Wunschpreise“ ausgerufen, um den Eigentümer „rum zu kriegen“. Dass der Eigentümer bei überteuerten Preisen wertvolle Zeit verliert und sich die Immobilie dann zum „Ladenhüter“ entwickelt, versteht sich dann fast von selbst.

Ergebnis

Bei Leadportalen werden ausschließlich Makler empfohlen, die eine vertragliche Bindung mit dem Portal haben und bereit sind, Geld für Ihre Kontaktdaten zu bezahlen. D. h. Sie bekommen nicht den besten Makler genannt, sondern diejenigen, die am besten für Ihre Daten bezahlen…

Privater Immobilienverkauf - Diese Fragen sollten Sie sich stellen!

Ø  Ist der Verkaufspreis fachmännisch errechnet und somit marktgerecht?

Ø  Ist der Privatverkäufer standfest genug, diesen Preis auch durchzusetzen?

Ø  Weiß der Privatverkäufer, worauf es bei einer Immobilienanzeige ankommt?

Ø  Hat der Privatverkäufer die Möglichkeit, der breiten Präsentation im Internet?

Ø  Wie schützt sich der Privatverkäufer vor den zahlreichen Anrufern und Anfragen, die nur neugierig sind?

Ø  Hat der Privatverkäufer die Zeit, sich mit nutzlosen Gesprächen und Besichtigungen zu beschäftigen?

Ø  Hat der Privatverkäufer die Möglichkeiten, bei den Interessenten die Spreu vom Weizen zu trennen, damit wirklich nur Kaufwillige die Immobilie besichtigen und keine Immobilientouristen?

Ø  Ist die persönliche Erreichbarkeit der Privatverkäufer jederzeit gewährleistet?

Ø  Weiß der Privatverkäufer, wie es um die Zahlungsfähigkeit der Interessenten steht und ob diese sich die Immobilie überhaupt leisten können?

Ø  Wer übernimmt die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Interessenten?

Ø  Weiß der Privatverkäufer in welchen Punkten er als Privatverkäufer gegenüber dem Käufer das Risiko einer Haftung eingeht?

Ø  Kennt der Privatverkäufer einen guten Notar und wissen Sie worauf es bei einem Notarvertrag ankommt?

Ø  Was macht der Privatverkäufer, wenn der Interessent eine Immobilie in Zahlung geben will?

Ø  Kann der Privatverkäufer dem Interessenten eine Finanzierung vermitteln?

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zum Immobilienverkauf zur Verfügung.

Herzlichst

Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

Der Bundestag hat kürzlich ein neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beschlossen. Die Übergangsfrist von sechs Monaten, wird voraussichtlich unverändert bleiben, so dass das Gesetz nach der abschließenden Befassung im Bundesrat (voraussichtlich am 5. Juni 2020) Mitte/Ende Dezember 2020 in Kraft treten wird. 
Ich finde ein Schritt, in die richtige Richtung. Wobei ich ein wirkliches Bestellerprinzip noch besser gefunden hätte. Jetzt fällt zumindest in den meisten Fällen endlich flach, dass Makler noch kostenfrei für Verkäufer tätig werden.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
www.k-und-f-immobilien.de

Der Immobilienmakler der Zukunft

Alles verändert sich in Zeiten der Digitalisierung. So wird sich auch der Immobilienmakler diesem Wandel nicht entziehen können und Prozessabläufe verbessern müssen, will er auch in Zukunft bestehen. Wie sieht nun voraussichtlich die Zukunft des Maklerberufs aus bzw. hat er überhaupt eine Zukunft?

Der Immobilienmakler wird eine Zukunft haben, denn auch in den kommenden Jahren werden Leute Wohnungen und Häuser vermieten, verkaufen, mieten oder kaufen. Somit werden auch voraussichtlich weiterhin diese Personengruppen die Leistungen von Immobilienmaklern in Anspruch nehmen (müssen).

Natürlich bietet das Internet an, auch selbst Immobilien bequem online zu präsentieren, doch eine professionelle Besichtigung vor Ort kann niemals durch eine virtuelle Führung ersetzt werden. Schon allein deshalb wird der Immobilienmakler Zukunft haben, auch wenn sich in den Anforderungen einiges ändern wird.

Früher wurden die Objekte im Büro, über Zeitungsanzeigen oder Aushänge beworben. Heute dagegen kann das gesamte Angebot im Netz (z. B. Maklerhomepage, Immobilienportale, soziale Medien usw.) präsentiert werden. Interessenten haben so die Möglichkeit, Kauf- und/oder Mietobjekte vorab anzusehen und kontaktieren den Immobilienmakler danach für bestimmte Objekte. Dabei ist es wichtig, auch die Objektpräsentation der „heutigen Zeit“ anzupassen und die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zu nutzen. Nicht nur professionelle Bilder, aussagekräftige Objektbeschreibungen und sorgfältig aufbereitete Unterlagen sollen zum Einsatz kommen. Auch 360°-Rundgänge und Videopräsentationen der angebotenen Objekte gehören mittlerweile zum Rüstzeug des guten Immobilienmaklers.

Neben der normalen Büroarbeit ist es heute wichtig, auch eine Affinität zum Internet und den neuen Medien mitzubringen. Denn jetzt wird nicht mehr nur mit der eigenen Firmenhomepage geworben, auch Veröffentlichungen in den sozialen Netzwerken schaffen Kundenkontakte. Zudem ist es wichtig, dass der Immobilienmakler von heute flexibel ist und seine Arbeitszeiten seinen Kunden gegenüber anpasst. Kunden erwarten einen Service auch am Wochenende oder nach „Feierabend“.

Außerdem ist ein Immobilienmakler mehr als nur ein „Herzeiger“ von Häuser und Wohnungen. Er sollte ein weit gefächertes Netzwerk haben und nicht nur mit seinen Kunden, sondern auch mit Handwerkern, Architekten, Sachverständigen, Rechtsanwälten, Notaren, Steuerberatern, Ämtern, Gerichten und Banken verhandeln und umgehen können. Zudem sind Sachkenntnisse für den baulichen und rechtlichen Zustand der Objekte und finanz-/mathematische Kenntnisse eine wichtige Voraussetzung. Kunden setzen einen gut ausgebildeten und aufrechten Immobilienmakler voraus, der umfangreich Auskünfte über den Zustand der Objekte geben kann und auch Handlungsempfehlungen ausspricht.

Ein Immobilienmakler muss heute und auch morgen Verhandlungsgeschick aufbringen und mit schwierigen Kunden diplomatisch umgehen können. Nicht immer ist es einfach, die Wünsche und Bedürfnisse der Kunden mit den vorhandenen Objekten unter einen Hut zu bringen. Doch das darf niemals ein Hindernis sein. Ein Immobilienmakler ist ein sachverständiger Vermittler und muss perfekte Kenntnisse vom Immobilienmarkt aufweisen. Auch im Vertragsrecht sind umfangreiche Kenntnisse erforderlich, denn Verträge müssen vorbereitet, entworfen und diese den Kunden auch erklärt werden. Das heißt für ihn auch, dass er sich laufend fortbilden muss.

Fazit:

Passt sich der Immobilienmakler den jetzigen und zukünftigen Erfordernissen an, wird er auch weiterhin für Viele unverzichtbar bleiben.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Das Grundbuch - eine kurze Erklärung, was es ist!

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Immobilien (Grundstücke, Häuser, Wohnungen etc.) und die damit verbundenen Rechten und Pflichten eingetragen sind. Daraus ersichtlich sind z. B. die Lage und Größe des Grundstücks (Bestandsverzeichnis), die Eigentumsverhältnisse (Abteilung I), die Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und die Grundpfandrechte (Abteilung III). Für jedes Grundstück gibt es ein Grundbuchblatt. Nicht alle Grundstücke sind aber buchungspflichtig. Z. B. Grundstücke von Gebietskörperschaften oder kirchliche Anwesen, aber auch Grundstücke, die nur eine dienende Funktion haben (z. B. Wege), sind i. d. R. nicht buchungspflichtig.

Einsicht ins Grundbuch kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse glaubhaft belegt (z. B. auch ein Immobilienmakler mit einen schriftlichen Maklervertrag). Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die Grundakten, in denen jeweils die Verträge enthalten sind, die zu den einzelnen Grundbucheintragungen bzw. Löschungen/Änderungen geführt haben (z. B. ein notarieller Kaufvertrag für ein Haus).

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. D. H., man kann davon ausgehen, dass die Eintragungen richtig sind. Allerdings kommt es schon auch vor, dass mal fehlerhafte Eintragungen vorliegen. Dann muss eine Grundbuchberichtigung erfolgen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kurzen Überblick verschaffen.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Wie wirkt sich die aktuelle Corona-Krise auf den Ingolstädter Immobilienmarkt aus?

Eines vorweg: Eine genaue Antwort lässt sich aktuell noch nicht ableiten. Hierzu bräuchte man schon den besagten Blick in die „Glaskugel“.

Hier mal die Fakten, die sicherlich den Markt beeinflussen werden

Das öffentliche Leben steht aufgrund der aktuell geltenden Ausgangsbeschränkungen in Bayern fast still, das hat, bezogen auf den hiesigen Immobilienmarkt, folgende direkte Auswirkungen:

• Besichtigungen vor Ort sind so gut wie nicht zulässig.
• Für erforderliche Finanzierungen, die i. d. R. bei einem Immobilienkauf benötigt werden, muss man wesentlich mehr Zeit einkalkulieren, da natürlich auch die Bankenwelt nur eingeschränkt hier Beratungen und erforderliche Anträge/Verträge bearbeiten kann.
• Ebenso trifft dies natürlich auch für evtl. erforderliche behördliche Genehmigungen zu.
• Notarielle Beurkundungen sind auch nur unter „erschwerten Bedingungen“ möglich.
• Handwerkerleistungen können ggf. aufgrund unterbrochener Lieferketten nicht (vollständig) erbracht werden.

Ein wichtiger Aspekt, der sicherlich auch kurz- und/oder mittelfristige Auswirkungen hat, ist die steigende Angst um den eigenen Arbeitsplatz bzw. das eigene Unternehmen, das man führt. Es ist ggf. zu erwarten, dass einigen deswegen auch folgende Gedanken zur Thematik durch den Kopf gehen:

• Soll/kann/möchte ich mir jetzt aktuell noch eine Immobilie leisten?
• Wie reagieren die Banken bei Finanzierungsfragen (ggf. schärfere Bedingungen für die Darlehnsvergabe, höhere Eigenkapitalquote usw.)?

Je nachdem, wie schnell oder langsam sich die Lage wieder entspannt, wird sich das m. E. auch entsprechend auf den heimischen Immobilienmarkt preisbildend auswirken. Und das sowohl bei Kauf- als auch bei Mietpreisen.

Bleiben Sie gesund!

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de