Ein paar politische Gedanken zum Immobilienmarkt allgemein

In vielen Regionen Deutschlands ist der Immobilienmarkt doch recht angespannt, was zwangsläufig zu hohen Mieten und Kaufpreisen führt. Mit meinem nachfolgenden Gedanken könnten hier die politischen Entscheidungsträger ggf. für etwas Entspannung sorgen.

• Weder eine Mietpreisbremse noch ein Mietendeckel führen zu einem höheren Angebot an Mietwohnungen noch zu einer Steigerung der Bautätigkeit, um den Immobilienmarkt zu entspannen.
  
• Eine niedrigere Grunderwerbssteuer würde dem Immobilienmarkt guttun.
• Bei den Baugenehmigungsverfahren müsste es Vereinfachungen und Beschleunigungen geben und ebenso Nachverdichtungen sollten unkomplizierter möglich sein.
• Eine ausreichende Neubautätigkeit, damit sich der Immobilienmarkt besser entspannt, kann nur erfolgen, wenn für die Investoren die Investition auch attraktiv ist und zukünftig auch bleibt.

Herzlichst

Ihr Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

Erforderliche Unterlagen für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf

Sehr geehrte Eigentümer,

für den geplanten Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung benötigen Sie i. d. R. folgende Unterlagen/Dokumente:

 

• Bau-/Grundrisspläne
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon
• Gültiger Energiepass
• Baubeschreibung
• Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
• Persönliche Steueridentifikationsnummern aller Eigentümer

Gerne beraten wir Sie ausführlich darüber.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Was ist das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung?

Das Vergleichswertverfahren ist lt. § 15 ImmoWertV eine der Methoden bei der Immobilienwertermittlung. Da es, richtig angewendet, auf konkrete Werte von tatsächlich erzielten Kaufpreisen basiert, stellt es den Markt sehr gut dar.

Maßgeblich sind für dieses Verfahren Angaben von Gutachterausschüssen sowie natürlich eigene und auch fremde Datenquellen (z. B. eigene Verkäufe vergleichbarer Objekte). Dabei handelt es sich um erzielte Werte bei Immobilienverkäufen, welche die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen oder eigene erfolgreiche Vermittlungen vergleichbarer Objekte oder andere „belastbare“ Quellen.

Das Vergleichswertverfahren ist zu bevorzugen, wenn tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus jüngerer Vergangenheit vorliegen. Dabei handelt es sich um Immobilien, die gleiche und/oder ähnliche Merkmale aufweisen, u. a. in Bezug auf Lage, Größe, Zustand, Ausstattung. Mit dieser Methode kann man z. B. den erzielten Kaufpreis einer in kurzer Vergangenheit verkauften Eigentumswohnung, die vergleichbare Eigenschaften aufwies, wie die neu zu bewertende Wohnung, heranziehen. Und je mehr Vergleichspreise man hat, desto genauer kann der Wert i. d. R. ermittelt werden.

Für welche Immobilien ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geeignet?

Das Vergleichswertverfahren ist für Immobilienarten geeignet, wenn ausreichende Infos zu entsprechenden Immobilienverkäufen vergleichbarer Objekte vorliegen wie z. B. bei

- Baugrundstücken,
- standardisierten Doppel- und Reihenhäusern,
- Eigentumswohnungen

Welche Kriterien spielen beim Vergleichswertverfahren eine Rolle?

Um durch die Anwendung des Vergleichswertverfahrens den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, muss man etliche Kriterien heranziehen und mehrere vergleichbare/ähnliche Objekte anhand dieser Parameter miteinander vergleichen. Nachfolgend mal nur auszugsweise ein paar solcher Punkte:

- Erschließungsgrad

- Bau- und planungsrechtliche Vorgaben und/oder Einschränkungen

- Nutzungsbeschränkungen

- Art und Größe des Gebäudes

- Bauweise

- Zustand

- Ausstattungsqualität

- Restnutzungsdauer

- Grundbuchstand (Lasten und Rechte)

- Umliegende Nachbarschaft

- Mietertragssituation (bei vermieteten Objekten)

Die Vorteile des Vergleichswertverfahrens

• Das Vergleichswertverfahren ist eine sehr zuverlässige Möglichkeit für die Ermittlung des Immobilienwertes.
• Optimal geeignet für standardisierte Wohnimmobilien (Wohnungen, Doppel- und Reihenhäuser) und unbebaute Baugrundstücke, weil solche Immobilien sich in der Regel sehr gut vergleichen lassen.
• Da das Vergleichswertverfahren auf realen Kaufpreisen basiert, spiegelt es das aktuelle Marktgeschehen besonders realistisch ab. Somit ist das Verfahren äußerst plausibel und nachvollziehbar.

Die Nachteile des Vergleichswertverfahrens

• Liegen nicht ausreichend Vergleichsdaten vor, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen.
• Besonders bei individuellen Gebäuden (z. B. Einfamilienhäuser), die i. d. R. einzigartige Merkmale aufweisen, ist das Vergleichswertverfahren schwer anzuwenden, weil dann meist die entsprechenden Vergleichsangaben fehlen.
• Noch mehr als beim Ertrags- oder Sachwertverfahren, muss ein Immobilienwertermittler eine genaue Einschätzung der spezifischen Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie vornehmen, sonst wird das Ergebnis verfälscht. Es verlangt somit großes Können und Erfahrung.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kurzen Einblick über die Thematik geben.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

 

Das sollten Sie von einem guten Immobilienmakler erwarten können

Sie wollen für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Immobilienmakler beauftragen? Das ist eine gute Entscheidung. Aber auch bei der Auswahl des richtigen Maklers sollten Sie auf einiges achten.

Ihr zukünftiger Makler soll

• gut zuhören und alle Ihre Fragen sehr ernst nehmen
• den Markt sehr gut kennen
• den Wert der Immobilie korrekt bestimmen
• über ein umfassendes Netzwerk verfügen
• Sie so beraten, dass Sie alles verstehen
• Ihnen den Stress abnehmen
• wissen, wie die Immobilie optimal vermarktet werden kann
• stets gläsern agieren, Sie über alle Schritte informieren
• auf Fragen von Kaufinteressenten gut vorbereitet sein
• mögliche Konfliktfelder im Auge behalten
• die Rechtssicherheit in allen Phasen gewährleisten
• nur erfolgversprechende Käufer vermitteln
• den bestmöglichen Käufer für Ihre Immobilie finden

Erwartungen und Fakten sollen alle auf den Tisch.
Bitte legen Sie die Messlatte für Ihre Erwartungen sehr hoch!

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
www.k-und-f-immobilien.de

Vorsicht Leads – Mit Daten Geld verdienen

Sie beschäftigen sich mit dem Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses bzw. wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen und haben z. B. bei Google entsprechende Suchbegriffe eingegeben? Dann erhalten Sie viele Treffer mit dem Angebot, den aktuellen Wert Ihrer Immobilie kostenfrei zu ermitteln. Nun werden Sie sich fragen, wer mit dieser unentgeltlicher Arbeit Geld verdient? Dann lesen Sie weiter. Nachfolgend wird das Geschäftsmodell mit Daten („Leads“) erläutert.

Was ist ein „Leadgenerator“?

Unter Leads versteht man die Daten einer Person, die sich z. B. für den Immobilienverkauf/-vermietung oder für die Wertermittlung von Immobilien im Netz erkundigen. Mittels Leadgeneratoren werden Nutzer im Internet aufgefordert, ihre Kontaktdaten anzugeben.

Dies könnte z. B. darüber passieren, dass Sie in der Google-Trefferliste einen Vorschlag anklicken oder ein privater Vermieter/Verkäufer in einer Immobilienbörse eine (kostenlose) Anzeige nutzt. Die wissen nun, dass es sich um einen Eigentümer handelt. Nun werden dem Eigentümer i. d. R. per Mail Angebote gemacht, z. B. in Form einer kostenlosen Wertermittlung, die dann der Eigentümer gerne nutzt. Er klickt auf den mitgelieferten Link und landet auf einer neuen Seite („Landingpage“). Diese Seite will nun „Futter“ (Angaben zur Immobilie und zum Eigentümer, was meistens sog. „Pflichteingabefelder“ sind) und der Nutzer gibt Daten von sich und seiner Immobilie ein, um den versprochenen Marktwert zu erhalten. Werden nicht alle Immobilien- und persönliche Daten vollständig eingegeben, bekommt man nichts.

Wie geht´s weiter?

Nun werden Ihre Daten an verschiedene Immobilienmakler verkauft (Sie haben bereits vorher irgendwo im Kleingedruckten zugestimmt). Kurz danach melden sich die ersten Immobilienmakler und wollen Ihre Immobilie verkaufen, obwohl Sie ja „nur eine kostenlose Wertermittlung“ wollten. Und die Makler sind teilweise sehr hartnäckig. Die Leadgeneratoren verkaufen nämlich Ihre vorher eingegebenen Daten für teures Geld (ca. 200 – 500 Euro pro Datensatz) gleichzeitig an mehrere Makler unter dem Vorwand, dass Sie bereits ein verkaufswilliger Eigentümer sind, der über Makler verkaufen will, obwohl Sie lediglich eine kostenlose Wertermittlung wollten und gar nicht mit einem Makler verkaufen wollen.

Ein Makler kauft Ihre Daten mit dem Ziel, einen Vertragsabschluss zu erzielen, um im erfolgreichen Verkaufsfall eine Maklercourtage zu erhalten. Die Beratungsqualität bleibt da leider meistens auf der Strecke und es werden „Wunschpreise“ ausgerufen, um den Eigentümer „rum zu kriegen“. Dass der Eigentümer bei überteuerten Preisen wertvolle Zeit verliert und sich die Immobilie dann zum „Ladenhüter“ entwickelt, versteht sich dann fast von selbst.

Ergebnis

Bei Leadportalen werden ausschließlich Makler empfohlen, die eine vertragliche Bindung mit dem Portal haben und bereit sind, Geld für Ihre Kontaktdaten zu bezahlen. D. h. Sie bekommen nicht den besten Makler genannt, sondern diejenigen, die am besten für Ihre Daten bezahlen…

Privater Immobilienverkauf - Diese Fragen sollten Sie sich stellen!

Ø  Ist der Verkaufspreis fachmännisch errechnet und somit marktgerecht?

Ø  Ist der Privatverkäufer standfest genug, diesen Preis auch durchzusetzen?

Ø  Weiß der Privatverkäufer, worauf es bei einer Immobilienanzeige ankommt?

Ø  Hat der Privatverkäufer die Möglichkeit, der breiten Präsentation im Internet?

Ø  Wie schützt sich der Privatverkäufer vor den zahlreichen Anrufern und Anfragen, die nur neugierig sind?

Ø  Hat der Privatverkäufer die Zeit, sich mit nutzlosen Gesprächen und Besichtigungen zu beschäftigen?

Ø  Hat der Privatverkäufer die Möglichkeiten, bei den Interessenten die Spreu vom Weizen zu trennen, damit wirklich nur Kaufwillige die Immobilie besichtigen und keine Immobilientouristen?

Ø  Ist die persönliche Erreichbarkeit der Privatverkäufer jederzeit gewährleistet?

Ø  Weiß der Privatverkäufer, wie es um die Zahlungsfähigkeit der Interessenten steht und ob diese sich die Immobilie überhaupt leisten können?

Ø  Wer übernimmt die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Interessenten?

Ø  Weiß der Privatverkäufer in welchen Punkten er als Privatverkäufer gegenüber dem Käufer das Risiko einer Haftung eingeht?

Ø  Kennt der Privatverkäufer einen guten Notar und wissen Sie worauf es bei einem Notarvertrag ankommt?

Ø  Was macht der Privatverkäufer, wenn der Interessent eine Immobilie in Zahlung geben will?

Ø  Kann der Privatverkäufer dem Interessenten eine Finanzierung vermitteln?

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zum Immobilienverkauf zur Verfügung.

Herzlichst

Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

Der Bundestag hat kürzlich ein neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beschlossen. Die Übergangsfrist von sechs Monaten, wird voraussichtlich unverändert bleiben, so dass das Gesetz nach der abschließenden Befassung im Bundesrat (voraussichtlich am 5. Juni 2020) Mitte/Ende Dezember 2020 in Kraft treten wird. 
Ich finde ein Schritt, in die richtige Richtung. Wobei ich ein wirkliches Bestellerprinzip noch besser gefunden hätte. Jetzt fällt zumindest in den meisten Fällen endlich flach, dass Makler noch kostenfrei für Verkäufer tätig werden.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
K & F Immobilien e. K.
www.k-und-f-immobilien.de