Wie funktioniert eigentlich das Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung?

Die Definition des Ertragswerts lässt sich aus den Vorschriften der ImmoWertV ableiten. Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag der wichtigste Wertfaktor ist (z. B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Wohnungen).

Zunächst wird der Bodenwert unter Hinzuziehung von Vergleichswerten oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt.

Daneben werden von den nachhaltig erzielbaren Roherträgen (Nettomieten) die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der der umgelegten Betriebskosten abgezogen. Von dem so ermittelten Grundstücksreinertrag wird der auf den Bodenwert entfallene Liegenschaftszins in Abzug gebracht und man erhält den Gebäudereinertrag. Dieser Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert und man erhält den Gebäudeertragswert. Sofern z. B. ein Reparaturstau besteht, ist er zu beziffern und vom Gebäudeertragswert abzuziehen. Nun wird zu diesem berichtigten Gebäudeertragswert der vorher schon ermittelte Bodenwert addiert und man erhält den Ertragswert.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag