Wissenswertes zur Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen!

Die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien beträgt zehn Jahre. Sie beginnt an dem Tag, an dem der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde.

Für den Privatinvestor bedeutet dies: Kauft und verkauft er eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums, so müssen die dabei realisierten Wertgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Spekulationsverluste können mit Spekulationsprofiten steuersparend verrechnet werden, allerdings nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten.
Seit Inkrafttreten des Steuerentlastungsgesetzes am 01.01.1999 werden Spekulationsgeschäfte als "Private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Änderung in der Terminologie trägt der Tatsache Rechnung, dass durch die Ausweitung der so genannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre bei Grundstücken von einer "Spekulation" nicht mehr gesprochen werden kann. Ein privates Veräußerungsgeschäft unterliegt also gemäß § 23 EStG der Besteuerung, wenn es in den zeitlichen Grenzen des § 23 EStG getätigt wird. Ein etwaiger Verlust kann bis zur Höhe eines Gewinns aus Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden.

Die Berechnung des Gewinns bei einem privaten Veräußerungsgeschäft einer Immobilie erfolgt nach folgender Formel:

Veräußerungspreis minus veräußerungsbedingte Werbungskosten plus in Anspruch genommene AfA Ergebnis minus Anschaffungskosten plus Werbungskosten der Anschaffung.

Als Zahlenbeispiel:
Veräußerungspreis: 500.000 Euro
minus Werbungskosten der Veräußerung (zum Beispiel Maklergebühr): 15.000 Euro
plus in Anspruch genommene AfA: 60.000 Euro
= 545.000 Euro

Hiervon werden die Anschaffungskosten abgezogen: 420.000 Euro
+ Werbungskosten der Anschaffung: 32.000 Euro
= 452.000 Euro

Die Differenz von 545.000 und 452.000 Euro (93.000 Euro) ist zu versteuern.

Wird auf einem Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, ist dies bei Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen.

Zur Schonung des eigengenutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Geht ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist im Wege der Erbfolge auf den Erben über, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers maßgeblich. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sind die Tage des Abschlusses der notariellen Kaufverträge und nicht – wie sonst im Steuerrecht definiert – die Tage der Besitzübergänge. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung ab, ist der Tag der Genehmigung maßgeblich.

Quelle: Immobilien-Fachwissen A-Z, Grabener Verlag http://grabener-verlag.de/Verlag/seiten_az/lexikon.html