Abrechnungspflicht der Betriebskosten (Wohnnebenkosten)

Wurde mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter per Vorauszahlung die Betriebskosten der Wohnung zu zahlen hat, muss der Vermieter über diese Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen.

Diese muss er nach § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Wird innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, kann der Vermieter keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr fordern. Dies gilt allerdings nicht, wenn er keine Schuld an der Verspätung trägt – etwa weil sich ein Grundsteuerbescheid verspätet hat.

Weitere Folge des Ausbleibens einer formell korrekten Abrechnung innerhalb der Frist ist, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen hat – jedenfalls bis zur Höhe der gesamten Vorauszahlungen des noch abzurechnenden Zeitraumes. Diese Beträge muss der Mieter allerdings bezahlen, sobald der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Die neue Sachwertrichtlinie zur Immobilienbewertung

Gestern besuchte ich ein Seminar zum Thema "Die neue Sachwertrichtlinie in der Immobilienbewertung". Irgendwie kam ich zu den Eindruck, dass auch hier wieder mal der Gesetzgeber voreilig bzw. nicht ganz durchdacht gehandelt hat. Im Ergebnis wird jetzt das Pferd anstatt von rechts nun von links gesattelt. Die Schwachpunkte des Sachwertverfahrens wurden aber m. E. nicht verringert sondern eher noch verstärkt.
Ein ganz wesentlicher Punkt liegt beim Sachwertfaktor, der zwar im "alten Sachwertverfahren" auch schon verwendet wurde, aber jetzt noch mehr Bedeutung bekommt. Das Problem ist nun, dass die Gutachterausschüsse, die diese Sachwertfaktoren liefern müssen, noch mehr Arbeit bekommen werden. Viele Gutachterausschüsse konnten ihre bisherigen Aufgaben schon nicht ordnungsgemäß erfüllen (i. d. R. wegen Personalmangels o. ä.). Wie soll das gehen, wenn sie jetzt noch mehr Arbeit bekommen (eine neue Vergleichs- und Ertragswertrichtlinie ist ja auch schon in Vorbereitung)??????

Was ist eigentlich ein Wirtschaftsplan bei einer Eigentumswohnung?

Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemein­schaft­lichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, ent­spre­chen­de Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG). Dazu hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wir­tschaft­splan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:

• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• die anteilmäßige Verpflichtung der Woh­nungs­eigen­tümer zur Lasten- und Kostentragung;
• die Beiträge zu der nach dem Gesetz vorgesehenen In­stand­hal­tungs­rück­stellung, die jeder Wohnungseigentümer zu leisten hat.

Die konkrete Ausgestaltung des Wirtschaftsplans hängt unter anderem von den Gegebenheiten in der Woh­nungs­eigen­tums-Anlage ab und obliegt im Übrigen der Entscheidung der Woh­nungs­eigen­tümer. Im Einzelfall sind auch die in Teilungserklärung und Gemein­schafts­ord­nung getroffenen Regelungen zu be­ach­ten, so ins­be­son­dere von der gesetzlichen Regelung (§ 16 Abs. 2 WEG) ab­weichende Verteilungsschlüssel, Ausnahmeregelungen hin­sicht­lich der Beteiligung nicht aller Eigentümer an einzelnen Ver­wal­tungs­kosten (z. B. Fahrstuhlkosten) oder auch Re­ge­lun­gen zu Terminen oder Fristen, innerhalb derer der Wirt­schafts­plan zur Beschlussfassung vorzulegen ist.

Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvollerweise an den Vor­schrif­ten der seit 01.01.2004 geltenden Be­triebs­kos­ten-Ver­ord­nung orientieren, um bei vermieteten Eigen­tums­woh­nun­gen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern.

Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümer-Versammlung, und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest und sind deshalb unverzichtbarer Bestandteil der Beschluss­fas­sung über den Wirtschaftsplan. Ein Mehrheitsbeschluss, der le­dig­lich den Gesamtwirtschaftsplan zum Inhalt hat, ist auf An­fech­tung hin für ungültig zu erklären (BGH, V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005). Enthält ein Wirtschaftsplan falsche Angaben, z. B. einen falschen Verteilungsschlüssel, löst er dennoch für alle Eigentümer die Zahlungspflicht aus, wenn der Beschluss nicht bei Gericht angefochten wird und folglich für ungültig erklärt wird.

Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen. Nach den ab 01.07.2007 geltenden Bestimmungen können die Wohnungseigentümer nunmehr – entgegen der früheren Rechts­lage – gemäß § 21 Abs. 7 WEG mehrheitlich auch die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließen.

Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Aus­ga­ben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahres­gesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Woh­nungs­eigen­tümer-Versammlung zur genehmigenden Beschluss­fassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG).
Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Infos zum Thema Verteilungsschlüssel bei Wohnungseigentum

Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und -setzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer im Grundbuch eingetragenen Miteigen­tums­an­teile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Be­schluss­fassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.

Abweichend ver­einbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Woh­nun­gen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Ver­brauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Ver­teilungsschlüssel, sofern dies ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung ent­spricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Ge­mein­schafts­ordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Ab­wei­chend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Ver­tei­lungs­schlüs­sel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.

Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschluss-Samm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

*** INFOS AN VERMIETER ZUM THEMA ÜBERHÖHTE MIETFORDERUNGEN ***

Wenn Sie als Vermieter von Ihrem Mieter die Zahlung einer um 20 % überhöhten Miete (oder höher) von der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, bewegen Sie sich bereits im Bereich der Ordnungswidrigkeit. Das kann mit einer Geldbuße belegt werden. (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).
Bei einer ab 50 % überhöhten Mietforderung von der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Ausnutzung einer Zwangslage, den Leichtsinn oder die Unerfahrenheit Ihres Mieters, bewegen Sie sich bereits im Bereich des Wuchers. Das kann mit einer Geldstrafe oder sogar mit einer Freiheitsstrafe geahndet werden. (§ 291 Strafgesetzbuch).

Was ist eigentlich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung in Verbindung mit einem Immobilienerwerb?

Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Erklärung des Finanzamtes, dass die Person, zu deren Gunsten die Bescheinigung ausgestellt wird, ihre steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat. Sie wird zu unterschiedlichen Anlässen ausgestellt.

Besondere Bedeutung hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung im Hinblick auf den Grundstückserwerb. Der Notar hat dem örtlich zuständigen Finanzamt auf einem vorgeschriebenen Formblatt innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung Mitteilung über den Erwerbsvorgang unter Beifügung der Erwerbsurkunde (in der Regel Kaufvertrag) zu machen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach Eingang der Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Info zum Thema Übergabeprotokoll bei Mietwohnungen

Werden Mieträume an einen neuen Mieter übergeben, wird hierüber in der Regel ein Übergabeprotokoll in zweifacher Ausfertigung angefertigt. Es dient der Feststellung des Zustandes der Mieträume einschließlich der mitvermieteten Einrichtung und des Zubehörs. Aufgezeichnet werden auch die Zählerstände für Gas, Strom und Wasser, sowie die Zahl der übergebenen Wohnungsschlüssel. Das Übergabeprotokoll wird vom Übergeber (Vermieter oder Verwalter) und dem Mieter unterzeichnet und hat Beweiskraft. Auf diese Weise sollen Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Dem Übergabeprotokoll entspricht das Abnahmeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag