Die Vermietung einer Wohnung an Angehörige

Die Überlassung einer Wohnung an einen nahen An­ge­hö­rigen kann prinzipiell entgeltlich oder unentgeltlich stattfinden.

Im Falle der Vermietung werden in vielen Fällen Auf­wen­dun­gen (zum Beispiel Darlehenszinsen) als Wer­bungs­kosten steu­er­lich geltend gemacht. Meist wird ein Mietzins unter dem ortsüblichen Niveau vereinbart, man spricht dann von "verbilligter Vermietung". Das Finanzamt erkennt eine Vermie­tung an nahe Angehörige (zum Beispiel Eltern oder Kinder) steuerlich nur an, wenn das vermietete Objekt eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Eingang ist, eine Kochgelegenheit besitzt und wenn ein herkömmlicher Mietvertrag besteht. Dieser muss so gestaltet sein, als ob er unter Fremden ge­schlos­sen wäre und er muss auch so eingehalten werden ("Fremdvergleich").

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes muss die Miete eindeutig als Kalt- oder Warm­miete vereinbart werden (Az. IX B 50/04, Urteil vom 28.07.2004). Es darf für den Vermieter keine Möglichkeit geben, die Wohnung mitzubenutzen (Az. IX R 121/92, Urteil vom 07.06.1994). Auch eine Vermietung innerhalb einer familiären Haus­gemeinschaft hat schlechte Chancen auf steuerliche Anerkennung (Az. IX R 16/04, Urteil vom 15.02.2005).

Bei einer verbilligten Vermie­tung gilt ab 2012 folgendes: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, die Werbungskosten sind vollständig absetzbar; die Prüfung, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erzielbar ist oder Liebhaberei vorliegt, ist nicht zu prüfen.
Beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den unentgeltlichen Teil ist der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte regelmäßig prüfen, ob es auf Grund einer Änderung der ge­setz­lichen Grenzwerte Bedarf zur Anpassung der Miethöhe gibt. Prob­le­ma­tisch ist, dass Vermieter nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. Geht die Mieterhöhung über diesen Prozentsatz hinaus, kann die Ge­fahr bestehen, dass die Finanzämter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten annehmen und keinen Werbungskostenabzug zulassen. Die Finanzverwaltungen einiger Bundesländer wol­len bei Mieterhöhungen zur Erreichung der 75 Prozent-Grenze ausnahmsweise Kulanz walten lassen (zum Beispiel Bayern und Baden-Württemberg). Vermieter sollten sich in solchen Fällen über das konkrete Vorgehen ihres Finanzamtes informieren.

Bei der Berechnung der genannten Werte werden die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen. Verglichen wird also die vereinbarte Kaltmiete plus vereinbarte Umlagen mit der ortsüblichen Warmmiete.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=7172