Mietkaution: Was ist erlaubt?

Die Mietkaution spielt vor allem für den Vermieter eine wichtige Rolle. Sie dient ihm als Sicherheit, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, insbesondere der Mietzahlung. Sie ist ein derart prägender Bestandteil des Mietverhältnisses, das sie vermutlich gesetzlich vorgeschrieben ist. Weit gefehlt! Ihr Ursprung ist rein vertraglicher Art. An ihrer Zahlung kommt trotzdem kaum einer vorbei, da heutige Mietverträge sie in der Regel vorsehen und kaum ein Vermieter auf sie verzichten wird. Die Redaktion von anwalt.de will Licht in die Rechte und Pflichten bei der Mietkaution bringen.

Erbringung der Kaution

Die Kaution sichert Forderungen des Vermieters. ©Fotolia.com/kwarner

Wie die Mietkaution zu erbringen ist, darf grundsätzlich der Vermieter festlegen. Er muss sich nicht auf eine bestimmte Art einlassen. Vor allem deshalb ist immer noch die Übergabe in bar an den Vermieter am häufigsten anzutreffen. Sicherer dagegen ist das ebenfalls mögliche Überreichen eines Mietersparbuchs, die Verpfändung eines Guthabens, das Stellen einer Bankbürgschaft oder der Abschluss einer Mietkautionsversicherung. Gegebenenfalls sollte mit dem Vermieter darüber gesprochen werden, ob er sich auf eine solche Form einlässt. Wer die Kaution dann trotz der vertraglichen Verpflichtung nicht erbringt, ist zwar nach Ansicht der meisten Gerichte nicht fristlos kündbar. Der Vermieter kann aber ihre Zahlung einklagen und - sofern noch nicht geschehen - die Schlüsselübergabe verweigern.
Ändert sich im späteren Verlauf des Mietverhältnisses die Miethöhe, besteht kein Anspruch auf eine entsprechende Anpassung der Kaution. Eine zusätzliche Sicherheit kann jedoch in einem Sonderfall gefordert werden. Wenn der Mieter nämlich einen behindertengerechten Umbau der Wohnung verlangt, kann der Vermieter für die Rückgängigmachung der Veränderungen weitere Sicherheiten verlangen.

Zulässige Kautionshöhe und Zahlung

Drei Nettomieten sind bei der Wohnungsmiete das Maximum. ©Fotolia.com/Marcus Klepper

Die Kautionshöhe ist im Rahmen der Wohnungsmiete festgelegt. Der Vermieter darf maximal die dreifache Nettomiete als Kautionssumme verlangen. Anderslautende vertragliche Vereinbarungen sind unwirksam. Bei der Gewerbemiete gilt diese Beschränkung dagegen nicht. Hier ist der Betrag Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter.
Nicht jeder Mieter kann die Kaution auf einmal erbringen. Zeitgleich anfallende Umzugs- und Einrichtungskosten schmälern das Budget meist ohnehin schon. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt daher, dass der Wohnungsmieter die Kaution in bar, per Sparbuch oder Hinterlegung in drei gleichen Monatsraten erbringen darf. Die erste Rate ist jedoch zu Beginn des Mietverhältnisses und die übrigen zwei in den Folgemonaten zu zahlen. Anderslautende Vertragsregelungen, die die Zahlung auf einmal, in weniger Raten oder kürzerer Zeit fordern, sind unzulässig.

Anlagepflicht der Barkaution

Bargeld ist mindestens zu Sparbuchzinsen anzulegen. ©Fotolia.com/Felix Jork

Bargeld ist vom Vermieter so anzulegen, dass sich dabei eine Verzinsung ergibt, die der eines typischen Sparbuchs mit dreimonatiger Kündigungsfrist eines EU-Kreditinstituts entspricht. Über die Anlageform kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen. Dazu gehört auch die Mitteilung der Kontonummer und der Kündigungsfrist.
Dagegen ist es nicht möglich, die Zinsen vor Ende des Mietverhältnisses zu fordern. Sie bleiben von einer eventuellen Inanspruchnahme der Kaution auch nicht verschont. Als Bestandteil der Kaution erhöhen sie diese, sodass der Vermieter gegebenenfalls auf die gewachsene Kautionssumme zugreifen darf.
Die Mietvertragspartner können auch eine andere Anlage der Barkaution etwa in Aktien und festverzinslichen Wertpapieren vereinbaren. Das Verlustrisiko trägt dabei aber der Mieter. Sinkt die Kautionssumme unter den vereinbarten Betrag, muss er auf Verlangen des Vermieters nachzahlen. Ist dem Vermieter dagegen die Wahl der Anlageprodukte überlassen worden, macht er sich umgekehrt eventuell schadensersatzpflichtig. Von der Kaution abfließende Kapitalertragssteuer darf der Vermieter allerdings nicht nachfordern.

Wann darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Ein grundloser Kautionszugriff ist eventuell sogar strafbar. ©Fotolia.com/Andre Bonn

Der Vermieter ist zunächst einmal verpflichtet, die Barkaution strikt getrennt von seinem Vermögen aufzubewahren. Er muss sie deshalb auf einem separaten Konto verwalten. Mehrere Kautionen darf er aber zusammenfassen. Will der Vermieter auf die Kaution zugreifen, muss er das vorher dem Mieter mitteilen. Und auch dann ist die Verwendung der Kaution nur erlaubt, wenn der Mieter den zugrundeliegenden Anspruch nicht bestreitet. Stellt sich außerdem heraus, dass die Kaution vom Vermieter bereits ohne Kenntnis des Mieters geschmälert wurde, muss der Vermieter sie wieder bis zur ursprünglichen Höhe aufstocken. Bei zweckwidriger Verwendung droht dem Vermieter außerdem ein Strafverfahren wegen Untreue.

Mietverhältnis beendet - Kaution zurück?

Die Kaution muss nicht sofort zurückgezahlt werden. ©Fotolia.com/M&S Fotodesign

Ein häufiger Streitpunkt ist die Kautionsrückzahlung nach Mietende. Einen angemessenen Teil der Kaution darf der Vermieter zu Sicherungszwecken nach einer Grundsatzentscheidung des BGH aber einbehalten (BGH, Urteil v. 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Grund: Der Sicherung unterliegen auch noch Vermieteransprüche, die sich aus dem beendeten Mietverhältnis erst ergeben können – beispielsweise die Kosten aufgrund fehlender Endrenovierung oder offene Betriebskosten. Allerdings darf laut BGH die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen sein. Da sie einzelfallabhängig ist, existiert aber kein fester Zeitraum. Zieht man beispielsweise kurz nach Beginn einer neuen Abrechnungsperiode aus, darf die Wartezeit bis zur nächsten Jahresabrechnung betragen. Unabhängig davon geben die Gerichte Vermietern in den allermeisten Fällen drei Monate Zeit – der BGH sogar sechs Monate.
Überprüfen sollte man dennoch, ob der einbehaltene Betrag auch wirklich angemessen ist. Bei Betriebskosten können dazu die Nachzahlungen der Vorjahre herangezogen werden. Fehlen dann sonstige Sicherungsgründe, darf der Vermieter höchstens diesen Betrag zuzüglich eines Sicherungszuschlags einbehalten. Lehnt der Vermieter das ab, hilft nur gerichtliches Vorgehen. (Christian Günther/GUE)

  
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Quelle: www.immobilienscout24.de


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