Kaufpreisrückgänge verstärken sich in Ingolstadt

(Quelle: IVD Süd e. V.)

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 23.01.2024 auf einer Video-Pressekonferenz den Spezialreport „München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim“ vorgelegt. Der Bericht untersucht u. a. den Immobilienmarkt in Ingolstadt.

„Nach Jahren stetiger Anstiege sorgte die Trendwende am Wohnimmobilienmarkt bereits im Frühjahr 2023, mit etwas Verzögerung im Vergleich zur bayerischen Landeshauptstadt München, auch u. a. in Ingolstadt für Preisnachlässe. In der aktuellen IVD-Untersuchung Herbst 2023 verfestigt sich dieser Trend weiter mit deutlich höheren Rückgängen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.

Die Mitte 2022 eingesetzte Trendwende am Wohnimmobilienmarkt hat die hohe Dynamik im Kaufsegment auch in Ingolstadt deutlich gebremst. Gestiegene Hypothekenzinsen, strengere Kreditvergabekriterien, eine hohe Inflation sowie hohe Energiepreise haben den Immobilienerwerb für traditionelle Käufer, die oft stark auf Fremdkapital angewiesen sind, erheblich erschwert. Der Markt hat sich in Richtung eines Käufermarktes verschoben; sowohl das Angebot als auch der Verhandlungsspielraum für Preise haben deutlich zugenommen. So hat sich die Vermarktungsdauer infolge der veränderten Situation sowohl im Bestand als auch bei Neubauobjekten deutlich erhöht.

Für die meisten potenziellen Käufer hat der Zinsanstieg den Immobilienerwerb finanziell deutlich schwieriger gemacht. Denn auch, wenn die Kaufpreise in den vergangenen Monaten spürbar nachgegeben haben, konnten die Preisnachlässe die hohen Zinsanstiege - insbesondere bei einem hohen Fremdkapitalbedarf - bei Weitem nicht kompensieren. Diejenigen, die sich aktuell auf dem Markt umsehen, verfügen meist über erhebliches Eigenkapital. Besonders für Interessenten mit geringem Finanzierungsbedarf eröffnen sich gute Chancen.

Die gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten sowie eine restriktivere Kreditvergabe der Banken an Bauträger wie auch an potenzielle Immobilienkäufer belasten die Bauwirtschaft erheblich. Angesichts der erschwerten Kalkulation halten sich die Bauträger aktuell zurück, was sich auch bei den Baugenehmigungen in den meisten untersuchten Städten bemerkbar macht. In den ersten drei Quartalen 2023 wurden in Ingolstadt -18,5 % weniger Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden zum Bau freigegeben als im 5-Jahres-Mittel der entsprechenden drei ersten Quartale der Jahre 2018 - 2022.

Neben einer rückläufigen Zahl der Baugenehmigungen wird derzeit eine beachtliche Zahl längst genehmigter Bauvorhaben angesichts der geänderten ökonomischen Rahmendaten gestoppt oder zumindest temporär aufgeschoben. Die stark eingebrochene Zahl der Baugenehmigungen wird vor dem Hintergrund der positiven Bevölkerungsentwicklung für weitere Wohnungsengpässe sorgen.

Trotz des aktuell schwierigen wirtschaftlichen Umfelds gehört u. a. Ingolstadt zu einer gefragten Wohngegend landesweit. In Ingolstadt verlief die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren uneinheitlich. Aufgrund der Dieselkrise um den Audi-Konzern und dem darauffolgenden Strukturwandel in der Automobilbranche sowie auch während der COVID-Pandemie hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Stadt zeitweise nachgelassen. Hinzu kamen während der Corona-Zeit auch die Probleme am Flughafen München, der normalerweise ein Job-Motor für die Region Ingolstadt ist.

Preisentwicklung im Vergleich Frühjahr 2023-Herbst 2023

In Ingolstadt hat sich der Preisrückgang verstärkt. Blieben die Kaufpreise in Ingolstadt im Durchschnitt der untersuchten Objekte im Frühjahr 2023 noch stabil, haben fast alle untersuchten Marktsegmente im Herbst 2023 im Preis nachgegeben. Der durchschnittliche Preisabschlag bei Kaufobjekten lag in der aktuellen Erhebung Herbst 2023 bei -4,3 %.

Das aktuelle Marktgeschehen auf dem Wohnimmobilienmarkt ist durch eine gewisse Trägheit dominiert. Die Preisfindungsphase hält weiter an: Preiskorrekturen bei Verkaufsgesprächen sind die „neue Normalität“: Inwieweit es zu Preisabschlägen kommt, hängt stark von der Lage und Qualität der vermarkteten Objekte ab. Der energetische Zustand einer Immobilie gewinnt immer mehr an Bedeutung. Kaufobjekte mit hohen energetischen Standards sind gefragt und meist relativ preisstabil. Ältere Objekte und Häuser mit einer schlechten Energiebilanz werden dagegen aufgrund der drastisch gestiegenen Energie- und Baukosten weniger nachgefragt bzw. können nur mit größeren Preisabschlägen verkauft werden. Zwar bleibt die Lage eines Objektes ein wesentlicher Faktor bei der Kaufentscheidung, allerdings sorgen die verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz dafür, dass Kaufinteressenten aktuell öfter den energetischen Zustand eines Objektes einer guten Lage vorziehen.

Fazit:

Das vergangene Jahr 2023 brachte signifikante Veränderungen auf dem Wohnimmobilienmarkt in Ingolstadt mit sich. Die Preisentwicklung, die Nachfragesituation und das Angebot haben sich in vielerlei Hinsicht gewandelt. Die insgesamt gestiegene Unsicherheit aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Faktoren und steigenden Finanzierungskosten führte zu einer deutlichen Zurückhaltung bei den Käufern; überzogene Preisvorstellungen fanden nur selten Akzeptanz. Viele Immobilienverkäufer mussten ihre Preisvorstellungen an die aktuellen Marktbedingungen anpassen. Die Preisrückgänge auf dem Kaufmarkt sind nun Realität.

Die Zinswende und die damit verbundenen höheren Finanzierungskosten führten dazu, dass viele potenzielle Käufer ihre Investitionspläne überdachten. Insbesondere klassische Käufer, die stärker auf Fremdfinanzierung angewiesen sind, sind aktuell deutlich seltener am Markt präsent.

Das Angebot auf dem Kaufimmobilienmarkt lag 2023 deutlich höher als vor der Trendwende. Gleichzeitig zeichnete sich ab, dass aufgrund gestiegener Baukosten und zurückgegangener Baugenehmigungszahlen in vielen Regionen Engpässe im Wohnraumangebot bevorstehen können.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Entwicklungen:

Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag im November 2023 bei beachtlichen 4,61 %, während der Wert vor der Zinswende noch 1,43 % (November 2021) betrug. Ein Darlehen mit einer langfristigen Zinsbindung über 10 Jahre verteuerte sich von 1,33 % im November 2021 auf 3,92 % im November 2023.(Quelle: Deutsche Bundesbank)

Die Inflationsrate im Jahresdurchschnitt 2021 lag noch bei 3,1 %; im Jahresdurchschnitt 2022 betrug die Quote 6,9 %. Anfang des Jahres 2023 folgten mehrere Anstiege (Januar und Februar jeweils bei 8,7 %). Im Jahresdurchschnitt 2023 lag die Inflationsrate bei 6,0 %. (Quelle: Statista)

Ingolstadt verzeichnete in den vergangenen 20 Jahren (2000-2020) steigende Einwohnerzahlen: +18 %. Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für Statistik soll die Einwohnerzahl bis 2040 in Ingolstadt um 9 % steigen. (Quelle: Bay. Landesamt für Statistik)

Baugenehmigungen 1.-3. Q. 2023: In den ersten drei Quartalen 2023 wurden in der Ingolstadt 18,5 % weniger Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden zum Bau freigegeben als im 5-Jahres-Mittel der entsprechenden drei ersten Quartale der Jahre 2018 – 2022. (Quelle: Bay. Landesamt für Statistik)

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