Vermarktungsdauer bei Kaufimmobilien in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim

Die Vermarktungsdauer bei Kaufimmobilien in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim war zuletzt nur noch leicht ansteigend.

• Zunehmende Belebung der Nachfrage nach Kaufobjekten
• Vermarktungsdauer steigt zwar, die Anstiege sind deutlich niedriger als in den Vorjahren
• Kaufpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt stabilisieren sich zunehmend

"Der Rückgang der Hypothekenzinsen sowie teils deutliche Preisanpassungen haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien seit Herbst 2024 wieder steigt. Zwar hat sich die Vermarktungsdauer im zweiten Halbjahr 2024 erneut leicht verlängert, insgesamt entspannt sich die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt jedoch zunehmend“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Während das Angebot zum Verkauf stehender Wohnimmobilien groß ist, bleibt eine marktgerechte Preisfindung entscheidend für eine zügige Vermarktung. Besonders bei älteren Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf sind realistische Preisvorstellungen wichtiger denn je.“

Das IVD-Marktforschungsinstitut analysierte die Entwicklung der Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien zum Kauf (Eigentumswohnungen und Häuser) in den bayerischen Städten München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim in den vergangenen drei Jahren.

Ab dem Frühjahr 2022 führte die zunehmend schwierige Finanzierungssituation - insbesondere durch steigende Hypothekenzinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien - zu einem drastischen Rückgang der Kaufnachfrage. Mit der nachlassenden Nachfrage verlängerte sich die Vermarktungsdauer der verfügbaren Kaufobjekte seit der zweiten Jahreshälfte 2022 kontinuierlich.

In der zweiten Jahreshälfte 2024 hat sich der Anstieg der Vermarktungsdauer deutlich verlangsamt. Im Durchschnitt der untersuchten Städte München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim stieg sie im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 lediglich um +2 %. Zum Vergleich: Zwischen dem zweiten Halbjahr 2023 und dem ersten Halbjahr 2024 lag der Anstieg noch bei +11 %.

Das Angebot an Eigenheimen ist aktuell groß, doch klaffen die anfänglichen Preisvorstellungen der Verkäufer und die finanziellen Möglichkeiten der Käufer teils noch deutlich auseinander. Eine realistische und marktgerechte Bewertung beschleunigt den Verkaufsprozess und führt für beide Seiten zu erfolgreichen Abschlüssen. Überhöhte Preisforderungen und langfristige Versuche, einen vermeintlich idealen Verkaufspreis zu erzielen, sind hingegen wenig zielführend.

Auch wenn sich die Kaufpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt zunehmend stabilisieren, bleibt die Preistendenz, insbesondere bei Altbauten oder Immobilien mit Renovierungsbedarf weiterhin rückläufig. Im Gegensatz dazu werden Objekte ab Baujahr 2010 weitgehend stabil gehandelt – vorausgesetzt, die Preisfindung erfolgt realistisch und marktgerecht.

Pressemeldung am 6. März 2025 von Prof. Stephan Kippes, IVD-Institut 

Erforderliche Unterlagen für einen Haus- oder Wohnungsverkauf

Sie beabsichtigen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Dann sollten Sie folgende Unterlagen und Informationen für Kaufinteressenten und deren Banken zwecks Kaufpreisfinanzierung griffbereit haben: 

• Offizielles Baujahr der Immobilie
• Genehmigter Bauplan mit Genehmigungsstempel und Genehmigungsbescheid sowie einer offiziellen Wohnflächen- und Kubaturberechnung (bei nachträglichen An-, Um- oder Ausbauten – wie z. B. nachträglicher Dachgeschossausbau ebenfalls die ggf. erforderliche Genehmigung/Freigabe der Baubehörde samt Wohnflächenberechnung für die neu geschaffenen Räume). Behilflich hierbei ist das Bauamt der Kommune/Stadt und/oder das Landratsamt, falls die Unterlagen nicht mehr da sein sollten.
• Aktueller Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Gültiger Energiepass
• Baubeschreibung
• Falls eine Photovoltaikanlage installiert ist, deren Alter, deren Leistung in Kilowattstunden pro Kilowatt Peak, die Höhe der Einspeisevergütung und die ursprünglichen Neuanschaffungskosten
• Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Gebäude-/Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Erbbaurechtsvertrag samt aktuell gültiger Konditionen (falls es sich bei der Immobilie um ein Erbbaurecht handelt)
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll, falls Immobilie vermietet ist
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
• Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag

Zusätzlich erforderliche Unterlagen, wenn es sich um den Verkauf einer Eigentumswohnung handelt:

• Wohnflächenberechnung samt bemaßter Grundrisse der Wohnung, des Kellers und der Tiefgaragengrundrisse
• Teilungserklärung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung inkl. aller Nachträge
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Hausordnung
• Verwaltervertrag

Vorgenannte Aufzählungen gewährleisten keinen Anspruch auf Vollständigkeit!

Bitte klären Sie auch im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater, ob ggf. Steuern auf Veräußerungsgewinne oder sonstige mit dem Verkauf verbundene Steuern fällig werden und ob anderweitige Verkaufsbeschränkungen bestehen.

Haben Sie Fragen rund um das Thema Immobilien oder möchten Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Ingolstadt oder Umgebung erfolgreich verkaufen? Nehmen Sie mit mir Kontakt auf.

Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
85049 Ingolstadt

☎ +49 841 93159112
info@k-und-f-immobilien.de
www.k-und-f-immobilien.de

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Aktuelles vom Wohnimmobilienmarkt

 

IVD-Spezialreport München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim: erneute Kaufpreisrückgänge beim Baugrund in allen vier Städten   ·         Der Markt befindet sich weiterhin in einer Phase der Stabilisierung   ·         Augsburg ist die Pendler-Stadt Nr.1 in Richtung München ·         Trotz gesunkener Zinsen und steigender Nachfrage bleiben viele Käufer zurückhaltend ·          Der Mietmarkt spitzt sich zu – steigende Nachfrage trifft auf knappes Angebot

 

Pressemeldung 11 am 3. Februar 2025 von Prof. Stephan Kippes:  Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 3.02.2025 auf einer Video-Pressekonferenz den Spezialreport „München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim“ vorgelegt. Der Bericht untersucht die Wechselwirkung der Immobilienmärkte in den vier bayerischen Städten. „Trotz des größeren Interesses und der psychologischen Wirkung sinkender Zinsen, die Käufer immer häufiger über einen Immobilienkauf und die Aufnahme einer Hypothek nachdenken lassen, bleiben die Kaufabschlüsse noch hinter der gestiegenen Dynamik zurück. Viele Interessenten handeln weiterhin zurückhaltend und schließen Verträge nur, wenn sie ein hohes Maß an Sicherheit empfinden, da sie noch keinen großen Handlungsdruck verspüren“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.  Die untersuchten Städte München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim gehören zu den begehrtesten Wohngegenden Deutschlands. Bis zum Frühjahr 2022 herrschte hier ein ausgeprägter Nachfrageüberhang, begleitet von stetig steigenden Preisen. Diese langjährige Phase starker Preissteigerungen wurde 2022 durch veränderte Marktbedingungen abrupt unterbrochen. Die deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, die hohe Inflation sowie die wachsenden Bau- und Energiekosten führten zu einem spürbaren Nachfragerückgang auf dem Kaufmarkt. Erste Preiskorrekturen wurden vereinzelt bereits im Herbst 2022 sichtbar; bis Herbst 2023 hatte die Trendwende alle untersuchten Städte erreicht.  Nach dieser Phase der Unsicherheit zeigte sich der Wohnimmobilienmarkt 2024 etwas belebter als in den Vorjahren. Dennoch befindet sich der Markt weiterhin in einer Phase der Stabilisierung – sowohl bei den Preisen als auch der Nachfrage. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien hat sich infolge der leicht gesunkenen Hypothekenzinsen zwar belebt, dies spiegelt sich jedoch noch nicht in einer deutlich steigenden Anzahl der Transaktionen wider. Das Thema „Preisanpassung“ bleibt weiterhin präsent, auch wenn sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern im vergangenen Jahr angenähert haben.  Der Preisrückgang auf dem Kaufmarkt setzte sich im Herbst 2024 in allen untersuchten Städten bei den meisten Objekttypen fort. Besonders deutlich sank das Preisniveau auf dem Grundstücksmarkt in München und Augsburg, wo Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser um -6,5 % bzw. -5,4 % günstiger wurden. Eine Kombination aus hoher Inflation, steigenden Bauzinsen, wachsenden Personal- und Materialkosten sowie verschärften technischen und energetischen Anforderungen an Neubauten, sowie einer stark reduzierten Käufernachfrage hat den Wohnungsbau ab der zweiten Jahreshälfte 2022 in eine tiefe Krise gestürzt. Aufgrund der erschwerten Kalkulationsgrundlagen agieren die Bauträger seit der Trendwende bei der Bevorratung und dem Ankauf von Grundstücken sehr zurückhaltend. In einzelnen Objektkategorien auf dem Kaufmarkt wurden im Herbst 2024 hingegen wieder leicht steigende Werte festgestellt. So verzeichneten in Augsburg die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestand +1,3 %; Neubau +1,7 %) sowie Doppelhaushälften (Bestand +0,8 %; Neubau +0,7 %) eine leicht steigende Tendenz. Das Objektangebot am Markt ist aktuell groß, was den Käufern Spielraum für Vergleich und Auswahl gibt. Trotz einer insgesamt positiveren Stimmung am Immobilienmarkt im Jahr 2024 wurde in allen untersuchten Städten im zweiten Halbjahr 2024 erneut ein Anstieg der zum Kauf angebotenen Objekte festgestellt. Im Vergleich 2. Halbjahr 2023 - 2. Halbjahr 2024 nahm die Angebotsmenge in Ingolstadt mit +30 % am stärksten zu. Augsburg, Rosenheim und München hingegen zeigten ein vergleichsweise moderates Wachstum von entsprechend +6 %, +3 % bzw. +2 %. Zu den gefragten Objekten gehören aktuell Immobilien, die durch gute Kriterien hinsichtlich der Energieeffizienz, Ausstattung und Lage gekennzeichnet sind. Während sanierte Wohnimmobilien in attraktiven innenstädtischen Lagen kaum Spielraum für Preisverhandlungen bieten, ermöglichen Immobilien in weniger gefragten Gebieten oder im Umland der untersuchten Städte häufig Verhandlungsspielräume. Besonders schwierig gestaltet sich die Vermarktung von Objekten, die über Jahre hinweg nicht saniert wurden. Angesichts der hohen Anforderungen an energetische Standards, der Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel und der gestiegenen Baukosten können solche Immobilien oftmals nur mit deutlichen Preisabschlägen verkauft werden. Durch die Verknappung des Immobilienangebots in den Ballungszentren verlagerte sich die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt vor der Trendwende verstärkt auf die Einzugsgebiete und Nachbarorte, wo die Preise häufig noch etwas günstiger waren. Zudem trug der durch die Corona-Pandemie beschleunigte Trend zum Homeoffice zu einer größeren Flexibilität bei der Wohnortwahl bei, was die Nachfrage in den Mittelstädten und gut angebundenen kleineren Orten weiter steigerte. Deutliche Ausweicheffekte konnten dabei auch zwischen den untersuchten Städten, hier insbesondere von München nach Augsburg und Rosenheim, beobachtet werden. Im Vergleich der vier Städte ist Augsburg die Pendler-Stadt Nr. 1 Richtung München. Insgesamt pendelten 2024 rund 11.000 Augsburger, 3.450 Ingolstädter und 3.130 Rosenheimer in die Landeshauptstadt. Die Anzahl der Auspendler aus München nach Augsburg und Ingolstadt liegt mit entsprechend rund 2.010 bzw. 1.740 Personen auf einem ähnlich hohen Niveau, während die Anzahl der Münchener, die ihren Arbeits- bzw. Ausbildungsplatz in Rosenheim haben, bei nur rund 1.140 liegt. Der Mietmarkt ist in allen untersuchten Städten zunehmend von einer steigenden Nachfrage und wachsenden Mietpreisen geprägt, insbesondere seit der Trendwende auf dem Kaufmarkt. Vor allem im einfachen und mittleren Preissegment kann der Bedarf in keiner der analysierten Städte ausreichend gedeckt werden. Mehrere Faktoren treiben den Anstieg der Nachfrage an: der kontinuierlich wachsende Anteil an Ein-Personen-Haushalten, hohe Zuzugsraten in die Städte sowie Kaufinteressenten, die aufgrund gestiegener Finanzierungskosten ihren Immobilienkauf aufschieben und auf Mietwohnungen ausweichen. Gleichzeitig verschärft der stagnierende Wohnungsbau die ohnehin knappe Angebotssituation, was zu einer spürbaren Dynamik bei der Mietpreisentwicklung führt. Da eine Trendwende im Wohnungsbau derzeit nicht absehbar ist, dürfte sich der Mangel an Mietwohnungen in den kommenden Jahren weiter zuspitzen. Pressemeldung mit Grafik zum Download

 

Pressekontakt: Prof. Dr. Stephan Kippes, IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH

 

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Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
85049 Ingolstadt

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Erforderliche Unterlagen/Angaben für eine solide Marktwertermittlung von Häusern und Wohnungen

Zur soliden Wertermittlung von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen sind neben der Besichtigung dieser vor Ort natürlich auch Unterlagen/Angaben über das zu bewertende Objekt erforderlich. Nachfolgend eine grobe Auflistung:

Folgende Unterlagen/Angaben sind für eine solide Immobilienbewertung erforderlich:

·         Genehmigte Baupläne samt Flächenberechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, Bruttogrundfläche, umbauter Raum) inkl. Flurkartenauszug

·         Baubeschreibung

·         Angaben über evtl. verbaute (gesundheitsgefährdende) schadstoffhaltige Baustoffe

·         Angaben zu Modernisierungen

·         Energieausweis

·         Angaben zum Baujahr und zwischenzeitlicher An- und/oder Umbauten

·         Wenn Objekt vermietet ist die Mietverträge mit den aktuellen Mietkonditionen (Nettomiete, Nebenkosten usw.)

·         Aktueller Grundbuchauszug mit evtl. erforderlichen Eintragungsbewilligungen bei Rechte und Belastungen

·         Aktuelles Altlasten- und Baulastenverzeichnis (gibt es z. B. in Bayern nicht)

·         Auskünfte über Belastungen/Rechte des Anwesens, die nicht im Grundbuch oder Alt-/Baulastenverzeichnis eingetragen sind

·         Baurechtlicher Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungs- und/oder Ergänzungsbeiträgen

·         Angaben über öffentlich-rechtliche Einschränkungen (z. B. Denkmalschutz, Sanierungsgebiet etc.)

·         …

·         … nicht abschließend!!!

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

·         Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und Nachträge

·         Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre von der Hausverwaltung

·         Aktuell gültiger Wirtschaftsplan

·         Aktuelle Erhaltungsrücklage

·         Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen

·         Beschlüsse über aktuelle bzw. geplante Sonderumlagen

·         Beschlüsse über geplante Instandhaltungen/Sanierungen

·         …

·         … nicht abschließend

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Herzlichst Ihr,
Gerhard Fischermeier

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