Was hat es eigentlich mit der Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen auf sich?

Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Woh­nungs­eigen­tü­mern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise recht­lich zu gestalten, dass sie vom Woh­nungs­eigen­tums­ge­setz ab­wei­chen­de Regelungen treffen, sofern nicht das Ge­setz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Re­ge­lung, die die Zustimmung aller im Grundbuch ein­ge­tra­ge­nen Wohnungs­ei­gen­tümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sonder­ei­gen­tums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigen­tums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern.

Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Re­ge­lun­gen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Be­stim­mung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Ver­walterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Woh­nungs­eigen­tums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sonder­eigen­tum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen be­zie­hungs­wei­se Ge­mein­schafts­ord­nun­gen vorgenommen worden war, unwirk­sam (§ 5 WEG).

Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer ein­sei­tig getroffenen Vereinbarungen werden in der Ge­mein­schafts­ord­nung festgelegt, die teilweise, allerdings fälsch­lich, auch als Mit­eigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Ab­gren­zung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Fest­le­gung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Ge­mein­schafts­ord­nung, die die rechtlichen Beziehungen der Woh­nungs­eigen­tümer untereinander zum Inhalt haben, stehen inso­weit den Vereinbarungen gleich.

Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als ver­ein­ba­rungs­än­dern­der Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Aus­nah­me gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öff­nungs­klau­sel" die Abänderbarkeit der G­emein­schafts­ord­nung durch mehr­heit­liche Beschluss­fassung ausdrücklich regelt.

Durch die Reform des Wohnungseigentums­ge­set­zes ist jetzt jedem Woh­nungs­eigen­tümer ein ge­setz­licher An­spruch eingeräumt, eine vom Gesetz ab­wei­chen­de Ver­ein­ba­rung oder die An­pas­sung ei­ner Ver­ein­ba­rung zu verlangen, soweit ein Fest­hal­ten an der gel­ten­den Re­ge­lung aus schwer­wie­gen­den Grün­den unter Berücksichtigung aller Umstände des Ein­zel­falles, ins­be­son­dere der Rech­te und Inte­res­sen der an­de­ren Woh­nungs­eigen­tümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG)

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag