Das Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf!

Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist.

Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat.

Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). Kein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne von § 577 BGB entsteht jedoch, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes ungeteiltes Grundstück veräußert wird und erst die Käufer im Rahmen einer Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG Wohneigentum begründen. Dies gilt dem Bundesgerichtshof zufolge auch dann, wenn die Erwerber die Absicht haben, die jeweiligen Wohnungen selbst zu nutzen (BGH, Urteil vom 22. November 2013, Az. V ZR 96/12). Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hätte, eine Grundstücksteilung vorzunehmen. Das Vorkaufsrecht setzt dem BGH zufolge voraus, dass die davon erfasste Wohneinheit hinreichend bestimmbar ist – dies sei nicht der Fall sein, wenn erst die Erwerber in Eigenregie die Teilung durchführen.

In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen.

Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht).

Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Eine Sicherung der Provision gegenüber dem Käufer über eine Maklerklausel in der Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter ist nicht möglich. Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.2007 (Az. III ZR 7/06) entschieden, dass eine derartige Klausel unwirksam ist, da sie einen Fremdkörper in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten darstellt. Er ist daher nicht an die Maklerklausel gebunden, muss also auch keine Provision an den Makler zahlen.

Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1).

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=V&KEYWORDID=6614