Immobilienverkauf – Welche Dokumente sind notwendig und nützlich?

 

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu verkaufen, ist eine große Herausforderung und keine Lappalie. Eigentümer ohne Erfahrung hierin sollten deshalb sinnvollerweise die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen. Dieser übernimmt nicht nur die Abwicklung der Vermarktung, sondern ermittelt auch im Vorfeld einen marktgerechten Verkaufspreis. Ein Verkaufserfolg hängt maßgeblich davon ab, ob der angesetzte Verkaufspreis vom Markt akzeptiert wird und dass vollumfängliche Informationen und Dokumente vom Objekt zur Verfügung stehen. 

Welche Informationen sind erforderlich?

Eine der wichtigsten Informationsquellen beim Immobilienkauf ist der Grundbuchauszug. Denn im Grundbuch steht, wer der Eigentümer einer Immobilie ist. Außerdem wird dort ersichtlich, ob das Grundstück z. B. mit einer Grundschuld belastet ist und ob es weitere Belastungen und Beschränkungen gibt. Besonders Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches sind für den Verkauf einer Immobilie besonders von Interesse. Z. B. ein Wegerecht zu Gunsten des dahinter liegenden Grundstücks, ein Ver- und Entsorgungsleitungsrecht oder nachbarrechtliche Beschränkungen zur Bebaubarkeit des Grundstückes sind wichtige Faktoren, die eine Kaufentscheidung wesentlich beeinflussen können. Der Eigentümer sollte dem Immobilienmakler alle vorhandenen und erforderlichen Informationen übergeben, damit die Kaufinteressenten ordnungsgemäß aufgeklärt werden können. Auch die Bauakte für ein Wohnhaus, die dazugehörige Baugenehmigung und andere Unterlagen, wie zum Beispiel über einen evtl. bestehenden Denkmalschutz, sind sehr wichtige Informationsquellen für einen Käufer. Denken Sie auch daran, dass ein gültiger Energieausweis i. d. R. vorliegen muss. Lohnend sind auch Nachweise über Modernisierungen oder erfolgte Reparaturen.

Neben den bereits genannten Unterlagen wünschen die Finanzierungsbanken Nachweise über Gebäudeversicherung, Grundsteuerbescheid sowie aktuelle Fotos der Immobilie. Maßgeblich sind Bauunterlagen, darunter Baugenehmigung, Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung. Bei vermieteten Objekten werden zusätzlich Informationen über die Vermietung verlangt (Mietvertrag, Miethöhe, Mietdauer, Nebenkosten usw.). Soll mit dem jeweiligen Darlehen der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert werden, sind eine Kopie der Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzten 2-3 Hausgeldabrechnungen der Eigentümergemeinschaft und der dazugehörigen Protokolle der Eigentümerversammlung erforderlich. 

Warum ist die Einsichtnahme in die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen so wichtig?

Die Bedeutung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung wird oft von Wohnungskäufern unterschätzt. Dieses Dokument, das die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft regelt, wird leider in der Praxis häufig nicht gelesen, obwohl Käufer von Wohnungen im Kaufvertrag i. d. R. bestätigen, dass sie den Inhalt der Teilungserklärung vor der Vertragsunterzeichnung zur Kenntnis genommen haben. Wohnungskäufer, die die Teilungserklärung nicht gelesen lesen, gehen ein Risiko ein. Denn diese enthält eine Vielzahl von Bestimmungen, wie beispielsweise einen Verteilungsschlüssel oder Kostenregelungen. Die Teilungserklärung enthält wichtige Reglungen, die das Zusammenleben der einzelnen Wohnungseigentümer, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder Sondernutzungsrechte betreffen. 

Die Lage zählt

Darüber hinaus sollte man auch daran denken, dass der Wert einer Immobilie maßgeblich von der jeweiligen Lage beeinflusst wird. Insbesondere dann, wenn das Wohnumfeld durch Infrastrukturmaßnahmen oder die Ansiedlung von Geschäften oder kulturellen Einrichtungen aufgewertet wurde. Gerade hier kann ein Makler weiterhelfen. Er wird die Darstellung der Immobilie im Exposé immer auch durch eine Einschätzung der Wohnlage ergänzen. 

Checkliste: Welche Unterlagen sollten beim Immobilienverkauf vorliegen? 

• Grundbuchauszug
• Baugenehmigung
• Baubeschreibung
• Baupläne
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
• Grundrisse
• Nachweise über Mieteinkünfte
• Kopien von Mietverträgen
• Nachweis Gebäudeversicherung
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) und weitere Hausverwaltungsunterlagen
• Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
• Beschreibung der Lage

Vorgenannte Ausführungen sind nur ein Auszug und nicht vollumfänglich!

Haben Sie Fragen rund um das Thema Immobilien oder möchten Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Ingolstadt oder Umgebung erfolgreich verkaufen oder bewerten lassen? Nehmen Sie mit mir Kontakt auf.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
85049 Ingolstadt

☎ +49 841 93159112
info@k-und-f-immobilien.de
www.k-und-f-immobilien.de

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Worauf Käufer bei Besichtigungen von gebrauchten Wohnungen und Häusern achten sollten

Der Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer gebrauchten Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine der größten Investitionen im Leben. Besonders in einem dynamischen Markt wie Ingolstadt und Umgebung gilt: Wer gut vorbereitet ist, trifft die besseren Entscheidungen.

Gerade bei Bestandsimmobilien lassen sich Chancen und Risiken oft erst vor Ort erkennen. Als erfahrener Immobilienmakler in Ingolstadt begleitet Gerhard Fischermeier als Inhaber des Maklerbüros K & F Immobilien e. K. Kaufinteressenten regelmäßig bei Besichtigungen und weiß, worauf es wirklich ankommt.

Tipp vom Experten: Nehmen Sie zur Besichtigung immer eine Taschenlampe mit (für dunkle Ecken im Keller oder Dachboden) und machen Sie Fotos, um die Eindrücke später in Ruhe verarbeiten zu können.

Nachfolgend die wichtigsten Tipps für Sie zusammengefasst:

1. Lage – der entscheidende Faktor

In einer Stadt wie Ingolstadt ist die Mikrolage besonders wichtig:

·         Evtl. Lärmbelästigung

·         Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen

·         Anbindung an den öffentlichen Verkehr

·         Entwicklungspotenzial des Stadtteils

Die Lage bleibt – sie ist einer der wichtigsten Wertfaktoren jeder Immobilie.

2. Allgemeiner Eindruck der Immobilie

Schon beim ersten Betreten sollten Interessenten auf den Gesamteindruck achten:

·         Wirkt das Gebäude gepflegt?

·         Gibt es sichtbare Schäden oder Sanierungsstau?

·         Wie ist das Umfeld (Nachbarschaft, Lärm, Verkehr)?

Der erste Eindruck ersetzt keine technische Prüfung, liefert aber wichtige Hinweise auf den Zustand der Immobilie.

3. Bausubstanz und Zustand

Bei gebrauchten Häusern und Wohnungen spielt die Bausubstanz eine zentrale Rolle:

·         Risse in Wänden oder Decken

·         Feuchtigkeit, Schimmel oder muffiger Geruch

·         Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Türen

Gerade ältere Immobilien können versteckte Mängel aufweisen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann hier auf typische Schwachstellen hinweisen und eine realistische Einschätzung geben.

4. Grundriss und Raumaufteilung

Nicht nur die Quadratmeterzahl ist entscheidend, sondern auch die Nutzbarkeit:

· Sind die Räume sinnvoll geschnitten?

· Gibt es ausreichend Stauraum?

· Passt der Grundriss zu den eigenen Lebensumständen (Familie, Homeoffice, Barrierefreiheit)?

Umbauten sind oft möglich, sollten aber vorab realistisch kalkuliert werden.

5. Technische Ausstattung

Ein wichtiger Kostenfaktor sind die technischen Anlagen:

· Heizungsart und Baujahr

·  Elektrik (Sicherungskasten, Leitungen)

·  Sanitärinstallationen

Veraltete Technik kann hohe Folgekosten verursachen. Ein professioneller Immobilienmakler in Ingolstadt weist auf Modernisierungsbedarf hin und ordnet diesen marktgerecht ein.

6. Energieeffizienz und Energieausweis

Der Energieverbrauch einer Immobilie beeinflusst die laufenden Kosten erheblich:

·  Art des Energieausweises

·  Energieeffizienzklasse

·  Dämmung von Dach und Fassade

Eine gute Energieeffizienz steigert nicht nur den Wohnkomfort, sondern auch den langfristigen Immobilienwert.

7. Unterlagen und rechtliche Aspekte

Zur Immobilienbesichtigung gehören auch die richtigen Fragen:

·  Gibt es Baupläne und Grundrisse?

·  Welche Eintragungen sind im Grundbuch (Lasten und Beschränkungen?

·  Liegen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und aktuelle Hausgeldabrechnungen vor (bei Wohnungen)?

·  Sind Umbauten genehmigt?

Ein seriöser Immobilienmakler stellt die relevanten Unterlagen transparent zur Verfügung.

8. Zweite Besichtigung einplanen

Bei ernsthaftem Kaufinteresse empfiehlt sich immer eine zweite Besichtigung, idealerweise bei Tageslicht und mit einer fachlich geeigneten Begleitperson oder einem Sachverständigen. So lassen sich Details prüfen, die beim ersten Termin leicht übersehen werden.

Resümee:

Eine Immobilienbesichtigung ist weit mehr als ein Rundgang. Wer strukturiert vorgeht und auf die richtigen Details achtet, trifft bessere Kaufentscheidungen. Die Begleitung durch einen erfahrenen Immobilienmakler in Ingolstadt schafft Sicherheit, Transparenz und spart Zeit.

Gerhard Fischermeier als Inhaber des Maklerbüros K & F Immobilien e. K. steht Kaufinteressenten und Verkäufern in Ingolstadt mit fundierter Immobilienberatung, Marktkenntnis und persönlicher Betreuung zur Seite.

Vorgenannte Ausführungen sind nur ein Auszug und nicht vollumfänglich!

Haben Sie Fragen rund um das Thema Immobilien oder möchten Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Ingolstadt oder Umgebung erfolgreich verkaufen oder bewerten lassen? Nehmen Sie mit mir Kontakt auf.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
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Was ist ein Flächennutzungsplan? – Einfach erklärt von Gerhard Fischermeier - Immobilienmakler in Ingolstadt

Der Flächennutzungsplan (kurz FNP) ist ein zentrales Instrument der Stadt- und Gemeindeplanung. Er zeigt, wie die Flächen im gesamten Stadt-/Gemeindegebiet – zum Beispiel in Ingolstadt – langfristig genutzt werden sollen. 

Für Eigentümer, Käufer und Verkäufer von Immobilien ist der Flächennutzungsplan eine wichtige Informationsquelle, insbesondere im Rahmen einer professionellen Immobilienberatung oder Immobilienbewertung.

 

Was regelt ein Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan stellt dar, welche Nutzungen für bestimmte Bereiche vorgesehen sind, zum Beispiel:

·         Wohngebiete

·         Gewerbe- und Industrieflächen

·         Grünflächen und Parks

·         Landwirtschaftliche Flächen

·         Verkehrsflächen wie Straßen oder Bahnlinien

·         Flächen für Schulen, Kindergärten oder Krankenhäuser

Dabei geht es nicht um einzelne Grundstücke, sondern um die gesamte städtebauliche Entwicklung einer Kommune wie z. B. Ingolstadt. 

Warum ist der Flächennutzungsplan wichtig?

Der Flächennutzungsplan sorgt dafür, dass sich eine Stadt oder Gemeinde geordnet und nachhaltig entwickeln kann. Wohnen, Arbeiten, Verkehr und Natur sollen sinnvoll aufeinander abgestimmt werden.

Für Immobilieninteressierte beantwortet der Flächennutzungsplan unter anderem folgende Fragen:

·         Kann eine Fläche künftig Bauland werden?

·         Ist ein Gebiet langfristig als Wohngebiet geplant?

·         Bleibt ein Grundstück dauerhaft Grün- oder Landwirtschaftsfläche?

·         Sind neue Straßen oder Infrastrukturprojekte vorgesehen?

Gerade bei Kauf, Verkauf oder Bewertung von Immobilien in Ingolstadt sind diese Informationen besonders wertvoll. 

Schafft der Flächennutzungsplan Baurecht?

Nein. Der Flächennutzungsplan ist nicht rechtsverbindlich für Eigentümer und schafft kein direktes Baurecht.

Er ist jedoch:

·         verbindlich für Behörden

·         die Grundlage für Bebauungspläne

Erst ein Bebauungsplan legt konkret fest, was und wie gebaut werden darf. 

Bedeutung für Immobilienbewertung und Immobilienverkauf

Bei einer fundierten Immobilienbewertung spielt der Flächennutzungsplan eine wichtige Rolle. Er kann Hinweise auf die zukünftige Entwicklung eines Standortes geben und damit den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Ein erfahrener Immobilienmakler in Ingolstadt, wie Gerhard Fischermeier von K & F Immobilien e. K., bezieht den Flächennutzungsplan gezielt in die Immobilienberatung ein – sowohl beim Verkauf von Häusern und Wohnungen als auch bei der Bewertung von Grundstücken. 

Wo kann man den Flächennutzungsplan einsehen?

Der Flächennutzungsplan kann in der Regel:

·         beim Bauamt oder im Rathaus

·         auf der offiziellen Website der Kommune

eingesehen werden. Viele Inhalte stehen heute auch digital zur Verfügung. 

Fazit: Flächennutzungsplan als wichtige Orientierung

Der Flächennutzungsplan zeigt, wie sich eine Stadt/Gemeinde langfristig entwickeln soll. Auch wenn er kein Baurecht schafft, ist er eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Verkäufer.

Eine professionelle Immobilienberatung durch K & F Immobilien e. K., Inhaber Gerhard Fischermeier, hilft dabei, die Aussagen des Flächennutzungsplans richtig einzuordnen und fundierte Entscheidungen beim Immobilienverkauf, Immobilienkauf oder bei der Immobilienbewertung in Ingolstadt oder Umgebung zu treffen. 

Vorgenannte Ausführungen sind nur ein Auszug und nicht vollumfänglich!

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Was sich 2026 für Immobilieneigentümer und Vermieter ändert

(Quelle: IVD-Bundesverband e. V.)

2026 treten einige gesetzliche Neuerungen in Kraft, die Immobilieneigentümer und Vermieter beachten müssen.

Mietpreisbremse wird verlängert

Der Bundestag hat beschlossen, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Die Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse bisher gegolten hat, setzen auch zukünftig auf sie. Im Zuge der sich ändernden Wohnungsmärkte wurden in Teilen die Gebietskulissen angepasst. Für Neuvermietungen in diesen angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete damit im Grundsatz weiterhin höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Indexmietvertrag und möblierte Vermietung

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat angekündigt, Indexmieten künftig zu begrenzen. Begründet wird dies mit der direkten Kopplung an die Verbraucherpreise, die in Phasen hoher Inflation zu deutlichen Mietsteigerungen führen kann. Für Vermieter bedeutet dies, dass Anpassungen aus Indexmietverträgen ab 2026 voraussichtlich einer gesetzlichen Obergrenze unterliegen werden. Die konkrete Ausgestaltung soll noch in diesem Jahr vorgelegt werden. Zudem plant das Bundesjustizministerium weitergehende Änderungen bei Indexmiet- sowie Kurzzeitmietverträgen und beim möblierten Wohnen. Vermieter müssen daher damit rechnen, dass sich der rechtliche Rahmen in diesen Bereichen spürbar verändert. Das Vorhaben geht auf den Koalitionsvertrag zurück.

Heizung: Anforderungen des GEG treten in Kraft und CO₂-Preis steigt

Spätestens ab 1. Juli 2026 greift in Großstädten die Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Vorgabe ist an das Vorliegen der Wärmeplanungen gekoppelt, die derzeit überall in Arbeit sind. Großstädte müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 30. Juni 2026 beschlossen haben. Kleinere Kommunen mit bis zu 100.000 Einwohnern haben noch bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Dort, wo Kommunen bereits früher ihre Wärmeplanung verabschiedet haben, greift die Regelung bereits ab Verabschiedung der Wärmeplanung. Parallel dazu steigen für Heizöl- und Erdgasheizungen die laufenden Kosten, da der nationale CO₂-Preis bereits zu Jahresbeginn von 55 auf 55 bis 65 Euro pro Tonne erhöht wird. Für Vermieter ist weiterhin das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO₂‑Kosten zwischen Mietern und Vermietern anzuwenden, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt. Bis Ende 2026 müssen außerdem sämtliche Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Nach Installation der Technik besteht die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation für Mieter. Bei Verstößen drohen Mietminderungsrechte.

Förderung für neue Heizungen und Gebäudeeffizienz sinkt, Förderung von PV-Anlagen bleibt

Die Förderung für den Einbau neuer klimafreundlicher Heizungen soll grundsätzlich auch 2026 fortgesetzt werden. Aufgrund der angespannten Situation des Bundeshaushaltes ist damit zu rechnen, dass 2026 das Budget für die Förderung neuer Heizungen und Gebäudeeffizienz sinken wird und so für die Förderung höhere Anforderungen zu erfüllen sein oder längere Warte- und Prüfzeiten entstehen könnten. Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 zunächst bestehen, so dass Eigentümer weiterhin von steuerlichen Erleichterungen beim Betrieb kleinerer PV-Anlagen profitieren können.

Weitere rechtliche Entwicklungen bis Ende 2026 erwartet

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat eine Expertenkommission eingesetzt, die derzeit an Vorschlägen zur Änderung des Mietrechts im Hinblick auf Mietpreisüberhöhung arbeitet. Dazu gehört auch die Frage, ob Verstöße gegen die Mietpreisbremse auch mit einem Bußgeld geahndet werden sollen oder ob zivilrechtliche Folgen ausreichen. Die Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet. Mit einer Änderung des Gesetzes ist erst 2027 zu rechnen.

 

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