Sonntag, 16. Juni 2019

Reservierungsgebühren sind häufig unzulässig


Makler verlangen teilweise Reservierungsgebühren von potenziellen Käufern, im Gegenzug wird die Immobilie für eine bestimmte Zeitspanne keinem anderen Interessenten zum Kauf angeboten. In den meisten Fällen sind solche Gebühren aber nicht rechtens.

Oft bekunden Kaufinteressenten starkes Interesse und wollen die Immobilie für sich reservieren. Einige Makler verlangen dafür eine Reservierungsgebühr, um sicher zu gehen, dass der Interessent die Immobilie auch wirklich kaufen will. Im Gegenzug bietet der Makler das Objekt für einen bestimmten Zeitraum keinem weiteren Interessenten an. Kauft der Interessent die Immobilie dann doch nicht, ist die Gebühr futsch. Allerdings sind solche Gebühren nur in einem ganz engen Rahmen zulässig.

Vorformulierten Klauseln helfen NICHT

Wenn Reservierungsgebühren als vorformulierte Klauseln im Vertrag vereinbart werden und dem potenziellen Käufer keinen wesentlichen Vorteil bringen, sind sie i. d. R. unwirksam. Lt. Bundesgerichtshof (BGH) muss ein Immobilienmakler die bezahlte Gebühr in so einem Fall zurückzahlen, wenn sich der Interessent sich gegen den Kauf der Immobilie entschieden hat (Az.: III ZR 21/10). Denn vorformulierte Klauseln unterliegen einer strengen Inhaltskontrolle. In dem Fall ist die Vereinbarung lediglich ein Versuch des Maklers, sich ein Honorar zu sichern, falls die Immobilienvermittlung scheitert.
Zusätzlich hat der Interessent kaum einen Vorteil durch die Reservierungsgebühr. Selbst wenn der Makler sich verpflichtet, die Immobilie in einem bestimmten Zeitraum keinem anderen anzubieten, bestimmt letztendlich der Verkäufer, was mit seinem Objekt passiert. Er entscheidet, ob er seine Immobilie an den Interessenten verkauft oder nicht.

Wirksame Regelungen sind schwer zu vereinbaren

Die rechtlichen Anforderungen für zulässige Reservierungsvereinbarungen sind hoch. Es ist zwar vorstellbar, jedoch müssen einige Punkte beachtet werden. Der Immobilienmakler braucht zuerst mal einen Alleinauftrag vom Verkäufer, damit kein weiterer Makler die Immobilie vermittelt. Zusätzlich benötigt man die Zustimmung des Verkäufers bezüglich der Reservierung und die Reservierung muss zeitlich begrenzt sein. Oft halten Gerichte Reservierungsvereinbarungen zusätzlich für notariell beurkundungsbedürftig, wenn die Höhe der Gebühr 10% der Provision übersteigt.

Fazit

Vor Gericht halten Reservierungsgebühren nur in wenigen Fällen einer Inhaltskontrolle stand, deshalb ist es eher ratsam, Reservierungen ohne Gebühr zu vereinbaren.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.

Dienstag, 28. Mai 2019

Die Vor- und Nachteile eines Immobilienverkaufs mit bzw. ohne Makler als Schnellübersicht


Sie befassen sich mit dem Gedanken, Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück zu verkaufen? Dann sollten Sie sicherlich auch einen Gedanken verlieren und abwägen, dies mit oder ohne einen Immobilienmakler abzuwickeln.

Nachfolgend eine kurze stichpunktartige Gegenüberstellung als Schnellübersicht.


Verkauf durch Immobilienmakler
Verkauf ohne Immobilienmakler

Vorteile:
·  Professionelle Marktwerteinschätzung
·  Marktfähige Verkaufspreise
·  Professionelles Marketing
·  Mehrere Vertriebsnetzwerke
·  Interessentendatenbank
·  Bessere Selektierung der wirklichen Interessenten
·  Große Erfahrung und Wissen (Know How)
·  Bonitätsprüfung
·  Kein eigener Aufwand

Nachteile:
·  Maklerprovision

Vorteile:
·  Keine Maklerprovision

Nachteile:
·  Keine Erfahrung bei der Ermittlung eines marktfähigen Verkaufspreises?
·  Mangelnde Erfahrung beim Immobilienverkauf
·  Filtern von Interessenten (Trennung Spreu von Weizen)
·  Fehlendes Fachwissen
·  Emotionale Bindung zur Immobilie
·  Größere Neigung zu Zugeständnissen
·  Hoher Zeitaufwand

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Herzlichst

Ihr
Gerhard Fischermeier


Dienstag, 7. Mai 2019

Kriterien bei der Ermittlung eines Immobilienverkaufspreises


Grundsatz: Ist der Preis zu hoch, finden Sie keine Interessenten, ist er zu niedrig, verschenken Sie bares Geld (IHR GELD!). Die Frage muss also lauten: „Wie ermittle ich den richtigen Wert meiner Immobilie für die Erzielung eines optimalen Preises?“
Eine genaue Ermittlung des Immobilienwertes hängt von diversen Faktoren ab.

Wichtigstes Kriterium zur Immobilienwertermittlung ist die Lage
Einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie hat die Lage. Die Preisunterschiede sind hier sehr groß. Nehmen Sie daher immer nur -soweit möglich- gesicherte Vergleichswerte von Immobilien in der Nähe vor (z. B. Straßenzug, Stadt-/Ortsteil). Auch die sog. Mikrolage ist von Bedeutung wie z. B. Nachbarschaft, Lärm, Ausblick, Licht/Schatten usw.
Wenn Sie ein Baugrundstück einschätzen wollen, liefern die Bodenrichtwerte des jeweiligen Gutachterausschusses gute Anhaltspunkte. Hier werden Durchschnittspreise für die einzelnen Bodenrichtwertzonen veröffentlicht. Aber Vorsicht: Hat das zu bewertende Grundstück wertbeeinflussende Eigenschaften (negative oder auch positive) können stärkere Abweichungen vom Bodenrichtwert die Folge sein.

Weitere Kriterien: Gebäudetyp, Bauqualität/-ausstattung
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder um einen anderen Typ, spielt das auch eine wesentliche Rolle bei der Bewertung, ebenso die dazugehörige Grundrissgestaltung. Zusätzlich wirken sich z. B. auch die Bauqualität, die Energieeffizienz und der aktuelle Zustand auf den Preis aus. Eine besondere Ausstattung beeinflusst ebenfalls die Preisermittlung.

Weiteres Kriterium: Der Grundbuchauszug
Im Grundbuchauszug finden Sie neben den Eigentümer- und Grunddaten auch Rechte, Pflichten und Belastungen, die sich erheblich auf den Wert auswirken können.

Weiteres Kriterium: Vermietet - JA/NEIN?
Vermietete Immobilien erzielen öfters eher geringere Verkaufspreise. Ein wesentlicher Faktor bei der Wertermittlung bei einer vermieteten Immobilie sind die Mieterträge. Hier liegen dann Renditegesichtspunkte im Vordergrund. Neben der Miethöhe ist auch ausschlaggebend, wie lange die Mieter schon im Haus leben.

Weiteres Kriterium: Aktuelle Marktsituation
Natürlich spielt auch die aktuelle Situation am Immobilienmarkt eine preisbestimmende Rolle. Haben wir z. B. einen Verkäufermarkt oder eher einen Käufermarkt? Wird der zu verkaufende Immobilientyp derzeit eher gesucht oder nicht?

Ein erfahrener Makler ermittelt den Immobilienwert professionell
Ich als Makler mit über 25-jähriger Markterfahrung ermittle gern den Immobilienwert für Sie. Eigentümer sind meist emotional an ihre Immobilie gebunden, dadurch schätzen sie den Preis der eigenen Immobilie häufig zu hoch ein (sog. Blick durch die rosarote Brille!). Manchmal stehen Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie aber unter Zeitdruck, weil sie das Haus oder die Wohnung schnell verkaufen wollen/müssen und setzen deshalb den Preis zu niedrig an.

Bitte beachten Sie, dass dies nur ein Auszug aus dem umfangreichen Themenbereich der Immobilienbewertung ist. Weitere Infos kann ich Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch liefern.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
85049 Ingolstadt, Wagnerwirtsgasse 1
Tel. 0841-93159112


Dienstag, 23. April 2019

Was ich als Immobilienmakler für Sie als Verkäufer leiste


Nachfolgend finden Sie eine stichpunktartige Auflistung der WESENTLICHEN Aufgaben, die ich für Sie als Eigentümer bei der Beauftragung zum Verkauf Ihrer Immobilie leisten kann.



Erstellung einer Wettbewerbsanalyse mit Marktwertermittlung für Ihr Objekt

Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat, Eigentümer

Homestaging vom Profi bei Bedarf

Bilder (auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen

Grundrisse aufbereiten durch ein Grafikbüro in 2D- und/oder 3D-Ansicht

Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern

Veröffentlichung im Internet: eigene Homepage, diverse Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle

Verkaufsschild am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)

Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten

Verkaufsinserate im Donaukurier nach eigenem Ermessen

Schaufensterwerbung am Maklerbüro

Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung (bis zu 5000 Stück)

Einschaltung meines Netzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen

Mailings & Telefonate mit potentiellen Kaufinteressenten

Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die auch finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)

Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Info über den jeweiligen Verhandlungsstand

Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten

Offene Besichtigung (OPEN HOUSE) bzw. Durchführung eines Bieterverfahrens in Absprache mit dem Eigentümer

Verhandlungen mit den Interessenten (natürlich mit vorhergehender Rückversicherung mit dem Eigentümer)

Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung, in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar

Versand der Kaufvertragsentwürfe

Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes auf Wunsch

Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten

Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)




Gerne stehe ich Ihnen für ein ausführliches Beratungsgespräch zur Verfügung.

Herzlichst

Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
Tel. 0841-93159112
www-k-und-f-immobilien.de

Donnerstag, 4. April 2019

Liegenschaftszinssatz


Wenn es um die Wertermittlung von Immobilien geht, hört man immer wieder den Begriff „LIEGNESCHAFTSZINSSATZ“. Doch was bedeutet er bzw. für was benötigt man ihn?

Lt. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist ein Liegenschaftszinssatz (auch Kapitalisierungszinssatz genannt) eine Größe mit dem Verkehrswerte/Marktwerte von Immobilien je nach Immobilienart üblicherweise am Markt verzinst werden. Er wird jeweils von den Gutachterausschüssen der Landkreise bzw. kreisfreien Städte ermittelt, die hierüber auch entsprechende Auskünfte erteilen.

Der Liegenschaftszinssatz ist ein wichtiger Faktor der Immobilienwertermittlung im sog. Ertragswertverfahren. Dessen Höhe richtet sich u. a. nach der Lage und Art der Immobilie.

Montag, 4. März 2019

Meine aktuelle Einschätzung zum Wohnimmobilienmarkt in Ingolstadt



Der Markt für Wohnimmobilien in Ingolstadt kannte in den vergangenen Jahren nur eine Richtung – nach oben. Egal, ob es sich um Vermietung oder Verkauf handelte. Aktuell stelle ich aber vor Ort fest, dass erste Konsolidierungserscheinungen auftreten. Mit ursächlich sind hier sicherlich die ständigen Hiobsbotschaften eines großen Autobauers, die sich durch die Presselandschaft ziehen.
Wie stellt sich das nun am Immobilienmarkt dar, werden Sie sich fragen?


Umschlagsgeschwindigkeit/Verweildauer

Hier stelle ich fest, dass Objekte nicht mehr so schnell den Besitzer wechseln und die Verweildauer der Immobilienangebote in den gängigen Marktplätzen (Immobörsen) sich erhöht.

Angebots-/Abschlusspreise

Auch hier signalisiert mir der Markt, dass schon während der Vermarktungsphase teilweise wieder Preissenkungen vorgenommen werden. Bei den Abschlusspreisen stelle ich fest, dass diese leichte Abwärtstendenzen aufweisen.

Nachfrage- und Besichtigungsverhalten von Kauf- und Mietinteressenten

Wurde man bis vor ca. einem Jahr noch von Interessentenanfragen „regelrecht erdrückt“, ist auch hier „etwas mehr Ruhe“ eingekehrt und die Anfragen werden weniger. Bei Besichtigungen mit Interessenten ist zwischenzeitlich auch eine gewisse Zurückhaltung zu erkennen und Entscheidungen werden eher „zögerlich“ getroffen.



Sicherlich ist der Ingolstädter Immobilienmarkt noch in guter Verfassung, aber erste kleine „Bremsspuren“ sind m. E. bereits auszumachen.

Herzlichst

Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.

Donnerstag, 14. Februar 2019

Immobilienverkauf: Warum der Immobilienmakler dem Privatverkauf vorzuziehen ist

Prinzipiell können Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie auf einen Immobilienmakler verzichten. Auf den ersten Blick sparen Sie dadurch Provision, wodurch sich die durch den Verkauf erzielten Gewinne erhöhen. Weniger versierte Kunden unterschätzen allerdings, mit welchem Aufwand ein Immobilienverkauf verbunden ist. Warum es sinnvoll ist, sich für einen Immobilienmakler in Ingolstadt zu entscheiden.

Marktkenntnis nützt beim Immobilienverkauf
Zum erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, unabhängig von der Frage, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt, ist ein marktgerechter Preis - und hier beginnen die Schwierigkeiten für nicht professionelle (Privat-)Verkäufer bereits: Wie überall in Deutschland unterliegen auch die Immobilienpreise in Ingolstadt und Umgebung zum Teil erheblichen Schwankungen und Bandbreiten. Wer sich nicht ständig mit den aktuellen Marktpreisen auseinandersetzt, wird Schwierigkeiten haben, das aktuelle Niveau richtig einzuschätzen. Hieraus ergibt sich das Risiko, dass der Preis zu hoch angesetzt wird, und sich keine Käufer finden. Ebenso ist ein zu niedriger Preis schädlich, weil Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung dann unter Wert verkaufen.

Makler nutzt Kontakte in Ihrem Interesse
Um einen schnellen Verkauf zu ermöglichen, hat ein professioneller Immobilienmakler üblicherweise gute Kontakte. Eine Kundenkartei mit aktiv suchenden Kaufinteressenten und üblicherweise eine enge Vernetzung mit anderen Maklerkollegen sorgen dafür, dass ein Verkauf zu einem marktgerechten Preis üblicherweise schnell realisiert werden kann. Zudem sollten Sie keinesfalls unterschätzen, dass ein Immobilienmakler über entsprechende Marketinginstrumente verfügt, damit das Angebot verkaufsfördernd beworben werden kann. Diese Instrumente beginnen bereits mit der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés, gehen über das Angebot auf verschiedenen Online-Plattformen/Social-Media-Kanälen bis hin zur Anzeigen in Zeitungen und im Schaufenster des Maklerbüros. Auf diese Weise lässt sich eine breite Masse von potentiellen Käufern ausfindig machen - was die Chance erhöht, dass auch der Verkaufspreis den Vorstellungen entspricht.

Käufer ziehen Makler vor
Weiterhin sollten Sie keinesfalls unterschätzen, dass die meisten Käufer lieber von einem Makler kaufen, als von einem privaten Anbieter – vor allem, wenn der Käufer KEINE Maklergebühr bezahlen muss! Auch wenn häufig das Gegenteil angenommen wird, schätzen die Käufer es, wenn die Fragen detailliert und fachgerecht beantwortet werden können. Aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine große Investition handelt, wollen Käufer sich auf eine professionelle und rechtssichere Abwicklung verlassen können. Käufer schätzen an diesen Angeboten, dass im Vorfeld eine Prüfung stattfindet und auch die Fragen der Haftung geklärt sind. Zudem wollen Immobilienkäufer häufig darüber informiert werden, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt hat. Dabei handelt es sich um Fragen, die ein privater Verkäufer kaum beantworten kann.

Fazit: Fachwissen beim Immobilienverkauf nutzen
So zeigt sich am Ende: Vom umfangreichen Branchenwissen, einem professionell angefertigten Exposé und der guten Vernetzung profitieren sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie. Aufgrund der guten Marktkenntnis lässt sich ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück in Ingolstadt und Umgebung zumeist schnell und zu marktgerechten Preisen veräußern. Als Verkäufer sollten Sie auch beachten, dass sich ein Verkauf, der sich in die Länge zieht, eine Wertminderung zur Folge hat. Zudem sollten Sie keinesfalls unterschätzen, mit welchem Aufwand die Erstellung von Vertragsunterlagen oder die Durchführung von Besichtigungsterminen verbunden ist - hier ist es ratsamer, direkt einen Profi einzuschalten.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Infos zur Verfügung und freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

Mittwoch, 30. Januar 2019

Das können Sie als Verkäufer von einem guten Makler erwarten

Sie haben den Entschluss gefasst, Ihr Haus/Ihre Wohnung zu verkaufen und prüfen nun, ob Sie diesen Kraftakt selbst stemmen oder sich doch lieber professioneller Hilfe bedienen. Nachfolgend eine Auszug von Maßnahmen, die Sie von einem gut arbeitenden Makler erwarten dürfen:

Erstellung einer Wettbewerbsanalyse mit Marktwertermittlung für Ihre Immobilie

Unterlagen beschaffen vom Grundbuchamt, Bauamt, Notariat oder Eigentümer

Homestaging vom Profi bei Bedarf

Bilder (auch aus der Luft), 360°-Tour und Video vom Objekt durch einen Berufsfotografen erstellen lassen

Grundrisse optisch aufbereiten in 2D- und/oder 3D-Ansicht

Aussagekräftiges Exposé erstellen mit verkaufsfördernden Grundrissen und Bildern

Veröffentlichung des Angebots im Internet: eigene Homepage, diverse Immobilienbörsen, YouTube und Social-Media-Kanäle

Verkaufsschild am Objekt anbringen (nach Rücksprache mit Eigentümer)

Kundenanalyse der eigenen, bereits vorhandenen Interessenten

Verkaufsinserate bei Bedarf auch in Printmedien

Schaufensterwerbung am Maklerbüro

Verkaufsflyer erstellen und nach Druck Flyerverteilung in der Umgebung (bis zu 5000 Stück)

Einschaltung meines Netzwerkes/Kontakte, um schneller zum Verkaufserfolg zu kommen

Mailings, Telefonate und Beratungen mit potentiellen Kaufinteressenten

Qualifizierung der Interessenten (Prüfung, dass es sich auch um ernsthafte Interessenten handelt, die auch finanziell in der Lage sind, ein Objekt zu kaufen)

Schriftlicher Nachweis aller ernsthaften Interessenten an den Eigentümer und Infos über die jeweiligen Verhandlungsstände der Beratungen

Besichtigungen mit ernsthaften Interessenten

Offene Besichtigung (OPEN HOUSE) bzw. Durchführung eines Bieterverfahrens in Absprache mit dem Eigentümer

Weitere Verhandlungen mit den Interessenten (natürlich mit vorhergehender Rückversicherung mit dem Eigentümer)

Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages nach Einigung, in Abstimmung mit dem Notariat sowie Reservierung eines Beurkundungstermins beim Notar

Versand der Kaufvertragsentwürfe

Erläuterung des Kaufvertragsentwurfes

Beurkundungstermin beim Notar mit den Beteiligten

Betreuung auch noch nach Abschluss des Kaufvertrages (Übergabe etc.)



Für weitere Infos stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung und freue mich auf Ihre Rückmeldung.

Herzlichst

Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.