Die Rechtslage bei Tod des Mieters

Verstirbt ein Mieter, endet dadurch das Mietverhältnis nicht, es sei denn, es wäre auf Lebenszeit abgeschlossen worden. Im Normalfall wird das Mietverhältnis entweder durch Verwandte, Mitmieter oder Erben fortgesetzt oder gekündigt.

Fortsetzung mit überlebenden Mietern

Haben mehrere Personen den Vertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag ohne weitere Formalitäten fort. Sie können den Mietvertrag allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Todesfall stattfinden.

Eintritt in den Mietvertrag

Folgende Personengruppen treten auch ohne Unterschrift unter den bisherigen Mietvertrag automatisch beim Tod des Mieters in den Vertrag ein, sofern sie mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben:

• Ehepartner/eingetragener Lebenspartner,
• Kinder (sofern nicht Ehegatte eintritt),
• Verwandte (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt),
• jedes andere dauerhafte Haushaltsmitglied (sofern nicht Ehegatte oder Lebenspartner eintritt).

Der Vertrag besteht unverändert weiter, die genannten Personen werden automatisch zu Mietern. Alle diese Personen können jedoch innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen. Dann ist der Mietvertrag beendet. Bei Eintritt mehrerer Personen kann jeder Einzelne die Erklärung für sich abgeben.

Findet keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern und auch kein Eintritt in den Vertrag statt, kommt es zur Vertragsfortsetzung mit den Erben. Diese müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben. Die Erben können den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet von dem Zeitpunkt an, zu dem sie vom Tod des Mieters und von der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen Personen erfahren haben.

Der Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten

• Bei Fortsetzung durch überlebende Mieter: Es gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln.
• Bei Eintritt in den Mietvertrag: Kündigung mit Dreimonatsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Vertragseintritt. Voraussetzung: Wichtiger Grund in der Person des künftigen Mieters.
• Bei Vertragsfortsetzung mit Erben: Dreimonatige Kündigungsfrist, zulässig innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme vom Todesfall und von der Nichtfortsetzung des Vertrages mit anderen Personen. Kein berechtigtes Interesse an der Kündigung erforderlich.

Für alle Forderungen aus dem Mietvertrag bis zum Tod des Mieters haften die Erben und gleichermaßen die in den Vertrag eintretenden Personen sowie ggf. die überlebenden Mieter, mit denen der Vertrag fortgesetzt wird. Falls der Verstorbene keine Kaution gestellt hat, kann der Vermieter von den Personen, die in den Vertrag eingetreten sind oder mit denen er fortgesetzt wird, die Stellung einer Mietkaution verlangen.

Quelle:  http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=6963

Aktuelle Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt (Stand August 2014)

Aktuelle Arbeitslosenquoten in der Region Ingolstadt:
- Stadtgebiet Ingolstadt: 3,7% (Vorjahr August 2013: 3,5%)
- Landkreis Eichstätt: 1,4%  (Vorjahr August 2013: 1,4%)
- Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: 2,3%  (Vorjahr August 2013: 2,3%)
- Landkreis Pfaffenhofen: 2,2%  (Vorjahr August 2013: 2,2%)
- Gesamtregion: 2,4%  (Vorjahr August 2013: 2,4%)

Quelle: Arbeitsagentur

Was verbirgt sich hinter dem Begriff "Teilungserklärung"

Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück in der Weise in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=T&KEYWORDID=5747

Was versteht man eigentlich unter dem Begriff Homestaging?

Unter Homestaging versteht man die gezielte Gestaltung und Inszenierung einer Immobilie, um den Vermarktungsprozess zu unterstützen. Hierbei wird versucht, durch eine geschmackvolle und zielgruppenorientierte Ausstattung der Immobilie die Nachfrage nach der Immobilie zu stimulieren.

Quelle: http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html

Der Arbeitsmarkt für Ingolstadt und die angrenzenden Landkreise

Im Stadtgebiet Ingolstadt hat sich die Zahl der arbeitslosen Menschen im Juli geringfügig erhöht. Sie stieg um 21 Personen auf 2623. Im Vergleich zum Vorjahr gab es 183 Arbeitslose mehr. Dies ergibt eine aktuelle Arbeitslosenquote von 3,5 Prozent (Vormonat: 3,5 Prozent, Vorjahr: 3,4 Prozent). Aktuell gibt es auf der Schanz 1238 unbesetzte Stellen, das sind 95 weniger als im Vormonat.

Auch im Landkreis Pfaffenhofen ist der Beginn der Urlaubs- und Ferienzeit spürbar. Die Arbeitslosigkeit hat sich im Vormonatsvergleich um 77 Personen auf 1393 erhöht. Gegenüber dem Juli des vergangenen Jahres bedeutet dies eine Zunahme um 57 arbeitslose Menschen. Die Arbeitslosenquote liegt aktuell bei 2,0 Prozent (Vormonat: 1,9, Vorjahr: 2,0). Das Arbeitsplatzangebot bewegt sich mit 587 offenen Stellen leicht über dem Juni-Niveau (583).

Im Kreis Eichstätt stieg die Zahl der arbeitslos gemeldeten Menschen ebenfalls leicht an: 897 – und damit 43 mehr als im Vormonat – waren Ende Juli auf Beschäftigungssuche. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das eine Zunahme um 59 Personen. Die Arbeitslosenquote beträgt 1,3 Prozent (Vormonat: 1,2, Vorjahr: 1,2). 603 Arbeitsstellen – zwölf weniger als im Juni – sind aktuell als vakant gemeldet.

Im Kreis Neuburg-Schrobenhausen ist ebenfalls eine leichte Zunahme der Arbeitslosigkeit zu verzeichnen. 1140 Personen – das sind 43 mehr als einen Monat zuvor – sind hier momentan arbeitslos gemeldet. Im Vorjahresvergleich bedeutet das eine Zunahme um 39 Personen. Die Arbeitslosenquote mit 2,1 Prozent blieb gegenüber Juni gleich – und auch im Jahr zuvor lag sie bei 2,1 Prozent. Das Beschäftigungsangebot hat nochmals zugenommen: 429 offene Stellen (Vormonat: 388) waren den Arbeitsvermittlern Ende Juli gemeldet.

 

(Quelle: http://ingolstadt-today.de/lesen--am31072014%5B9956%5D.html)

Was ist unter einer Staffelmiete bei Wohnraumvermietung zu verstehen?

Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.

Bei Wohnraum:

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20% der Vergleichsmiete übersteigt.

Quelle: http://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=000000000&ATOZ=S&KEYWORDID=6539

Wissenswertes zur Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen!

Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt zehn Jahre. Sie beginnt an dem Tag, an dem der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde.

Für den Privatinvestor bedeutet dies: Kauft und verkauft er eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums, so müssen die dabei realisierten Wertgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Spekulationsverluste können mit Spekulationsprofiten steuersparend verrechnet werden, allerdings nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten.
Seit Inkrafttreten des Steuerentlastungsgesetzes am 01.01.1999 werden Spekulationsgeschäfte als "Private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Änderung in der Terminologie trägt der Tatsache Rechnung, dass durch die Ausweitung der so genannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre bei Grundstücken von einer "Spekulation" nicht mehr gesprochen werden kann. Ein privates Veräußerungsgeschäft unterliegt also gemäß § 23 EStG der Besteuerung, wenn es in den zeitlichen Grenzen des § 23 EStG getätigt wird. Ein etwaiger Verlust kann bis zur Höhe eines Gewinns aus Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden.

Die Berechnung des Gewinns bei einem privaten Veräußerungsgeschäft einer Immobilie erfolgt nach folgender Formel:

Veräußerungspreis minus veräußerungsbedingte Werbungskosten plus in Anspruch genommene AfA Ergebnis minus Anschaffungskosten plus Werbungskosten der Anschaffung.

Als Zahlenbeispiel:
Veräußerungspreis: 500.000 Euro
minus Werbungskosten der Veräußerung (zum Beispiel Maklergebühr): 15.000 Euro
plus in Anspruch genommene AfA: 60.000 Euro
= 545.000 Euro

Hiervon werden die Anschaffungskosten abgezogen: 420.000 Euro
+ Werbungskosten der Anschaffung: 32.000 Euro
= 452.000 Euro

Die Differenz von 545.000 und 452.000 Euro (93.000 Euro) ist zu versteuern.

Wird auf einem Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, ist dies bei Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen.

Zur Schonung des eigengenutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Geht ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist im Wege der Erbfolge auf den Erben über, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers maßgeblich. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sind die Tage des Abschlusses der notariellen Kaufverträge und nicht – wie sonst im Steuerrecht definiert – die Tage der Besitzübergänge. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung ab, ist der Tag der Genehmigung maßgeblich.

Quelle: Immobilien-Fachwissen A-Z, Grabener Verlag http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html