Dienstag, 11. Dezember 2018

Aktuelles zur Höhe der Betriebskosten



Dem Betriebskostenspiegel zugrunde gelegt sind die Abrechnungsdaten des Jahres 2016. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten danach bei Anfallen aller Kosten 2.678,40 Euro im Jahr 2016 nur an Betriebskosten aufgebracht werden.
Zwischen den östlichen und westlichen Bundesländern gibt es nur minimale Preisunterschiede bei den Betriebskosten. Die im Durchschnitt tatsächlich gezahlten Betriebskosten liegen in den östlichen Ländern bei 2,10 Euro pro Quadratmeter und Monat, im Westen bei 2,22 Euro.

Heizung und Warmwasser sind billiger geworden

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind im Abrechnungsjahr 2016 etwas gesunken - auf durchschnittlich 1,03 Euro monatlich pro Quadratmeter, bei einer Bandbreite zwischen 0,72 Euro und 1,88 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt entfallen dem Mieterbund zufolge rund 50 Prozent der gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.

Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/betriebskosten-mieter-zahlen-220-euro-pro-quadratmeter_84324_194946.html

Mittwoch, 28. November 2018

Checkliste "Objektunterlagen/Auskünfte" beim Immobilien(ver)kauf

Diese Objektunterlagen/Auskünfte sollten Sie beim Verkauf/Kauf
Ihres Hauses/Ihrer Wohnung/Ihres Baugrundstücks vorlegen/geben
können bzw. einsehen!


Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt)

Berechnungen (Wohnfläche, Kubatur)

Lageplan

Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie 

Ergänzungsbeiträgen

Bebauungsplan

Grundbuchauszug inkl. Eintragungsbewilligungen bei evtl. vorhandenen Rechten Dritter

Alt- und Baulasten

Grundsteuerbescheid

Brandversicherungsurkunde

Energiepass

Baubeschreibung

Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Er-weiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie Nachträge

Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage

Aktuell gültiger Wirtschaftsplan

Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre

Beschlusssammlung

Verwaltervertrag

Hausordnung

Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll

Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse des Mieters

Aktuelle Höhe der Nettomiete

Zeitpunkt und Betrag der letzten durchgeführten Mieterhöhung

Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung


Diese Checkliste garantiert keine Vollständigkeit!

Gerne gebe ich Ihnen auch in einem persönlichen Gespräch weitere Auskünfte.

Freundlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
Tel. 0841-93159112
www.k-und-f-immobilien.de

Mittwoch, 14. November 2018

Was bringt ein Immobilienmakler für den Verkäufer/Eigentümer?

Sie spielen mit den Gedanken, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen und stellen sich nun die Frage, ob Sie das alleine durchführen oder sich doch eher der professionellen Hilfe eines Immobilienmaklers bedienen?

Nachfolgende Aufgaben können Sie von einem guten Makler erwarten:

  • Erstellung einer Wettbewerbsanalyse für Ihre Immobilie
  • Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat oder Eigentümer etc.
  • Homestaging vom Profi bei Bedarf
  • Bilder (auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen
  • Grundrisse aufbereiten durch ein Grafikbüro in 2D- und/oder 3D-Ansicht
  • Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern
  • Veröffentlichung im Internet:  eigene Homepage, Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle
  • Verkaufsschild/-plane etc. am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)
  • Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten
  • Verkaufsinserate in Printmedien
  • Schaufensterwerbung am Maklerbüro
  • Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung des Immobilienstandortes
  • Einschaltung des Maklernetzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen
  • Mailings & Telefonate mit potentiellen Kaufinteressenten
  • Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)
  • Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Info über den jeweiligen Verhandlungsstand
  • Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten
  • Verhandlungen mit den Interessenten in Absprache mit dem Eigentümer
  • Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar
  • Versand der Kaufvertragsentwürfe
  • Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes
  • Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten
  • Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)



Für weitere Fragen und Informationen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.



Herzlichst Ihr



Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.


Tel. 0841-93159112




Mittwoch, 31. Oktober 2018

Immotipp - Preisverhandlungen bei Immobilienbesichtigungen


Preisverhandlungen während des ersten Besichtigungstermins sind in fast allen Fällen nicht angebracht. Trotzdem werden Sie häufig mit der Frage konfrontiert werden: „Was kann man denn am Preis noch machen?

Diese Frage zielt nur darauf ab, Ihre Verhandlungsbereitschaft zu testen, und signalisiert noch kein ernsthaftes Interesse. Verweisen Sie deshalb auf Ihren Angebotspreis.

Fragen Sie nach! Findet der Interessent den Preis tatsächlich zu hoch, oder will er nur pokern? Fragen Sie nach seiner Preisvorstellung.

Herzlichst
Ihr Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
85049 Ingolstadt, Wagnerwirtsgasse 1

Dienstag, 16. Oktober 2018

Die Aufgaben eines Notars beim Immobilienverkauf


Ein Notar ist ein Jurist und wird von der Justizverwaltung bestellt. Dies setzt i. d. R. eine sog. Anwärterzeit (Notarassessor) voraus. Beim Immobilienverkauf ist die Beteiligung eines Notars Pflicht, da der Immobilienkaufvertrag der Beurkundungspflicht unterliegt.

Bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen hat der Notar eine Belehrungs- und Neutralitätspflicht und muss die Parteien über die rechtlichen Auswirkungen des Vertrages aufklären, ohne dabei seine Neutralität zu verlieren.

Für die Beurkundung eines Kaufvertrages bekommt der Notar für seine Arbeit Gebühren und Auslagen. Diese trägt i. d. R. der Käufer und werden nach Gerichts- und Notarkostengesetzt abgerechnet.
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um all die Angelegenheiten, die im Hintergrund ablaufen, dass der Vertrag durchgeführt werden kann. Z. B. Einholung von Löschungsbewilligungen, Veranlassung zur Eintragung der Auflassungsvormerkung, Abklärung ob ggf. bestehende Vorkaufsrechte ausgeübt werden, ggf. Verwalterzustimmung einholen, Fälligkeitsmitteilung des Kaufpreises versenden, prüfen, dass der Kaufpreis bezahlt wurde (mittels Empfangsbestätigung vom Verkäufer), Bestätigung vom Finanzamt, dass Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, Eigentumsumschreibung u. v. m.

Montag, 1. Oktober 2018

Immobilienverkauf - Fragen



Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich mit den nachfolgenden Fragestellungen auseinandersetzen:



  • Wie viele Immobilien haben Sie schon verkauft?
  • Bis wann wollen Sie verkaufen?
  • Bis wann möchten Sie das Geld auf dem Konto haben?
  • Wie stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Geld bekommen?
  • Haben Sie schon über eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung nachgefragt?
  • Wie ermitteln Sie den Kaufpreis?
  • Wie viele vergleichbare Objekte sind Ihnen bekannt?
  • Wie stellen Sie sich die Kosten der Vermarktung vor?
  • Was für ein Budget planen Sie?
  • Wie bereiten Sie Ihre Immobilie für den Verkauf vor?
  • Haben Sie alle erforderlichen Objektunterlagen?
  • Wissen Sie, auf was es bei der Objektdarstellung ankommt (Anzeigen, Exposé, Besichtigungen usw.)?
  • Wie stellen Sie sich Ihre Erreichbarkeit sicher?
  • Wie schützen Sie sich vor Besichtigungstourismus
  • Sind Sie für die Fragen von Interessenten gewappnet?
  • Wie qualifizieren Sie die Käufer?
  • Trauen Sie sich zu, ordentlich zu verhandeln?
  • ...



Benötigen Sie Hilfe? Gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen


Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112


Freitag, 14. September 2018

Fehler beim Immobilienkauf


Der Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage steht angesichts mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und als wirksamer Schutz vor Inflation für viele Kaufinteressenten aktuell hoch im Kurs. Ob die Anlage zum Erfolg führt, hängt wesentlich von den Entscheidungen des Käufers ab. Der wirksamste Schutz vor einem Fehlkauf liegt in der Prüfung aller verfügbaren Unterlagen und der Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Berater. Käufer einer Immobilie sollten sich von einem Verkäufer nicht unter Druck setzen lassen. Der IVD hat die häufigsten Fehler, die Käufer einer Immobilie machen, zusammengestellt.



Fehler 1: Kauf der Immobilie ohne Besichtigung
Eine Immobilie sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Der Zustand der Fassade, des Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind dabei erste wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Schäden im Putz, eine nicht voll funktionsfähige Gegensprech- und Heizungsanlage oder undichte Fenster erschweren die Vermietung und ziehen nicht unerhebliche Kosten für die Reparatur nach sich. Zudem weisen derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin. Die Besichtigung sollte immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchgeführt werden. Sie erkennen Mängel schneller und können einschätzen, wie sich diese auf den Kaufpreis auswirken oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.



Fehler 2: Kauf ohne Sichtung der zur Verfügung stehenden Unterlagen
Auch bei der Sichtung der Unterlagen ist Sorgfalt gefordert. Alle für den Kauf notwendigen Unterlagen wie Mietverträge, Grundsteuerbescheid oder Wohnflächenberechnungen müssen gesichtet und auf Vollständigkeit geprüft werden. Außerdem sollte kontrolliert werden, ob es noch offene Baulasten beziehungsweise Belastungen im Grundbuch gibt, die auf den Käufer übergehen können.



Fehler 3: Keine Prüfung der Ordnungen und Rechte
Zu den Unterlagen, die ein Käufer unter anderem unbedingt anfordern und studieren sollte, zählen die Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung, Bauakte sowie Zuweisung von Sondernutzungsrechten an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen. Diese müssen unbedingt sorgfältig geprüft werden, damit der Käufer nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erlebt. Beim Erwerb einer Wohnung ist es außerdem wichtig, die Protokolle der Eigentümerversammlung aus der so genannten Beschlusssammlung einzusehen. Aus ihnen ist beispielsweise ablesbar, ob noch Reparaturen ausstehen. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage in einer WEG ist ein wichtiges Indiz für Tragfähigkeit der Kaufentscheidung. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden.



Fehler 4: Kauf ohne Wertgutachten
Um die Immobilie nicht zu einem überteuerten Preis zu erwerben, sollte unbedingt eine Marktwerteinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters oder Sachverständigen eingeholt werden. Das Ergebnis des Gutachtens dient als Abgleich für die Kaufpreisforderung. Liegt es unter dem geforderten Kaufpreis, sollten Käufer ausführlich prüfen, woran dies liegen kann. Nicht jede teure Immobilie muss schlecht sein. Viele Kaufinteressenten von Immobilien in guten und sehr guten Lagen nehmen Renditeabschläge in Kauf. Der Immobilienverband IVD hat ermittelt, dass gerade diese Immobilien im Lauf der Jahre eine besondere Wertbeständigkeit aufweisen.



Fehler 5: Mangelnde Prüfung von Mietverträgen und bestehenden Erträgen aus der Immobilie
Mit den Mieteinnahmen steht und fällt der Erfolg der Investition. Deshalb müssen diese vor dem Kauf eingehend überprüft werden. Käufer sollten vor dem Kauf ermitteln, wie hoch die tatsächliche Nettokaltmiete ist, und ob diese auch langfristig zu erzielen ist. Dazu sind die Mieterklientel, der Leerstand in der Immobilie und die Mieterfluktuation zu analysieren. Ob die Vermietungschancen zu einer bestimmten Miete realistisch oder Mietsteigerungen möglich sind, sollte unbedingt geprüft werden.



Fehler 6: Kauf unter Zeitdruck
Käufer sollten sich niemals zu einem schnellen und übereilten Kauf drängen lassen. Zunächst müssen alle Unterlagen, Fakten und die Immobilie sorgfältig geprüft werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Um ein Gespür für den Markt zu bekommen, sollten verschiedene Angebote geprüft und verschiedene Objekte beziehungsweise Wohnungen angeschaut werden. Ein Käufer ohne Erfahrung sollte auch niemandem glauben, der ihn davon überzeugen will, die Immobilie sei ein besonders günstiges Angebot und ein schnelles Handeln sei erforderlich. Ein wichtiges Indiz ist auch der Zeitpunkt, der für die notarielle Beurkundung vorgeschlagen wird. Diese sollte zu den normalen Geschäftszeiten erfolgen. Alles andere sollte den Käufer aufhorchen lassen. Nur wenn es für einen auswärtigen Käufer gar nicht anders einzurichten sei, sollte eine Beurkundung am Wochenende oder am Abend in Betracht gezogen werden.



Fehler 7: Kauf ohne Berater
Wie die genannten Fehlerquellen zeigen, sollte eine Kaufentscheidung nicht ohne fachlich fundierten Rat getroffen werden. Makler und Verwalter sind wertvolle Ratgeber für jeden Käufer. Immobilienmakler unterstützen den Käufer gezielt und können ihre ganze Erfahrung zur Verfügung stellen, wenn der Kunde dies wünscht. Es empfiehlt sich einen entsprechenden Beratungsvertrag abzuschließen und einen professionellen Makler hinzuzuziehen. Ein wichtiger Qualitätsnachweis für Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband IVD oder die Zertifizierung des Immobilienmaklers nach der Maklernorm DIN EN 15733.


Quelle: www.ivd.net

Donnerstag, 9. August 2018

Interessententypen beim Immobilienkauf



Die Träumer

Das sind Interessenten, in denen sich aktuell der Wunsch entwickelt hat, eine Immobilie zu kaufen. Man will/hätte gern dieses und jenes im zukünftigem Heim (Ausstattung, Größe, Lage usw.). Sie sind am Immobilienmarkt noch nicht aktiv tätig, verfolgen aber, was der Markt aktuell so bietet. Man ruft mal bei einem Anbieter/Makler an und fordert ein Exposé oder nimmt auch schon mal eine Besichtigung war. Man hat aber weder mit einer Bank gesprochen, noch sonst irgendwie fachmännische Hilfe in Anspruch genommen. Eine Entscheidung für einen Kauf liegt somit in weiter Ferne mangels Erfahrung und Marktkenntnis.



Die Suchenden

Die vorgenannten „Träumer“ beginnen nun als Interessenten aktiv zu werden, um ihren Traum zu verwirklichen. Es werden sämtliche Angebotsquellen angezapft, reihenweise Exposés angefordert und etliche Besichtigungen durchgeführt. Leider haben aus dieser Gruppe immer noch wenige mit ihrer Bank zwecks einer Finanzierung gesprochen („…das Geld bekommen wir locker und der Bank…“). Eine Entscheidung wird aber immer noch nicht getroffen. Man will ja möglichst viel gesehen haben, bevor man sich festlegt.



Die Frustrierten

Nun erkennen die „Träumer/Suchenden“, dass sich ihr Traum nicht erfüllen wird. Die „Traumimmobilie“ mit den ganzen Wünschen ist nicht bezahlbar und  man merkt, dass einem die Bank das Geld nicht willkürlich hinterherschmeißt. Frust kommt auf!!! Die einen resignieren und geben die Suche auf, andere lassen sich nicht beirren und suchen weiter nach der Immobilie, die es nicht gibt.



Die Kompromissbereiten

Dies ist nun der übrig gebliebene ernst zu nehmende Rest, der vorgenannten Interessententypen. Diese haben die Realität erkannt und nehmen sie an. Sie wollen den Immobilienkauf abwickeln und sind nun bereit Kompromisse einzugehen. Sie kennen den Markt und haben die eigenen Vorstellungen der Realität angepasst.


Das sind die echten Käufer, auf die der Verkäufer/Makler seine Energie ausrichten soll.




Sie haben weitere Fragen rund um das Thema Immobilien? Rufen sie mich einfach an! Telefon: 0841-93159112



Herzlichst Ihr



Gerhard Fischermeier - Zertifizierter Immobilienmakler (DIA)® nach DIN EN 15733

K & F Immobilien e. K.

Wagnerwirtsgasse 1

85049 Ingolstadt

Telefon: 0841-93159112




Mittwoch, 25. Juli 2018

Ab 1. August 2018 tritt die Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler und -verwalter in Kraft.


Es ist zumindest, wenn auch nur ein kleiner, erster Schritt zu einem möglichen Sachkundenachweis als Berufszulassung für Immobilienmakler und Verwalter.

Nach dem neuen Gesetz sind Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter ab 1. August gesetzlich verpflichtet, sich weiterzubilden. Um dieser Verpflichtung nachzukommen, müssen sie innerhalb von drei Jahren 20 Stunden Fort- und Weiterbildung absolvieren. Die Verordnung sieht nun vor, dass Makler und Verwalter auf Nachfrage (beispielsweise seitens der Behörden) über Qualifikationen und Weiterbildungen informieren müssen. Es genügt auch, wenn diese Informationen auf die Homepage gestellt werden. Darüber hinaus wurde die Nachweispflicht auf drei Jahre ausgedehnt.

Quelle: IVD

Montag, 16. Juli 2018

Grundsätze für die Verarbeitung personenbezogener Daten

Am 25. Mai 2018 ist ein neues Datenschutzrecht in Kraft getreten. Die Datenschutzgrundverordnung der EU (DSGVO) und das neue Bundesdatenschutzgesetz lösen das bisherige Bundesdatenschutzgesetz ab. Im Datenschutzrecht gilt das sog. Prinzip des Verbotes mit Erlaubnisvorbehalt. Niemand darf daher personenbezogene Daten erheben, speichern oder weitergeben, wenn er nicht über eine ausdrückliche Einwilligung der betroffenen Person verfügt. Einwilligung ist dabei jede freiwillig, für einen bestimmten Fall, in informierter Weise und unmissverständlich abgegebene Willensbekundung in Form einer Erklärung oder in einer sonstigen eindeutigen bestätigenden Handlung, mit der die Person ihr Einverständnis ausdrückt. Dies kann auch durch das Setzen eines Hakens im Internet erfolgen (opt-in). Dagegen ist das Stehenlassen eines bereits vorangehakten Kästchens nicht ausreichend (opt-out).
Personenbezogene Daten dürfen darüber hinaus verarbeitet werden, wenn dies zur Erfüllung eines Vertrages erforderlich ist, wobei hierzu auch vorvertragliche Schuldverhältnisse zählen. Wenn jemand eine Wohnung mieten möchte, kann der Vermieter oder Verwalter nach der Bonität des Interessenten fragen und diese Daten erheben und verarbeiten. Bei einem Vermietungsprozess ist jedoch zu beachten, dass stets nur diejenigen Daten erhoben werden, die zu dem jeweiligen Zeitpunkt erforderlich, so dass beispielweise die Bonität inkl. entsprechender Nachweise erfragt werden darf, wenn der Interessent auch tatsächlich in Betracht kommt.
Personenbezogene Daten dürfen auch zur Wahrung berechtigter Interessen des Verantwortlichen (Unternehmer/Vermieter) verarbeitet werden, solange die Interessen der betroffenen Person nicht entgegenstehen. Problematisch ist jedoch, dass das berechtigte Interesse ggfls. nachgewiesen werden muss. Dies kann in der Praxis schwierig sein, sodass eine andere Rechtsgrundlage (ausdrückliche Norm (z.B. GwG) Vertragsdurchführung oder Einwilligung) der sicherere Weg wäre.
Werden personenbezogene Daten bei der betroffenen Person erhoben, so muss der Verantwortliche der betroffenen Person zum Zeitpunkt der Erhebung dieser Daten u.a. Folgendes mitteilen: Namen und die Kontaktdaten des Verantwortlichen sowie gegebenenfalls seines Vertreters; die Zwecke, für die die personenbezogenen Daten verarbeitet werden sollen, sowie die Rechtsgrundlage für die Verarbeitung (Art. 13 DSGVO).
Durften die Daten erhoben werden, kann der Verpflichtete damit nicht machen, was er will. Die Daten dürfen nur für den Zweck verwendet werden, für den sie erhoben wurden. Gibt ein Kaufinteressent umfangreiche persönliche Daten an, indem er vielleicht eine Bewerbermappe abgibt, um besonders vertrauenserweckend zu sein, dürfen diese Daten nicht für andere Zwecke als die Durchführung eines Mietvertrages verwendet werden. Es dürfen zudem nur die Daten gespeichert werden, die zur Durchführung des Vertrages erforderlich sind, so dass beispielsweise die Annahme einer solchen Bewerbungsmappe nicht ratsam ist.

Im Grunde genommen hat sich insoweit gegenüber der alten Rechtslage wenig verändert. Neu ist jedoch, dass der Verantwortliche zukünftig die Einhaltung der vorstehenden Grundsätze gegenüber der Behörde nachweisen muss (Rechenschaftspflicht). Konkret bedeutet dies, dass der Verantwortliche gegenüber der Behörde im Zweifel durch die Vorlage einer schriftlichen Dokumentation nachweisen kann, welche personenbezogenen Daten von Mitarbeitern oder Kunden er verarbeitet, auf welcher Rechtsgrundlage dies erfolgt, für welchen Zweck die Verarbeitung erfolgt und wie lange die Daten gespeichert werden sollen.

Die Rechenschaftspflicht macht es der Aufsichtsbehörde relativ leicht, Verstöße zu erkennen und ggfls. zu ahnden.  Es wird daher dringend empfohlen, dies ggf. sauber dokumentieren zu können.

Quelle: IVD

Donnerstag, 28. Juni 2018

Bieterverfahren - was ist das?


 
Immer wieder liest man, dass Immobilien über ein Bieterverfahren veräußert werden. Was hat es damit auf sich? Vorneweg: es ist keine Versteigerung/Auktion, aber es sieht ähnlich aus. Der Unterschied gegenüber einer Versteigerung ist, dass alleine der Eigentümer der Immobilie entscheidet, ob er am Ende der Gebotsfrist irgendein Gebot annimmt oder eben nicht. Er ist nicht gezwungen, zu irgendeinem Gebot (auch nicht zum Höchstgebot) zu verkaufen.




Funktionsweise:

Die zu verkaufende Immobilie wird auf verschiedenen Kanälen (z. B. Immobilienportalen, örtliche Zeitungen usw.) zum Verkauf im Bieterverfahren angeboten. Ein Kaufpreis wird NICHT genannt. Man startet das Bieterverfahren mit einem Mindestgebot. Von der Verkäuferseite werden keine Preiseinschätzungen an Interessenten gegeben.

Bieterbesichtigungen erfolgen dann nur in einem vorher festgesetzten Zeitraum (z. B. 2 Wochen) oder nur zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt (Tag, Uhrzeit). Nur in diesem Zeitraum/an diesem Zeitpunkt kann die Immobilie erstmalig besichtigt werden. Der Interessent muss nun selbst festlegen, zu welchem Preis er bereit wäre, die Immobilie zu erwerben.

Die Interessenten müssen ihre Kaufpreisgebote bis spätestens zum Ende des festgelegten Bietzeitraumes (Gebotsende) schriftlich beim Verkäufer oder dessen Vertreter (z. B. Makler) einreichen. Hilfreich und fördernd ist hier sicherlich, wenn man mit Abgabe seines Kaufgebotes auch gleich einen entsprechenden Bonitätsnachweis o. ä. seiner Bank beilegt.

Der Veräußerer entscheidet nun ob er ein Gebot bzw. welches Gebot er ggf. annimmt. Hat er sich für einen Käufer entschieden, wird dann ganz normal ein Kaufvertrag beim Notar abgeschlossen.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Infos zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K. - Ingolstadt

Donnerstag, 14. Juni 2018

Unbewohnte Häuser sollte man häufiger kontrollieren




Sie haben ein Haus, das derzeit leer steht? Dann sollten Sie es

regelmäßig (mind. einmal pro Woche) kontrollieren. Bedenken

Sie auch, dass der Versicherungsschutz der

Wohngebäudeversicherung in diesem Fall nur bedingt besteht.

Nach den allgemeinen Bedingungen der Versicherung betrifft

es Wohngebäude, die mehr als 89 Tage nicht bewohnt sind.

Montag, 28. Mai 2018

Ein paar Fragen/Denkanstöße zum Immobilienverkauf bevor Sie loslegen!


Bevor Sie Ihre Immobilie an den Markt bringen, stellen Sie sich mal nachfolgende Fragen:


·     Wie ermittle ich einen marktgerechten Verkaufspreis?

·     Bis wann muss die Immobilie verkauft sein?

·     Welche Verkaufsstrategie soll ich anwenden?

·     Welche Zielgruppen spreche ich an?

·     Welche Werbemedien sollen genutzt werden?

·     Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?

·     Welche Informationen gebe ich am Telefon preis?

·     Welche Verkaufsunterlagen benötige ich?

·     Wie präsentiere ich meine Immobilie?

·     Wie führt man Besichtigungen durch?

·     Wie stelle ich sicher, dass die Finanzierung des Käufers steht?

·     Zu welchem Notar werde ich gehen?

·     Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?

·     Sind noch Pfandfreigaben einzuholen?

·     Fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an?

·     Wann soll die Immobilie übergeben werden?



Natürlich sind vorgenannte Überlegungen nur ein „Auszug“ der zu beachtenden Aufgaben. Sollten Sie zu dem Ergebnis kommen, dass Sie das alles alleine nicht durchführen wollen/können, wenden Sie sich an einen professionellen Immobilienmakler.



Natürlich stehe ich Ihnen hierbei zur Verfügung.



Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. - Ingolstadt

Montag, 7. Mai 2018

Ein paar Gedanken/Tipps zum Immobilienverkauf


IMMOTIPP 1

Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Denn danach kann es zu spät sein!



IMMOTIPP 2

Den ersten Eindruck gibt es kein zweites Mal. Deshalb lohnt sich der Aufwand eines PROFI-Fotografen und Homestagers, um Ihre Immobilie perfekt in Szene zu setzten. Machen Sie Braut hübsch!



IMMOTIPP 3

Wenn Sie kein Geld verschenken wollen, fragen Sie nicht Ihren Nachbarn/Bekannten nach dem PREIS Ihrer Immobilie. Auch die kostengünstigen Online-Bewertungs-Tools sind i. d. R. unbrauchbar. Wenden Sie sich an einen Profi zur Wertermittlung.



IMMOTIPP 4

Eine Besichtigung ist wie ein „Blind Date“, man weiß nie, WER vor der Tür steht. Stellen Sie bereits am Telefon die richtigen Fragen.



IMMOTIPP 5

Legen Sie sich ein finanzielles BUDGET für Werbung und für die Investition Ihrer Zeit zurecht. Ein guter Makler gibt durchschnittlich in etwa 5.000,-- € bis 6.000,-- € und ca. 50 bis 60 Arbeitsstunden für die Vermarktung einer Immobilie aus.



IMMOTIPP 6

Fragen Sie bei der Besichtigung welche anderen Immobilien Ihr Interessent bereits besichtigt hat. Sie wissen dann, welche Objekte IHRE Konkurrenten sind.



IMMOTIPP 7
Lassen Sie optisch ansprechende Grundrisse erstellen, um gute Unterlagen zu haben und um den Interessenten eine Vorstellung zu geben.



IMMOTIPP 8

Überlegen Sie sich im Vorfeld, welche Kanäle Sie für den Verkauf nutzen wollen (Zeitungen, Immobilienbörsen etc.).

Natürlich stehe ich Ihnen als professioneller Immobilienmakler auch gerne bei der Vermarktung Ihrer Immobilie zur Verfügung.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier

Montag, 16. April 2018

Fragen des Interessenten beim Besichtigungstermin


Naturgemäß hat ein Interessent viele Fragen zu Ihrer Immobilie. Sie sollten diese Fragen wahrheitsgemäß beantworten, um sich vor negativen Folgen zu schützen.

Fragen zu technischen Details können Sie gut mit Baubeschreibungen, Rechnungen zu Erneuerungen oder mit Messprotokollen der letzten Wartung untermauern.

Gerade bei älteren Objekten haben Sie aber häufig keine genauen Informationen über Bauart und Ausführung. Machen Sie dann auch keine Aussagen über die Sie sich nicht sicher sind.

Auch zur Umgebung, zur Nachbarschaft und zu persönlichen Motiven für den Verkauf werden Ihnen häufig Fragen gestellt werden. Hier müssen Sie abwägen, welche Antworten Sie geben möchten.

Ihre persönlichen Gründe für den Verkauf, sind Ihre Privatangelegenheit. Sie müssen sie dem Interessenten nicht offenlegen. Allerdings gewinnt Ihr Besucher leicht den Eindruck, dass nicht alles mit rechten Dingen zugeht, wenn ihm Antworten verweigert werden. Wägen Sie daher ab, ob Sie nicht mit offenen Karten spielen wollen, auch was Ihre persönlichen Motive angeht.

Die Fragen zur Nachbarschaft sind ebenfalls heikel, weil es um persönliche Beziehungen geht. Beschränken Sie am besten Ihre Aussagen darauf, z. B. zu sagen: „Im Nachbarhaus wohnt eine junge Familie mit zwei Kindern.“ Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Nachbarn haben, erzählen Sie dies ruhig. Erwecken Sie aber nicht den Eindruck, die ganze Nachbarschaft ist „eine große Familie“. Das kann schnell nach hinten losgehen, wenn der Kaufinteressent vielleicht auf Abstand bedacht ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein paar Anregungen geben. Gerne stehe ich Ihnen aber auch persönlich zur Verfügung. Tel. 0841-93159112 oder Sie informieren sich unter www.k-und-f-immobilien.de



Herzlichst



Ihr Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. - Ingolstadt

Mittwoch, 28. März 2018

PRO IMMOBILIENMAKLER


Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und überlegen nun, ob Sie das selbst machen oder doch einen Immobilienmakler damit beauftragen? Stellen Sie sich hierzu einfach nachfolgende Fragen. Dann entscheiden Sie, was für Sie der bessere Weg ist.



Ø  Habe ich den Verkaufspreis fachmännisch errechnet und ist er somit marktgerecht?

Ø  Bin ich standfest genug, diesen Preis auch durchzusetzen?

Ø  Weiß ich, worauf es bei einer Anzeige im Internet oder in der Zeitung ankommt?

Ø  Habe ich die Möglichkeit, der breiten und professionellen Präsentation im Internet?

Ø  Wie schütze ich mich vor den zahlreichen Anrufern oder Anfragen per E-Mail die nur neugierig sind?

Ø  Habe ich die Zeit und die Lust, mich mit vielen nutzlosen Gesprächen u. Besichtigungen zu beschäftigen?

Ø  Habe ich die Möglichkeiten, bei den Interessenten die Spreu vom Weizen zu trennen, damit wirklich nur kaufwillige meine Immobilie besichtigen und keine Immobilien-Touristen?

Ø  Ist die meine persönliche Erreichbarkeit jederzeit für Anfragen gewährleistet?

Ø  Weiß ich, wie es um die Zahlungsfähigkeit der Interessenten steht und ob diese sich meine Immobilie überhaupt leisten können?

Ø  Wie prüfe ich die Zahlungsfähigkeit der Interessenten?

Ø  Weiß ich, in welchen Punkten ich als Privatverkäufer gegenüber dem Käufer das Risiko einer Haftung eingehe?

Ø  Kenne ich einen guten Notar und weiß ich, worauf es bei einem Notarvertrag ankommt?

Ø  Was mache ich, wenn der Interessent eine Immobilie in Zahlung geben will?



Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein paar Anregungen geben. Gerne stehe ich Ihnen aber auch persönlich zur Verfügung. Tel. 0841-93159112 oder www.k-und-f-immobilien.de



Herzlichst

Ihr Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. - Ingolstadt