Mittwoch, 14. Mai 2025

Das macht das Wohnen in Ingolstadt so wertvoll

Ingolstadt – eine Stadt, die viele nur mit Audi verbinden. Doch die Stadt an der Donau mit derzeit ca. 145.000 Einwohnern hat weitaus mehr zu bieten als nur Wirtschaftskraft. Sie ist ein echter Tipp für alle, die modernes Wohnen mit hoher Lebensqualität verbinden möchten. Warum sich immer mehr Menschen bewusst für ein Leben in Ingolstadt entscheiden, zeige ich kurz in diesem Beitrag auf.

 

1. Starke Wirtschaft und sichere Arbeitsplätze

Ein bedeutender Pluspunkt: Ingolstadt ist eine wirtschaftsstarke Stadt in Bayern. Als Hauptsitz von Audi zieht die Stadt nicht nur zahlreiche Fachkräfte an, sondern bietet auch in der Zulieferindustrie, im Handel und in der IT-Branche zahlreiche Jobmöglichkeiten. Eine hohe Arbeitsplatzdichte sorgt für wirtschaftliche Stabilität – ein wichtiges Argument für viele Familien und Berufstätige.

2. Zentrale Lage mit optimaler Verkehrsanbindung

Ingolstadt liegt ideal zwischen München und Nürnberg und ist hervorragend angebunden – sowohl über die Autobahn A9 als auch per ICE. Pendler profitieren von kurzen Wegen in die umliegenden Metropolregionen. Auch der Flughafen München ist in etwa einer dreiviertel Stunde erreichbar.

3. Historisches Flair trifft moderne Architektur

Die Stadt bietet eine Mischung aus Tradition und Moderne. Die historische Altstadt mit ihrer gut erhaltenen Stadtmauer, verwinkelten Gassen und schmucken Bauwerken erzählt von einer langen Geschichte. Gleichzeitig entstehen in den äußeren Stadtteilen und Neubaugebieten moderne Wohnquartiere mit viel Grün, innovativer Architektur und nachhaltigen Konzepten.

4. Hohe Lebensqualität durch Natur und Freizeitangebote

Ingolstadt punktet mit zahlreichen Naherholungsgebieten: Die Donauauen, der Baggersee oder der Klenzepark bieten Erholung direkt vor der Haustür. Ob Radfahren, Spazierengehen oder einfach nur die Natur genießen – hier ist für jeden etwas dabei. Hinzu kommen ein breit gefächertes Kultur- und Sportangebot, das sowohl junge Menschen als auch Familien anspricht.

5. Bildung und Betreuung auf hohem Niveau

Gerade für Familien ist Ingolstadt ein attraktiver Wohnort. Die Stadt investiert seit Jahren stark in ihre Bildungsinfrastruktur: Moderne Kindergärten, zahlreiche Grund- und weiterführende Schulen sowie die Katholische Universität Eichstätt-Ingolstadt und die Technische Hochschule Ingolstadt garantieren eine gute Ausbildung – von klein auf bis ins Studium.

6. Gute Immobilienperspektiven

Bezogen auf die Immobilienpreise, bietet Ingolstadt im Vergleich zu München oder anderen Großstädten noch immer ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Besonders in den Stadtrandlagen und umliegenden Ortschaften finden sich attraktive Wohnimmobilien zu relativ vernünftigen Konditionen – ideal für junge Familien, Kapitalanleger oder alle, die aufs Land und dennoch stadtnah ziehen möchten.

Fazit: Ingolstadt überzeugt auf ganzer Linie

Wer auf der Suche nach einem Lebensmittelpunkt ist, der berufliche Chancen, Lebensqualität und ein hohes Maß an Sicherheit vereint, sollte Ingolstadt unbedingt in Betracht ziehen. Die Stadt wächst behutsam, bleibt dabei aber charmant und lebenswert – eine Kombination, die sie zu einem attraktiven Wohnort in Bayern macht.

 

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Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier

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Dienstag, 22. April 2025

Was ist von einer kostenlosen Immobilienwertermittlung zu halten?

Natürlich klingt es verlockend, wenn Immobilienmakler und Immobilienportale kostenfreie Immobilienwertermittlungen anbieten. Diese Aktionen dienen in erster Linie dazu, Eigentümer zu finden, die sich mit dem Verkauf ihrer Immobilie beschäftigen, um dann an Verkaufsaufträge zu gelangen. Bei dieser Wertermittlung wird i. d. R. auf Daten, basierend auf reinen Angebotspreisen (keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise!), die im Netz zu finden sind, zurückgegriffen, um ein Ergebnis zu liefern. Meist sind dann solche kostenlosen Wertermittlungen nicht sehr präzise und es werden großzügige Wertspannen angegeben.

Für eine „sehr grobe erste Ersteinschätzung“, was Ihre Immobilie wert ist, mag so ein kostenloses Angebot bedingt tauglich sein, doch bedenken Sie, dass Sie dann diesen (meist nicht realistischen) Wert bzw. diese Wertspanne im Kopf haben und gerade bei Wertspannen liegt es an der Natur des Menschen, dass man natürlich den oberen Wertbereich der Spanne für sich in Anspruch nimmt. Damit sind Enttäuschungen vorprogrammiert, wenn ein Profi eine marktgerechte Werteinschätzung Ihrer Immobilie vornimmt, die meist nicht mit der kostenlosen Wertermittlung übereinstimmt und oft stark davon abweicht. Sie sollten daher unbedingt für die Wertermittlung praxiserprobte Personen beauftragen. Das können erfahrene Immobilienmakler sein, oder, wenn Sie umfangreiche Gutachten brauchen, auch (vereidigte) Sachverständige für Immobilienbewertung. Und ja, diese Dienstleistung kostet dann auch Geld. Sparen Sie aber nicht an falscher Stelle!


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Montag, 31. März 2025

Immobilienfrühjahrs-Check: So bereiten Sie Ihr Zuhause auf die warme Jahreszeit vor

Der Frühling ist nicht nur die Zeit für frische Blumen und sonnige Tage, sondern auch für die regelmäßige Pflege Ihrer Immobilie. Nach den strapaziösen Wintermonaten ist es besonders wichtig, mögliche Schäden zu erkennen und notwendige Wartungsarbeiten durchzuführen. So können Sie teuren Reparaturen vorbeugen und gleichzeitig den Wert Ihres Hauses erhalten.

 

1. Fenster und Türen auf Dichtungen testen

Kalte Temperaturen können die Dichtungen von Fenstern und Türen porös machen. Eine einfache Methode, um festzustellen, ob die Dichtungen noch intakt sind, ist der „Papier-Test“. Klemmen Sie ein Blatt Papier in den Spalt zwischen Fenster/Tür und Rahmen. Wenn sich das Papier leicht herausziehen lässt, ist es Zeit, die Dichtung zu erneuern. Gut abgedichtete Fenster und Türen sorgen nicht nur für ein besseres Raumklima, sondern senken auch Ihre Heizkosten.

2. Heizungsanlage checken lassen

Nach dem Winter ist es ratsam, die Heizungsanlage einer gründlichen Überprüfung zu unterziehen. Ein Fachbetrieb kann feststellen, ob alle Komponenten einwandfrei arbeiten und ob beispielsweise eine Entlüftung der Heizkörper oder ein hydraulischer Abgleich erforderlich ist. Eine regelmäßige Wartung der Heizung verlängert deren Lebensdauer und hilft Ihnen, Energie zu sparen.

3. Dach und Fassade auf Winterspuren überprüfen

Starker Wind, Schnee und Frost setzen besonders Dächern und Fassaden zu. Daher sollten Sie im Frühling einen Blick auf Ihr Dach werfen: Kontrollieren Sie Dachziegel auf Risse oder Verschiebungen, um spätere Wasserschäden zu vermeiden. Auch die Regenrinnen und Fallrohre verdienen Ihre Aufmerksamkeit – reinigen Sie sie und prüfen Sie, ob sie verstopft sind. So bleibt Ihr Haus gut vor Feuchtigkeit geschützt.

4. Garten und Außenbereiche auf Vordermann bringen

Auch der Außenbereich freut sich über eine Frühlingspflege. Kontrollieren Sie Terrassen, Gehwege und Zäune auf Frostschäden. Entfernen Sie Moos und Schmutz von Steinwegen, da diese rutschig werden können – ein Hochdruckreiniger schafft hier schnell Abhilfe. Wer seinen Garten fit für den Frühling machen möchte, sollte jetzt Sträucher zurückschneiden und den Rasen düngen.

Fazit: Frühjahrs-Check für langfristige Werterhaltung

Der Frühjahrs-Check ist ein unverzichtbarer Bestandteil der Immobilienpflege. Durch regelmäßige Wartungsarbeiten vermeiden Sie nicht nur teure Reparaturen, sondern erhalten auch den Wert Ihrer Immobilie. Denn kleine Maßnahmen können große Auswirkungen haben – sowohl auf die Lebensdauer des Gebäudes als auch auf den Wohnkomfort. Packen Sie es also an und genießen Sie ein gut gepflegtes Zuhause!

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Montag, 24. März 2025

Was ist ein Bebauungsplan? Hier ein einfacher Überblick


Wenn man sich mit dem Thema Bauvorhaben oder Grundstücksplanung beschäftigt, stößt man häufig auf den Begriff „Bebauungsplan“. Doch was genau verbirgt sich dahinter? In diesem Blogartikel möchte ich Ihnen auf einfache Weise erklären, was ein Bebauungsplan ist, warum er so wichtig ist und welche Rolle er bei der Orts-/Stadtplanung spielt.

1. Was ist ein Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan legt fest, wie Grundstücke in einem bestimmten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen. Er ist ein verbindlicher Plan, der von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung erstellt wird. Der Bebauungsplan regelt also, was auf einem Grundstück gebaut werden darf, welche Art von Gebäuden erlaubt sind und wie diese aussehen müssen. Der Bebauungsplan ist ein wichtiger Bestandteil der Gemeinde-/Stadtplanung, da er sicherstellt, dass die Entwicklung eines Gebiets geordnet und nachhaltig erfolgt.

2. Warum ist ein Bebauungsplan wichtig?

Der Bebauungsplan hat mehrere wichtige Funktionen:

·         Schutz der Umwelt: Er sorgt dafür, dass die Natur nicht durch ungeplante Bauvorhaben gefährdet wird. So wird zum Beispiel festgelegt, wo Grünflächen bleiben müssen oder wie viel Raum für Bäume und Pflanzen eingeplant wird.

·         Ästhetik und Struktur: Der Bebauungsplan sorgt für eine harmonische und ästhetische Gestaltung von Straßen, Gebäuden und öffentlichen Plätzen. Dadurch wird das Orts-/Stadtbild nicht durch unpassende oder chaotische Bauwerke beeinträchtigt.

·         Nachhaltige Entwicklung: Durch den Bebauungsplan wird auch sichergestellt, dass das Gebiet effizient genutzt wird, ohne dass es zu einer Überlastung der Infrastruktur kommt, wie z. B. zu wenig Verkehrsflächen oder zu wenige Schulen und Kindergärten.

3. Was regelt der Bebauungsplan konkret?

Ein Bebauungsplan enthält viele verschiedene Vorgaben und Details, die das Bauen in einem bestimmten Gebiet betreffen. Zu den wichtigsten Aspekten gehören:

·         Art der Nutzung und Bauausführung: Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Gebäuden oder Nutzungen erlaubt sind, zum Beispiel Wohnhäuser, Bürogebäude, Einzelhandel oder Industrie und liefert auch Vorgaben zur Bauausführung (z. B. Dachform, Firstrichtung, Bauweise uvm.).

·         Baugrenzen und Abstandsflächen: Hier wird geregelt, wie nahe ein Gebäude an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf und wie viel Abstand zu Nachbargebäuden eingehalten werden muss.

·         Höhen und Dichte der Bebauung: Der Plan legt fest, wie groß und hoch ein Gebäude maximal sein darf und wie viele Gebäude auf einem Grundstück errichtet werden können.

·         Grünflächen und Straßen: Es wird festgelegt, wie viel Raum für Grünflächen, Parkplätze und öffentliche Straßen genutzt werden muss.

4. Wer erstellt einen Bebauungsplan?

Ein Bebauungsplan wird von der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung erstellt. Der Prozess ist häufig sehr umfassend und dauert mehrere Monate oder sogar Jahre, da viele verschiedene Aspekte berücksichtigt werden müssen – etwa die Bedürfnisse der Bewohner, die Umwelt, die Infrastruktur und die zukünftige Entwicklung der Stadt/Kommune.

Bevor der Bebauungsplan endgültig beschlossen wird, gibt es in der Regel eine öffentliche Auslegung. Das bedeutet, dass die Bürger die Möglichkeit haben, den Plan einzusehen und gegebenenfalls Einwände oder Vorschläge zu äußern.

5. Was passiert, wenn man gegen den Bebauungsplan verstößt?

Der Bebauungsplan ist rechtsverbindlich. Das bedeutet, dass sich jeder an die Vorgaben des Plans halten muss. Wer ohne Zustimmung der Behörde gegen den Bebauungsplan baut, riskiert Bußgelder oder muss das illegale Gebäude zurückbauen.

Fazit

Der Bebauungsplan ist ein wichtiges Instrument der Stadt-, Orts- und Raumplanung. Er sorgt dafür, dass das Wachstum einer Stadt oder Gemeinde geordnet und nachhaltig verläuft. Wer ein Grundstück kaufen oder ein Gebäude errichten möchte, sollte sich immer mit dem Bebauungsplan für das jeweilige Gebiet vertraut machen, um rechtliche Probleme zu vermeiden und sicherzustellen, dass das Bauvorhaben den lokalen Vorschriften entspricht.

 

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Freitag, 7. März 2025

Vermarktungsdauer bei Kaufimmobilien in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim


Die Vermarktungsdauer bei Kaufimmobilien in München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim war zuletzt nur noch leicht ansteigend.

  • Zunehmende Belebung der Nachfrage nach Kaufobjekten
  • Vermarktungsdauer steigt zwar, die Anstiege sind deutlich niedriger als in den Vorjahren
  • Kaufpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt stabilisieren sich zunehmend

"Der Rückgang der Hypothekenzinsen sowie teils deutliche Preisanpassungen haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Kaufimmobilien seit Herbst 2024 wieder steigt. Zwar hat sich die Vermarktungsdauer im zweiten Halbjahr 2024 erneut leicht verlängert, insgesamt entspannt sich die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt jedoch zunehmend“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Während das Angebot zum Verkauf stehender Wohnimmobilien groß ist, bleibt eine marktgerechte Preisfindung entscheidend für eine zügige Vermarktung. Besonders bei älteren Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf sind realistische Preisvorstellungen wichtiger denn je.“
Das IVD-Marktforschungsinstitut analysierte die Entwicklung der Vermarktungsdauer von Wohnimmobilien zum Kauf (Eigentumswohnungen und Häuser) in den bayerischen Städten München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim in den vergangenen drei Jahren.
Ab dem Frühjahr 2022 führte die zunehmend schwierige Finanzierungssituation - insbesondere durch steigende Hypothekenzinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien - zu einem drastischen Rückgang der Kaufnachfrage. Mit der nachlassenden Nachfrage verlängerte sich die Vermarktungsdauer der verfügbaren Kaufobjekte seit der zweiten Jahreshälfte 2022 kontinuierlich.
In der zweiten Jahreshälfte 2024 hat sich der Anstieg der Vermarktungsdauer deutlich verlangsamt. Im Durchschnitt der untersuchten Städte München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim stieg sie im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 lediglich um +2 %. Zum Vergleich: Zwischen dem zweiten Halbjahr 2023 und dem ersten Halbjahr 2024 lag der Anstieg noch bei +11 %.
Das Angebot an Eigenheimen ist aktuell groß, doch klaffen die anfänglichen Preisvorstellungen der Verkäufer und die finanziellen Möglichkeiten der Käufer teils noch deutlich auseinander. Eine realistische und marktgerechte Bewertung beschleunigt den Verkaufsprozess und führt für beide Seiten zu erfolgreichen Abschlüssen. Überhöhte Preisforderungen und langfristige Versuche, einen vermeintlich idealen Verkaufspreis zu erzielen, sind hingegen wenig zielführend.

Auch wenn sich die Kaufpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt zunehmend stabilisieren, bleibt die Preistendenz, insbesondere bei Altbauten oder Immobilien mit Renovierungsbedarf weiterhin rückläufig. Im Gegensatz dazu werden Objekte ab Baujahr 2010 weitgehend stabil gehandelt – vorausgesetzt, die Preisfindung erfolgt realistisch und marktgerecht.

Pressemeldung am 6. März 2025 von Prof. Stephan Kippes, IVD-Institut 


Dienstag, 25. Februar 2025

Erforderliche Unterlagen für einen Haus- oder Wohnungsverkauf

Sie beabsichtigen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Dann sollten Sie folgende Unterlagen und Informationen für Kaufinteressenten und deren Banken zwecks Kaufpreisfinanzierung griffbereit haben: 

  • Offizielles Baujahr der Immobilie
  • Genehmigter Bauplan mit Genehmigungsstempel und Genehmigungsbescheid sowie einer offiziellen Wohnflächen- und Kubaturberechnung (bei nachträglichen An-, Um- oder Ausbauten – wie z. B. nachträglicher Dachgeschossausbau ebenfalls die ggf. erforderliche Genehmigung/Freigabe der Baubehörde samt Wohnflächenberechnung für die neu geschaffenen Räume). Behilflich hierbei ist das Bauamt der Kommune/Stadt und/oder das Landratsamt, falls die Unterlagen nicht mehr da sein sollten.
  • Aktueller Lageplan
  • Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Gültiger Energiepass
  • Baubeschreibung
  • Falls eine Photovoltaikanlage installiert ist, deren Alter, deren Leistung in Kilowattstunden pro Kilowatt Peak, die Höhe der Einspeisevergütung und die ursprünglichen Neuanschaffungskosten
  • Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
  • Gebäude-/Brandversicherungsurkunde
  • Grundsteuerbescheid
  • Erbbaurechtsvertrag samt aktuell gültiger Konditionen (falls es sich bei der Immobilie um ein Erbbaurecht handelt)
  • Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll, falls Immobilie vermietet ist
  • Aktuelle Höhe der Nettomiete
  • Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
  • Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag

Zusätzlich erforderliche Unterlagen, wenn es sich um den Verkauf einer Eigentumswohnung handelt:

  • Wohnflächenberechnung samt bemaßter Grundrisse der Wohnung, des Kellers und der Tiefgaragengrundrisse
  • Teilungserklärung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung inkl. aller Nachträge
  • Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
  • Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
  • Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
  • Hausordnung
  • Verwaltervertrag

Vorgenannte Aufzählungen gewährleisten keinen Anspruch auf Vollständigkeit!

Bitte klären Sie auch im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater, ob ggf. Steuern auf Veräußerungsgewinne oder sonstige mit dem Verkauf verbundene Steuern fällig werden und ob anderweitige Verkaufsbeschränkungen bestehen.


Haben Sie Fragen rund um das Thema Immobilien oder möchten Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Ingolstadt oder Umgebung erfolgreich verkaufen? Nehmen Sie mit mir Kontakt auf.


Herzlichst Ihr
Gerhard Fischermeier


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Montag, 3. Februar 2025

Aktuelles vom Wohnimmobilienmarkt

 


IVD-Spezialreport München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim: erneute Kaufpreisrückgänge beim Baugrund in allen vier Städten

 

·         Der Markt befindet sich weiterhin in einer Phase der Stabilisierung  

·         Augsburg ist die Pendler-Stadt Nr.1 in Richtung München

·         Trotz gesunkener Zinsen und steigender Nachfrage bleiben viele Käufer zurückhaltend

·          Der Mietmarkt spitzt sich zu – steigende Nachfrage trifft auf knappes Angebot

 

 

Pressemeldung 11 am 3. Februar 2025 von Prof. Stephan Kippes

Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 3.02.2025 auf einer Video-Pressekonferenz den Spezialreport „München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim“ vorgelegt. Der Bericht untersucht die Wechselwirkung der Immobilienmärkte in den vier bayerischen Städten. „Trotz des größeren Interesses und der psychologischen Wirkung sinkender Zinsen, die Käufer immer häufiger über einen Immobilienkauf und die Aufnahme einer Hypothek nachdenken lassen, bleiben die Kaufabschlüsse noch hinter der gestiegenen Dynamik zurück. Viele Interessenten handeln weiterhin zurückhaltend und schließen Verträge nur, wenn sie ein hohes Maß an Sicherheit empfinden, da sie noch keinen großen Handlungsdruck verspüren“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. 

Die untersuchten Städte München, Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim gehören zu den begehrtesten Wohngegenden Deutschlands. Bis zum Frühjahr 2022 herrschte hier ein ausgeprägter Nachfrageüberhang, begleitet von stetig steigenden Preisen. Diese langjährige Phase starker Preissteigerungen wurde 2022 durch veränderte Marktbedingungen abrupt unterbrochen. Die deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, die hohe Inflation sowie die wachsenden Bau- und Energiekosten führten zu einem spürbaren Nachfragerückgang auf dem Kaufmarkt. Erste Preiskorrekturen wurden vereinzelt bereits im Herbst 2022 sichtbar; bis Herbst 2023 hatte die Trendwende alle untersuchten Städte erreicht. 

Nach dieser Phase der Unsicherheit zeigte sich der Wohnimmobilienmarkt 2024 etwas belebter als in den Vorjahren. Dennoch befindet sich der Markt weiterhin in einer Phase der Stabilisierung – sowohl bei den Preisen als auch der Nachfrage. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien hat sich infolge der leicht gesunkenen Hypothekenzinsen zwar belebt, dies spiegelt sich jedoch noch nicht in einer deutlich steigenden Anzahl der Transaktionen wider. Das Thema „Preisanpassung“ bleibt weiterhin präsent, auch wenn sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern im vergangenen Jahr angenähert haben. 

Der Preisrückgang auf dem Kaufmarkt setzte sich im Herbst 2024 in allen untersuchten Städten bei den meisten Objekttypen fort. Besonders deutlich sank das Preisniveau auf dem Grundstücksmarkt in München und Augsburg, wo Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser um -6,5 % bzw. -5,4 % günstiger wurden. Eine Kombination aus hoher Inflation, steigenden Bauzinsen, wachsenden Personal- und Materialkosten sowie verschärften technischen und energetischen Anforderungen an Neubauten, sowie einer stark reduzierten Käufernachfrage hat den Wohnungsbau ab der zweiten Jahreshälfte 2022 in eine tiefe Krise gestürzt. Aufgrund der erschwerten Kalkulationsgrundlagen agieren die Bauträger seit der Trendwende bei der Bevorratung und dem Ankauf von Grundstücken sehr zurückhaltend.

In einzelnen Objektkategorien auf dem Kaufmarkt wurden im Herbst 2024 hingegen wieder leicht steigende Werte festgestellt. So verzeichneten in Augsburg die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestand +1,3 %; Neubau +1,7 %) sowie Doppelhaushälften (Bestand +0,8 %; Neubau +0,7 %) eine leicht steigende Tendenz.

Das Objektangebot am Markt ist aktuell groß, was den Käufern Spielraum für Vergleich und Auswahl gibt. Trotz einer insgesamt positiveren Stimmung am Immobilienmarkt im Jahr 2024 wurde in allen untersuchten Städten im zweiten Halbjahr 2024 erneut ein Anstieg der zum Kauf angebotenen Objekte festgestellt. Im Vergleich 2. Halbjahr 2023 - 2. Halbjahr 2024 nahm die Angebotsmenge in Ingolstadt mit +30 % am stärksten zu. Augsburg, Rosenheim und München hingegen zeigten ein vergleichsweise moderates Wachstum von entsprechend +6 %, +3 % bzw. +2 %.

Zu den gefragten Objekten gehören aktuell Immobilien, die durch gute Kriterien hinsichtlich der Energieeffizienz, Ausstattung und Lage gekennzeichnet sind. Während sanierte Wohnimmobilien in attraktiven innenstädtischen Lagen kaum Spielraum für Preisverhandlungen bieten, ermöglichen Immobilien in weniger gefragten Gebieten oder im Umland der untersuchten Städte häufig Verhandlungsspielräume. Besonders schwierig gestaltet sich die Vermarktung von Objekten, die über Jahre hinweg nicht saniert wurden. Angesichts der hohen Anforderungen an energetische Standards, der Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel und der gestiegenen Baukosten können solche Immobilien oftmals nur mit deutlichen Preisabschlägen verkauft werden.

Durch die Verknappung des Immobilienangebots in den Ballungszentren verlagerte sich die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt vor der Trendwende verstärkt auf die Einzugsgebiete und Nachbarorte, wo die Preise häufig noch etwas günstiger waren. Zudem trug der durch die Corona-Pandemie beschleunigte Trend zum Homeoffice zu einer größeren Flexibilität bei der Wohnortwahl bei, was die Nachfrage in den Mittelstädten und gut angebundenen kleineren Orten weiter steigerte.

Deutliche Ausweicheffekte konnten dabei auch zwischen den untersuchten Städten, hier insbesondere von München nach Augsburg und Rosenheim, beobachtet werden. Im Vergleich der vier Städte ist Augsburg die Pendler-Stadt Nr. 1 Richtung München. Insgesamt pendelten 2024 rund 11.000 Augsburger, 3.450 Ingolstädter und 3.130 Rosenheimer in die Landeshauptstadt. Die Anzahl der Auspendler aus München nach Augsburg und Ingolstadt liegt mit entsprechend rund 2.010 bzw. 1.740 Personen auf einem ähnlich hohen Niveau, während die Anzahl der Münchener, die ihren Arbeits- bzw. Ausbildungsplatz in Rosenheim haben, bei nur rund 1.140 liegt.

Der Mietmarkt ist in allen untersuchten Städten zunehmend von einer steigenden Nachfrage und wachsenden Mietpreisen geprägt, insbesondere seit der Trendwende auf dem Kaufmarkt. Vor allem im einfachen und mittleren Preissegment kann der Bedarf in keiner der analysierten Städte ausreichend gedeckt werden.

Mehrere Faktoren treiben den Anstieg der Nachfrage an: der kontinuierlich wachsende Anteil an Ein-Personen-Haushalten, hohe Zuzugsraten in die Städte sowie Kaufinteressenten, die aufgrund gestiegener Finanzierungskosten ihren Immobilienkauf aufschieben und auf Mietwohnungen ausweichen. Gleichzeitig verschärft der stagnierende Wohnungsbau die ohnehin knappe Angebotssituation, was zu einer spürbaren Dynamik bei der Mietpreisentwicklung führt. Da eine Trendwende im Wohnungsbau derzeit nicht absehbar ist, dürfte sich der Mangel an Mietwohnungen in den kommenden Jahren weiter zuspitzen.

Pressemeldung mit Grafik zum Download

 

Pressekontakt: Prof. Dr. Stephan Kippes, IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH

 

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Dienstag, 21. Januar 2025

Erforderliche Unterlagen/Angaben für eine solide Marktwertermittlung von Häusern und Wohnungen

Zur soliden Wertermittlung von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen sind neben der Besichtigung dieser vor Ort natürlich auch Unterlagen/Angaben über das zu bewertende Objekt erforderlich. Nachfolgend eine grobe Auflistung:


Folgende Unterlagen/Angaben sind für eine solide Immobilienbewertung erforderlich:

·         Genehmigte Baupläne samt Flächenberechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, Bruttogrundfläche, umbauter Raum) inkl. Flurkartenauszug

·         Baubeschreibung

·         Angaben über evtl. verbaute (gesundheitsgefährdende) schadstoffhaltige Baustoffe

·         Angaben zu Modernisierungen

·         Energieausweis

·         Angaben zum Baujahr und zwischenzeitlicher An- und/oder Umbauten

·         Wenn Objekt vermietet ist die Mietverträge mit den aktuellen Mietkonditionen (Nettomiete, Nebenkosten usw.)

·         Aktueller Grundbuchauszug mit evtl. erforderlichen Eintragungsbewilligungen bei Rechte und Belastungen

·         Aktuelles Altlasten- und Baulastenverzeichnis (gibt es z. B. in Bayern nicht)

·         Auskünfte über Belastungen/Rechte des Anwesens, die nicht im Grundbuch oder Alt-/Baulastenverzeichnis eingetragen sind

·         Baurechtlicher Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungs- und/oder Ergänzungsbeiträgen

·         Angaben über öffentlich-rechtliche Einschränkungen (z. B. Denkmalschutz, Sanierungsgebiet etc.)

·        

·         … nicht abschließend!!!


Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

·         Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und Nachträge

·         Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre von der Hausverwaltung

·         Aktuell gültiger Wirtschaftsplan

·         Aktuelle Erhaltungsrücklage

·         Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen

·         Beschlüsse über aktuelle bzw. geplante Sonderumlagen

·         Beschlüsse über geplante Instandhaltungen/Sanierungen

·        

·         … nicht abschließend


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