Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der
Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann.
Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich
geförderten Wohnungsbau (hier aber nicht als Absicherung gegen
Mietausfall) zulässig. Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete
ohne Betriebskosten) betragen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der
Mieter zusätzlich zur Kaution von drei Monaten noch eine Mietbürgschaft
(etwa von seinen Eltern) vorlegen muss, ist nach dem Bundesgerichtshof
unwirksam (Az. VIII ZR 243/03, Urteil vom 30.06.2004). Die Kaution kann
vom Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste
Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Seit der
Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 gilt: Die weiteren Teilzahlungen werden
zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs.
2 BGB).
Bei der Verwaltung der Kaution muss der Vermieter bestimmte Regeln
beachten. Sie ist, wenn diese Anlageform gewählt wird, auf einem
gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit
dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Seit 01.09.2001
erlaubt § 551 Abs. 3 BGB auch die Anlage der Mietkaution in anderen
Anlageformen als dem klassischen Sparbuch. Erforderlich ist jedoch eine
ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform. Die Anlage muss
Erträge anwerfen, die die Sicherheit erhöhen und, soweit nicht im Rahmen
der Sicherheit benötigt, nach Mietvertragsende dem Mieter zustehen. Die
Anlage muss in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt
stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.
Die Mietrechtsreform 2013 hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet,
dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dieser mit einem
Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsmiete (ohne
Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht
erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13.10.2010 darf der Mieter
die Zahlung der Kaution sogar davon abhängig machen, dass ihm ein
insolvenzfestes Konto genannt wird. Er muss sich weder auf Barzahlung
noch auf eine Überweisung der Kaution auf das herkömmliche private Konto
des Vermieters einlassen. Das Versprechen des Vermieters, die in bar
gezahlte Kaution später auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen,
reicht nicht aus. Eine Weigerung des Mieters, die Kaution in bar zu
übergeben, stellt keinen Kündigungsgrund dar (Az. VIII ZR 98/10).
Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer.
Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei
seinem Auszug zurück, vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem
Mietverhältnis erfüllt. Die Mietvertragsparteien können nach den seit
01.09.2001 geltenden Vorschriften jedoch auch eine andere
ertragbringende Anlageform für die Mietkaution wählen.
Als Form der Mietsicherheit kommt auch die Bankbürgschaft in Betracht,
die aber nur dann sinnvoll ist, wenn es sich um eine
selbstschuldnerische Bankbürgschaft handelt. Im gewerblichen
Immobilienbereich gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der
Mietkaution. Bei Filialunternehmen wird an Stelle von Kaution oder
Bankbürgschaft oft auch eine "Patronatserklärung" von der Konzernmutter
abgegeben, die die Wirkung einer Bürgschaft entfaltet.
Der Mieter hat nicht das Recht, die Kaution gegen Ende seines
Mietverhältnisses "abzuwohnen" oder damit gegen Mietforderungen
aufzurechnen. Wann die Kaution spätestens zurückgezahlt werden muss, ist
bei den Gerichten umstritten. Dem Vermieter wird hier eine
"Überlegungsfrist" eingeräumt. Diese ist dem Bundesgerichtshof zufolge
einzelfallabhängig. Während manche Gerichte zwei bis drei Monate als
angemessen ansehen, geht der BGH von einer bis zu sechsmonatigen Frist
aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Dies gilt allerdings
nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen
sind, deren Höhe unklar ist.
Zu den durch die Kaution abgesicherten Ansprüchen des Vermieters zählen
auch Betriebskosten-Nachzahlungen. Daher darf der Vermieter nach Ende
des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen
Teil davon bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf
der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine
Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Az. VIII ZR 71/05, Urteil vom
18.01.2006). Es kann jedoch unzulässig sein, wegen einer absehbar nur
geringen Betriebskosten-Nachzahlung die gesamte Kaution von drei
Monatsmieten zurückzuhalten. Hier ist es empfehlenswert, nur einen der
voraussichtlichen Nachzahlung entsprechenden Teil der Kaution zunächst
einzubehalten.
Eine Aufrechnung der Mietkaution mit Ansprüchen, die nicht aus dem
Mietverhältnis stammen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes
nicht zulässig (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12). Im
konkreten Fall ging es um Ansprüche aus einem früheren Mietverhältnis
über eine andere Wohnung, welche der damalige Vermieter an den heutigen
Vermieter abgetreten hatte.
Wird das Mietobjekt während des laufenden Mietverhältnisses verkauft,
tritt der neue Eigentümer gegenüber dem Mieter in alle Rechte und
Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Dies gilt nach § 566a BGB auch für
die Kaution. Die Vorschrift bestimmt jedoch auch, dass der frühere
Vermieter trotz Verkauf zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet bleibt,
wenn der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Kaution nicht vom neuen
Eigentümer zurückerlangen kann (zum Beispiel aufgrund
Zahlungsunfähigkeit).
Wird das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des
Mieters verkauft, tritt der neue Eigentümer nicht in die Rechte und
Pflichten aus dem früheren Mietvertrag ein. Das bedeutet: Der bisherige
Vermieter muss mit dem früheren Mieter über die Betriebskosten abrechnen
und ihm – gegebenenfalls nach Abzug einer Betriebskosten-Nachzahlung –
die Kaution zurückzahlen (BGH, Az. VIII ZR 219/06, Urteil vom
04.04.2007)
Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag
