Gründe, warum Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie einen Makler einschalten sollten

Sie haben den Entschluss gefasst und wollen Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Baugrundstück verkaufen. Nun stellen Sie sich die Frage, ob Sie es selbst durchführen oder doch lieber professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Auszug meiner Serviceleistungen.

Kompetenz – Orientierung – Sicherheit

Der Verkauf einer Immobilie ist für viele ein bedeutendes und einmaliges Ereignis. Ich berate, unterstütze und begleite Sie während des gesamten Verkaufsprozesses.

Bürokratie

Es erfolgt durch mich die Prüfung/Sichtung des Grundbuches, Teilungserklärung, Verträge, Pläne, Eigentümerprotokolle, Abrechnungen des Hausgeldes, Wirtschaftsplan uvm. Es werden Recherchearbeiten (z. B. Bauamt, Verwaltung etc.) durchgeführt und anschließend die Verkaufsunterlagen aufbereitet.

Optimale Präsentation

Ich setze Ihre Immobilie in Szene (professionelle Fotos ggf. mit Luftbildern, 360°-Rundgang, Video, Exposé, Marketing, Werbung).

Netzwerk

Ich verfüge über bereits gelistete Kaufinteressenten. Zusätzlich erfolgt eine Zusammenarbeit mit Maklerkollegen (Gemeinschaftsgeschäfte!), Notar, Steuerberater, Fachanwälten und weiteren Dienstleistern.

Marktkenntnis

Ich kann den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie aufgrund einer fachlichen Wertermittlung unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage vornehmen. Sie profitieren auch hier von meiner über 25-jährigen Berufs- und Markterfahrung als Immobilienmakler.

Käuferauswahl

Nicht jeder der kaufen will, kann es auch. Deshalb fordere ich unter anderem einen plausiblen Finanzierungsnachweis bei kaufwilligen Interessenten ein.

Absicherung

Natürlich kann auch mir mal ein Fehler unterlaufen. Dafür hafte ich und habe eine entsprechende Vermögensschadenshaftpflicht sowie Betriebshaftpflicht.

Mitgliedschaft

Als Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) unterliege ich deren Standesregeln und Leitlinien, von denen Sie als Kunde wiederum profitieren. Sollte es jedoch mal Probleme geben, haben Sie mit dem „Ombudsmann Immobilien“ des IVD eine kostenfreie und neutrale Anlaufstelle.

Kosten

Ich bin als ausgebildeter Immobilienmakler (DIN EN 15733) Profi, wenn es um die Vermittlung von Wohnimmobilien geht und übe diesen Beruf mit Kompetenz und Leidenschaft aus. Zusätzlich unterliege ich einer ständigen Weiterbildungspflicht. Ich bin Ihr Ansprechpartner vor Ort oder in meinen Büroräumen. Diesen Rundum-Service erhalten Sie zu einem fairen Preis.

Natürlich stehe ich Ihnen für weitere Fragen gerne zur Verfügung. Tel. 0841-93159112

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobiilen.de

 

Erforderliche Objektunterlagen beim (Ver)kauf von Wohnhäusern, Wohnungen oder Grundstücken

Sie planen den (Ver)kauf eines Wohnhauses, einer Wohnung oder eines Baugrundstücks? Dann sollten Sie folgende Unterlagen/Auskünfte parat haben bzw. sich aushändigen lassen.

• Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitt) mit den dazugehörigen Berechnungen (Wohnfläche, Nutzfläche, Kubatur)
• Aktueller Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Gültiger Bebauungsplan
• Aktueller Grundbuchauszug inkl. Eintragungsbewilligungen bei evtl. vorhandenen Rechten Dritter
• Alt- und Baulasten (z. B. Grenzabstandsübernahmen etc.)
• Grundsteuerbescheid
• Brandversicherungsurkunde
• Gültiger Energiepass
• Baubeschreibung
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie Nachträge
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Beschlusssammlung
• Verwaltervertrag
• Hausordnung
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Name, Telefonnummer und evtl. E-Mailadresse des Mieters
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Zeitpunkt und Betrag der letzten durchgeführten Mieterhöhung
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung

Diese Checkliste garantiert keine Vollständigkeit! Gerne stehe ich Ihnen für umfangreichere Auskünfte auch persönlich zur Verfügung. Rufen Sie einfach an. Tel. 0841-93159112.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Ein paar politische Gedanken zum Immobilienmarkt allgemein

In vielen Regionen Deutschlands ist der Immobilienmarkt doch recht angespannt, was zwangsläufig zu hohen Mieten und Kaufpreisen führt. Mit meinem nachfolgenden Gedanken könnten hier die politischen Entscheidungsträger ggf. für etwas Entspannung sorgen.

• Weder eine Mietpreisbremse noch ein Mietendeckel führen zu einem höheren Angebot an Mietwohnungen noch zu einer Steigerung der Bautätigkeit, um den Immobilienmarkt zu entspannen.
  
• Eine niedrigere Grunderwerbssteuer würde dem Immobilienmarkt guttun.
• Bei den Baugenehmigungsverfahren müsste es Vereinfachungen und Beschleunigungen geben und ebenso Nachverdichtungen sollten unkomplizierter möglich sein.
• Eine ausreichende Neubautätigkeit, damit sich der Immobilienmarkt besser entspannt, kann nur erfolgen, wenn für die Investoren die Investition auch attraktiv ist und zukünftig auch bleibt.

Herzlichst

Ihr Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

Erforderliche Unterlagen für den Haus- bzw. Wohnungsverkauf

Sehr geehrte Eigentümer,

für den geplanten Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung benötigen Sie i. d. R. folgende Unterlagen/Dokumente:

 

• Bau-/Grundrisspläne
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon
• Gültiger Energiepass
• Baubeschreibung
• Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
• Persönliche Steueridentifikationsnummern aller Eigentümer

Gerne beraten wir Sie ausführlich darüber.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

Was ist das Vergleichswertverfahren in der Immobilienbewertung?

Das Vergleichswertverfahren ist lt. § 15 ImmoWertV eine der Methoden bei der Immobilienwertermittlung. Da es, richtig angewendet, auf konkrete Werte von tatsächlich erzielten Kaufpreisen basiert, stellt es den Markt sehr gut dar.

Maßgeblich sind für dieses Verfahren Angaben von Gutachterausschüssen sowie natürlich eigene und auch fremde Datenquellen (z. B. eigene Verkäufe vergleichbarer Objekte). Dabei handelt es sich um erzielte Werte bei Immobilienverkäufen, welche die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen oder eigene erfolgreiche Vermittlungen vergleichbarer Objekte oder andere „belastbare“ Quellen.

Das Vergleichswertverfahren ist zu bevorzugen, wenn tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus jüngerer Vergangenheit vorliegen. Dabei handelt es sich um Immobilien, die gleiche und/oder ähnliche Merkmale aufweisen, u. a. in Bezug auf Lage, Größe, Zustand, Ausstattung. Mit dieser Methode kann man z. B. den erzielten Kaufpreis einer in kurzer Vergangenheit verkauften Eigentumswohnung, die vergleichbare Eigenschaften aufwies, wie die neu zu bewertende Wohnung, heranziehen. Und je mehr Vergleichspreise man hat, desto genauer kann der Wert i. d. R. ermittelt werden.

Für welche Immobilien ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens geeignet?

Das Vergleichswertverfahren ist für Immobilienarten geeignet, wenn ausreichende Infos zu entsprechenden Immobilienverkäufen vergleichbarer Objekte vorliegen wie z. B. bei

- Baugrundstücken,
- standardisierten Doppel- und Reihenhäusern,
- Eigentumswohnungen

Welche Kriterien spielen beim Vergleichswertverfahren eine Rolle?

Um durch die Anwendung des Vergleichswertverfahrens den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, muss man etliche Kriterien heranziehen und mehrere vergleichbare/ähnliche Objekte anhand dieser Parameter miteinander vergleichen. Nachfolgend mal nur auszugsweise ein paar solcher Punkte:

- Erschließungsgrad

- Bau- und planungsrechtliche Vorgaben und/oder Einschränkungen

- Nutzungsbeschränkungen

- Art und Größe des Gebäudes

- Bauweise

- Zustand

- Ausstattungsqualität

- Restnutzungsdauer

- Grundbuchstand (Lasten und Rechte)

- Umliegende Nachbarschaft

- Mietertragssituation (bei vermieteten Objekten)

Die Vorteile des Vergleichswertverfahrens

• Das Vergleichswertverfahren ist eine sehr zuverlässige Möglichkeit für die Ermittlung des Immobilienwertes.
• Optimal geeignet für standardisierte Wohnimmobilien (Wohnungen, Doppel- und Reihenhäuser) und unbebaute Baugrundstücke, weil solche Immobilien sich in der Regel sehr gut vergleichen lassen.
• Da das Vergleichswertverfahren auf realen Kaufpreisen basiert, spiegelt es das aktuelle Marktgeschehen besonders realistisch ab. Somit ist das Verfahren äußerst plausibel und nachvollziehbar.

Die Nachteile des Vergleichswertverfahrens

• Liegen nicht ausreichend Vergleichsdaten vor, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen.
• Besonders bei individuellen Gebäuden (z. B. Einfamilienhäuser), die i. d. R. einzigartige Merkmale aufweisen, ist das Vergleichswertverfahren schwer anzuwenden, weil dann meist die entsprechenden Vergleichsangaben fehlen.
• Noch mehr als beim Ertrags- oder Sachwertverfahren, muss ein Immobilienwertermittler eine genaue Einschätzung der spezifischen Besonderheiten der zu bewertenden Immobilie vornehmen, sonst wird das Ergebnis verfälscht. Es verlangt somit großes Können und Erfahrung.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kurzen Einblick über die Thematik geben.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

www.k-und-f-immobilien.de

 

Das sollten Sie von einem guten Immobilienmakler erwarten können

Sie wollen für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Immobilienmakler beauftragen? Das ist eine gute Entscheidung. Aber auch bei der Auswahl des richtigen Maklers sollten Sie auf einiges achten.

Ihr zukünftiger Makler soll

• gut zuhören und alle Ihre Fragen sehr ernst nehmen
• den Markt sehr gut kennen
• den Wert der Immobilie korrekt bestimmen
• über ein umfassendes Netzwerk verfügen
• Sie so beraten, dass Sie alles verstehen
• Ihnen den Stress abnehmen
• wissen, wie die Immobilie optimal vermarktet werden kann
• stets gläsern agieren, Sie über alle Schritte informieren
• auf Fragen von Kaufinteressenten gut vorbereitet sein
• mögliche Konfliktfelder im Auge behalten
• die Rechtssicherheit in allen Phasen gewährleisten
• nur erfolgversprechende Käufer vermitteln
• den bestmöglichen Käufer für Ihre Immobilie finden

Erwartungen und Fakten sollen alle auf den Tisch.
Bitte legen Sie die Messlatte für Ihre Erwartungen sehr hoch!

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier
www.k-und-f-immobilien.de

Vorsicht Leads – Mit Daten Geld verdienen

Sie beschäftigen sich mit dem Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses bzw. wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen und haben z. B. bei Google entsprechende Suchbegriffe eingegeben? Dann erhalten Sie viele Treffer mit dem Angebot, den aktuellen Wert Ihrer Immobilie kostenfrei zu ermitteln. Nun werden Sie sich fragen, wer mit dieser unentgeltlicher Arbeit Geld verdient? Dann lesen Sie weiter. Nachfolgend wird das Geschäftsmodell mit Daten („Leads“) erläutert.

Was ist ein „Leadgenerator“?

Unter Leads versteht man die Daten einer Person, die sich z. B. für den Immobilienverkauf/-vermietung oder für die Wertermittlung von Immobilien im Netz erkundigen. Mittels Leadgeneratoren werden Nutzer im Internet aufgefordert, ihre Kontaktdaten anzugeben.

Dies könnte z. B. darüber passieren, dass Sie in der Google-Trefferliste einen Vorschlag anklicken oder ein privater Vermieter/Verkäufer in einer Immobilienbörse eine (kostenlose) Anzeige nutzt. Die wissen nun, dass es sich um einen Eigentümer handelt. Nun werden dem Eigentümer i. d. R. per Mail Angebote gemacht, z. B. in Form einer kostenlosen Wertermittlung, die dann der Eigentümer gerne nutzt. Er klickt auf den mitgelieferten Link und landet auf einer neuen Seite („Landingpage“). Diese Seite will nun „Futter“ (Angaben zur Immobilie und zum Eigentümer, was meistens sog. „Pflichteingabefelder“ sind) und der Nutzer gibt Daten von sich und seiner Immobilie ein, um den versprochenen Marktwert zu erhalten. Werden nicht alle Immobilien- und persönliche Daten vollständig eingegeben, bekommt man nichts.

Wie geht´s weiter?

Nun werden Ihre Daten an verschiedene Immobilienmakler verkauft (Sie haben bereits vorher irgendwo im Kleingedruckten zugestimmt). Kurz danach melden sich die ersten Immobilienmakler und wollen Ihre Immobilie verkaufen, obwohl Sie ja „nur eine kostenlose Wertermittlung“ wollten. Und die Makler sind teilweise sehr hartnäckig. Die Leadgeneratoren verkaufen nämlich Ihre vorher eingegebenen Daten für teures Geld (ca. 200 – 500 Euro pro Datensatz) gleichzeitig an mehrere Makler unter dem Vorwand, dass Sie bereits ein verkaufswilliger Eigentümer sind, der über Makler verkaufen will, obwohl Sie lediglich eine kostenlose Wertermittlung wollten und gar nicht mit einem Makler verkaufen wollen.

Ein Makler kauft Ihre Daten mit dem Ziel, einen Vertragsabschluss zu erzielen, um im erfolgreichen Verkaufsfall eine Maklercourtage zu erhalten. Die Beratungsqualität bleibt da leider meistens auf der Strecke und es werden „Wunschpreise“ ausgerufen, um den Eigentümer „rum zu kriegen“. Dass der Eigentümer bei überteuerten Preisen wertvolle Zeit verliert und sich die Immobilie dann zum „Ladenhüter“ entwickelt, versteht sich dann fast von selbst.

Ergebnis

Bei Leadportalen werden ausschließlich Makler empfohlen, die eine vertragliche Bindung mit dem Portal haben und bereit sind, Geld für Ihre Kontaktdaten zu bezahlen. D. h. Sie bekommen nicht den besten Makler genannt, sondern diejenigen, die am besten für Ihre Daten bezahlen…