Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Nachfolgend ein paar Erläuterungen, was in der Praxis i. d. R. vorkommen wird.
(Dies stellt keine Rechtsberatung dar. Es wird
auch keine Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen!)
Anwendungsbereiche
Der sachliche Anwendungsbereich bezieht
sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei eine untergeordnete
Einliegerwohnung irrelevant ist. Nur die Käufer dieser Objekte sollen durch die
Neuregelungen geschützt werden.
Doppelhaushälften/Reihenhäuser sind
i. d. R. als Einfamilienhäuser zu behandeln. Kaufverträge über Einfamilienhäuser
oder Eigentumswohnungen auf einem Erbbaugrundstück fallen ebenfalls in den
Anwendungsbereich.
Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt ist,
kommt es nicht an. Damit fallen auch Renditeobjekte in den Anwendungsbereich
der Neuregelung. Wichtig ist, dass es sich um ein Einfamilienhaus oder um eine
Wohnung handelt, die Gegenstand des zu vermittelnden Kaufvertrages sind (keine
Wohnungspakete!).
Der personenbezogene Anwendungsbereich erstreckt sich auf der Käuferseite
alleine auf Verbraucher (§ 656b BGB).
Formerfordernisse
Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss
eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die
Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen nach § 656a
BGB n.F. der Textform.
Doppeltätigkeit/-provision
– Paritätisches Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB n.F.)
Nach der Neuregelung ist die
zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision auch maßgeblich für
eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Wird der Makler für beide tätig, muss
die Provisionshöhe nach § 656c BGB n.F. identisch sein. Nachlässe zugunsten des
einen gelten auch für den anderen.
Kommt es zum Abschluss des
vermittelten Kaufvertrages, wird die Provisionsforderung gegenüber den Parteien
nach den bisherigen allgemeinen zivilrechtlichen Regeln fällig.
Es gilt also der Grundsatz:
Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall
dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen.
Die Provisionsansprüche werden mit
Abschluss des Hauptvertrages fällig.
Einseitige
Interessenvertretung mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB n.F.)
Neben der
Doppeltätigkeit/-provision hat der Gesetzgeber auch eine Abwälzung der
Provision auf den Nichtauftraggeber vorgesehen. Diese Konstellation betrifft
damit den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und ein
Teil der Provision auf den Käufer abgewälzt werden soll, dieser sich also
verpflichtet, die vom Auftraggeber versprochene Provision teilweise zu
übernehmen. Eine solche Vereinbarung kann nur in der Weise getroffen werden,
dass maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision übernommen
werden kann. Damit zahlt der Zweite (i. d. R. Käufer) nicht mehr als der Erste
(i. d. R. Verkäufer).
Die Parteien des Kaufvertrages treffen
untereinander eine Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Maklers ergibt.
Dies kann zum Beispiel ein Vertrag zugunsten des Maklers sein. Verkäufer und
Käufer vereinbaren also, dass der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten
Anspruch auf den vom Verkäufer übernommenen Anteil bekommen soll, wobei dieser
erst fällig wird, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Verkäufer „seinen
Anteil“ gezahlt hat.
Einseitige
Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers (ohne Abwälzung)
Weiterhin ist auch eine einseitige
Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich, ohne dass der Käufer
sich an der Provision beteiligt. Der Makler vertritt hier ausschließlich die
Interessen des Verkäufers.
Gerne stehe ich Ihnen für Fragen
zur Verfügung.
Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
Tel. 0841-93159112
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen