1. Hüten Sie sich vor starren Fristen
Sie haben bereits dann einen unwirksamen, starren Fristenplan vereinbart, wenn Ihr Mieter allein nach einem nach Jahren bemessenen Zeitraum renovieren muss ohne dass es beispielsweise darauf ankommt, ob eine Renovierung auch notwendig ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).
Typisch für starre Fristen sind Formulierungen wie: „Der Mieter muss mindestens nach Ablauf von … Jahren renovieren“. Oder „Der Mieter muss spätestens nach Ablauf von … Jahren Schönheitsreparaturen ausführen.
2. Verzichten Sie auf unklare Weiß-Streich-Klauseln
Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter keine Farbvorschriften für die Renovierung machen. Das gilt jedenfalls während der Mietzeit (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 166/08).
Häufig lässt sich aus solchen Farb-Klauseln aber nicht ablesen, ob sie sich nur auf das Mietvertragsende beziehen oder die „Farb-Vorschrift“ auch so verstanden werden könnte, dass der Mieter auch schon während der Mietzeit alles nur in hell streichen darf.
Eine Formularklausel, mit der Sie Ihren Mieter verpflichten, die Wände und Decken während des Mietverhältnisses zu „Weißen", schränkt ihn laut BGH in seiner Farbwahl unzulässig ein und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08).
Tückisch ist dabei bereits eine Formulierung wie: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen". Mit so einer Klausel benachteiligen Sie Ihren Mieter unangemessen, weil sich Ihre Klausel ihrem Wortlaut nach nicht nur auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt (BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07).
Versteifen Sie sich auf die Farbe Weiß statt auf neutrale, helle Farben, kann Sie das ebenfalls Ihre Renovierung kosten. Dass ist bereits der Fall, wenn in Ihrer Klausel steht, dass der Mieter die Wände „Weißen“ muss (BGH Urteil v. 21.09.2011, VIII ZR 47/11).
3. Vorsicht vor Fenster-Streich-Pflichten
Verpflichten Sie Ihren Mieter per Klausel, die Fenster und Türen weiß zu streichen, ist das aus zweierlei Sicht bedenklich: Zum einen wegen des Verbots des Farbdiktats (helle und neutrale Farbe tun´s auch!).
Zum anderen wenn aus Ihrer Klausel nicht klar hervorgeht, ob dies nur während der Mietzeit oder erst fürs Mietvertragsende gilt (BGH, Urteil v. 20.01.2010, VIII ZR 50/90).
Steht in Ihrer Klausel sinngemäß drin, dass zu den Schönheitsreparaturen auch „das Streichen von Türen und Fenstern“ zählt, ist auch das eine gemeine Stolperfalle für Ihre gesamte Renovierungsklausel (BGH, Urteil v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09). Laut § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung fällt nämlich nur das Streichen der Fenster und Außentüren von innen unter Schönheitsreparaturen.
Deswegen müssen Sie sich in Ihrer Klausel entweder auf das Streichen von innen beschränken oder Sie sollten das Streichen von außen ausklammern!
Vereinbaren Sie in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter die Außenfenster oder die Balkontür streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Übrigens mit der gleichen Begründung: Nur der Innenanstrich ist erlaubt (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08).
4. Nehmen Sie Ihrem Mieter nicht das Selbst-Streich-Recht
Der Mieter darf selbst renovieren. Dieses Selbstrenovierungs-Recht dürfen Sie ihm nicht nehmen – und das geht schneller, als Sie vielleicht glauben! Steht beispielsweise in Ihrer Renovierungsklausel drin, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturen „ausführen lassen muss“, nehmen Sie ihm damit schon den Pinsel aus der Hand.
Die Folge: Ihre Renovierungsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.06.2010, VIII ZR 294/09)!
5. Schreiben Sie nicht: „Bitte bei Auszug renovieren!“ in Ihren Mietvertrag
Dieser beliebte Zusatz auf dem letzten Blatt des Mietvertrags bringt Sie nur sehr selten ans gewünschte Ziel. Schlimmer noch: Dieser kleine Zusatz kann Ihre zuvor zulasten Ihres Mieters getroffene Schönheitsreparaturenpflicht unwirksam machen!
Zum einen wäre da nämlich der Widerspruch zu der meist schon vorher im Mietvertrag unter „Schönheitsreparaturen“ geregelten Renovierungspflicht. Zum anderen die (unwirksame) Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungspflicht.
Muss der Mieter zudem laut Mietvertrag „die Wohnung fachgerecht renoviert“ zurückgeben, verstehen das die meisten Mieter so, dass sie auf jeden Fall renovieren müssen, ganz gleich, wann sie das letzte Mal renoviert haben bzw. wie kurz sie erst dort wohnen.
Die Gerichte sind sich da einig: Dieser Zusatz macht dann Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam, weil Sie Ihrem Mieter die Schönheitsreparaturen nur insoweit „aufbrummen“ dürfen, als es nach dem Abnutzungsgrad auch nötig ist (BGH, Urteil v. 12.09.2007, VIII ZR 316/06).
Quelle: http://www.meineimmobilie.de/die-5-gemeinsten-renovierungsfallen-in-mietvertraegen
Sie haben bereits dann einen unwirksamen, starren Fristenplan vereinbart, wenn Ihr Mieter allein nach einem nach Jahren bemessenen Zeitraum renovieren muss ohne dass es beispielsweise darauf ankommt, ob eine Renovierung auch notwendig ist (BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05).
Typisch für starre Fristen sind Formulierungen wie: „Der Mieter muss mindestens nach Ablauf von … Jahren renovieren“. Oder „Der Mieter muss spätestens nach Ablauf von … Jahren Schönheitsreparaturen ausführen.
2. Verzichten Sie auf unklare Weiß-Streich-Klauseln
Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter keine Farbvorschriften für die Renovierung machen. Das gilt jedenfalls während der Mietzeit (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 166/08).
Häufig lässt sich aus solchen Farb-Klauseln aber nicht ablesen, ob sie sich nur auf das Mietvertragsende beziehen oder die „Farb-Vorschrift“ auch so verstanden werden könnte, dass der Mieter auch schon während der Mietzeit alles nur in hell streichen darf.
Eine Formularklausel, mit der Sie Ihren Mieter verpflichten, die Wände und Decken während des Mietverhältnisses zu „Weißen", schränkt ihn laut BGH in seiner Farbwahl unzulässig ein und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08).
Tückisch ist dabei bereits eine Formulierung wie: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen". Mit so einer Klausel benachteiligen Sie Ihren Mieter unangemessen, weil sich Ihre Klausel ihrem Wortlaut nach nicht nur auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt (BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07).
Versteifen Sie sich auf die Farbe Weiß statt auf neutrale, helle Farben, kann Sie das ebenfalls Ihre Renovierung kosten. Dass ist bereits der Fall, wenn in Ihrer Klausel steht, dass der Mieter die Wände „Weißen“ muss (BGH Urteil v. 21.09.2011, VIII ZR 47/11).
3. Vorsicht vor Fenster-Streich-Pflichten
Verpflichten Sie Ihren Mieter per Klausel, die Fenster und Türen weiß zu streichen, ist das aus zweierlei Sicht bedenklich: Zum einen wegen des Verbots des Farbdiktats (helle und neutrale Farbe tun´s auch!).
Zum anderen wenn aus Ihrer Klausel nicht klar hervorgeht, ob dies nur während der Mietzeit oder erst fürs Mietvertragsende gilt (BGH, Urteil v. 20.01.2010, VIII ZR 50/90).
Steht in Ihrer Klausel sinngemäß drin, dass zu den Schönheitsreparaturen auch „das Streichen von Türen und Fenstern“ zählt, ist auch das eine gemeine Stolperfalle für Ihre gesamte Renovierungsklausel (BGH, Urteil v. 13.01.2010, VIII ZR 48/09). Laut § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung fällt nämlich nur das Streichen der Fenster und Außentüren von innen unter Schönheitsreparaturen.
Deswegen müssen Sie sich in Ihrer Klausel entweder auf das Streichen von innen beschränken oder Sie sollten das Streichen von außen ausklammern!
Vereinbaren Sie in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter die Außenfenster oder die Balkontür streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Übrigens mit der gleichen Begründung: Nur der Innenanstrich ist erlaubt (BGH, Urteil v. 18.02.2009, VIII ZR 210/08).
4. Nehmen Sie Ihrem Mieter nicht das Selbst-Streich-Recht
Der Mieter darf selbst renovieren. Dieses Selbstrenovierungs-Recht dürfen Sie ihm nicht nehmen – und das geht schneller, als Sie vielleicht glauben! Steht beispielsweise in Ihrer Renovierungsklausel drin, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturen „ausführen lassen muss“, nehmen Sie ihm damit schon den Pinsel aus der Hand.
Die Folge: Ihre Renovierungsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.06.2010, VIII ZR 294/09)!
5. Schreiben Sie nicht: „Bitte bei Auszug renovieren!“ in Ihren Mietvertrag
Dieser beliebte Zusatz auf dem letzten Blatt des Mietvertrags bringt Sie nur sehr selten ans gewünschte Ziel. Schlimmer noch: Dieser kleine Zusatz kann Ihre zuvor zulasten Ihres Mieters getroffene Schönheitsreparaturenpflicht unwirksam machen!
Zum einen wäre da nämlich der Widerspruch zu der meist schon vorher im Mietvertrag unter „Schönheitsreparaturen“ geregelten Renovierungspflicht. Zum anderen die (unwirksame) Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungspflicht.
Muss der Mieter zudem laut Mietvertrag „die Wohnung fachgerecht renoviert“ zurückgeben, verstehen das die meisten Mieter so, dass sie auf jeden Fall renovieren müssen, ganz gleich, wann sie das letzte Mal renoviert haben bzw. wie kurz sie erst dort wohnen.
Die Gerichte sind sich da einig: Dieser Zusatz macht dann Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam, weil Sie Ihrem Mieter die Schönheitsreparaturen nur insoweit „aufbrummen“ dürfen, als es nach dem Abnutzungsgrad auch nötig ist (BGH, Urteil v. 12.09.2007, VIII ZR 316/06).
Quelle: http://www.meineimmobilie.de/die-5-gemeinsten-renovierungsfallen-in-mietvertraegen
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