Warum es sinnvoll ist, einen Immobilienmakler beim Verkauf Ihrer Immobilie einzuschalten

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Langjährige Mieter haben nicht automatisch ein Vorkaufsrecht

Quelle: http://www.immonewsfeed.de/Langjaehrige_Mieter_haben_nicht_automatisch_Vorkaufsrecht-1694.htm

Ob Eigentümer ihre vermietete Immobilie verkaufen dürfen, ohne den Mieter zu fragen hängt davon ab, was verkauft werden soll und wann der Mieter eingezogen ist.
Zwar dürfen Vermieter langjährigen Mietern die Immobilie zuerst anbieten, müssen tun sie das aber nur, wenn ein notariell beurkundetes Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters im Mietvertrag vereinbart ist.
Grundsätzlich hat ein Mieter nur ein Vorkaufsrecht, wenn dieses wie beschrieben im Mietvertrag festgehalten wurde oder wenn das Mietshaus nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen umgewandelt wird (§ 577 BGB). Hat ein Mieter Vorkaufsrecht, kann er die Immobilie zu den gleichen Konditionen kaufen, wie ein anderer vom Vermieter bereits ausgewählter Käufer.
Steht dem Mieter das Vorkaufsrecht zu, muss er vom Vermieter über die Verkaufsabsicht unterrichtet werden. Darüber hinaus muss der Vermieter ihm den genauen Vertragsinhalt mitteilen bzw. ihm eine Abschrift des notariellen Vertrags übermitteln.
Liegt dem Mieter der notarielle Kaufvertrag vor, hat er zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Falls ja, muss er den Vermieter schriftlich informieren und kann dann die Wohnung zu denselben Konditionen kaufen wie Dritte, mit denen der Kaufvertrag vereinbart wurde.
Wurde die Wohnung bereits vor dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr, wenn diese Wohnung weiterverkauft werden soll. Das gilt ebenso, wenn ein Vermieter sein Mietshaus komplett verkauft und erst der Käufer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt.

Diese Unterlagen sollten/müssen Sie bei Ihrem Haus- bzw. Wohnungsverkauf griffbereit haben!

• Pläne/Grundrisse vom Haus/Wohnung
• Lageplan
• Wohnflächenberechnung
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon
• Aktueller Grundbuchauszug
• Energiepass
• Baubeschreibung
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Mietvertrag samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter

Wann der Mieter renovieren muss

Quelle: http://www.immonewsfeed.de/Wann_der_Mieter_renovieren_muss-1683.htm

Die Zahl der Gerichtsurteile zum Thema Schönheitsreparaturen steigt kontinuierlich und es ist nur schwer zu durchschauen, wann ein Mieter zu Pinsel und Farbe greifen muss. Nur dass der Vermieter eigentlich instandhaltungspflichtig ist, steht im BGB. Vermieter, die überlegen, sich wegen Schönheitsreparaturen vor Gericht zu streiten, können im Vorfeld zumindest folgende Punkte prüfen lassen, um ihre Erfolgsaussichten besser einschätzen zu können:

• Wurde im Mietvertrag wirksam geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss?
• Gibt es im Mietvertrag nähere Erläuterungen, was unter den Begriff Schönheitsreparaturen fällt und falls ja, handelt es sich um Arbeiten, die auch von den Gerichten als wirksam anerkannt wurden? Holzfenstern einen neuen Außenanstrich zu verpassen oder Parkett abzuschleifen zählt beispielsweise nicht dazu.
• Welche Fristen wurden für die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag festgelegt und sind sie überhaupt schon fällig?
• Ist die Renovierung auch wirklich erforderlich? Denn sollte das nicht der Fall sein, muss der Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Trotzdem haftet er für Schäden am Eigentum des Vermieters.
• Steht im Mietvertrag eine Endrenovierungsklausel oder eine Individualvereinbarung? Erstere macht nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen die komplette Renovierungsklausel unwirksam (BGH, RE v. 1.7.1987, WM 1987 S. 306).

Diese und weitere Fragen im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen sollten Vermieter unbedingt prüfen und klären lassen, ehe sie vor Gericht ziehen.

Vorkaufsrecht: Wer hat das eigentlich?

Quelle: http://www.meineimmobilie.de/kaufen-verkaufen/rechtliches-regeln/vorkaufsrecht-wer-hat-das-eigentlich

Können Sie Ihr vermietetes Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen, ohne den Mieter zuvor fragen zu müssen, ob er es nicht kaufen will? „Kommt drauf an“, werden Ihnen die Juristen da antworten.
 
Nämlich darauf, was Sie verkaufen und wann der Mieter eingezogen ist. Klingt kompliziert, ist es teilweise auch! Und selbst dann ist der Mieter nicht der erste, den Sie fragen müssen.

Viele Vermieter gehen irrtümlich noch davon aus, dass langjährigen Mietern automatisch ein Vorkaufsrecht zusteht. Doch das ist falsch!

Es wäre zwar fair, wenn Sie den Mietern Ihres Einfamilienhauses, in dem sie schon über 10 Jahre wohnen und in das sie viel Liebe und Geld gesteckt haben, das Haus zuerst zum Kauf anbieten: Aber das ist ein Kann und kein Muss, sofern Sie im Mietvertrag nicht ein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters stehen haben.

Und selbst dann reicht es nicht, wenn Sie das nur in den Mietvertrag hineingeschrieben haben.  

Vorkaufsrecht vereinbaren: Sie müssen mit dem Mietvertrag zum Notar

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sollten Sie Folgendes wissen: Grundsätzlich hat ein Mieter kein Vorkaufsrecht! Davon gibt es allerdings zwei Ausnahmen:

1. Sie haben bereits in Ihrem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht formell wirksam vereinbart. Das bedeutet: Sie können entweder allein die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht beurkunden lassen oder den gesamten Mietvertrag inklusive Vorkaufsrecht. Dafür müssen Sie zum Notar gehen, was allerdings mit Notarkosten verbunden ist.
2. Sie haben Ihr Mietshaus nach dem Einzug Ihrer Mieter in Eigentumswohnungen umgewandelt oder beabsichtigen dies.

Wie sich ein Vorkaufsrecht rechtlich auswirkt

Besteht ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Mieters, kann der Vorkaufsberechtigte – also Ihr Mieter – in Ihren bereits geschlossenen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen einsteigen wie der von Ihnen ausgesuchte Käufer.

Was Sie Ihrem Mieter bei einem Vorkaufsrecht verraten müssen

Steht Ihrem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, müssen Sie ihn nicht nur darüber informieren, dass Sie beabsichtigen, seine Wohnung zu verkaufen. Zu Ihren Informationspflichten gehört vielmehr auch, dass Sie ihm den genauen Vertragsinhalt mitteilen bzw. ihm eine Abschrift des notariellen Vertrags zukommen lassen.

Ab der Vorlage des notariellen Kaufvertrags beginnt für den Mieter eine 2-Monats-Frist zu laufen, innerhalb der sich Ihr Mieter überlegen kann, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht. Will er sein Vorkaufsrecht ausüben, reicht es, wenn er Sie darüber schriftlich informiert. 

Macht der Mieter dann von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, kann er die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, die in dem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart wurden.

Wichtig: Informieren Sie Ihren Mieter gar nicht oder unzutreffend über sein Vorkaufsrecht, machen Sie sich schadensersatzpflichtig.

Vorkaufsrecht bei Eigentumswohnungen: Das müssen Sie wissen

Sie hatten ein „ganz normales Mietshaus“. Irgendwann überlegen Sie sich, das – aus welchen Gründen auch immer – in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Rechtlich eigentlich kein Problem, selbst wenn die Wohnungen zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet sind. Schwierig wird es erst dann, wenn Sie die umgewandelten Wohnungen verkaufen wollen.

Haben Sie die Mietwohnung nach dem Mietvertragsabschluss in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkaufen Sie diese, gilt für Sie § 577 BGB. Danach hat der Mieter dieser Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern diese chronologische Reihenfolge gegeben ist:

1. Sie haben vor dem Verkauf der Eigentumswohnung den Mietvertrag geschlossen und die Wohnung an den Mieter überlassen und
2. Sie haben erst nach dem Mietvertragsabschluss und der Überlassung die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt.

Vermieten Sie eine bereits umgewandelte Wohnung, gibt’s kein Vorkaufsrecht  

Vermieten Sie dagegen eine bereits umgewandelte Wohnung und wollen Sie diese Wohnung weiterverkaufen, hat Ihr Mieter kein Vorkaufsrecht mehr.

Bei der Reihenfolge Umwandlung – Überlassung/Mietvertragsabschluss besteht also kein Vorkaufsrecht mehr für den einziehenden.

Wer ein komplettes Haus verkauft, braucht kein Vorkaufsrecht fürchten

Gleiches gilt, wenn Sie als Vermieter Ihr Mietshaus komplett verkaufen und erst Ihr Käufer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt.

Als verkaufswilliger Eigentümer einer vermieteten und umgewandelten Wohnung sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter über sein Vorkaufsrecht zu belehren und ihm den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen.

Das Vorkaufsrecht gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung

Ihr Mieter hat nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht.

Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn ein Familienangehöriger oder eine sonst zum Hausstand des Erstkäufers gehörende Person die Wohnung erwirbt (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB). Gleiches gilt, wenn der Vermieter gleich das komplette Gebäude als Ganzes verkauft.

Bundeseinheitliches Meldegesetz – Neue Rechte und Pflichten für Mieter und Wohnungsgeber

Quelle: http://blog.ivd.net/2015/10/bundeseinheitliches-meldegesetz-neue-rechte-und-pflichten-fuer-mieter-und-wohnungsgeber
 
Von RAin Annett Engel-Lindner – Referentin Immobilienverwaltung IVD

Ab dem 1. November 2015 gilt ein neues bundeseinheitliches Meldegesetz. Bisher war das Meldewesen Ländersache. Jetzt hat dies der Bund einheitlich geregelt. Danach ist der Eigentümer bzw. bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung auch der Hausverwalter verpflichtet, bei der An- und Ummeldung der Mieter gegenüber den Behörden durch Ausstellung einer Bescheinigung mitzuwirken, gem. § 19 BMG. Ziel des Gesetzgebers ist die Verhinderung von Scheinanmeldungen.


Mitwirkungspflicht für Vermieter
Die Neuregelung sieht vor, dass Mieter, die eine Wohnung beziehen oder verlassen, ihren Wohnortwechsel innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldehörde anzeigen müssen. Zudem sieht sie eine Mitwirkungspflicht vermietender Wohnungseigentümer und Verwalter vor, wonach eine Bestätigung über den Ein- oder Auszug innerhalb von zwei Wochen durch den Vermieter, bzw. den von ihm beauftragten Verwalter ausgestellt werden muss. Die Bescheinigung kann sowohl in schriftlicher als auch elektronischer Form erfolgen und muss entweder der meldepflichtigen Person oder der zuständigen Meldebehörde direkt zur Verfügung gestellt werden. Bei Unterlassung der Meldepflicht, Fristversäumung oder fehlender Vermieterbescheinigung droht dem Meldepflichtigen ein Bußgeld von 1.000 Euro. Dies trifft auch Eigentümer bzw. Verwalter, die die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht rechtzeitig ausstellen.
Weil mit der Neuregelung auch “Scheinanmeldungen” vermieden werden sollten, könnten bloße Gefälligkeitsbescheinigungen künftig teuer werden! Wird einem Interessenten eine Wohnanschrift angeboten, ohne dass dieser tatsächlich einzieht oder einziehen will, ist diese “Gefälligkeit” mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 EUR bewehrt.

Die Meldebestätigung muss folgende Angaben enthalten:
• Name und Anschrift des Vermieters
• Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum
• die Anschrift der Wohnung
• die Namen der meldepflichtigen Personen

Informationsrecht
Neu geregelt wird ab dem 01.11.2015 auch, dass sich der Vermieter bei der Meldebehörde über die tatsächliche An- oder Abmeldung des Mieters selbst informieren kann. Gleichzeitig soll auch die Meldebehörde befugt sein, Informationen über die derzeitigen und vorherigen Mieter vom Wohnungsgeber einzuholen. Dies ist ein positiver Schritt, um eine bessere Transparenz der Beteiligten, so auch für die Verwalter herzustellen. Eine Pflicht zur Information und Einsichtnahme besteht hierzu allerdings nicht.

Datenschutz
Nach dem auch weiterhin umstrittenen neuen Gesetz, das der Bundestag Ende Juni beschlossen hatte, sollten Meldeämter u.a. Namen und Adressen ohne ausdrückliche Zustimmung des Betroffenen etwa an Firmen zu Werbezwecken weitergeben dürfen. Hier besteht zwar ein grundsätzliches Widerspruchsrecht des Betroffenen, aber nicht, wenn Adresshändler vom Amt nur vorhandene Daten bestätigen oder aktualisieren lassen wollen. Diese Regelung ist im Hinblick auf den Datenschutz als problematisch anzusehen, da der betroffene Mieter von der Weitergabe der Daten häufig keine Kenntnis erlangt und ein Widerspruch gegen die Datenweitergabe nur nachträglich erfolgen könnte, wenn die Daten bereits im Umlauf sind. Dennoch sollte der Widerspruch unbedingt erhoben werden.

Welche Daten das Meldeamt jetzt schon weitergeben darf!
Derzeit darf das Meldeamt nur den Familienname, Vorname, Titel, aktuelle Anschrift und die Tatsache, dass die Person gestorben ist, weitergeben. Beim Meldeamt liegen jedoch noch viele weitere Angaben vor, zum Beispiel das Geschlecht, der Familienstand, die Staats-angehörigkeit oder die Religion. Diese Daten sind gegen eine Weitergabe geschützt – bisher jedenfalls!

Tipps, um sich vor Mietnomaden zu schützen

Was ist ein Mietnomade?

Als Mietnomaden werden Personen bezeichnet, die von einer Mietwohnung in die nächste ziehen und dabei dem jeweils vorherigen Vermieter hohe Mietschulden hinterlassen. Häufig werden dabei auch erheblich heruntergekommene Wohnungen hinterlassen, deren Instandsetzung nicht selten mit weiteren Kosten verbunden ist. Der Begriff ist eine Anspielung auf die Lebensweise von Nomaden – Wandervölker ohne Sesshaftigkeit. Mietnomaden handeln in betrügerischer Absicht zum Nachteil des Vermieters.

Planung

Häufig machen sich private Immobilienvermieter nur wenige Gedanken über den eigentlichen Prozess, bevor sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung an den Markt bringen. Dabei handelt es sich bei der Immobilienvermietung um einen Vorgang von großer finanzieller Tragweite.Vermeiden Sie es daher „einfach mal einen Versuch“ zu starten, sondern planen Sie die Vermietung Ihrer Immobilie detailliert.

·     Bis wann soll der Mieter gefunden sein?

·     Wie setzte ich den Mietpreis an?

·     Welche Werbemedien sollen genutzt werden?

·     Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?

·     Welche Informationen gebe ich am Telefon?

·     Wie überprüfe ich die Bonität?

·     Welche Unterlagen halte ich bereit?

·     Wann soll die Kaution bezahlt sein?

·     Wann soll die Immobilie übergeben werden?

·     Welcher Mietvertrag soll verwendet werden.

Wenn Sie diese Fragen im Vorfeld geklärt haben, dann wissen Sie schon recht genau, wie der Ablauf aussehen soll.

Referenzen

1.) Selbstauskunft: Diese ist mit Sicherheit ein bekanntes Thema. Sie vermittelt einen Eindruck der Sicherheit, kann aber auch Tür und Tor für falsche Angaben liefern. Also sollte hier etwas intensiver und genauer vorgegangen werden, auch wenn dieses nicht unbedingt üblich ist: Überprüfen Sie die persönlichen Daten mittels Vorlage des Personalausweises Da steht auch immer die aktuelle Anschrift drauf. Diese sollte man sich ebenfalls notieren. Nun kann man schon einmal vergleichen, ob die Angaben korrekt sind. Diese Daten sind wichtig. Sie geben einem nämlich auch die Möglichkeit, eine Kreditauskunft über den potentiellen Mieter zu besorgen.   2.) Bonitätsauskunft (z. B.SCHUFA) In einer Bonitätsauskunft erfahren Sie etwas über die Zahlungsmoral Ihres möglichen Mieters. Ob es Mahnbescheide gab oder gibt, ob eine eidesstattliche Versicherung (EV) vorliegt oder gar ein Haftbefehl. Dieses sind alles Negativmerkmale, die Sie davon abhalten sollten, diesen Mieter den Schlüssel zu Ihrer Wohnung auszuhändigen. Leider gibt die Schufa keine Auskunft an Dritte, es sei denn, Sie legen eine Vollmacht des Mietinteressenten vor. Gleiches gilt für die Creditreform. Diese Auskünfte kosten zwar Geld, können einem aber vor erheblich größeren Schaden schützen.   3.) Arbeits-/Gehaltsnachweise Lassen Sie sich auch aktuelle Arbeits-/Gehaltsnachweise von Ihrem Mietinteressenten vorlegen.   Option Kautionsbürgschaft.   Eine Kautionsbürgschaft ist die moderne Form der Mietsicherheit und ersetzt die bisher übliche Mietkaution wie Barkaution, Sparbuch etc. Der Bürgschaftsgeber z. B. Euro-Kaution (www.eurokaution.de), haftet gegenüber dem Vermieter mit bis zu drei Nettokaltmieten. Der Mieter bezahlt dafür an Euro-Kaution einen Jahresbeitrag. Beantragt ein Mieter bei Euro-Kaution eine Kautionsbürgschaft, bekommt er eine Bürgschaftsurkunde, die der Vermieter als Sicherheit erhält. Die Bürgschaft gilt über das Mietende hinaus, bis das Mietverhältnis vollständig beendet ist. Der Vermieter weiß so, dass der Interessent überprüft wurde und hat ein mehr an Sicherheit bei keinerlei Kosten

Kontakt zum Vorvermieter

Eine der besten Methoden, sich einen Eindruck über einen Mieter zu verschaffen, ist es, den Vorvermieter und den derzeitigen Vermieter anzurufen. Wenn die Aussagen widersprüchlich sind sollten Sie sich möglicherweise für einen anderen Interessenten entscheiden. Verlangen Sie immer eine schriftliche Selbstauskunft in der Name und Telefonnummer des derzeitigen Vermieters und des Vormieters zu nennen sind. Investieren Sie lieber eine Stunde in Recherche als das Ihr Anwalt hinterher teure Stunden für Ihren Mieter aufwenden muss.

Fazit: Die Vermietung mit einem Makler

Wenn Sie möchten, dass jemand für Sie mit Geld Zeit und Energie in eine Vorleistung geht, sollten Sie über einen professionellen Immobilienmakler vermieten lassen. Der Makler übernimmt die beschriebenen Dinge für Sie und konfrontiert Sie nur mit bereits von Ihm überprüften Interessenten, so dass Sie sich nur mit der Endauswahl befassen müssen. In der Regel sind Mietnomaden nicht bereit, einen Makler aufzusuchen, da es meistens beim privaten Vermieter einfacher funktioniert. Ein guter Makler wird Ihnen im Vorfeld seine Leistung auch erklären.