Anfang des Jahres herrschte am Immobilienmarkt noch eine andere Situation – nämlich ein sogenannter „Verkäufermarkt“. Dies konnte man anhand folgender Gegebenheiten ableiten:
- Steigende Immobilienpreise
- Verkäufer konnten i. d. R. mit
Gewinnen rechnen
- Immobilienfinanzierungen waren um
die 1% Darlehenszinsen zu haben.
- Immobilien verkauften sich teilweise
wie von selbst.
- Vermarktungsdauern waren gering
- Genügend Kaufinteressenten
Doch
mittlerweile hat sich das Blatt gewendet!
- Erhöhung der Darlehenszinsen
auf aktuell rd. 3,5% bis 4%. Folglich eine deutliche Verteuerung der
Annuität für Kaufwillige (weitere kurzfristige Zinsanstiege sind nicht
auszuschließen!). Somit wird für Käufer, die bauen oder kaufen möchten,
die Situation immer schwieriger.
- Rechenbeispiel: Bei Kauf einer
Immobilie für angenommen 500.000,00 Euro und einer benötigen Kreditsumme
von angenommen 400.000,00 Euro ergibt sich bei 4% Darlehenszins und 2%
Tilgung eine mtl. Annuität (Belastung) von 2.000,00 Euro. Zu Jahresbeginn
sah die gleiche Rechnung noch wie folgt aus: 1% Zins und 2% Tilgung ergaben
bei der gleichen Darlehenssumme eine mtl. Annuität von nur 1.000,00 Euro.
Kaufwillige kommen da aufgrund der Verteuerung der Zinsen heute schnell an
ihre finanziellen Grenzen und müssen den Traum von den eigenen 4 Wänden zurückstellen
oder sich nach günstigeren Immobilienalternativen umsehen.
- Des Weiteren belasten drastisch
gestiegene Energiepreise und politische/weltwirtschaftliche Unsicherheiten
zusätzlich.
- Natürlich hat sich das Blatt
aufgrund vorgenannter Gegebenheiten auch bei den Kapitalanlegern gewendet.
Wo erst ein Faktor 25 bis 30-fache der Jahresnettomiete durchaus
verkaufbar waren, akzeptieren Investoren derzeit diesen Multiplikator
nicht mehr, sondern eher einen Faktor, der maximal bei 20 oder besser noch darunter
liegen muss (Mieten werden aber zum Ausgleich der höheren Zinsen nicht so steigen!).
- Vorgenannte Marktsituationen
wirken sich natürlich auch auf derzeit erzielbare Kaufpreise
aus, indem diese nachgeben (müssen).
- Leider ist die gravierende Veränderung
der Marktsituation noch nicht bei den meisten verkaufswilligen Eigentümern
angekommen. Diese haben immer noch eine übertrieben hohe Preiserwartung,
obwohl es der Markt aktuell nicht mehr hergibt.
- Aktuell beobachte ich eine
Steigerung der Anzahl der Immobilienangebote auf den gängigen
Online-Immobilienmarktplätzen bei einer deutlichen Verringerung der
Anfragen von Interessenten. Auch Besichtigungen werden zunehmend
weniger nachgefragt.
- Trotz dieser ganzen Umstände sind
auch aktuell immer noch viele Immobilienmakler unterwegs, die Eigentümern
horrende Verkaufspreise versprechen, die fernab von der Realität sind. Ist
dann der Maklerauftrag erstmal „eingetütet“ zeigt sich i. d. R. sehr
schnell, dass die Nachfrage und der erfolgreiche Verkauf ausbleiben, da
das Preis-Leistungsverhältnis nicht mehr dem aktuellen Markt entspricht.
Die Preise werden nachträglich reduziert und die Gefahr, dass die
Immobilie „verbrannt“ wird, ist sehr groß. Als Folgeerscheinung kann es so
weit kommen, dass die Immobilie nur noch unter Marktwert verkauft werden
kann.
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ausrufen von Mondpreisen, sind Sie bei mir genau richtig. Ich biete Ihnen die
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