Der Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage steht
angesichts mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und als wirksamer
Schutz vor Inflation für viele Kaufinteressenten aktuell hoch im Kurs. Ob die Anlage
zum Erfolg führt, hängt wesentlich von den Entscheidungen des Käufers ab. Der
wirksamste Schutz vor einem Fehlkauf liegt in der Prüfung aller verfügbaren
Unterlagen und der Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Berater. Käufer
einer Immobilie sollten sich von einem Verkäufer nicht unter Druck setzen
lassen. Der IVD hat die häufigsten Fehler, die Käufer einer Immobilie machen,
zusammengestellt.
Fehler 1: Kauf der Immobilie ohne
Besichtigung
Eine Immobilie sollte
niemals ohne Besichtigung erworben werden. Der Zustand der Fassade, des
Eingangsbereiches und des Treppenhauses sind dabei erste wichtige Indikatoren
für die Qualität des Objektes. Schäden im Putz, eine nicht voll funktionsfähige
Gegensprech- und Heizungsanlage oder undichte Fenster erschweren die Vermietung
und ziehen nicht unerhebliche Kosten für die Reparatur nach sich. Zudem weisen
derartige Mängel auf eine nachlässige Verwaltung hin. Die Besichtigung sollte
immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchgeführt
werden. Sie erkennen Mängel schneller und können einschätzen, wie sich diese
auf den Kaufpreis auswirken oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.
Fehler 2: Kauf ohne Sichtung der
zur Verfügung stehenden Unterlagen
Auch bei der Sichtung der
Unterlagen ist Sorgfalt gefordert. Alle für den Kauf notwendigen Unterlagen wie
Mietverträge, Grundsteuerbescheid oder Wohnflächenberechnungen müssen gesichtet
und auf Vollständigkeit geprüft werden. Außerdem sollte kontrolliert werden, ob
es noch offene Baulasten beziehungsweise Belastungen im Grundbuch gibt, die auf
den Käufer übergehen können.
Fehler 3: Keine Prüfung der
Ordnungen und Rechte
Zu den Unterlagen, die ein
Käufer unter anderem unbedingt anfordern und studieren sollte, zählen die
Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung, Bauakte sowie Zuweisung von
Sondernutzungsrechten an Dachboden, Kellerräumen und Stellplätzen. Diese müssen
unbedingt sorgfältig geprüft werden, damit der Käufer nach dem Kauf keine bösen
Überraschungen erlebt. Beim Erwerb einer Wohnung ist es außerdem wichtig, die
Protokolle der Eigentümerversammlung aus der so genannten Beschlusssammlung
einzusehen. Aus ihnen ist beispielsweise ablesbar, ob noch Reparaturen
ausstehen. Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage in einer WEG ist ein
wichtiges Indiz für Tragfähigkeit der Kaufentscheidung. Aus den Protokollen ist
auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben
hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem
Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage
sowie deren Interessen eingebunden.
Fehler 4: Kauf ohne Wertgutachten
Um die Immobilie nicht zu
einem überteuerten Preis zu erwerben, sollte unbedingt eine
Marktwerteinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters oder
Sachverständigen eingeholt werden. Das Ergebnis des Gutachtens dient als
Abgleich für die Kaufpreisforderung. Liegt es unter dem geforderten Kaufpreis,
sollten Käufer ausführlich prüfen, woran dies liegen kann. Nicht jede teure
Immobilie muss schlecht sein. Viele Kaufinteressenten von Immobilien in guten
und sehr guten Lagen nehmen Renditeabschläge in Kauf. Der Immobilienverband IVD
hat ermittelt, dass gerade diese Immobilien im Lauf der Jahre eine besondere
Wertbeständigkeit aufweisen.
Fehler 5: Mangelnde Prüfung von
Mietverträgen und bestehenden Erträgen aus der Immobilie
Mit den Mieteinnahmen steht
und fällt der Erfolg der Investition. Deshalb müssen diese vor dem Kauf
eingehend überprüft werden. Käufer sollten vor dem Kauf ermitteln, wie hoch die
tatsächliche Nettokaltmiete ist, und ob diese auch langfristig zu erzielen ist.
Dazu sind die Mieterklientel, der Leerstand in der Immobilie und die
Mieterfluktuation zu analysieren. Ob die Vermietungschancen zu einer bestimmten
Miete realistisch oder Mietsteigerungen möglich sind, sollte unbedingt geprüft
werden.
Fehler 6: Kauf unter Zeitdruck
Käufer sollten sich niemals
zu einem schnellen und übereilten Kauf drängen lassen. Zunächst müssen alle
Unterlagen, Fakten und die Immobilie sorgfältig geprüft werden, bevor eine
Entscheidung getroffen wird. Um ein Gespür für den Markt zu bekommen, sollten
verschiedene Angebote geprüft und verschiedene Objekte beziehungsweise
Wohnungen angeschaut werden. Ein Käufer ohne Erfahrung sollte auch niemandem
glauben, der ihn davon überzeugen will, die Immobilie sei ein besonders
günstiges Angebot und ein schnelles Handeln sei erforderlich. Ein wichtiges
Indiz ist auch der Zeitpunkt, der für die notarielle Beurkundung vorgeschlagen
wird. Diese sollte zu den normalen Geschäftszeiten erfolgen. Alles andere
sollte den Käufer aufhorchen lassen. Nur wenn es für einen auswärtigen Käufer
gar nicht anders einzurichten sei, sollte eine Beurkundung am Wochenende oder
am Abend in Betracht gezogen werden.
Fehler 7: Kauf ohne Berater
Wie die genannten
Fehlerquellen zeigen, sollte eine Kaufentscheidung nicht ohne fachlich
fundierten Rat getroffen werden. Makler und Verwalter sind wertvolle Ratgeber
für jeden Käufer. Immobilienmakler unterstützen den Käufer gezielt und können
ihre ganze Erfahrung zur Verfügung stellen, wenn der Kunde dies wünscht. Es
empfiehlt sich einen entsprechenden Beratungsvertrag abzuschließen und einen
professionellen Makler hinzuzuziehen. Ein wichtiger Qualitätsnachweis für
Makler ist die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband
IVD oder die Zertifizierung des Immobilienmaklers nach der Maklernorm DIN EN
15733.
