Donnerstag, 14. Februar 2019

Immobilienverkauf: Warum der Immobilienmakler dem Privatverkauf vorzuziehen ist

Prinzipiell können Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie auf einen Immobilienmakler verzichten. Auf den ersten Blick sparen Sie dadurch Provision, wodurch sich die durch den Verkauf erzielten Gewinne erhöhen. Weniger versierte Kunden unterschätzen allerdings, mit welchem Aufwand ein Immobilienverkauf verbunden ist. Warum es sinnvoll ist, sich für einen Immobilienmakler in Ingolstadt zu entscheiden.

Marktkenntnis nützt beim Immobilienverkauf
Zum erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, unabhängig von der Frage, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt, ist ein marktgerechter Preis - und hier beginnen die Schwierigkeiten für nicht professionelle (Privat-)Verkäufer bereits: Wie überall in Deutschland unterliegen auch die Immobilienpreise in Ingolstadt und Umgebung zum Teil erheblichen Schwankungen und Bandbreiten. Wer sich nicht ständig mit den aktuellen Marktpreisen auseinandersetzt, wird Schwierigkeiten haben, das aktuelle Niveau richtig einzuschätzen. Hieraus ergibt sich das Risiko, dass der Preis zu hoch angesetzt wird, und sich keine Käufer finden. Ebenso ist ein zu niedriger Preis schädlich, weil Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung dann unter Wert verkaufen.

Makler nutzt Kontakte in Ihrem Interesse
Um einen schnellen Verkauf zu ermöglichen, hat ein professioneller Immobilienmakler üblicherweise gute Kontakte. Eine Kundenkartei mit aktiv suchenden Kaufinteressenten und üblicherweise eine enge Vernetzung mit anderen Maklerkollegen sorgen dafür, dass ein Verkauf zu einem marktgerechten Preis üblicherweise schnell realisiert werden kann. Zudem sollten Sie keinesfalls unterschätzen, dass ein Immobilienmakler über entsprechende Marketinginstrumente verfügt, damit das Angebot verkaufsfördernd beworben werden kann. Diese Instrumente beginnen bereits mit der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés, gehen über das Angebot auf verschiedenen Online-Plattformen/Social-Media-Kanälen bis hin zur Anzeigen in Zeitungen und im Schaufenster des Maklerbüros. Auf diese Weise lässt sich eine breite Masse von potentiellen Käufern ausfindig machen - was die Chance erhöht, dass auch der Verkaufspreis den Vorstellungen entspricht.

Käufer ziehen Makler vor
Weiterhin sollten Sie keinesfalls unterschätzen, dass die meisten Käufer lieber von einem Makler kaufen, als von einem privaten Anbieter – vor allem, wenn der Käufer KEINE Maklergebühr bezahlen muss! Auch wenn häufig das Gegenteil angenommen wird, schätzen die Käufer es, wenn die Fragen detailliert und fachgerecht beantwortet werden können. Aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine große Investition handelt, wollen Käufer sich auf eine professionelle und rechtssichere Abwicklung verlassen können. Käufer schätzen an diesen Angeboten, dass im Vorfeld eine Prüfung stattfindet und auch die Fragen der Haftung geklärt sind. Zudem wollen Immobilienkäufer häufig darüber informiert werden, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt hat. Dabei handelt es sich um Fragen, die ein privater Verkäufer kaum beantworten kann.

Fazit: Fachwissen beim Immobilienverkauf nutzen
So zeigt sich am Ende: Vom umfangreichen Branchenwissen, einem professionell angefertigten Exposé und der guten Vernetzung profitieren sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie. Aufgrund der guten Marktkenntnis lässt sich ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück in Ingolstadt und Umgebung zumeist schnell und zu marktgerechten Preisen veräußern. Als Verkäufer sollten Sie auch beachten, dass sich ein Verkauf, der sich in die Länge zieht, eine Wertminderung zur Folge hat. Zudem sollten Sie keinesfalls unterschätzen, mit welchem Aufwand die Erstellung von Vertragsunterlagen oder die Durchführung von Besichtigungsterminen verbunden ist - hier ist es ratsamer, direkt einen Profi einzuschalten.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Infos zur Verfügung und freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

Mittwoch, 30. Januar 2019

Das können Sie als Verkäufer von einem guten Makler erwarten

Sie haben den Entschluss gefasst, Ihr Haus/Ihre Wohnung zu verkaufen und prüfen nun, ob Sie diesen Kraftakt selbst stemmen oder sich doch lieber professioneller Hilfe bedienen. Nachfolgend eine Auszug von Maßnahmen, die Sie von einem gut arbeitenden Makler erwarten dürfen:

Erstellung einer Wettbewerbsanalyse mit Marktwertermittlung für Ihre Immobilie

Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat oder Eigentümer

Homestaging vom Profi bei Bedarf

Bilder (auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen

Grundrisse optisch aufbereiten in 2D- und/oder 3D-Ansicht

Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern

Veröffentlichung des Angebots im Internet: eigene Homepage, diverse Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle

Verkaufsschild am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)

Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten

Verkaufsinserate bei Bedarf auch in Printmedien

Schaufensterwerbung am Maklerbüro

Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung (bis zu 5000 Stück)

Einschaltung meines Netzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen

Mailings, Telefonate und Beratungen mit potentiellen Kaufinteressenten

Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die auch finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)

Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Infos über die jeweiligen Verhandlungsstände der Beratungen

Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten

Offene Besichtigung (OPEN HOUSE) bzw. Durchführung eines Bieterverfahrens in Absprache mit dem Eigentümer

Weitere Verhandlungen mit den Interessenten (natürlich mit vorhergehender Rückversicherung mit dem Eigentümer)

Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung, in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar

Versand der Kaufvertragsentwürfe

Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes

Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten

Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)



Für weitere Infos stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung und freue mich auf Ihre Rückmeldung.

Herzlichst

Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.



Dienstag, 15. Januar 2019

Mietrechtsänderung zum 1.1.2019 in Kraft getreten


Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsaenderung-2018_84342_454430.html Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war.
Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze
Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (bisher: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit. Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt werden.
Ferner gilt für die Umlage von Modernisierungskosten nun eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen.
Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage
Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage beziehungsweise Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro können Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen
Vermieter sind nach der Neuregelung verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sind künftig verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.
Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings können Vermieter die Auskunft nachholen und sich dann nach zwei Jahren nach der Nachholung auf Ausnahmen berufen.
Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge
Zudem ist es für Mieter nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht künftig eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung aus.
Es bleibt aber dabei, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung
Es wird Vermietern erschwert, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.
Zudem stellt das gezielte „Herausmodernisieren“ nun eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.
Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Im Zuge der Ausschussberatung neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen.
Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlossen werden.