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Pressemeldung 11 am
3. Februar 2025 von Prof. Stephan Kippes:
Das
Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 3.02.2025 auf einer
Video-Pressekonferenz den Spezialreport
„München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim“ vorgelegt. Der Bericht untersucht die
Wechselwirkung der Immobilienmärkte in den vier bayerischen Städten. „Trotz
des größeren Interesses und der psychologischen Wirkung sinkender Zinsen, die
Käufer immer häufiger über einen Immobilienkauf und die Aufnahme einer
Hypothek nachdenken lassen, bleiben die Kaufabschlüsse noch hinter der
gestiegenen Dynamik zurück. Viele Interessenten handeln weiterhin
zurückhaltend und schließen Verträge nur, wenn sie ein hohes Maß an
Sicherheit empfinden, da sie noch keinen großen Handlungsdruck verspüren“, so
Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
Die untersuchten
Städte München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim gehören zu den
begehrtesten Wohngegenden Deutschlands. Bis zum Frühjahr 2022 herrschte hier
ein ausgeprägter Nachfrageüberhang, begleitet von stetig steigenden Preisen.
Diese langjährige Phase starker Preissteigerungen wurde 2022 durch veränderte
Marktbedingungen abrupt unterbrochen. Die deutlich gestiegenen
Hypothekenzinsen, die hohe Inflation sowie die wachsenden Bau- und
Energiekosten führten zu einem spürbaren Nachfragerückgang auf dem Kaufmarkt.
Erste Preiskorrekturen wurden vereinzelt bereits im Herbst 2022 sichtbar; bis
Herbst 2023 hatte die Trendwende alle untersuchten Städte erreicht.
Nach dieser Phase
der Unsicherheit zeigte sich der Wohnimmobilienmarkt 2024 etwas belebter als
in den Vorjahren. Dennoch befindet sich der Markt weiterhin in einer Phase
der Stabilisierung – sowohl bei den Preisen als auch der Nachfrage. Die
Nachfrage nach Kaufimmobilien hat sich infolge der leicht gesunkenen
Hypothekenzinsen zwar belebt, dies spiegelt sich jedoch noch nicht in einer
deutlich steigenden Anzahl der Transaktionen wider. Das Thema
„Preisanpassung“ bleibt weiterhin präsent, auch wenn sich die Preisvorstellungen
von Käufern und Verkäufern im vergangenen Jahr angenähert haben.
Der Preisrückgang
auf dem Kaufmarkt setzte sich im Herbst 2024 in allen untersuchten Städten
bei den meisten Objekttypen fort. Besonders deutlich sank das Preisniveau auf
dem Grundstücksmarkt in München und Augsburg, wo Baugrundstücke für
freistehende Einfamilienhäuser um -6,5 % bzw. -5,4 % günstiger wurden. Eine
Kombination aus hoher Inflation, steigenden Bauzinsen, wachsenden Personal-
und Materialkosten sowie verschärften technischen und energetischen
Anforderungen an Neubauten, sowie einer stark reduzierten Käufernachfrage hat
den Wohnungsbau ab der zweiten Jahreshälfte 2022 in eine tiefe Krise
gestürzt. Aufgrund der erschwerten Kalkulationsgrundlagen agieren die
Bauträger seit der Trendwende bei der Bevorratung und dem Ankauf von
Grundstücken sehr zurückhaltend.
In einzelnen
Objektkategorien auf dem Kaufmarkt wurden im Herbst 2024 hingegen wieder
leicht steigende Werte festgestellt. So verzeichneten in Augsburg die
Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestand +1,3 %; Neubau +1,7 %)
sowie Doppelhaushälften (Bestand +0,8 %; Neubau +0,7 %) eine leicht
steigende Tendenz.
Das Objektangebot am
Markt ist aktuell groß, was den Käufern Spielraum für Vergleich und Auswahl
gibt. Trotz einer insgesamt positiveren Stimmung am Immobilienmarkt im Jahr
2024 wurde in allen untersuchten Städten im zweiten Halbjahr 2024 erneut ein
Anstieg der zum Kauf angebotenen Objekte festgestellt. Im Vergleich 2.
Halbjahr 2023 - 2. Halbjahr 2024 nahm die Angebotsmenge in Ingolstadt mit +30
% am stärksten zu. Augsburg, Rosenheim und München hingegen zeigten ein
vergleichsweise moderates Wachstum von entsprechend +6 %, +3 % bzw. +2 %.
Zu den gefragten
Objekten gehören aktuell Immobilien, die durch gute Kriterien hinsichtlich
der Energieeffizienz, Ausstattung und Lage gekennzeichnet sind. Während
sanierte Wohnimmobilien in attraktiven innenstädtischen Lagen kaum Spielraum
für Preisverhandlungen bieten, ermöglichen Immobilien in weniger gefragten
Gebieten oder im Umland der untersuchten Städte häufig
Verhandlungsspielräume. Besonders schwierig gestaltet sich die Vermarktung
von Objekten, die über Jahre hinweg nicht saniert wurden. Angesichts der
hohen Anforderungen an energetische Standards, der Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel
und der gestiegenen Baukosten können solche Immobilien oftmals nur mit
deutlichen Preisabschlägen verkauft werden.
Durch die
Verknappung des Immobilienangebots in den Ballungszentren verlagerte sich die
Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt vor der Trendwende verstärkt auf die
Einzugsgebiete und Nachbarorte, wo die Preise häufig noch etwas günstiger
waren. Zudem trug der durch die Corona-Pandemie beschleunigte Trend zum
Homeoffice zu einer größeren Flexibilität bei der Wohnortwahl bei, was die
Nachfrage in den Mittelstädten und gut angebundenen kleineren Orten weiter
steigerte.
Deutliche
Ausweicheffekte konnten dabei auch zwischen den untersuchten Städten, hier
insbesondere von München nach Augsburg und Rosenheim, beobachtet werden. Im
Vergleich der vier Städte ist Augsburg die Pendler-Stadt Nr. 1 Richtung
München. Insgesamt pendelten 2024 rund 11.000 Augsburger, 3.450 Ingolstädter
und 3.130 Rosenheimer in die Landeshauptstadt. Die Anzahl der Auspendler aus
München nach Augsburg und Ingolstadt liegt mit entsprechend rund 2.010 bzw.
1.740 Personen auf einem ähnlich hohen Niveau, während die Anzahl der
Münchener, die ihren Arbeits- bzw. Ausbildungsplatz in Rosenheim haben, bei
nur rund 1.140 liegt.
Der Mietmarkt ist in
allen untersuchten Städten zunehmend von einer steigenden Nachfrage und
wachsenden Mietpreisen geprägt, insbesondere seit der Trendwende auf dem
Kaufmarkt. Vor allem im einfachen und mittleren Preissegment kann der Bedarf
in keiner der analysierten Städte ausreichend gedeckt werden.
Mehrere Faktoren
treiben den Anstieg der Nachfrage an: der kontinuierlich wachsende Anteil an
Ein-Personen-Haushalten, hohe Zuzugsraten in die Städte sowie
Kaufinteressenten, die aufgrund gestiegener Finanzierungskosten ihren
Immobilienkauf aufschieben und auf Mietwohnungen ausweichen. Gleichzeitig
verschärft der stagnierende Wohnungsbau die ohnehin knappe Angebotssituation,
was zu einer spürbaren Dynamik bei der Mietpreisentwicklung führt. Da eine
Trendwende im Wohnungsbau derzeit nicht absehbar ist, dürfte sich der Mangel
an Mietwohnungen in den kommenden Jahren weiter zuspitzen.
Pressemeldung mit Grafik zum Download
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