10 Tipps zum Haus- bzw. Wohnungsverkauf

 

Sie spielen mit den Gedanken, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zu verkaufen? Dann sollten Sie nachfolgende Tipps im Auge behalten!

 

1.     Legen Sie zuerst mal fest, was Ihnen besonders wichtig ist, wenn Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung verkaufen.

2.     Setzen Sie sich nicht unter Zeitdruck.

3.     Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen und Objektdaten, die für Ihren geplanten Immobilienverkauf erforderlich sind, auch griffbereit haben.

4.     Nur mit einem realistischen Preis werden Sie erfolgreich sein.

5.     Mit Ihren Verkaufsbemühungen sollten Sie eine hohe Reichweite erzielen, damit möglichst viele potentielle Kaufinteressenten erreicht werden.

6.     Natürlich müssen Sie für Kaufinteressenten auch immer gut erreichbar sein.

7.     Bedenken Sie: „Das Auge isst mit, also machen Sie die Braut (Immobilie) hübsch.“

8.     Bleiben Sie bei der Präsentation und Beschreibung Ihrer Immobilie auf den Boden der Tatsachen.

9.     Seien Sie bei den Verhandlungen zielstrebig und konsequent.

10.  Prüfen Sie Ihre potentiellen Käufer auch auf deren Zahlungsfähigkeit.

 

Oder Sie gehen gleich zum Profi, wenn Sie feststellen, dass Sie sich bei vorgenannten Punkten ganz oder teilweise unsicher fühlen. Gerne stehe ich Ihnen mit „RAT UND TAT“ zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

www.k-und-f-immobilien.de

Tel. 0841-93159112

Erforderliche Objektunterlagen für die Immobilienfinanzierung

Sie planen den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung und sind fündig geworden? Jetzt brauchen Sie hierfür eine passende objektbezogene Finanzierung. Hierfür benötigt Ihre Bank nicht nur persönliche und wirtschaftliche Angaben von Ihnen, sondern auch einige objektbezogenen Dokumente und Angaben. Nachfolgende Immobilienunterlagen sollten Sie dann Ihrem Finanzinstitut im Allgemeinen vorlegen können:

 

• Genehmigter Bauplan inkl. Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Kubaturberechnung
• Aktueller Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Gültiger Energiepass
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon (maßgeblich i. d. R. bei Wohnungskauf aufgrund der Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz WEG)
• Baubeschreibung
• Exposé
• Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Geplante bzw. bereits beschlossene Instandhaltungsmaßnehmen
• Geplante bzw. bereits beschlossene Sonderumlagen
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Mietvertrag (wenn Immobilie noch vermietet ist) samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
• Abrechnungen der Nebenkosten mit dem Mieter jeweils der letzten 3 Jahre

 

Vorgenannte Auflistung soll für Sie lediglich ein allgemeiner Anhaltspunkt sein. Ausschlaggebend ist immer das Anforderungsprofil Ihrer Bank.

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zum Thema Immobilien(ver)kauf zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K., Ingolstadt

www.k-und-f-immobilien.de

 

Teilungserklärung – was ist das?

Ein Grundstück kann man gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Miteigentumsanteile (MEA) aufteilen, so dass jeder Miteigentumsanteil am Grundstück mit einem sog. Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem bestehenden oder erst noch zu bauenden Haus verbunden wird. Das Wohnungseigentum bzw. das Teileigentum müssen in sich abgeschlossen sein. Dazu benötigt man ein Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.

In einer Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben ist, erfolgt die Aufteilung und Zuordnung der Grundstücksflächen und Gebäudeteile. Es wird Sonder- und Gemeinschaftseigentum begründet und es erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile. Ebenso können noch zusätzliche Sondernutzungsrechte (z. B. bestimmte Garten- oder Stellplatzflächen) gebildet werden.

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

 

So finden Sie den richtigen Immobilienmakler

 

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört für viele Leute zu einer der wichtigsten und umfangreichsten Entscheidungen in ihrem Leben. Folglich ist es verständlich, dass viele damit unsicher oder überfordert sind. Guter Rat ist dann mehr als gefragt und den findet man bei einem professionellen Makler. Viele Immobilientransaktionen werden über Makler abgewickelt und das aus nachvollziehbaren Gründen. Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Verkäufer und Käufer eine umfassende fachliche Beratung und schützen so ihre persönlichen wirtschaftlichen Interessen.

Doch was zeichnet einen guten Makler aus? Hier sind Tipps für Sie, die die Suche erleichtern:

 

Qualifizierter Profi

Ein professioneller Immobilienmakler ist gut ausgebildet und kann dies nachweisen. Allerdings ist die Berufsbezeichnung in Deutschland rechtlich nicht geschützt und an keine Qualifizierung geknüpft. Laut Gewerbeordnung § 34c Abs. 2a Satz 1 müssen Immobilienmakler lediglich nachweisen, dass sie sich alle drei Jahre für 20 Stunden weiterbilden. Achten Sie deshalb auf Ausbildungsnachweise wie z. B. eine Zertifizierung nach der Maklernorm DIN EN 15733, Weiterbildungssiegel/-nachweise z. B. vom Immobilienverband Deutschland (IVD), von der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA), oder von den Industrie- und Handelskammern (IHK).

 

Mitglied im Fachverband

Die Mitgliedschaft in einem angesehenen Fachverband wie z. B. dem Immobilienverband Deutschland IVD ist sicherlich ein hilfreiches Merkmal. Denn die Aufnahme ist geregelt. Mitglieder müssen ihre Fachkenntnisse vor Eintritt belegen sowie ordentliche Vermögens- und Geschäftsverhältnisse nachweisen. Darüber hinaus bieten manche Fachverbände – wie der IVD – mit einer Ombudsstelle einen neutralen Ansprechpartner, an den sich Kunden im Konfliktfall wenden können.

 

Umfangreiche Marktkenntnisse

Tiefe Vertrautheit mit den lokalen Gegebenheiten, dem örtlichen Immobilienmarkt und den Preisen sowie der Situation von Angebot und Nachfrage kennzeichnen einen kompetenten Makler. Er verfügt zusätzlich über die nötige Sachkenntnis, um eine Immobilie marktgerecht zu bewerten.

 

Professioneller und transparenter Auftritt

Ein professioneller Makler besitzt eine Gewerbeerlaubnis, die er auch öffentlich angibt. Er informiert über seine eigene Tätigkeit sowie über die von ihm betreuten Objekte umfassend und transparent. Ein seriöser Makler spricht von selbst das Thema Maklerprovision an. Das beinhaltet, dass er ausdrücklich darauf hinweist, dass die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen ist. Dazu gehört auch, keine Vorauszahlung zu verlangen.

 

Erfahrung, die allen hilft

Ein guter Makler verfügt über große fundierte Erfahrung in seinem Beruf und kann diese mit Referenzen entsprechend belegen. Das betrifft sowohl erfolgreich vermittelte Immobilien als auch zufriedene Verkäufer und Käufer.

 

Verantwortung verpflichtet und trotzdem Absicherung für alle

 

Ein seriöser Makler sichert sich und seine Kunden vor möglichen Vermögensschäden mit einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ab und gibt darüber gerne Auskunft. Denn auch einem Profi kann mal ein Fehler unterlaufen.

 

Ständiger Austausch und zeitnahe Reaktionen

 

Ein professioneller Makler reagiert zeitnah auf Anfragen. Er beschreibt dem Klienten vor Beginn der Tätigkeit, wie er vorgehen wird. Er wird die geplanten Transaktionsaktivitäten spezifizieren und eine realistische Schätzung von Zeit und Aufwand für den gesamten Transaktionsprozess abgeben. Regelmäßige Updates und Kontakt während des Vermittlungsprozesses sind selbstverständlich. Auch nach erfolgreichem Abschluss der Transaktion ist ein guter Makler für seine Kunden da.

 

Rundum gut beraten

Ein kompetenter Makler nimmt sich Zeit für eine ausführliche und umfassende Beratung. Er spricht mit seinem Klienten über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse, wie auch über seine wirtschaftliche Situation. Er prüft sorgfältig und gewissenhaft bestehende oder mögliche Probleme bei der Vermittlung und schlägt geeignete Lösungswege vor.

 

Der marktgerechte Preis ist entscheidend

Ein guter Makler verspricht, was den Preis einer Immobilie betrifft, nicht das Blaue vom Himmel. Er kennt die Marktpreise, formuliert realistische Preisvorschläge, die er mit einer fundierten Marktwertermittlung in Verbindung mit Objektvergleichen und Referenzobjekten begründen kann.

 

Die Chemie muss stimmen - Sympathie und Vertrauen

Auch wenn alle anderen Kriterien passen, ist ein erster persönlicher Eindruck unabdingbar, um zu prüfen, ob die Chemie stimmt. Gerade bei einer Immobilientransaktion sind Sympathie und Vertrauen äußerst wichtig.

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

 

Was sind umlegbare Nebenkosten bei Mietverhältnissen über Wohnraum?

Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie in aller Regel neben der monatlichen Nettokaltmiete auch die auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten bezahlen. Diese werden meist als monatliche Vorauszahlung zzgl. zur Nettokaltmiete vom Vermieter verlangt. Dieser ist dann verpflichtet, Ihnen einmal im Jahr eine entsprechende ordnungsgemäße Nebenostenabrechnung vorzulegen. Zuviel bezahlte Kosten erhalten Sie dann als Mieter zurück, zu wenig bezahlte müssen Sie Ihrem Vermieter nachbezahlen.

 

Nachfolgend eine Auflistung der wichtigsten umlegbaren Nebenkostenpositionen:

 

·         Grundsteuer

·         Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung

·         Heiz- und Warmwasserkosten

·         Kosten für Aufzüge

·         Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

·         Kosten der Gebäudereinigung

·         Kosten der Gartenpflege

·         Kosten für Gemeinschaftsstrom (z. B. Außenbeleuchtung, Treppenhausbeleuchtung usw.)

·         Kosten für Schornsteinreinigung

·         Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung

·         Kosten für Hauswart (soweit diese nicht Instandhaltung etc. betreffen)

·         Kosten für Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler

·         Kosten für den Betrieb der Einrichtungen für Wäschepflege

 

Vorliegende Aufzählung ist nicht vollumfänglich und soll Ihnen nur einen Auszug der wichtigsten umlegbaren Positionen aufzeigen.

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

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Neues Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten

 

Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Nachfolgend ein paar Erläuterungen, was in der Praxis i. d. R. vorkommen wird.

(Dies stellt keine Rechtsberatung dar. Es wird auch keine Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit übernommen!)

 

Anwendungsbereiche

Der sachliche Anwendungsbereich bezieht sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei eine untergeordnete Einliegerwohnung irrelevant ist. Nur die Käufer dieser Objekte sollen durch die Neuregelungen geschützt werden.

Doppelhaushälften/Reihenhäuser sind i. d. R. als Einfamilienhäuser zu behandeln. Kaufverträge über Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen auf einem Erbbaugrundstück fallen ebenfalls in den Anwendungsbereich.

Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt ist, kommt es nicht an. Damit fallen auch Renditeobjekte in den Anwendungsbereich der Neuregelung. Wichtig ist, dass es sich um ein Einfamilienhaus oder um eine Wohnung handelt, die Gegenstand des zu vermittelnden Kaufvertrages sind (keine Wohnungspakete!).

Der personenbezogene Anwendungsbereich erstreckt sich auf der Käuferseite alleine auf Verbraucher (§ 656b BGB).

 

Formerfordernisse

Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen nach § 656a BGB n.F. der Textform.

 

Doppeltätigkeit/-provision – Paritätisches Halbteilungsprinzip (§ 656c BGB n.F.)

Nach der Neuregelung ist die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision auch maßgeblich für eine spätere Vereinbarung mit dem Käufer. Wird der Makler für beide tätig, muss die Provisionshöhe nach § 656c BGB n.F. identisch sein. Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen.

Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages, wird die Provisionsforderung gegenüber den Parteien nach den bisherigen allgemeinen zivilrechtlichen Regeln fällig.

Es gilt also der Grundsatz: Schließen Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag, sollen beide im Erfolgsfall dasselbe zahlen. Nachlässe wirken zugunsten des jeweils anderen.

Die Provisionsansprüche werden mit Abschluss des Hauptvertrages fällig.

 

Einseitige Interessenvertretung mit anteiliger Abwälzungsmöglichkeit (§ 656d BGB n.F.)

Neben der Doppeltätigkeit/-provision hat der Gesetzgeber auch eine Abwälzung der Provision auf den Nichtauftraggeber vorgesehen. Diese Konstellation betrifft damit den Fall, in dem nur der Verkäufer einen Maklervertrag schließt und ein Teil der Provision auf den Käufer abgewälzt werden soll, dieser sich also verpflichtet, die vom Auftraggeber versprochene Provision teilweise zu übernehmen. Eine solche Vereinbarung kann nur in der Weise getroffen werden, dass maximal die Hälfte der vom Auftraggeber versprochenen Provision übernommen werden kann. Damit zahlt der Zweite (i. d. R. Käufer) nicht mehr als der Erste (i. d. R. Verkäufer).

Die Parteien des Kaufvertrages treffen untereinander eine Vereinbarung, aus der sich ein Anspruch des Maklers ergibt. Dies kann zum Beispiel ein Vertrag zugunsten des Maklers sein. Verkäufer und Käufer vereinbaren also, dass der Makler gegenüber dem Käufer einen direkten Anspruch auf den vom Verkäufer übernommenen Anteil bekommen soll, wobei dieser erst fällig wird, wenn der Nachweis erbracht wurde, dass der Verkäufer „seinen Anteil“ gezahlt hat.

 

Einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers (ohne Abwälzung)

Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich, ohne dass der Käufer sich an der Provision beteiligt. Der Makler vertritt hier ausschließlich die Interessen des Verkäufers.

 

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

 

Häufig gemachte Fehler beim privaten Immobilienverkauf

Sie planen den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung? Dann sollten Sie nachfolgende Punkte beherzigen.

1. Beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sollten Sie unbedingt ausreichend Zeit für die vielen Aufgaben einkalkulieren, die Sie zu bewältigen haben.
2. Prüfen und gewährleisten Sie, dass alle erforderlichen Unterlagen/Dokumente von der zu verkaufenden Wohnung bzw. vom zu verkaufenden Haus vorhanden sind und dass Sie diese problemlos den Käufer zur Verfügung stellen können. Fehlende Dokumente verunsichern Kaufinteressenten und auch die Banken verwehren dadurch dann ggf. die erforderliche Finanzierung.
3. Wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie nicht kennen, ist das ein grober Fehler, welcher zur Folge hat, dass Sie entweder Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu günstig anbieten und dadurch beim Verkauf unter Wert bares Geld verschenken oder der Preis ist zu hoch angesetzt und Ihre Immobilie entwickelt sich zum „Ladenhüter“ mit der Folge, dass Sie zum ausgerufenen Preis keinen Käufer finden und dadurch ggf. später nur noch unter den aktuellen Marktpreis verkaufen können.
4. Beachten Sie, dass die Präsentation Ihres Hauses (Exposé und Besichtigung vor Ort) informativ und einladend ist. Selbstgebastelte Handyfotos mit schlechter Qualität, kaum leserliche Grundrisskopien, unprofessionelle Texte uvm. sind nicht förderlich und wirkt bei vielen Kaufinteressenten eher abstoßend.
5. Denken Sie auch daran, dass Sie einen plausiblen Nachweis über die Finanzierung des Käufers vorliegen haben, bevor Sie zum Notar gehen, sonst besteht die Gefahr einer Rückabwicklung des Kaufvertrages. Das wollen Sie sicherlich nicht erleben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein paar Anregungen geben, stehe Ihnen aber natürlich für Ihren geplanten Verkauf auch gerne persönlich zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Wagnerwirtsgasse 1, 85049 Ingolstadt

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de