Einheitswert - Was ist das?

Der Einheitswert ist der steuerliche Wert für inländischen Grundbesitz und dient heute noch ausschließlich als Bemessungsgrundlage für Betriebe der Land- und Forst­wirtschaft, für Grund­stücke und für Betriebsgrund­stücke. Die Einheitsbewertung von Grundvermögen wurde letzt­mals zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964 (Haupt­feststellungszeitpunkt) durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom 01.01.1935 (erster Hauptfeststellungs­zeitpunkt). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilien­häuser in den neuen Bundesländern gilt als Ersatzbe­messungsgrundlage die Wohn- und Nutzfläche.

Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke werden nach dem gemeinen Wert bewertet (§ 9 BewG). Bei den bebauten Grundstücken wird zwischen sechs Arten unterschieden, nämlich:

• Mietwohngrundstücke (mehr als 80 Prozent der Fläche sind Wohnflächen),
• Geschäftsgrundstücke (mehr 80 Prozent der Flächen sind gewerblich genutzt),
• gemischt genutzte Grundstücke, deren Flächen teils Wohnzwecken und teils gewerblichen/öffentlichen Zwecken dienen, ohne Wohn- oder Geschäftsgrund­stücke zu sein,
• Einfamilienhäuser,
• Zweifamilienhäuser,
• sonstige bebaute Grundstücke.

Die Ermittlung des Einheitswertes der bebauten Grund­stücke erfolgt über das Ertragswertverfahren. Zugrunde gelegt werden Jahresroh­mieten einschließlich Betriebs­kosten, bei selbst genutzten Räumen werden entspre­chende Mietwerte angesetzt. Die Vervielfältiger mit dem die Jahresrohmieten multipliziert werden, sind den Anlagen drei bis acht des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Unter­schieden wird dabei zwischen unterschiedlichen Bauaus­führungen, Altersgruppen und Gemeindegrößenklassen.

Das Sachwertverfahren (eine Ausnahme) wird bei den "sonstigen bebauten Grundstücken" und bei bebauten Grundstücken angewandt, deren Merkmale nicht hin­reichend durch eine Grundstücksbeschreibung mit der Vervielfältigertabelle des Bewertungsgesetzes erfasst werden können.

In Fällen, in denen der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert unter dem gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks liegt, gilt als Mindestwert der Wert des Baugrundstücks, gegebenenfalls abzüglich Ab­bruchkosten. Der Einheitswert ist der Ausgangswert für die Grundsteuer.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag 

Ehescheidung im Mietrecht

Eine Scheidung hat gravierende Folgen – nicht nur für das Leben und die Finanzlage der Ehepartner, sondern auch für deren Wohnsituation. Mit der Scheidung oder Trennung wird nicht automatisch ein Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Hier gilt nur, was im Vertrag steht. Wer unterschrieben hat, muss Miete zahlen, egal ob er noch in der Wohnung wohnt oder nicht. Und wenn der in der Wohnung verbliebene Partner nicht mehr zahlungsfähig ist, kann sich der Vermieter problemlos für die gesamte Miete an den geschiedenen und/oder aus der Wohnung ausgezogenen Partner wenden – beide sind juristisch gesehen "Gesamtschuldner". Der Vermieter kann sich also unter den Mietern seinen Schuldner aussuchen. Beide Mieter schulden ihm nicht etwa je die halbe Miete, sondern den vollen Betrag (den er natürlich für den jeweiligen Monat nur einmal einfordern kann). Es gibt jedoch unter den Mietern zeitlich begrenzte Ausgleichsansprüche (siehe auch: Miete und Unterhalt). Die Pflicht zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter endet erst dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht.

Im Trennungsfall gibt es drei Möglichkeiten zur Auflösung des Mietverhältnisses für den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten:

• Einverständliche Vertragsänderung/Mietvertrag mit einem Ehepartner,
• gemeinsame Kündigung,
• Wohnungszuweisung durch das Gericht.

Bei der einverständlichen Vertragsänderung schließt der Vermieter mit dem ausziehenden Partner einen Auflösungsvertrag ab und vereinbart mit dem verbleibenden Partner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei voller Mietzahlung. Der Vermieter sollte in derartigen Fällen darauf achten, dass der verbleibende Mieter ausreichend zahlungskräftig ist.

Bei der gemeinsamen Kündigung beenden beide Mieter den Vertrag einverständlich gemeinsam. Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner den darin verbliebenen auch auf Kündigung des Mietvertrages verklagen. Ausnahmen kann es geben, wenn der verbliebene Partner mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der Ehewohnung wohnen möchte.

Bei der Wohnungszuweisung ist zwischen einer Zuweisung unter Getrenntlebenden und einer Zuweisung im Fall der Scheidung zu differenzieren. Bei Getrenntlebenden (oder bei Bestehen eines solchen Wunsches) kann ein Ehegatte zur Vermeidung einer unbilligen Härte (insbesondere wenn im Haushalt lebende Kinder benachteiligt würden) verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung ganz oder zum Teil überlässt. Zu berücksichtigen sind die Belange des Partners sowie die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung und etwaige Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch). Hat ein Ehegatte den anderen vorsätzlich körperlich verletzt, bedroht oder in seiner Freiheit verletzt, hat dieser Anspruch auf eine Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung (§ 1361b BGB). Anlässlich der Scheidung kann ebenfalls die Überlassung der Wohnung gefordert werden, wenn einer der Ehepartner auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohles im Haushalt lebender Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten stärker angewiesen ist als der andere oder die Überlassung aus anderen Gründen angemessen erscheint. Nur in besonderen Härtefällen kann die Überlassung einer Wohnung gefordert werden, die dem anderen Ehepartner gehört. Bei einer Mietwohnung tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, mit Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren anstelle des anderen in einen von diesem geschlossenen Mietvertrag ein beziehungsweise setzt das gemeinsame Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter darf das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn es dafür in der Person des neuen Einzelmieters einen wichtigen Grund gibt. § 1568 a BGB regelt weitere Einzelheiten.

Tritt der in der Wohnung verbleibende Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, jahrelang gegenüber der Hausverwaltung wie ein Mieter auf (Mietzahlungen, Briefverkehr hinsichtlich Vertragsverlängerung usw.) und wird dies von der Vermieterseite auch stillschweigend akzeptiert, kommt es zu einem Vertragsbeitritt durch einverständliches ("konkludentes") Verhalten. Für den Mieter bedeutet dies allerdings auch, dass er beim Auszug die üblichen Mieterpflichten hat (Schönheitsreparaturen). Der Vermieter kann sich mit seinen Forderungen in diesem Fall an beide Ehepartner halten, soweit beide noch Mietvertragspartner sind (BGH, Az. VIII ZR 255/04, Urteil vom 13.07.2005). Wichtig für Vermieter: Solange noch beide Ehepartner Vertragspartner des Mietvertrages sind, müssen alle Erklärungen (z. B. vermieterseitige Kündigung, Betriebskostenabrechnung usw.) an beide Mieter verschickt werden.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was bedeutet eigentlich der Begriff Contracting in der Immobilienbranche?

Contracting ist eine besondere Form des Outsourcing. Man versteht darunter die vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Gebäudeeigentümer und einem Contractor, in der Regel einem auf Energieeinkauf, Energieanlagen und dem Anlagenbetrieb spezialisierten Unternehmen. Es gibt verschiedene Contracting-Varianten. Häufig verpflichtet sich der Contractor vertraglich, die Investitionskosten zu übernehmen, die im Zusammenhang mit der Herstellung, der Modernisierung, Sanierung oder dem Austausch der Energie- und/oder Wasserversorgungsanlagen eines Gebäudes entstehen.

Er erwirbt an diesen ein dinglich abgesichertes Nutzungsrecht oder er pachtet diese Anlagen. Gleichzeitig übernimmt er den Reparaturdienst und stellt zudem einen Not- und Entstördienst zur Verfügung. Er betreibt die Anlage und ist für die Energie- und Wärmeversorgung der Nutzer zuständig. Der Contractor erstellt meist unmittelbar gegenüber den Nutzern die Jahresabrechnung für die Heiz- und Warmwasserversorgung. Über den Energieverkauf refinanziert der Contractor seine Investitions- und Betriebskosten. Dabei nutzt er aufgrund seiner fachlichen Kompetenz die in der Anlage steckenden Energieeinsparungspotentiale ebenso aus wie die Preisvorteile, die ihm als Energiegroßabnehmer zufließen.

Eine einheitliche gesetzliche Definition des Begriffes „Contracting“ existiert nicht. Dies ist angesichts der verschiedenen und sich ständig ändernden am Markt angebotenen Contracting-Modelle auch problematisch. Einen Klassifizierungsversuch enthält allerdings die DIN 8930 Teil 5. Danach werden vier Hauptvarianten des Contracting unterschieden:

• Das reine Energiespar-Contracting ohne Energielieferung, teils auch als Performance-Contracting bezeichnet. Hier steht die Entwicklung eines Einsparkonzeptes im Vordergrund.
• Das Energieliefer- oder Anlagen-Contracting. Der Contractor übernimmt dabei auf eigenes Risiko die Energieversorgung des Gebäudes. Dies kann die Erneuerung der Gebäudetechnik, aber auch das Aushandeln von besseren Verträgen mit Energieversorgern einschließen.
• Das Finanzierungs-Contracting, welches auch als Anlagenbau-Leasing oder Third-Party-Financing (TPF) bezeichnet wird und eine reine Finanzierungskonstruktion darstellt.
• Das Betriebsführungs-Contracting (auch: Technisches Gebäudemanagement). Hier verbleiben die Anlagen während der Vertragslaufzeit im Eigentum des Contractors, der für ihre Funktionsfähigkeit garantiert. Dieses Modell wird gerne in sensiblen Bereichen wie etwa bei Krankenhäusern genutzt.

Viele Untervarianten und Kombinationen sind denkbar – auch ein Contracting, bei dem nicht Effizienzsteigerung und Energieeinsparung im Vordergrund stehen, sondern ein reiner Mehrverdienst von Vermieter (über die Pacht) und Contractor – etwa über die Verpachtung einer unmodernen Heizanlage ohne jede Modernisierung. Der Bundesgerichtshof hat sich in mehreren Urteilen zu dieser Problematik geäußert. Nach dem Urteil vom 6.4.2005 (Az. VIII ZR 54/04) dürfen höhere Kosten durch das Contracting nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist.

Der Begriff "Fullcontracting" wird verwendet, wenn der Mieter alleiniger Vertragspartner des Wärmeversorgers ist, der direkt mit ihm abrechnet. Für den Gebäudeeigentümer (den "Contractnehmer") entstehen durch Contracting eine Reihe von Vorteilen:

• Entlastung von eigenen Investitionskosten und Instandhaltungskosten, den Verwaltungsarbeiten und der Verantwortung für die Anlagen,
• Einnahmen aus dem Verkauf des Nutzungsrechtes, bzw. Pachteinnahmen,
• Senkung der Energiekosten,
• Notdienst für die Nutzer.

Umstritten und häufiger Gegenstand von Gerichtsverfahren ist das Contracting, da es je nach Konzeption für den Heizungsnutzer zu Nachteilen führen kann:

Es kann zu einer finanziellen Doppelbelastung des Mieters führen, wenn die Kosten für die Modernisierung der Heizanlage bereits als Mieterhöhung wegen Modernisierung auf den Mieter umgelegt worden sind und dann noch einmal vom Contractor dem Mieter anteilig im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein zweites Mal berechnet werden. In den meisten Fällen erhöht sich generell die Kostenbelastung des Nutzers, da nunmehr nicht nur die angefallenen Heizkosten einschließlich der Kosten des Betriebs der Heizanlage zu bezahlen sind, sondern auch unternehmerische Kosten des Contractors, die normalerweise nicht als Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden dürften (Unternehmergewinn, Instandhaltungsrücklagen, Kosten für Kredite für die Anschaffung der Heizanlage etc.) sowie die an den Vermieter zu zahlende Pacht. Nicht immer wird diese Kostensteigerung durch Energieeinsparungen ausgeglichen.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Urteilen die Umstellung auf Wärme-Contracting von der Zustimmung des Mieters abhängig gemacht. Zum Beispiel betonte der BGH im Urteil vom 1.6.2005, dass der Vermieter nicht einseitig die mietvertragliche Festlegung – Heizwärmeversorgung durch den Vermieter und Umlage nach Heizkostenverordnung – ändern und die Versorgung ohne Zustimmung der Mieter einem Contractor übertragen könne (Az. VIII ZR 84/04). Ebenso betont das Urteil vom 15.3.2006, dass ohne Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärme-Contracting keine Abrechnung der erhöhten Kosten stattfinden kann (Az. VIII ZR 153/05).

Die Mietrechtsreform 2013 verfolgte jedoch unter anderem den Zweck, das Contracting zu fördern. Das Gesetz legt nun klare Voraussetzungen fest, unter denen der Vermieter die Wärmelieferung einem externen Lieferanten übertragen kann. Eine Umstellung ist also auch einseitig möglich. Voraussetzung ist, dass der Mieter laut Mietvertrag generell die Kosten für Wärme und Warmwasser zu tragen hat.

Nach dem neu eingeführten § 556c BGB hat der Mieter die Kosten für die eigenständige gewerbliche Wärmelieferung als Betriebskosten zu übernehmen, wenn

• die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Lieferanten errichteten neuen Anlage oder einem Wärmenetz (Fernwärme, Blockheizkraftwerk) geliefert wird und
• die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

Wenn der Jahresnutzungsgrad der bereits vorhandenen Anlage – also der Anteil der produzierten Wärme, die nach Abzug aller Transportverluste tatsächlich beim Heizkörper des Verbrauchers ankommt – vor der Umstellung mindestens 80 Prozent beträgt, darf sich der Lieferant der Wärme anstelle einer Neuerrichtung der Anlage oder der Lieferung aus einem Wärmenetz darauf beschränken, die Betriebsführung der Anlage zu verbessern.

Für den Vermieter besteht nach § 556c Abs. 2 BGB die Pflicht, die Umstellung auf ein Contracting beziehungsweise eine gewerbliche Wärmeliefung drei Monate vorher dem Mieter in Textform anzukündigen.
Die Regelungen des neuen § 556c BGB sind nicht mietvertraglich abänderbar.

Gebäudeeigentümer sollten Contracting-Verträge genau daraufhin prüfen, ob das von ihnen bezweckte Vertragsziel auch erreicht wird, ob z.B. der Contractor tatsächlich zur Modernisierung der Heizanlage verpflichtet ist. Generell ist bei der Umlage von Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten, dies gilt auch beim Abschluss eines Contracting-Vertrages. Ist der Vertrag z.B. durch überhöhte Unternehmensgewinne des Contractors unwirtschaftlich, müssen die Mieter die erhöhten Kosten u.U. nicht akzeptieren. Auch nach dem Urteil des BGH vom 27.06.2007 ist es unzulässig, die Kosten für eine Erneuerung der Heizanlage einerseits als Modernisierungsaufschlag auf die Miete und dann noch einmal über die Heizkostenabrechnung des Wärmelieferanten abzurechnen.

Am 21.12.2011 entschied der BGH, dass eine Vertragslaufzeit von zehn Jahren beim Contracting nicht immer wirksam vereinbart ist (Az. VIII ZR 262/09). Im verhandelten Fall hatte ein Energiedienstleister mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag abgeschlossen, dem zufolge Heizraum und Heizstation in der Wohnanlage vom Dienstleister für einen Euro pro Jahr gepachtet wurden. Die WEG sollte die Kosten für Instandsetzungen und Ersatzinvestitionen tragen. Vertragsbestandteil sollte die AVBFernwärmeV (Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme) sein, die Vertragslaufzeit betrug zehn Jahre. Die WEG wollte den Vertrag vorzeitig kündigen. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung: Eine zehnjährige Laufzeit sei zwar nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV möglich. Dieser sei hier jedoch nicht anwendbar, da keine Fernwärme geliefert, sondern vor Ort Wärme produziert werde. Hohe Vertragslaufzeiten seien im Fernwärmegeschäft üblich und zulässig, da die Betreiber hohe Investitionen für den Leitungsbau kompensieren müssten. Hier sei jedoch lediglich ein Euro Pacht pro Jahr investiert worden.

Die Neuregelung in § 556c BGB ermächtigt die Bundesregierung, Rechtsverordnungen zu erlassen, mit denen die Einzelheiten von Wärmelieferverträgen geregelt werden.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Teilungserklärung: Was drin steht und wo Sie die finden

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/hilfe-mietrecht/teilungserklaerung-was-drin-steht-und-wo-sie-die-finden


Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder wenn es um wichtige Entscheidungen wie z.B. die Kostenaufteilung, das Stimmrecht oder die Zuordnung von bestimmten Gebäudeteilen geht, heißt es immer: „Schau` erst mal in die Teilungserklärung!“ Tatsächlich ist die Teilungserklärung so etwas wie „das Grundgesetz“ für die Wohnungseigentümer untereinander.

Erst ist da ein komplettes Haus und dann werden daraus ganz einfach ein paar Eigentumswohnungen gemacht. Die werden dann verkauft. So einfach stellt man sich das vor - ist es in der Praxis aber leider nicht!

Allerdings: Rechtlich ist das etwas komplizierter! Bevor aus einem Haus einzelne Eigentumswohnungen oder Geschäftsräume werden, muss erst einmal vertraglich Sondereigentum an der Wohnung gemäß § 3 WEG eingeräumt oder gem. § 8 WEG per Teilungserklärung begründet werden.

Teilungserklärung: Trennen Sie Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum

Werden die Eigentumswohnungen per Teilungserklärung begründet, muss der Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sein Eigentum am (Gesamt-)Grundstück in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll.
Mit jedem Miteigentumsanteil wird ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder ein Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden.
Weil alles so schön aufgeteilt ist, kann jede Wohnung bzw. Gewerbeeinheit hinterher einzeln verkauft oder z.B. mit einer Hypothek belastet werden.

Trotz Sondernutzungsrecht: Es bleibt Gemeinschaftseigentum

Außerdem kann in der Teilungserklärung auch drinstehen, dass Ihnen ein bestimmtes Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Gemeinschaftsfläche wie z.B. dem Garten oder dem Hof (Stellplatz!) zugewiesen wird.
Dann dürfen auch nur Sie diese Fläche allein nutzen! Trotz des eingeräumten Sondernutzungsrechts bleibt sie allerdings Gemeinschaftseigentum.

Die Gemeinschaftsordnung gehört mit zur Teilungserklärung

Doch nicht nur die eigentliche formelle Aufteilung des Grundstücks steht in der Teilungserklärung, sondern auch noch die sog. Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung. Die regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie kann sogar vom Wohnungseigentümergesetz abweichende Regelungen enthalten, soweit das Gesetz eine Abweichung überhaupt erlaubt.
Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung lohnt sich auch deshalb, weil darin meist die Hausordnung oder die Bestellung des ersten Verwalters mit enthalten ist. Die Erstbestellung des Verwalters darf maximal 3 Jahre betragen.

Änderungen an der Teilungserklärung müssen ins Grundbuch

Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Wollen Sie die Teilungserklärung ändern, müssen dem grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Außerdem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für künftige Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer wie z.B. Käufer, Erben usw. gilt.

Ein Aufteilungsplan ist ein Muss

Und noch etwas gehört zur Teilungserklärung: ein abgeschlossenheitsbescheinigter Aufteilungsplan. Der ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann.
Beim Aufteilungsplan handelt es sich genaugenommen um eine Bauzeichnung. Aus dem Aufteilungsplan ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile.

Der Aufteilungsplan zieht klare Grenzen
Der Aufteilungsplan grenzt die einzelnen, im Sondereigentum stehenden Wohnung exakt voneinander ab und zieht die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Damit Sie sofort sehen können, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören, sind alle zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen.
Doch damit hat es sich schon mit dem Aufteilungsplan: Er hat keine über die Zuordnung hinausgehende Wirkung. Hat beispielsweise der planende Architekt in den Genehmigungsplänen in einen gezeichneten Raum das Wörtchen „Cafe“ geschrieben, stellt das nach h. M.noch keine verbindliche Zweckbestimmung der Räume dar.

Irrtümer lassen sich per Klage wieder beseitigen

Es kommt immer wieder vor, dass die tatsächliche Bauausführung von der ursprünglichen Teilungserklärung und/oder dem Aufteilungsplan abweicht oder Räume (z. B. Kellerräume) vertauscht wurden.
Je nachdem, wie sich der Fehler auswirkt, kann der Eigentümer einen Anspruch auf Herstellung des plangemäßen Zustands, aber u. U. auch auf Änderung des Aufteilungsplans haben.

Kappungsgrenze: Was ist das eigentlich?

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/miete-einnehmen/kappungsgrenze-was-ist-das-eigentlich

Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

Nicht bei jeder Mieterhöhung stoßen Sie auf die 15%-Grenze
 
Auf die Kappungsgrenze stoßen Sie als Vermieter spätestens dann, wenn Sie Ihre Miete nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen. Dabei bindet Ihnen die Kappungsgrenze bei Ihren Mieterhöhungsplänen die Hände: Sie dürfen die Miete nur um maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöhen.

Dagegen spielt die 20%-Grenze keine Rolle, wenn Sie eine Modernisierungserhöhung durchführen wollen oder eine Staffelmiete vereinbart haben.

Nur in „wohnungsarmen Gebieten“ gilt die neue Kappungsgrenze

Die 20%-Grenze galt bisher schon bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Neu ist seit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013, dass Sie in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist, die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen dürfen.

Im dafür extra eingefügten § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, der seit dem 1.5.2013 gilt, liest sich das so:

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 % wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind.

Die Länder bestimmen, wo die niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

Die Bundesländer bestimmen, wo die Kappungsgrenze gesenkt wird

In welchen Städten und Stadtgebieten konkret die Versorgung mit Wohnraum „besonders gefährdet“ ist, steht leider nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dagegen können die Bundesländer jeweils für ihr Gebiet bestimmen, wo künftig eine niedrigere Kappungsgrenze gelten soll.

In München und Berlin wurde die Kappungsgrenze gesenkt

Davon haben die Bundesländer Bayern und Berlin bereits Gebrauch gemacht für die Ballungsstädte Berlin und München. In München ist die reduzierte Kappungsgrenze von 15 % bereits seit dem 15.5.2013 in Kraft.

Sie gilt bis zum 14.5.2018. Berlin hat ebenfalls noch im Mai 2013 mit einer Kappungsgrenzen-Verordnung nachgezogen: Auch dort gilt jetzt seit dem 19.5.2013 für die Dauer von 5 Jahren im gesamten Stadtgebiet die niedrigere 15%-Grenze.

Für welche Mieterhöhungen die Kappungsgrenze bereits gilt
  
Betroffen sind alle Mieterhöhungen, die dem Mieter seit der Geltungsdauer der neuen Kappungsgrenze zugegangen sind. Also alle Mieterhöhungen, die in München seit dem 14.5.2013 und in Berlin seit dem 19.5.2013 im Briefkasten des Mieters gelandet sind.

Wer also jetzt erst seine Mieterhöhung für eine Wohnung abschickt, die in München liegt bzw. im Berliner Stadtgebiet, hat schlichtweg Pech gehabt!

Was gilt, wenn Sie sich nicht an die Kappungsgrenze halten

Überschreiten Sie in Ihrer Mieterhöhungserklärung die 15%-Grenze, ist Ihre Mieterhöhungserklärung zwar nicht insgesamt unwirksam. Allerdings bleibt sie hinsichtlich des überschießenden Betrags unwirksam.

Was für Neu-Mietverträge gilt

Schließen Sie einen neuen Mietvertrag ab, können Sie von Ihrem neuen Mieter mehr fordern als von Ihrem bisherigen Mieter. Auch 20 % mehr, wenn es Ihnen jemand bezahlt.

Verlangen Sie allerdings 20 % mehr als das, was ortsüblich ist, können Sie mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Ärger bekommen. Jedenfalls dann, wenn Sie bei der Neuvermietung einer Wohnung oder bei Mieterhöhungen ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzen und so eine mindestens 20 % höhere Miete als die ortsübliche Miete verlangen.

Wie Sie herausfinden, welche Miete „ortsüblich“ ist

Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung versteht man den Betrag, der üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in derselben Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wurde.

Dabei fallen nur die Mieten ins Gewicht, die in den letzten 4 Jahren vereinbart oder erhöht wurden.

Wollen Sie wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete in Ihrer Stadt liegt, können Sie dies mithilfe des Mietspiegels Ihrer Stadt herausfinden.

Existiert für Ihre Stadt kein Mietspiegel, können Sie bei dem Wohnungsbauamt Ihrer Stadt nachhaken, ob dort ein Mietkataster geführt wird.

Ist auch das nicht der Fall, können Sie sich an den örtlichen Haus & Grund-Verein wenden. Dort werden meist die Mieten ähnlicher Wohnungen festgehalten.

Was bedeutet der Begriff BODENRICHTWERT?

Bodenrichtwerte sind Wertangaben, die unter Berücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) aus Grundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegt meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Bei gleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebauten Grundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dann abgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleiner oder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstücks zugrunde liegt. Hilfsmittel hierbei sind Umrechnungskoeffizienten.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung errechnet und in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn ein Grundstück übertragen wird. Der hierbei in der Vergangenheit erfolgte Abschlag von 20 Prozent ist zum 01.01.2009 entfallen. Ferner findet der Bodenrichtwert Eingang in die Berechnung des (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteils bei Hausverkäufen, in dem vom Kaufpreis der sich am Bodenrichtwert orientierende Bodenwert abgezogen wird.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Wie verhält es sich mit dem Besichtigungsrecht des Vermieters?

Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung. Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden.

Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden.

Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel.

Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:

• der Vermieter den Besuch 24 Stunden zuvor anmeldet.
• er einen konkreten Grund für die Besichtigung angibt (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung, Mängelanzeige des Mieters, Besichtigung mit Mietinteressenten).
• Die Klausel ist nur wirksam, wenn das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache abhängig gemacht wird.

Als unwirksam beurteilen die Gerichte eine Mietvertragsklausel, die vorsieht, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit unangekündigt besichtigen kann. So entschied etwa das Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 513/05, Urteil vom 23.02.2006). Nach dem Gericht verstößt der Vermieter gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn er wegen einer Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge immer wieder neue Besichtigungen fordert.

Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Eine Zutrittsverweigerung des Mieters ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter muss in solchen Fällen vor Gericht gehen. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken.

Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Az. 33 C 2515/97 – 67, 33 C 2515/97, Urteil vom 16.01.1998). Auch ohne Besichtigungsklausel sehen die Gerichte eine Besichtigung zur Überprüfung des Zustandes des Mietobjektes alle ein bis zwei Jahre an einem Werktag als zulässig an (Landgericht Berlin, Az. 67 S 254/03, Urteil vom 24.11.2003).
 
Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag