Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

Der Makler erhält seine Provision nur dann, wenn infolge seiner Maklertätigkeit der (Haupt-) Vertrag zustande kommt. Das bedeutet, dass er zumindest zum Zustandekommen beigetragen haben muss ("Mitursächlichkeit" genügt). Beim Makler, der seinen Provisionsanspruch auf einen vorangegangenen Nachweis stützt (Nachweismakler), muss der Ursachenzusammenhang unmittelbar sein.

Das vom Makler angebotene Geschäft muss mit dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft hinsichtlich Objekt, Art des Vertrages und den vom Makler zusammengeführten Personen identisch sein. Kommt statt einem angebotenen Mietvertrag ein Kaufvertrag zustande, oder tritt als Käufer nicht der vom Makler benannte Herr X, sondern Herr Y auf, ist Ursächlichkeit nicht mehr gegeben. Gleiches gilt, wenn z.B. der Makler eine Eigentumswohnung Nr. 45 anbietet, bei der Besichtigung zeigt der Hausmeister auch die ebenfalls noch verkäufliche Eigentumswohnung Nr. 42, über die dann der Vertrag zustande kommt (fehlende Objektidentität).

Denkbar aber ist auch, dass die Identität zwischen angebotenem und abgeschlossenem Geschäft gegeben ist und es dennoch an der Ursächlichkeit mangelt:

Dann liegt eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhanges vor. Das ursprünglich vom Makler entfachte Interesse ist völlig erloschen. Ausschließlich durch einen neuen Anstoß von außen (z.B. nochmaliges Angebot eines anderen Maklers) wird neues Kaufinteresse entfacht, das dann zum Abschluss führt.

In diesem Fall geht der erste Makler leer aus. Beim Vermittlungsmakler spielt das Identitätserfordernis dann keine Rolle, wenn auf seine Bemühungen hin ein anderes als das ursprünglich vereinbarte Geschäft zustande kommt.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=U&KEYWORDID=5819

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Erklärung des Finanzamtes, dass die Person, zu deren Gunsten die Bescheinigung ausgestellt wird, ihre steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat. Sie wird zu unterschiedlichen Anlässen ausgestellt.

Besondere Bedeutung hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung im Hinblick auf den Grundstückserwerb. Der Notar hat dem örtlich zuständigen Finanzamt auf einem vorgeschriebenen Formblatt innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung Mitteilung über den Erwerbsvorgang unter Beifügung der Erwerbsurkunde (in der Regel Kaufvertrag) zu machen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach Eingang der Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=U&KEYWORDID=5804

Die Rechtslage bei Tod des Vermieters

Beim Ableben des Vermieters werden seine Erben neue Eigentümer des Mietobjekts und treten in den Mietvertrag als neue Vermieter ein. Handelt es sich um mehrere Personen (Erbengemeinschaft), ohne dass ein für die Vermietungsangelegenheiten bevollmächtigter Vertreter bestimmt wurde, muss der Mieter Erklärungen (z.B. Mängelrüge, Kündigung) jeder dieser Personen einzeln zukommen lassen. Umgekehrt müssen auch alle Vermieter gegenüber dem Mieter abgegebene Erklärungen unterschreiben.

Findet infolge eines Todesfalles ein Vermieterwechsel statt, können beim Mieter Unsicherheiten darüber entstehen, an wen künftig die Miete zu zahlen ist. Die Rechtsverhältnisse können – z.B. im Hinblick auf Erbengemeinschaften, Nießbrauchsrechte und Testamentsvollstreckung – kompliziert sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlung so lange vorläufig zurückhalten darf, bis ihm zweifelsfrei nachgewiesen wird, wer zum Empfang der Miete berechtigt ist. Bis zu diesem Nachweis kommt der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Eigene Nachforschungen durchführen oder Grundbucheinsicht vornehmen muss der Mieter nicht (BGH, Urteil vom 7.9.2005, Az. VIII ZR 24/05)

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=6964
 

Die Rechtslage bei Tod des Mieters

Verstirbt ein Mieter, endet dadurch das Mietverhältnis nicht, es sei denn, es wäre auf Lebenszeit abgeschlossen worden. Im Normalfall wird das Mietverhältnis entweder durch Verwandte, Mitmieter oder Erben fortgesetzt oder gekündigt.

Fortsetzung mit überlebenden Mietern

Haben mehrere Personen den Vertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag ohne weitere Formalitäten fort. Sie können den Mietvertrag allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Todesfall stattfinden.

Eintritt in den Mietvertrag

Folgende Personengruppen treten auch ohne Unterschrift unter den bisherigen Mietvertrag automatisch beim Tod des Mieters in den Vertrag ein, sofern sie mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben:

• Ehepartner/eingetragener Lebenspartner,
• Kinder (sofern nicht Ehegatte eintritt),
• Verwandte (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt),
• jedes andere dauerhafte Haushaltsmitglied (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt).

Der Vertrag besteht unverändert weiter, die genannten Personen werden automatisch zu Mietern. Alle diese Personen können jedoch innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen. Dann ist der Mietvertrag beendet. Bei Eintritt mehrerer Personen kann jeder Einzelne die Erklärung für sich abgeben.

Findet keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern und auch kein Eintritt in den Vertrag statt, kommt es zur Vertragsfortsetzung mit den Erben. Diese müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben. Die Erben können den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet von dem Zeitpunkt an, zu dem sie vom Tod des Mieters und von der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen Personen erfahren haben.

Der Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten

• Bei Fortsetzung durch überlebende Mieter: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
• Bei Eintritt in den Mietvertrag: Kündigung mit Dreimonatsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Vertragseintritt. Voraussetzung: Wichtiger Grund in der Person des künftigen Mieters.
• Bei Vertragsfortsetzung mit Erben: Dreimonatige Kündigungsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Todesfall und von der Nichtfortsetzung des Vertrages mit anderen Personen. Kein berechtigtes Interesse an der Kündigung erforderlich.

Für alle Forderungen aus dem Mietvertrag bis zum Tod des Mieters haften die Erben und gleichermaßen die in den Vertrag eintretenden Personen sowie ggf. die überlebenden Mieter, mit denen der Vertrag fortgesetzt wird. Falls der Verstorbene keine Kaution gestellt hat, kann der Vermieter von den Personen, die in den Vertrag eingetreten sind oder mit denen er fortgesetzt wird, die Stellung einer Mietkaution verlangen.

Quelle:  http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=6963