Die Mieten steigen wieder, 2011 im bundesweiten Durchschnitt um 2,1 bis 2,9 Prozent laut einer Statistik des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach gekauftem Wohneigentum, ein Trend der wohl auch 2012 anhalten wird. So gehen in einer IVD-Umfrage 74 Prozent der befragten Makler davon aus, dass sich der Bereich Mehrfamilienhäuser positiv entwickelt, 70 Prozent erwarten einen Zuwachs bei Eigentumswohnungen für Selbstnutzer.
Kaufpreise steigen in Deutschland
Der Markt entwickelt sich also: „Die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie sind gerade günstig“, bewertet Ralph Henger, Immobilienökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln bewertet. „Die Zinsen sind niedrig.“ Der Experte untermauert das mit einer weiteren Statistik. So sind seit 2007 die Mieten in Köln[Berlin/Frankfurt] um 8,5 Prozent [19,5 Prozent/13,5 Prozent] gestiegen, die Kaufpreise aber nur um vier Prozent [14,5 Prozent/elf Prozent].
Auch in der vernachlässigten Bautätigkeit liegen Gründe für einen Aufholprozess der Preise. Und: „Die Euroneurotiker fragen in den letzten zwölf bis 15 Monaten stärker nach“, kommentiert Thomas Beyerle, Immobilienmarktexperte bei der IVG Immobilien AG. „Sie folgen damit dem Reflex der Inflationsflucht. Dabei handelt es sich aber nach meiner Einschätzung eher um Vermögende.“ Auch diesen Grund führt Beyerle auf, warum das viel zitierte Schreckensgespenst einer Immobilienblase á la Spanien oder den USA für unwahrscheinlich sei. „Griechenland kippt und schon steigt die Nachfrage nach Gold und Immobilien und auch der Preis“, beschreibt er einen Reflex. Aber: „Das ist eher psychologisch zu begründen.“
Immobilienökonom Henger unterstreicht diese Einschätzung. Die Banken würden weiterhin im Vergleich zum Ausland viel Eigenkapital vom Hauskäufer verlangen, „sie agieren wie traditionell in Deutschland üblich sehr konservativ und es wird nicht Geld an Leute verliehen, die sich eine Immobilie eigentlich gar nicht leisten können.“ Das Ausfallrisiko für Immobilienkredite bleibe in Deutschland so sehr gering – und sie zum Beispiel überhaupt nicht mit der Situation vor einigen Jahren in den USA vergleichbar. „Ich mache mir erst Sorgen, wenn die derzeit auch stark auf die Städte fokussierte Nachfrage dann überschwappt in die Provinz und hier die Preise steigen“, kommentiert Beyerle. „Das hätte dann einen Blasencharakter, weil dies nicht dem Trend der Urbanisierung entspricht.“
Aber auch heute gelten Rahmenbedingungen wie in Köln, Berlin oder Frankfurt längst nicht mehr deutschlandweit. So blieben zum Beispiel in Hamburg die Mietsteigerungen mit 17,5 Prozent unter denen der Verkaufspreise, die um 23 Prozent stiegen. „Das zeigt auch: Nicht überall lohnt sich ein Investment noch“, so Henger. „Der Immobilienkäufer muss sich sehr genau über die Marktsituation vor Ort informieren.“
Immobilienkäufer machen fatale Fehler
Außerdem lassen sich aus einem generellen positiven Marktumfeld mitnichten Rückschlüsse auf jeden einzelnen Immobilienkauf ziehen. Denn dieser kann sehr wohl für den Einzelnen sehr negativ ausfallen, vor allem dann, wenn er grundlegende Regeln nicht beachten.„Leider gibt es immer noch Immobilienkäufer, die das Objekt gar nicht oder nur oberflächlich besichtigen“, bemängelt Jörg Sahr, Immobilienexperte bei der Zeitschrift Finanztest. „Dann braucht man sich nicht wundern, wenn der Kaufpreis überhöht ist und selbst grobe Mängel unentdeckt bleiben.“
So werden oft 'Sorglos'-Immobilien angeboten, die dem Anleger selbst ohne Eigenkapitaleinsatz angeblich hohe Überschüsse bescheren. „Tatsächlich reichen die Mieteinnahmen oft bei weitem nicht aus, um die Kreditraten und die laufenden Bewirtschaftungskosten zu zahlen“, bewertet Sahr. So werden Mehrfamilienhäuser mit einer „Pinselrenovierung“ oberflächlich auf Vordermann gebracht, zusätzlich eine Mietgarantie gegeben. Und dann zu einem völlig überhöhten Preis als Eigentumswohnungen weiterverkauft. Experte Sahr beobachtet am Markt teilweise Preise bis zur 30-fachen Höhe der Jahresnettomiete, üblich sind eher das Zwölf- bis 15-Fache.
Gutes Investment setzt auf gute Recherche
Dabei sind die Kriterien für ein vernünftiges Immobilieninvestment altbekannt: „Schlechte Lage und schlechter Zustand: Das macht ein Immobilieninvestment schwer“, bewertet Sahr so zum Beispiel. „Die Lage ist das wichtigste Kriterium bei der Entscheidung für einen Immobilienkauf“, ergänzt Immobilienökonom Henger. „Die beschränkt sich aber nicht nur auf die Stadt oder das Viertel, sondern sogar schon von Straße zu Straße oder von Straßenseite zu Straßenseite kann es hier große Unterschiede geben.“ Und nur, wer unterschiedliche Recherchequellen – wie etwa den Mietspiegel der Kommunen – genutzt hat und sich vor Ort ein Bild gemacht hat, kann hier sicherer beurteilen. Dabei gelten für private Geldanleger andere Regeln als für Investoren. „Privaten Käufern rate ich dazu, stark auf die Infrastruktur zu achten“, sagt so Beyerle. „Die Wohnung sollte in einem ordentlichen Zustand sein.“ Dabei spielt heute immer mehr der energetische Zustand eine Rolle. Das ist gar nicht so einfach zu beurteilen, weshalb Finanztest-Experte Sahr vor allem bei Altbauten dazu rät, einen Sachverständigen vor dem Kauf der Immobilie einzuschalten. „Überschaubare Einheiten, nicht im Erdgeschoss und nicht als Penthouse“, fasst Beyerle seine Empfehlung zusammen.
Dann kann sich ein Immobilienkauf – ob als selbst genutztes Haus oder vermietete Eigentumswohnung auch lohnen, sofern es nicht die einzige Form der Altersvorsorge ist. „Wohnimmobilien sind im Großen und Ganzen eine eher konservative und sichere Geldanlage“, sagt Jörg Sahr. Aber: „Wenn zum Beispiel ein Anleger sein komplettes Erspartes in eine einzelne Eigentumswohnung investiert, dann setzt er alles auf eine Karte – und das ist, selbst wenn er sonst alles richtig macht, zumindest problematisch und riskant.“
