Tipps für eine professionelle Haus- oder Wohnungsbesichtigung

Der Ersttermin mit Kaufinteressenten ist eine Herausforderung für Sie als Verkäufer. Fremde Menschen sind bereit eine Menge Geld zu investieren. Wichtig ist, dass Ihre Immobilie einen positiven ersten Eindruck hinterlässt. Und diese Chance haben Sie nur einmal. Nutzen Sie sie!

Die Terminvereinbarung

Versuchen Sie bereits am Telefon möglichst viele Informationen vom Interessenten zu bekommen! Vereinbaren Sie nur dann einen Besichtigungstermin, wenn Sie den Eindruck gewinnen, dass Ihre Immobilie die Anforderungen des potentiellen Käufers auch erfüllen kann.

Überlegen Sie sich bereits vor den ersten eingehenden Anrufen, wann Sie Besichtigungen durchführen können und dies auch sinnvoll ist:

• Zu welchen Tageszeiten zeigt sich Ihre Immobilie von der besten Seite? Zum Beispiel wenn die Sonne am Nachmittag schön auf die Terrasse scheint?
• Gibt es ungünstige Zeiten? Vielleicht wegen des starken Berufsverkehrs?
• Wann haben Sie Zeit? Erst am Telefon laut darüber nachzudenken gibt dem Anrufer die Möglichkeit herauszufinden, wann Sie nicht zuhause sind. Vielleicht ist genau dies sein Ziel?
•  Lassen Sie sich immer Name, Adresse und Telefonnummer geben und überprüfen Sie diese Angaben nach Möglichkeit.

Die Vorbereitung Ihrer Immobilie

Die erste Besichtigung mit dem Kaufinteressenten ist entscheidend. Innerhalb kurzer Zeit macht sich Ihr Gast ein Bild von Ihrem Angebot, das später kaum mehr zu verändern ist. Nur wenn Sie jetzt echtes Interesse wecken können, wird sich der potentielle Käufer überhaupt weiter mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung befassen. Beherzigen Sie deshalb einige wichtige Punkte:

• Nur ein aufgeräumtes, geputztes und gut gelüftetes Haus ist attraktiv.
• Besonderes Augenmerk liegt immer auf den Bädern. Hier sollte alles blitzblank sein.
• Wenn Ihre Immobilie leer steht, sorgen Sie im Winter für eine angenehme Temperatur.
• Lassen Sie Licht herein! Aufgezogene Vorhänge und beleuchtete Räume wirken besser.
• Sorgen Sie für Ruhe. Der Interessent möchte sich Ihre Immobilie ansehen. Die Anwesenheit von vielen Personen wirkt störend. 
•  Pflegen Sie Ihren Garten. Ein gemähter Rasen, gefegte Wege und vielleicht sogar blühende Blumen wirken Wunder.
• Wenn Sie Haustiere haben, sorgen Sie dafür, dass diese während einer Besichtigung bei Nachbarn oder Freunden untergebracht sind. Wenn Ihr Gast Angst vor Hunden hat oder allergisch auf Katzenhaare reagiert, dann ist die Besichtigung schneller vorüber als Ihnen lieb ist.

Der Umgang mit Interessenten

Wenn Sie Besuch bekommen, sind Sie es gewohnt als guter Gastgeber Ihren Gästen einen Sitzplatz und etwas zu trinken anzubieten. Die Kaufinteressenten möchten zunächst aber nur Ihre Immobilie besichtigen! Deshalb sollten Sie nach einer freundlichen Begrüßung gleich mit der Besichtigung beginnen!

Versuchen Sie nicht Ihre Immobilie anzupreisen! Der Kaufinteressent wird sich bedrängt fühlen! Halten Sie sich einfach im Hintergrund und beantworten Sie die Fragen die Ihnen gestellt werden vollständig und korrekt, aber erzählen Sie nicht zuviel darüber hinaus.

Beginnen Sie in den weniger attraktiven Räumen mit der Besichtigung. Das Beste heben Sie sich zum Schluss auf. Zum Beispiel das große, helle Wohnzimmer. Hier können Sie jetzt alle Fragen klären, die noch offen sind. Dabei können Sie nun vielleicht auch einen Kaffee oder ein Glas Wasser anbieten.

Unterlagen

In der Regel werden Sie für den ersten Termin nicht viele Unterlagen benötigen. Trotzdem sollten Sie gut vorbereitet sein, um bei starkem Interesse auch alles zur Hand zu haben. Geben Sie den Kaufinteressenten auf jeden Fall ein aussagekräftiges Exposé mit auf den Weg.

Weitere Unterlagen zu Ihrer Immobilie sollten Sie erst dann aushändigen, wenn tatsächliches Kaufinteresse besteht, und die Verhandlungen schon weiter fortgeschritten sind.

Preisverhandlungen

Preisverhandlungen während des ersten Besichtigungstermins sind in fast allen Fällen nicht angebracht. Trotzdem werden Sie häufig mit der Frage konfrontiert werden: „Was kann man denn am Preis noch machen?“

Diese Frage zielt nur darauf ab, Ihre Verhandlungsbereitschaft zu testen, und signalisiert noch kein ernsthaftes Interesse. Verweisen Sie deshalb auf Ihren Angebotspreis.

Fragen Sie nach! Findet der Interessent den Preis tatsächlich zu hoch, oder will er nur pokern? Fragen Sie nach seiner Preisvorstellung.

Wenn Interessenten zum Problem werden

Es geschieht immer wieder, dass Interessenten bei der Besichtigung zum Problem werden.

• Kritik an tatsächlichen Mängeln zu üben ist legitim. Wenn aber persönliche Kommentare zu Geschmack und Stil gemacht werden, kann dies schnell beleidigend werden. Bitten Sie die Leute zu gehen!
• Natürlich soll ein Kaufinteressent Ihre Immobilie genau ansehen. Das Abziehen von Tapeten, Abklopfen von Putz oder demontieren von Paneelen geht definitiv zu weit!
• Vorsicht bei großen Besuchergruppen! Es kommt vor, dass Trickdiebe den Besichtigungstermin als Vorwand nutzen in Ihr Haus zu gelangen. Während Sie in ein Gespräch verwickelt sind, forschen die anderen aus, was bei Ihnen „zu holen“ ist oder stecken kleinere Wertgegen-stände gleich ein.

Durch eine gut geplante Besichtigung bekommt der Interessent einen positiven Eindruck von Ihrer Immobilie. Nutzen Sie diese einmalige Chance! Viel Erfolg!

Bitte haben Sie Verständnis, dass es sich hierbei nicht um eine vollumfängliche Abhandlung zum Thema Besichtigung handelt, sondern lediglich um hilfreiche Tipps/Anregungen für Privatverkäufer!

Augen auf beim Immobilienverkauf - So arbeiten Verkäuferportale!

Immer mehr Portale werben im Internet um Kunden die Ihre Immobilie verkaufen wollen. Aufhänger des Angebotes ist meist eine kostenlose Wertermittlung für die zu verkaufende Immobilie.

Gelockt wird der potentielle Verkäufer zusätzlich mit Aussagen, verkaufen Sie Ihre Immobilie zum besten Preis, wir vermitteln geprüfte Immobilienmakler oder erhalten Sie einen Betrag X, zum Beispiel 25.000,00 € mehr für Ihre Immobilie.

Die Methode ist stets die gleiche – Sie werden beinahe spielerisch, unterlegt mit freundlichen Icons und großen Eingabefeldern nach den allgemeinen Eckdaten Ihrer Immobilie gefragt und sollen im Anschluss Ihre Kontaktdaten eingeben. Nach Eingabe Ihrer Daten werden Sie in der Regel telefonisch kontaktiert und ein in Ihrer Region tätiger Immobilienmakler wird Ihnen empfohlen.

Nur – wer wird Ihnen empfohlen? Geprüfte Makler? Kennen Sie die Auswahlkriterien? Was genau steckt hinter der Aussage, wir verkaufen Ihre Immobilie zum besten Preis? Was ist die Basis für das Versprechen mehr für die Immobilie zu erlösen? Und was ist tatsächlich Gegenstand der „kostenlosen Wertermittlung“ – ein Verkehrswertgutachten oder eben nur eine Marktpreiseinschätzung des jeweils empfohlenen Immobilienmaklers, der schlimmstenfalls noch nicht einmal über eine einschlägige Ausbildung zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie verfügt.

Die besagten Portale verfolgen wie jeder Marktteilnehmer wirtschaftliche Interessen. Sie wollen also Geld verdienen und arbeiten daher mit Immobilienmaklern zusammen, die bereit sind für die vermittelten Kontakte zu bezahlen. Nun wird schnell klar, hier haben Sie keinesfalls eine Garantie auch wirklich den für Ihre Immobilie besten Makler empfohlen zu bekommen.

Gerade in der Regel etablierte und gut qualifizierte Immobilienmakler werden sich scheuen, Ihren Umsatz unnötigerweise mit bundesweit agierenden Portalen zu teilen. Eine Empfehlung dieser Portale schließt also regelmäßig die Immobilienmakler aus, die nicht bereit sind für die Dienste der Portale unangemessen zu bezahlen. Folglich somit aber auch vielleicht genau den Immobilienmakler, der unter objektiver Betrachtung der Beste für den Verkauf Ihre Immobilie wäre.

Unser Fazit – natürlich gilt, auch ein blindes Huhn findet einmal ein Korn, aber in der Regel sind dieses Empfehlungen aus besagten Gründen sehr kritisch zu betrachten. Wir raten dringend davor ab, den Portalen Ihre Daten Preis zu geben. Informieren Sie sich selbst im Internet über die regionalen Immobilienanbieter. Achten Sie auf die Qualität der Bebilderung der Exposés, die Qualität der Texte, berufliche Qualifikation, Zugehörigkeit zu einem einschlägigen Berufsverband (z. B. IVD) und auch auf die Bewertung, die der einzelne Immobilienmakler von seinen bisherigen Kunden vorweisen kann.
Auch die einschlägigen Berufsverbände, wie der IVD, helfen Ihnen sehr gerne bei der Auswahl des richtigen Immobilienmaklers weiter.

Summa summarum gilt: Verlassen Sie sich auf Ihr eigenes Urteil und nicht auf Empfehlungen, die vorwiegend auf rein wirtschaftlichen Interessen des Empfehlungsgebers beruhen. Also Augen auf beim Immobilienverkauf!

Anerkennung eines Verlustes aus Vermietung an Angehörige - Ortsübliche WARMmiete einer Wohnung ist ausschlaggebend!

Ob eine mit einem nahen Angehörigen vereinbarte Miete ortsüblich ist, richtet sich nach der ortsüblichen WARMmiete und NICHT nach der ortsüblichen KALTmiete. Beträgt die vereinbarte Warmmiete weniger als 66% der ortsüblichen Warmmiete, wird ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung nur teilweise anerkannt.

Hintergrund: Bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen ist zu prüfen, ob der Mietvertrag einem sog. Fremdvergleich standhält und insbesondere die vereinbarte Miete fremdüblich ist. Der Gesetzgeber fordert insoweit aber nur eine Miethöhe von mindestens 66% der ortsüblichen Miete. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66% der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; der aus der unentgeltlichen Vermietung resultierende Verlust wird dann nicht anerkannt.

Streitfall: Der Kläger vermietete eine Wohnung an seine Mutter und vereinbarte eine Kaltmiete von ca. 2.900 € jährlich sowie Betriebskosten von ca. 1.800 €. Das Finanzamt ging von einer ortsüblichen Kaltmiete von ca. 4.600 € aus, so dass die vereinbarte Miete nur 63% der ortsüblichen Miete betrug (2.900 : 4.600). Es erkannte daher einen Teil des geltend gemachten Verlustes nicht an. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab, und der Fall kam zum Bundesfinanzhof (BFH).

Entscheidung: Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache an das FG zurück:

• Bei der ortsüblichen Miete handelt es sich um die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, d.h. es handelt sich um die Warmmiete. Das FG hat vorliegend jedoch nur die ortsübliche Kaltmiete zu Grunde gelegt.
• Das FG muss nun die ortsübliche Warmmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten) ermitteln und diesem Betrag die vereinbarte Warmmiete gegenüberstellen. Erreicht die vereinbarte Warmmiete die gesetzliche Grenze von 66% der ortsüblichen Warmmiete, ist der Verlust steuerlich anzuerkennen.

Hinweise: Bei der Ermittlung der ortsüblichen Warmmiete müssen Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung herangezogen werden. Im Übrigen muss auch geprüft werden, ob der Mietvertrag tatsächlich durchgeführt wurde und insbesondere die Miete gezahlt und die Betriebskosten abgerechnet und gezahlt wurden.

(Dieser Beitrag ist nach bestem Wissen erstellt. Eine Haftung für den Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.)