Bodenrichtwert – Was ist das?

 

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche m²-Preisangaben von Grundstücken unter Einbeziehung der baulichen Nutzungsmöglichkeit bzw. deren Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.). Bodenrichtwerte werden vom zuständigen Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet/Stadtteil/Bodenrichtwertzone i. d. R. aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen abgeleitet und daraus ermittelt und anschließend veröffentlicht. Grundlage ist hier die sog. Kaufpreissammlung, die zur Berechnung verwendet wird. Bei einem Bodenrichtwert wird meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (z. B. GFZ/GRZ) zugrunde gelegt.

Bodenrichtwerte können auch dann abgeleitet werden, wenn z. B. die zugelassene bauliche Nutzung kleiner oder größer ist als die des „Mustergrundstücks“. Als Hilfsmittel dienen hierbei Umrechnungskoeffizienten. Somit ist der Bodenrichtwert eine wesentliche Grundlage bei der Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine verständliche, kurze Erklärung zum Bodenrichtwert geben.

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

Kontakt:
K & F Immobilien e. K.
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
85049 Ingolstadt

Tel. +49 841 93159112
info@k-und-f-immobilien.de
www.k-und-f-immobilien.de

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Immobilienmakler: Einen vor Ort nehmen oder lieber einen von auswärts?

 

Sie wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück verkaufen?

Zuerst stellt sich die Frage, ob Sie es selbst machen, oder einen Makler beauftragen. Wenn Sie es selbst in die Hand nehmen wollen sollten Sie sich zwei Fragen stellen:

 

·         Kann ich es selbst und zwar gut?

·         Will ich es selbst erledigen?

 

Sobald schon eine Antwort „NEIN“ lautet, ist es empfehlenswert, dass Sie Ihren Immobilienverkauf mit einem professionellen und erfahrenen Makler abzuwickeln. Aber mit welchen?

Die lokale Marktkenntnis wirkt sich auf den erzielbaren Immobilienpreis aus!

Wer kennt nicht die folgende Aussage:

„Warum in die Ferne schweifen, wenn das Gute liegt so nah?“

Auch bei der Auswahl eines Immobilienmaklers trifft diese Formulierung in aller Regel zu. Das Kennen des lokalen Immobilienmarktes spielt eine entscheidende Rolle, wenn es um einen markt- und sachgerechten Verkauf Ihrer Immobilie geht. Gehen Sie hier kein Risiko ein!

Als Kunde lässt man sich gerne mal von Größe und Exklusivität leiten, nach dem Motto: „Je größer und edler der Maklerauftritt, desto besser!“ Jedoch spielen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf bei der Auswahl Ihres Maklers auch andere Kriterien eine wichtige Rolle. Nämlich: Wie gut kennt der Makler den heimischen, lokalen Immobilienmarkt, und wie lange ist er dort bereits tätig/ansässig und wie professionell agiert er?

Nur wer den regionalen Immobilienmarkt vor Ort kennt, ist auch in der Lage, marktgerechte und realistische Immobilienpreise festzulegen. Und wer das kann, verkauft in der Regel auch schneller. Denn wenn Preise nur aus den aktuellen Angeboten aus Immobilienbörsen oder Tageszeitungen abgeleitet werden, kann ein marktfähiger Wert Ihrer Immobilie nicht richtig taxiert werden. Dies erschwert natürlich auch erheblich die Verkaufschancen.

Deshalb sollten Sie bei der Auswahl Ihres Maklers vor allem auf lokale Nähe und gute, langjährige Marktkenntnisse setzen. Fragen Sie, wie lange der Makler schon vor Ort tätig ist!

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

 

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Was müssen Immobilienmakler bei der Umsetzung der DSGVO beachten?

Nachfolgend finden Sie eine kurze Checkliste, für die Überprüfung der Prozesse in Ihrem Maklerbüro hinsichtlich der Umsetzung der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO).

 

·    Verarbeiten Sie personenbezogene Daten nie ohne eine Rechtsgrundlage (Einwilligung, Vertrag, Gesetz …)!

·    Stellen Sie sicher, dass die erhobenen Daten einem legitimen Zweck dienen und Sie nur die nötigsten Daten erheben!

·    Wenn Sie die Daten nicht mehr benötigen (Rechtsgrundlage) und keine Aufbewahrungsfrist dem entgegensteht, so sind diese zu löschen!

·    Transparenz-Gebot: Welche Daten erfassen Sie; über wen und an wen geben Sie diese weiter?

·    Können Sie eine angemessene Sicherheit für personenbezogene Daten sicherstellen/nachweisen?

·    Organisation und Dokumentation ist essenziell für einen guten Datenschutz. Es zählt die Maxime: Wer schreibt, der bleibt!

·    Betroffene haben viele Rechte, diese sollten Sie gewähren können. Das Recht auf Auskunft, Löschung, Korrektur, um nur einige zu nennen. Ein sauberer Prozess muss etabliert sein!

·    Die firmeneigene Webseite ist ein wichtiges Medium. Diese muss aber auch datenschutzkonform als Ihre Visitenkarte im Internet sein!

·    Gehen Sie professionell mit Datenschutz-Pannen um, wenn etwas passiert ist. Verschweigen oder unter den Tisch kehren kann zu viel Ärger und hohen Bußgeldern führen. Ein passender Prozess sollte etabliert sein!

 

Überlassen Sie den Datenschutz in Ihrem Maklerbüro einem Experten. Ich empfehle Ihnen deshalb die Firma

 

ituso GmbH

Mirko Tasch
Fraunhoferstraße 9
85221 Dachau
www.ituso.de

E-Mail: mirko.tasch@ituso.de
Tel. +49 8142 420 50 10

Mobil +49 171 496 262 5

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

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Diese Unterlagen/Infos sollten Sie vor Kauf einer Eigentumswohnung sichten/einholen

Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung und haben bereits die Eine oder Andere besichtigt. Die Entscheidung reift, dass Sie sich für diese eine Wohnung entscheiden wollen, weil Ihnen die Lage, die Wohnung und auch der Preis mal grundsätzlich zusagt.

Bevor Sie aber eine finale Entscheidung treffen sollten Sie auch noch im Vorfeld folgende Unterlagen sichten bzw. Infos einholen, ob nicht doch noch irgendwo ein faules Ei versteckt lauert.

 

• Grundriss
• Wohnflächenberechnung
• Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon
• Gültiger Energiepass
• Baubeschreibung
• Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Geplante bzw. bereits beschlossene Instandhaltungsmaßnehmen
• Geplante bzw. bereits beschlossene Sonderumlagen
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre (ggf. Beschlusssammlung)
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid

 

Und falls die Wohnung noch vermietet ist

• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag
• Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse der Mieter
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter

 

Vorgenannte Aufzählung ist natürlich nicht vollumfänglich, sondern umreist nur die wichtigsten Punkte. Für weitere zusätzliche Informationen stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

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Was macht ein Gutachterausschuss und was hat dieser mit der Immobilienbewertung zu tun?

Gutachterausschüsse der Landkreise oder der kreisfreien Städte erstellen zum Zwecke der Markttransparenz i. d. R. jährlich/zweijährlich Immobilienmarktberichte. Grundlage dafür sind die Kaufpreissammlungen. Notare sind gemäß §195 Baugesetzbuch verpflichtet, eine Abschrift der Immobilienkaufverträge an den zuständigen Gutachterausschuss zu senden. Sprich: die Gutachterausschüsse verfügen somit über die "tatsächlich gezahlten" Kaufpreise. Diese werten sie aus und ermitteln Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichspreise usw.).

Das macht die Immobilienpreise in Deutschland auf jeden Fall schon mal wesentlich transparenter, als sich nur den Angebotspreisen aus verschiedenen Immobilienportalen zu bedienen, die Laien meist willkürlich geschätzt und entsprechend bestimmt haben.

Für weitere Informationen stehe ich Ihnen natürlich gerne zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

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Der Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie

Wer sich mit dem Wert von Immobilien beschäftigt, liest häufig Begriffe wie „Verkehrswert“ oder „Marktwert“. Aber was ist denn nun eigentlich der Unterschied?

Antwort: ES GIBT KEINEN UNTERSCHIED!

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (BauGB) § 194 bestimmt und da heißt es wie folgt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Der Verkehrswert/Marktwert einer Immobilie ist somit die Prognose des wahrscheinlich zu erzielendem Preis, wenn das Objekt im freien Immobilienmarkt unter gewöhnlichen Umständen zum Verkauf stünde.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

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Die Baugesetzbuchnovelle ist mal wieder kein großer Wurf

Mit der Baugesetzbuchnovelle wurde mal wieder was von der Politik verabschiedet, das die eigentlich gewollten Ziele eher verfehlt. Viele Vorschläge von den Fachleuten, die den Wohnungsbau erleichtern und beschleunigen könnten, wurden mal wieder nicht berücksichtigt. Stattdessen wurde mit der „Verbotskeule“ geschwungen, die nicht gerade zielgerichtet ist.

 

Anzusprechen sind z. B. das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen oder die erweiterten Vorkaufsrechte der Kommunen. Dadurch entsteht keine einzige neue Wohnung.

 

Viel wichtiger wäre es gewesen, Maßnahmen zu ergreifen, den Wohnungsbau/-erwerb anzukurbeln (z. B. weniger Hürden/Vorgaben, niedrigere Grunderwerbsteuern, steuerliche Förderungen usw.). Denn nur durch zusätzlich bezahlbaren Neubau (samt den damit verbundenen Nebenkosten) bringt man mehr Leute ins Eigentum und trägt dazu bei, dass die Mieten wieder bezahlbarer werden.

 

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

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