Wie verhält es sich mit dem Besichtigungsrecht des Vermieters?

Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung. Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden.

Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden.

Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel.

Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:

• der Vermieter den Besuch 24 Stunden zuvor anmeldet.
• er einen konkreten Grund für die Besichtigung angibt (z. B. geplanter Verkauf der Wohnung, Mängelanzeige des Mieters, Besichtigung mit Mietinteressenten).
• Die Klausel ist nur wirksam, wenn das Zutrittsrecht von einer vorherigen Terminabsprache abhängig gemacht wird.

Als unwirksam beurteilen die Gerichte eine Mietvertragsklausel, die vorsieht, dass der Vermieter die Wohnung jederzeit unangekündigt besichtigen kann. So entschied etwa das Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 513/05, Urteil vom 23.02.2006). Nach dem Gericht verstößt der Vermieter gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn er wegen einer Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge immer wieder neue Besichtigungen fordert.

Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen.

Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Eine Zutrittsverweigerung des Mieters ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter muss in solchen Fällen vor Gericht gehen. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken.

Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Az. 33 C 2515/97 – 67, 33 C 2515/97, Urteil vom 16.01.1998). Auch ohne Besichtigungsklausel sehen die Gerichte eine Besichtigung zur Überprüfung des Zustandes des Mietobjektes alle ein bis zwei Jahre an einem Werktag als zulässig an (Landgericht Berlin, Az. 67 S 254/03, Urteil vom 24.11.2003).
 
Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag