Was bedeutet das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe, die dazu dient, das Risiko einer Ertragsminderung durch Miet­minderung, uneinbringliche Forderungen und zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen. Da eine Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum für Mietzahlungen nicht ver­langt werden kann, ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Kostenmiete. Es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für Ausfälle zu bilden und kann mit zwei Prozent der Jahresmiete angesetzt werden. Ostdeutschland liegt zum Teil weit darüber. Ermittlungen des GdW zufolge soll es Wohnungsunternehmen geben, bei denen die Er­trags­min­de­rung durch Leerstand bis zu 30 Prozent beträgt.

Für Geschäftsgrundstücke beträgt der Er­fah­rungs­wert drei bis vier Prozent des Rohertrages, bei Spezialimmobilien oft noch höher. Der Kalkulationssatz für das Mietausfallwagnis umfasst neben dem Leerstands- und Mietminderungsrisiko auch die uneinbringlichen Kosten eines Räumungs- oder Mietforderungsprozesses gegen den Mieter.

Beim Ansatz des Mietausfallwagnisses im Rahmen der Er­trags­wer­ter­mitt­lung wird nur die Ertragsminderung be­rück­sich­tigt, die durch Mietausfälle bei bestehenden Miet­ver­hält­nis­sen entstehen (Kosten gerichtlicher Maß­nah­men zur Beitreibung, Leerstand bei Mieterwechsel). Struktur- und konjunkturbedingte Ausfälle schlagen sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsprüfung der Mieterträge durch ent­spre­chend verringerte Ansätze nieder

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Der Marktanpassungsfaktor in der Immobilienwertermittlung

Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört es, Markt­an­passungsfaktoren zu ermitteln, die sich aus der Differenz von errechneten Sachwerten und bereinigten Kaufpreisen ergeben. Die Sachwerte werden unter Zu­ord­nung der verkauften Immobilien aus dem Ge­bäude­ty­pen­ka­ta­log nach NHK ermittelt, wobei bestimmte Kosten etwa für Außenanlagen i. d. R. mit pauschalen Prozent­sät­zen angesetzt werden. Eine Be­sich­ti­gung der zu be­wer­ten­den Objekte durch Vertreter der Gutachterausschüsse findet in diesem Fall normalerweise nicht statt. Die er­mit­tel­ten Marktanpassungsfaktoren, die positiv oder negativ sein können, ergeben sich aus der Formel:

Kaufpreis : Sachwert = Marktanpassungsfaktor

Der Sachverständige kann den Marktanpassungsfaktor bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines "Sach­wert­ob­jek­tes" allerdings nicht ungeprüft übernehmen. Er muss viel­mehr die besonderen Merkmale des Be­wer­tungs­ob­jek­tes berücksichtigen und den An­pas­sungs­fak­tor gegebenenfalls korrigieren.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was besagt eigentlich der MAKLERFAKTOR?

Der Maklerfaktor, auch Multiplikator genannt, ist ein Ertragsfaktor, mit dessen Hilfe man den Ertragswert eines Gebäudes ermitteln kann. Voraussetzung dafür ist, dass dieser Faktor, der von verkauften Renditeobjekten (Referenzobjekten) abgeleitet wurde, sich auf ein Bewertungsobjekt bezieht, das mit dem Referenzobjekt nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter gleichartig ist. Diese Bewertungsmethode wird international angewendet und verhilft zu einer schnellen überschlägigen Einschätzung einer Immobilie. Sie liefert eine Entscheidungsgrundlage dafür, ob man sich mit einem Immobilienangebot befassen soll

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Löschungsbewilligung - Was ist das?

Ist ein Grundstück durch im Grundbuch eingetragene Rechte belastet, können diese mit Hilfe einer vom Rechteinhaber ausgestellten Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch getilgt werden.

In der Praxis beantragt ein Kreditnehmer meist die Löschungsbewilligung beim Kreditgeber hinsichtlich eines Grundpfandrechtes, wenn er das damit abgesicherte Darlehen zurückgezahlt hat. Gesetzlich geregelt ist die Aufhebung von Rechten an einem Grundstück in § 875 BGB.
Die Löschungsbewilligung muss in Verbindung mit einem Löschungsantrag des Grundstückseigentümers einem Notar vorgelegt werden, der dann die eigentliche Löschung im Grundbuch veranlasst. Dafür fallen Gebühren sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt an.

In vielen Fällen ist jedoch eine Löschung überflüssig, denn eine noch eingetragene Grundschuld kann auch für eine spätere, neue Belastung des Objekts – etwa im Rahmen von Modernisierungsarbeiten – wieder verwendet werden. In diesem Fall spart der Eigentümer Gebühren für eine Neueintragung.

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag