Ehescheidung im Mietrecht

Eine Scheidung hat gravierende Folgen – nicht nur für das Leben und die Finanzlage der Ehepartner, sondern auch für deren Wohnsituation. Mit der Scheidung oder Trennung wird nicht automatisch ein Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Hier gilt nur, was im Vertrag steht. Wer unterschrieben hat, muss Miete zahlen, egal ob er noch in der Wohnung wohnt oder nicht. Und wenn der in der Wohnung verbliebene Partner nicht mehr zahlungsfähig ist, kann sich der Vermieter problemlos für die gesamte Miete an den geschiedenen und/oder aus der Wohnung ausgezogenen Partner wenden – beide sind juristisch gesehen "Gesamtschuldner". Der Vermieter kann sich also unter den Mietern seinen Schuldner aussuchen. Beide Mieter schulden ihm nicht etwa je die halbe Miete, sondern den vollen Betrag (den er natürlich für den jeweiligen Monat nur einmal einfordern kann). Es gibt jedoch unter den Mietern zeitlich begrenzte Ausgleichsansprüche (siehe auch: Miete und Unterhalt). Die Pflicht zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter endet erst dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht.

Im Trennungsfall gibt es drei Möglichkeiten zur Auflösung des Mietverhältnisses für den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten:

• Einverständliche Vertragsänderung/Mietvertrag mit einem Ehepartner,
• gemeinsame Kündigung,
• Wohnungszuweisung durch das Gericht.

Bei der einverständlichen Vertragsänderung schließt der Vermieter mit dem ausziehenden Partner einen Auflösungsvertrag ab und vereinbart mit dem verbleibenden Partner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei voller Mietzahlung. Der Vermieter sollte in derartigen Fällen darauf achten, dass der verbleibende Mieter ausreichend zahlungskräftig ist.

Bei der gemeinsamen Kündigung beenden beide Mieter den Vertrag einverständlich gemeinsam. Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner den darin verbliebenen auch auf Kündigung des Mietvertrages verklagen. Ausnahmen kann es geben, wenn der verbliebene Partner mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der Ehewohnung wohnen möchte.

Bei der Wohnungszuweisung ist zwischen einer Zuweisung unter Getrenntlebenden und einer Zuweisung im Fall der Scheidung zu differenzieren. Bei Getrenntlebenden (oder bei Bestehen eines solchen Wunsches) kann ein Ehegatte zur Vermeidung einer unbilligen Härte (insbesondere wenn im Haushalt lebende Kinder benachteiligt würden) verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung ganz oder zum Teil überlässt. Zu berücksichtigen sind die Belange des Partners sowie die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung und etwaige Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch). Hat ein Ehegatte den anderen vorsätzlich körperlich verletzt, bedroht oder in seiner Freiheit verletzt, hat dieser Anspruch auf eine Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung (§ 1361b BGB). Anlässlich der Scheidung kann ebenfalls die Überlassung der Wohnung gefordert werden, wenn einer der Ehepartner auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohles im Haushalt lebender Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten stärker angewiesen ist als der andere oder die Überlassung aus anderen Gründen angemessen erscheint. Nur in besonderen Härtefällen kann die Überlassung einer Wohnung gefordert werden, die dem anderen Ehepartner gehört. Bei einer Mietwohnung tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, mit Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren anstelle des anderen in einen von diesem geschlossenen Mietvertrag ein beziehungsweise setzt das gemeinsame Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter darf das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn es dafür in der Person des neuen Einzelmieters einen wichtigen Grund gibt. § 1568 a BGB regelt weitere Einzelheiten.

Tritt der in der Wohnung verbleibende Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, jahrelang gegenüber der Hausverwaltung wie ein Mieter auf (Mietzahlungen, Briefverkehr hinsichtlich Vertragsverlängerung usw.) und wird dies von der Vermieterseite auch stillschweigend akzeptiert, kommt es zu einem Vertragsbeitritt durch einverständliches ("konkludentes") Verhalten. Für den Mieter bedeutet dies allerdings auch, dass er beim Auszug die üblichen Mieterpflichten hat (Schönheitsreparaturen). Der Vermieter kann sich mit seinen Forderungen in diesem Fall an beide Ehepartner halten, soweit beide noch Mietvertragspartner sind (BGH, Az. VIII ZR 255/04, Urteil vom 13.07.2005). Wichtig für Vermieter: Solange noch beide Ehepartner Vertragspartner des Mietvertrages sind, müssen alle Erklärungen (z. B. vermieterseitige Kündigung, Betriebskostenabrechnung usw.) an beide Mieter verschickt werden.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag