Einheitswert - Was ist das?

Der Einheitswert ist der steuerliche Wert für inländischen Grundbesitz und dient heute noch ausschließlich als Bemessungsgrundlage für Betriebe der Land- und Forst­wirtschaft, für Grund­stücke und für Betriebsgrund­stücke. Die Einheitsbewertung von Grundvermögen wurde letzt­mals zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964 (Haupt­feststellungszeitpunkt) durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom 01.01.1935 (erster Hauptfeststellungs­zeitpunkt). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilien­häuser in den neuen Bundesländern gilt als Ersatzbe­messungsgrundlage die Wohn- und Nutzfläche.

Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke werden nach dem gemeinen Wert bewertet (§ 9 BewG). Bei den bebauten Grundstücken wird zwischen sechs Arten unterschieden, nämlich:

• Mietwohngrundstücke (mehr als 80 Prozent der Fläche sind Wohnflächen),
• Geschäftsgrundstücke (mehr 80 Prozent der Flächen sind gewerblich genutzt),
• gemischt genutzte Grundstücke, deren Flächen teils Wohnzwecken und teils gewerblichen/öffentlichen Zwecken dienen, ohne Wohn- oder Geschäftsgrund­stücke zu sein,
• Einfamilienhäuser,
• Zweifamilienhäuser,
• sonstige bebaute Grundstücke.

Die Ermittlung des Einheitswertes der bebauten Grund­stücke erfolgt über das Ertragswertverfahren. Zugrunde gelegt werden Jahresroh­mieten einschließlich Betriebs­kosten, bei selbst genutzten Räumen werden entspre­chende Mietwerte angesetzt. Die Vervielfältiger mit dem die Jahresrohmieten multipliziert werden, sind den Anlagen drei bis acht des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Unter­schieden wird dabei zwischen unterschiedlichen Bauaus­führungen, Altersgruppen und Gemeindegrößenklassen.

Das Sachwertverfahren (eine Ausnahme) wird bei den "sonstigen bebauten Grundstücken" und bei bebauten Grundstücken angewandt, deren Merkmale nicht hin­reichend durch eine Grundstücksbeschreibung mit der Vervielfältigertabelle des Bewertungsgesetzes erfasst werden können.

In Fällen, in denen der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert unter dem gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks liegt, gilt als Mindestwert der Wert des Baugrundstücks, gegebenenfalls abzüglich Ab­bruchkosten. Der Einheitswert ist der Ausgangswert für die Grundsteuer.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag