Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Immobilienerwerbers auf Übertragung des Eigentums. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden.

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Staffelmieten bei Wohnraum

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge muss sich dieser Kündigungsausschluss beim Staffelmietvertrag nicht auch auf den Vermieter beziehen; er muss also nicht wie bei anderen Mietverträgen auf Gegenseitigkeit beruhen (Az. VIII ZR 270/07). Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20 Prozent der Vergleichsmiete übersteigt. Wird eine solche Überhöhung infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen vorgenommen, liegt eine Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor. Diese stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann.

 

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Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Teilweise findet man in Grundbüchern sogenannte Grunddienstbarkeiten eingetragen. Aber was ist das eigentlich?

 

Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z.B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. des Betriebs eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber übernommen werden. In der Regel besteht sie "ewig", wenn nicht eine zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen.

 

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Kaufinteressenten - In welche Kategorien lassen sie sich einteilen?

Alle Interessenten durchlaufen in der Zeit zwischen dem ersten Gedanken an eine Immobilie und dem finalen Kauf eine Entwicklung. Dieser Prozess dauert mehrere Wochen oder Monate und durchläuft folgende Stufen:

Die Träumer
Dies sind Interessenten, die gerade den Wunsch nach einer Veränderung und nach einer eigenen Immobilie entdecken. Sie sind noch nicht auf dem Markt aktiv, recherchieren aber, was der Markt bietet. Die Träumer werden regelmäßig im Internet nach Objekten recherchieren und sich hier und da auch einmal ein Exposé bestellen. Vielleicht wagt auch der eine oder andere einmal einen Anruf bei einem Anbieter, einfach um Erfahrung zu sammeln. Eine Kaufentscheidung ist aber noch in weiter Ferne, dafür fehlt es an Erfahrung und Marktkenntnis.

Die Sucher
Irgendwann begeben sich dann die Träumer auf die Suche nach jenem Traum und werden als Interessenten aktiv. Fotos und Grundrisse im Internet reichen nicht mehr, jetzt müssen Erfahrungen mit echten Immobilien gesammelt werden. Es werden unterschiedliche Anbieter kontaktiert und Termine vereinbart. Die finale Entscheidung ist aber immer noch in weiter Ferne. Der Sucher tritt oft arrogant auf, weil er oder sie noch unsicher ist. Sie wollen alles wissen, verraten aber wenig über ihre Motive.

Die Frustrierten
Irgendwann passiert es. Die Träumer erkennen, dass der Traum ein Traum bleiben wird. Das Traumhaus ist nicht bezahlbar. Viele resignieren, bleiben in ihrer alten Immobilie oder mieten ersatzweise etwas Neues. Andere weigern sich, die Realität anzuerkennen. Sie suchen beharrlich weiter nach einer Immobilie, die es nicht gibt und werden so zum Schrecken von Maklern und Privatverkäufern.

Die Kompromissbereiten
Diese haben dagegen ihre Ansprüche an die Realität angepasst und wollen das Projekt Immobilienkauf endlich zu einem Ende bringen. Die Kompromissfähigen kennen den Markt gründlich, sind vorbereitet und warten nur noch auf das passende Angebot. Das sind die echten Käufer!

Verteilen wir nun die vorhandenen Interessenten - Ihr Käuferpotential - auf die oben genannten Typen so ergibt dies bei wohlwollender und realistischer Betrachtung etwa folgendes Bild:
50% der Interessenten sind noch nicht reif – Typ „Träumer“ und „Sucher“,
10 - 20% der Interessenten sind routinierte Frust-Interessenten
30 - 40% der Interessenten sind kaufbereit – Typ „Kompromissbereite“.

Diese Unterlagen sollten Sie als Kaufinteressent einer Wohnimmobilie vom Eigentümer/Makler anfordern/einsehen und prüfen!

• Pläne/Grundrisse vom Haus/Wohnung
• Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Erschließungszustand - offene bzw. geplante Verbesserungsbeiträge etc.
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon
• Aktueller Grundbuchauszug
• Energiepass
• Baubeschreibung
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll (wenn die Imobilie noch vermietet ist)
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter

 
Natürlich ist eine Besichtigung der Immobilie (ggf.unter Hinzuziehung eines Profis) auch unerlässlich!!!

Wann entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?

Zu Gunsten des Mieters besteht nach einer Umwandlung seiner Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (= Begründung von Wohnungseigentum) ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Verkauf nach Umwandlung, das innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Eingang der Verkaufsmitteilung vom Mieter ausgeübt werden kann.

Teilungserklärung - was ist das?

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Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück in der Weise in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch

 

SIEHE / SIEHE AUCH:

 

Abgeschlossenheit / Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sondereigentum
Gemeinschaftseigentum
Miteigentumsanteil
Sondernutzungsrecht