Wohnflächenberechnung

Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden.

Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:

• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind.
• Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Meter Höhe werden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte, darunter keine Anrechnung.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
• Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmeter tief sind.

Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume.

Die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich weitgehend an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an

Quelle: http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen

Die Erschließung von Baugrundstücken und ihre Kosten

Wenn Sie sich ein Baugrundstück kaufen, ist es immer auch ratsam, dass Sie sich über den Erschließungsgrad und die bereits bezahlten bzw. noch fälligen Erschließungskosten bei der zuständigen Kommune erkundigen und im Kaufvertrag auch entsprechende Regelungen getroffen werden.

Normalerweise sind im Kaufpreis die aktuell vorhandene Erschließung samt bisher geleisteter Zahlungen enthalten. Zu den Erschließungsbeiträgen zählen i. d. R. Kosten für Straßen samt Beleuchtung, Gehwege, Kanal, Wasser, Energieversorgungsanschlüsse, Anschlusskosten sowie sonstige umlagefähige Kosten für öffentliche Anlagen.

Aber Vorsicht! Auch wen Sie ein "voll erschlossenes" Grundstück erwerben, ist das für Sie als Käufer noch keine Garantie, dass nicht noch weitere Kosten anfallen, die Sie zu zahlen haben.

Zu klären sind somit:

• Die aktuell vorhandene Erschließung
• Die bereits abgerechneten und die noch zu zahlenden bzw. zu erwartenden Beiträge
• Evtl. geplante bzw. bereits beschlossene Maßnahmen der Kommune zur Erweiterung und/oder Verbesserung der Ver- und Entsorgungsanlagen
• Zusätzliche Herstellungsbeiträge für Ver- und Entsorgungsanlagen, die sich nicht nur nach der Grundstückgröße, sondern auch nach der Geschossfläche einer künftigen Bebauung richten (Hier stellen die Kommunen normalerweise nur einen Beitrag für eine fiktiv angenommene zukünftige Gebäudegröße vorab in Rechnung. Nach Fertigstellung des Bauvorhanbens fallen da in aller Regel zusätzliche Beiträge an!)

Fazit:

Informieren Sie sich vor Kauf eines Baugrundstücks genau bei der zuständigen Kommune und treffen Sie im notariellen Kaufvertrag entsprechende Regelungen zur "Erschließung" unter entsprechender Berücksichtigung des Kaufpreises.

Tipps für Ihren Immobilienverkauf

IMMOTIPP 1

Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung zeigen. Denn danach kann es zu spät sein!

IMMOTIPP 2

Den ersten Eindruck gibt es kein zweites Mal. Deshalb lohnt sich der Aufwand eines PROFI-Fotografen und eines Homestagers um Ihre Immobilie perfekt in Szene zu setzten.

IMMOTIPP 3

Wenn Sie kein Geld verschenken wollen, fragen Sie NICHT Ihren Nachbarn/Bekannten nach dem PREIS Ihrer Immobilie, denn Ihre ist nicht wie seine.

IMMOTIPP 4

Eine Besichtigung ist wie ein „Blind Date“, man weiß nie, WER vor der Tür steht. Stellen Sie bereits am Telefon die richtigen Fragen.

IMMOTIPP 5

Veröffentlichen Sie nicht alle Unterlagen im INTERNET. Manche schauen nur, wo was zu holen ist.

IMMOTIPP 6

Legen Sie sich ein finanzielles BUDGET für Werbung und für die Investition Ihrer Zeit zurecht

IMMOTIPP 7

Fragen Sie bei der Besichtigung welche anderen Immobilien Ihr Interessent bereits besichtigt hat. Sie wissen dann, welche Objekte IHRE Konkurrenten sind.

IMMOTIPP 8

Lassen Sie optisch ansprechende Grundrisse erstellen, um gute Unterlagen zu haben und um den Interessenten eine Vorstellung zu geben.

IMMOTIPP 9

Überlegen Sie sich im Vorfeld, welche Kanäle Sie zum Veröffentlichen Ihres Angebots nutzen wollen.

IMMOTIPP 10

Reagieren Sie bei Anfragen aus dem Internet nur, wenn das Anfrageprofil vollständig ausgefüllt ist und Sie Namen, Telefonnummer und Adresse wissen.

ALTERNATIVE

Sie gehen gleich zum Profi, der nimmt Ihnen die ganze Arbeit und den Aufwand ab.

www.k-und-f-immobilien.de

Makeln bleibt eine Dienstleistung „FACE TO FACE“

Trotz der Tatsache, dass Eigentümer die eigene Immobilie problemlos in Internetplattformen einstellen können, hat meiner Meinung nach der Immobilienmakler immer noch eine wichtige/unverzichtbare Funktion.

Sind wir doch mal ehrlich. Nicht wenige Immobilienbesitzer unterschätzen die Herausforderungen, die ein Immobilienverkauf mit sich bringt. Es geht schon los bei einer vernünftigen Marktwertermittlung. Es reichen nicht ein paar Klicks auf kostenlosen Bewertungstools im Netz und Schwupps habe ich den aktuellen Marktwert. Immobilien sind i. d. R. Unikate und somit nicht mit einer „WENIGKLICKSTRATEGIE“ taxierbar. Auch die Ableitung von Angebotspreisen in Portalen oder Zeitungen ist „sehr gefährlich“, da es sich nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise handelt. Wie will also ein Laie, den Wert seiner Immobilie marktgerecht einschätzen?

Des Weiteren ist auch die emotionale Nähe des Eigentümers zu seiner Immobilie verkaufshemmend. Denn er sieht nun mal sein Haus/seine Wohnung durch die „rosarote Brille“ und wird sie auch so seinem Interessenten darstellen. Diese subjektive Präsentation über Zustand, Ausstattung usw. birgt ebenfalls ein großes Risiko, Interessenten eher zu „vergraulen“.

Falsche Anzeigentexte, lieblose Bilder und Pläne, lückenhafte oder gar fehlende Objektunterlagen tun ein Übriges, den Kaufinteressenten NICHT zu überzeugen.

Interessenten wollen Fakten und Informationen für ihre Entscheidungsfindung. Und das kann ein professioneller Immobilienmakler wesentlich besser als der Laie. Denn bei Zahnschmerzen suchen Sie sicherlich auch den Zahnarzt auf und „doktern“ nicht selbst herum…

Deshalb gehen Sie lieber gleich zum Profi!

Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
https://www.k-und-f-immobilien.de

Häufige Fehler beim Vermieten von Wohnraum

1. Es wird ein falsches Mietvertragsformular verwendet bzw. falsch ausgefüllt:

Stellen Sie sicher, dass Sie auch die neuesten Mietvertragsformulare nach aktueller Rechtsprechung haben und verwenden Sie beim Ausfüllen keine unzulässigen Klauseln und Formulierungen.

2. Es werden nicht alle Mieter im Mietvertrag aufgeführt:

Hier ist wichtig, dass Sie im Mietvertrag alle Mieter auflisten.

3. Es wird beim Einzug kein Übergabeprotokoll angefertigt:

Ganz wichtig ist bei der Übergabe der Immobilie an den Mieter, dass ein Übergabeprotokoll angefertigt wird (unterschrieben von vermieter und Mieter). In diesem wird der tatsächliche Zustand der zu übergebenden Immobilie festgehalten.

4. Kleinreparaturklausel:

Denken Sie daran, eine korrekte Kleinreparaturenklausel zu vereinbaren.

5. Betriebskosten:

Bringen Sie bei der Umlage der Betriebskosten keine Begriffe durcheinander.

6. Mietkaution:

Beachten Sie die zulässigen Obergrenzen bei der Vereinbarung einer Mietkaution.

7. Mieterhöhungen:

Vergessen Sie nicht, Mieterhöhungsklauseln (z. B. Staffelmiete oder Indesmiete) bei Bedarf zu verwenden.

8. Wohnfläche:

Beachten Sie, dass die Wohnfläche, wenn Sie sie angeben, auch richtig ist.

9. Schönheitsreparaturen:

Bedenken Sie, dass durch Verwendung von falschen Schönheitsreparaturklauseln, Sie in die Schönheitsreparaturen-Falle geraten.

Tipps für eine professionelle Haus- oder Wohnungsbesichtigung

Der Ersttermin mit Kaufinteressenten ist eine Herausforderung für Sie als Verkäufer. Fremde Menschen sind bereit eine Menge Geld zu investieren. Wichtig ist, dass Ihre Immobilie einen positiven ersten Eindruck hinterlässt. Und diese Chance haben Sie nur einmal. Nutzen Sie sie!

Die Terminvereinbarung

Versuchen Sie bereits am Telefon möglichst viele Informationen vom Interessenten zu bekommen! Vereinbaren Sie nur dann einen Besichtigungstermin, wenn Sie den Eindruck gewinnen, dass Ihre Immobilie die Anforderungen des potentiellen Käufers auch erfüllen kann.

Überlegen Sie sich bereits vor den ersten eingehenden Anrufen, wann Sie Besichtigungen durchführen können und dies auch sinnvoll ist:

• Zu welchen Tageszeiten zeigt sich Ihre Immobilie von der besten Seite? Zum Beispiel wenn die Sonne am Nachmittag schön auf die Terrasse scheint?
• Gibt es ungünstige Zeiten? Vielleicht wegen des starken Berufsverkehrs?
• Wann haben Sie Zeit? Erst am Telefon laut darüber nachzudenken gibt dem Anrufer die Möglichkeit herauszufinden, wann Sie nicht zuhause sind. Vielleicht ist genau dies sein Ziel?
•  Lassen Sie sich immer Name, Adresse und Telefonnummer geben und überprüfen Sie diese Angaben nach Möglichkeit.

Die Vorbereitung Ihrer Immobilie

Die erste Besichtigung mit dem Kaufinteressenten ist entscheidend. Innerhalb kurzer Zeit macht sich Ihr Gast ein Bild von Ihrem Angebot, das später kaum mehr zu verändern ist. Nur wenn Sie jetzt echtes Interesse wecken können, wird sich der potentielle Käufer überhaupt weiter mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung befassen. Beherzigen Sie deshalb einige wichtige Punkte:

• Nur ein aufgeräumtes, geputztes und gut gelüftetes Haus ist attraktiv.
• Besonderes Augenmerk liegt immer auf den Bädern. Hier sollte alles blitzblank sein.
• Wenn Ihre Immobilie leer steht, sorgen Sie im Winter für eine angenehme Temperatur.
• Lassen Sie Licht herein! Aufgezogene Vorhänge und beleuchtete Räume wirken besser.
• Sorgen Sie für Ruhe. Der Interessent möchte sich Ihre Immobilie ansehen. Die Anwesenheit von vielen Personen wirkt störend. 
•  Pflegen Sie Ihren Garten. Ein gemähter Rasen, gefegte Wege und vielleicht sogar blühende Blumen wirken Wunder.
• Wenn Sie Haustiere haben, sorgen Sie dafür, dass diese während einer Besichtigung bei Nachbarn oder Freunden untergebracht sind. Wenn Ihr Gast Angst vor Hunden hat oder allergisch auf Katzenhaare reagiert, dann ist die Besichtigung schneller vorüber als Ihnen lieb ist.

Der Umgang mit Interessenten

Wenn Sie Besuch bekommen, sind Sie es gewohnt als guter Gastgeber Ihren Gästen einen Sitzplatz und etwas zu trinken anzubieten. Die Kaufinteressenten möchten zunächst aber nur Ihre Immobilie besichtigen! Deshalb sollten Sie nach einer freundlichen Begrüßung gleich mit der Besichtigung beginnen!

Versuchen Sie nicht Ihre Immobilie anzupreisen! Der Kaufinteressent wird sich bedrängt fühlen! Halten Sie sich einfach im Hintergrund und beantworten Sie die Fragen die Ihnen gestellt werden vollständig und korrekt, aber erzählen Sie nicht zuviel darüber hinaus.

Beginnen Sie in den weniger attraktiven Räumen mit der Besichtigung. Das Beste heben Sie sich zum Schluss auf. Zum Beispiel das große, helle Wohnzimmer. Hier können Sie jetzt alle Fragen klären, die noch offen sind. Dabei können Sie nun vielleicht auch einen Kaffee oder ein Glas Wasser anbieten.

Unterlagen

In der Regel werden Sie für den ersten Termin nicht viele Unterlagen benötigen. Trotzdem sollten Sie gut vorbereitet sein, um bei starkem Interesse auch alles zur Hand zu haben. Geben Sie den Kaufinteressenten auf jeden Fall ein aussagekräftiges Exposé mit auf den Weg.

Weitere Unterlagen zu Ihrer Immobilie sollten Sie erst dann aushändigen, wenn tatsächliches Kaufinteresse besteht, und die Verhandlungen schon weiter fortgeschritten sind.

Preisverhandlungen

Preisverhandlungen während des ersten Besichtigungstermins sind in fast allen Fällen nicht angebracht. Trotzdem werden Sie häufig mit der Frage konfrontiert werden: „Was kann man denn am Preis noch machen?“

Diese Frage zielt nur darauf ab, Ihre Verhandlungsbereitschaft zu testen, und signalisiert noch kein ernsthaftes Interesse. Verweisen Sie deshalb auf Ihren Angebotspreis.

Fragen Sie nach! Findet der Interessent den Preis tatsächlich zu hoch, oder will er nur pokern? Fragen Sie nach seiner Preisvorstellung.

Wenn Interessenten zum Problem werden

Es geschieht immer wieder, dass Interessenten bei der Besichtigung zum Problem werden.

• Kritik an tatsächlichen Mängeln zu üben ist legitim. Wenn aber persönliche Kommentare zu Geschmack und Stil gemacht werden, kann dies schnell beleidigend werden. Bitten Sie die Leute zu gehen!
• Natürlich soll ein Kaufinteressent Ihre Immobilie genau ansehen. Das Abziehen von Tapeten, Abklopfen von Putz oder demontieren von Paneelen geht definitiv zu weit!
• Vorsicht bei großen Besuchergruppen! Es kommt vor, dass Trickdiebe den Besichtigungstermin als Vorwand nutzen in Ihr Haus zu gelangen. Während Sie in ein Gespräch verwickelt sind, forschen die anderen aus, was bei Ihnen „zu holen“ ist oder stecken kleinere Wertgegen-stände gleich ein.

Durch eine gut geplante Besichtigung bekommt der Interessent einen positiven Eindruck von Ihrer Immobilie. Nutzen Sie diese einmalige Chance! Viel Erfolg!

Bitte haben Sie Verständnis, dass es sich hierbei nicht um eine vollumfängliche Abhandlung zum Thema Besichtigung handelt, sondern lediglich um hilfreiche Tipps/Anregungen für Privatverkäufer!