Schritte beim Haus-/Wohnungsverkauf

 

Schritt 1: Vorbereitungsphase samt Beratung

Während der Vorbereitung ist es erst mal wichtig, eine Art „Orgaplan“ für den Haus-/Wohnungsverkauf aufzustellen. Das Festlegen eines Zeitfensters und der Zielgruppe spielen hier eine große Rolle. Bedenken Sie auch, dass ein Verkauf ohne Makler nur Sinn macht, wenn man selbst große Erfahrung beim Immobilienverkauf mitbringt. Sollte das nicht der Fall sein, ist die Beauftragung eines Maklers dringend zu empfehlen.

 

Begehung der Immobilie vor Ort

Als Makler verschaffe ich mir bei der Besichtigung der Immobilie vor Ort einen Eindruck. Zustand, Lage und Besonderheiten sind von großer Wichtigkeit.

 

Beratung

Ich zeige Ihnen in einem persönlichen Gespräch, wie ich beim Verkauf Ihrer Wohnung/Ihres Hauses vorgehe, um einen guten Preis zu erzielen und kläre mit Ihnen Ihre Fragen hierzu. Natürlich finden Ihre persönlichen Vorstellungen und Ziele Berücksichtigung, soweit dies realisierbar ist.

 

Relevanten Unterlagen

Um einen reibungslosen Immobilienverkauf abzuwickeln, benötigt man vollständige Objektunterlagen. Mit mir als Makler an Ihrer Seite, werde ich darauf achten, dass alle relevanten Dokumente zur Verfügung stehen.

 

Schritt 2: Marktgerechte Verkaufspreisermittlung

Beim Immobilienverkauf ist die Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises ein ausschlaggebendes Kriterium. Als erfahrener und ausgebildeter Makler ermittle ich sachgerecht die aktuell erzielbare Marktwertspanne Ihrer Immobilie auf Grundlage der gängigen, in der Praxis angewandten, Wertermittlungsverfahren unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten. Ich berücksichtige dabei auch, ob ggf. im Vorfeld Renovierungs-/Sanierungsmaßnahmen für Sie als Verkäufer sinnvoll sind. Hierfür ist die bereits vorgenannte umfangreiche Begehung vor Ort, sowie eine Prüfung der relevanten Objektunterlagen erforderlich.

 

Schritt 3: Vermarktung

Für einen reibungslosen Ablauf beim Haus- bzw. Wohnungsverkauf ist es erforderlich, eine vernünftige Marketingstrategie zu verwenden. Dadurch erhöhen sich die Chancen, die richtigen Käufer zu erreichen.

Hierzu zählen z. B.

• Verkaufsfördernde Exposés mit sachlich, informativen Texten, aufbereiteten Grundrissen und Plänen sowie realistischen Bildmaterial. Natürlich ist ein gepflegtes Erscheinungsbild der Immobilie sehr förderlich. „Das Auge isst mit!!!“
• Virtuelle Besichtigungsmöglichkeiten wie z. B. 360°-Rundgänge oder Immobilienkurzvideos.
• Nutzung verschiedener Verbreitungskanäle (online und offline) um eine Vielzahl von potentiellen Interessenten zu erreichen. Als langjährig erfahrener Makler kann man auch immer wieder auf bereits vorgemerkte Interessenten zurückgreifen.

 

Schritt 4: Auswahl geeigneter Kaufinteressenten

Beim Besichtigen ist es wichtig, dass Interessenten einen guten ersten Eindruck von der Immobilie erhalten. Ein gepflegtes Erscheinungsbild sollte soweit möglich gewährleistet sein. Natürlich ist auch eine Qualifizierung der Käufer erforderlich. Hierzu sind Gespräche/Beratungen und Bonitätsnachweise unverzichtbar.

 

Schritt 5: Abschluss und Beurkundung

Hat man sich auf die (Ver)kaufsdonditionen geeinigt, wird die notarielle Beurkundung in die Wege geleitet, die ich natürlich als Makler veranlasse. Zusammen mit dem Notariat wird der Kaufvertragsentwurf erstellt und Ihnen als Verkäufer, dem Käufer und mir als Makler zur Verfügung gestellt. Aufgrund des Entwurfes können offene Frage geklärt und noch entsprechend im Kaufvertrag, falls erforderlich, berücksichtigt werden. Hier stehen das Notariat und ich als Makler gerne helfend zur Verfügung. Ist alles vorbesprochen und geklärt, steht einer Beurkundung des Vertrages nichts mehr im Wege.

 

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K & F Immobilien e. K. – Inhaber: Gerhard Fischermeier

Ob Sie nun Ihr Haus, Ihre Wohnung oder auch ein Baugrundstück in der Region Ingolstadt / Eichstätt verkaufen wollen. Mit mir als langjährig erfahrenen Makler an Ihrer Seite sorge ich für einen reibungslosen Ablauf zu einem marktgerechten Preis.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

 

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

In Abteilung II eines Grundbuches sind Belastungen des Grundstücks vermerkt. Das kann u. a. eine sogenannte Grunddienstbarkeit sein. Die Grunddienstbarkeit ist die Absicherung eines Rechts an einem Grundstück (man sprich hier auch vom „dienenden Grundstück"), das zu Gunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (hier spricht man vom "herrschenden Grundstück") eingetragen ist.

Solche Eintragungen sind z. B. Geh- und Fahrtrechte, Ge- bzw. Verbote (z. B. Gewerbebetriebsverbot), Duldungspflichten (z. B. Duldung einer Grenzbebauung) usw.

Eine eingetragene Grunddienstbarkeit kann ohne die Zustimmung de(r)s Berechtigten nicht einfach gelöscht werden und muss folglich von einem Immobilienerwerber (bei Kauf, Schenkung, Erbschaft etc.) übernommen werden. Die Laufzeit einer Grunddienstbarkeit ist normalerweise nicht begrenzt und besteht somit ständig. Außer es ist von vornherein eine zeitliche Begrenzung vereinbart worden oder, wie oben schon erwähnt, der Berechtigte stimmt einer Löschung zu.

Ein Grundstück, das mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, ist i. d. R. gegenüber einem unbelasteten Anwesen beeinträchtigt. Somit ist es bei der Ermittlung des Marktwertes meistens wertmindernd zu berücksichtigen.

Gerne stehe ich Ihnen auch bei weiteren Fragen rund um die Immobilie zur Verfügung.

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

www.k-und-f-immobilien.de

Tel. 0841-93159112 

10 Tipps zum Haus- bzw. Wohnungsverkauf

 

Sie spielen mit den Gedanken, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zu verkaufen? Dann sollten Sie nachfolgende Tipps im Auge behalten!

 

1.     Legen Sie zuerst mal fest, was Ihnen besonders wichtig ist, wenn Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung verkaufen.

2.     Setzen Sie sich nicht unter Zeitdruck.

3.     Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen und Objektdaten, die für Ihren geplanten Immobilienverkauf erforderlich sind, auch griffbereit haben.

4.     Nur mit einem realistischen Preis werden Sie erfolgreich sein.

5.     Mit Ihren Verkaufsbemühungen sollten Sie eine hohe Reichweite erzielen, damit möglichst viele potentielle Kaufinteressenten erreicht werden.

6.     Natürlich müssen Sie für Kaufinteressenten auch immer gut erreichbar sein.

7.     Bedenken Sie: „Das Auge isst mit, also machen Sie die Braut (Immobilie) hübsch.“

8.     Bleiben Sie bei der Präsentation und Beschreibung Ihrer Immobilie auf den Boden der Tatsachen.

9.     Seien Sie bei den Verhandlungen zielstrebig und konsequent.

10.  Prüfen Sie Ihre potentiellen Käufer auch auf deren Zahlungsfähigkeit.

 

Oder Sie gehen gleich zum Profi, wenn Sie feststellen, dass Sie sich bei vorgenannten Punkten ganz oder teilweise unsicher fühlen. Gerne stehe ich Ihnen mit „RAT UND TAT“ zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. – Ingolstadt

www.k-und-f-immobilien.de

Tel. 0841-93159112

Erforderliche Objektunterlagen für die Immobilienfinanzierung

Sie planen den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung und sind fündig geworden? Jetzt brauchen Sie hierfür eine passende objektbezogene Finanzierung. Hierfür benötigt Ihre Bank nicht nur persönliche und wirtschaftliche Angaben von Ihnen, sondern auch einige objektbezogenen Dokumente und Angaben. Nachfolgende Immobilienunterlagen sollten Sie dann Ihrem Finanzinstitut im Allgemeinen vorlegen können:

 

• Genehmigter Bauplan inkl. Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Kubaturberechnung
• Aktueller Lageplan
• Erschließungszustand unter Einbeziehung von Herstellungsbeiträgen sowie Ergänzungsbeiträgen
• Aktueller Grundbuchauszug
• Gültiger Energiepass
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und alle Nachträge hiervon (maßgeblich i. d. R. bei Wohnungskauf aufgrund der Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz WEG)
• Baubeschreibung
• Exposé
• Auflistung von durchgeführten wesentlichen Renovierungs-/Sanierungs-/Erweiterungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
• Geplante bzw. bereits beschlossene Instandhaltungsmaßnehmen
• Geplante bzw. bereits beschlossene Sonderumlagen
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Hausgeldabrechnungen jeweils der letzten 3 Jahre
• Aktuell gültiger Wirtschaftsplan
• Beschlusssammlung
• Hausordnung
• Verwaltervertrag
• Brandversicherungsurkunde
• Grundsteuerbescheid
• Mietvertrag (wenn Immobilie noch vermietet ist) samt Anlagen und Übergabeprotokoll
• Datum der letzten Nettomieterhöhung inkl. Erhöhungsbetrag
• Aktuelle Höhe der Nettomiete
• Aktuelle Höhe der Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter
• Abrechnungen der Nebenkosten mit dem Mieter jeweils der letzten 3 Jahre

 

Vorgenannte Auflistung soll für Sie lediglich ein allgemeiner Anhaltspunkt sein. Ausschlaggebend ist immer das Anforderungsprofil Ihrer Bank.

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zum Thema Immobilien(ver)kauf zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K., Ingolstadt

www.k-und-f-immobilien.de

 

Teilungserklärung – was ist das?

Ein Grundstück kann man gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Miteigentumsanteile (MEA) aufteilen, so dass jeder Miteigentumsanteil am Grundstück mit einem sog. Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem bestehenden oder erst noch zu bauenden Haus verbunden wird. Das Wohnungseigentum bzw. das Teileigentum müssen in sich abgeschlossen sein. Dazu benötigt man ein Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.

In einer Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben ist, erfolgt die Aufteilung und Zuordnung der Grundstücksflächen und Gebäudeteile. Es wird Sonder- und Gemeinschaftseigentum begründet und es erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile. Ebenso können noch zusätzliche Sondernutzungsrechte (z. B. bestimmte Garten- oder Stellplatzflächen) gebildet werden.

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

www.k-und-f-immobilien.de

 

So finden Sie den richtigen Immobilienmakler

 

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört für viele Leute zu einer der wichtigsten und umfangreichsten Entscheidungen in ihrem Leben. Folglich ist es verständlich, dass viele damit unsicher oder überfordert sind. Guter Rat ist dann mehr als gefragt und den findet man bei einem professionellen Makler. Viele Immobilientransaktionen werden über Makler abgewickelt und das aus nachvollziehbaren Gründen. Mit dem richtigen Immobilienmakler sichern sich Verkäufer und Käufer eine umfassende fachliche Beratung und schützen so ihre persönlichen wirtschaftlichen Interessen.

Doch was zeichnet einen guten Makler aus? Hier sind Tipps für Sie, die die Suche erleichtern:

 

Qualifizierter Profi

Ein professioneller Immobilienmakler ist gut ausgebildet und kann dies nachweisen. Allerdings ist die Berufsbezeichnung in Deutschland rechtlich nicht geschützt und an keine Qualifizierung geknüpft. Laut Gewerbeordnung § 34c Abs. 2a Satz 1 müssen Immobilienmakler lediglich nachweisen, dass sie sich alle drei Jahre für 20 Stunden weiterbilden. Achten Sie deshalb auf Ausbildungsnachweise wie z. B. eine Zertifizierung nach der Maklernorm DIN EN 15733, Weiterbildungssiegel/-nachweise z. B. vom Immobilienverband Deutschland (IVD), von der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA), oder von den Industrie- und Handelskammern (IHK).

 

Mitglied im Fachverband

Die Mitgliedschaft in einem angesehenen Fachverband wie z. B. dem Immobilienverband Deutschland IVD ist sicherlich ein hilfreiches Merkmal. Denn die Aufnahme ist geregelt. Mitglieder müssen ihre Fachkenntnisse vor Eintritt belegen sowie ordentliche Vermögens- und Geschäftsverhältnisse nachweisen. Darüber hinaus bieten manche Fachverbände – wie der IVD – mit einer Ombudsstelle einen neutralen Ansprechpartner, an den sich Kunden im Konfliktfall wenden können.

 

Umfangreiche Marktkenntnisse

Tiefe Vertrautheit mit den lokalen Gegebenheiten, dem örtlichen Immobilienmarkt und den Preisen sowie der Situation von Angebot und Nachfrage kennzeichnen einen kompetenten Makler. Er verfügt zusätzlich über die nötige Sachkenntnis, um eine Immobilie marktgerecht zu bewerten.

 

Professioneller und transparenter Auftritt

Ein professioneller Makler besitzt eine Gewerbeerlaubnis, die er auch öffentlich angibt. Er informiert über seine eigene Tätigkeit sowie über die von ihm betreuten Objekte umfassend und transparent. Ein seriöser Makler spricht von selbst das Thema Maklerprovision an. Das beinhaltet, dass er ausdrücklich darauf hinweist, dass die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen ist. Dazu gehört auch, keine Vorauszahlung zu verlangen.

 

Erfahrung, die allen hilft

Ein guter Makler verfügt über große fundierte Erfahrung in seinem Beruf und kann diese mit Referenzen entsprechend belegen. Das betrifft sowohl erfolgreich vermittelte Immobilien als auch zufriedene Verkäufer und Käufer.

 

Verantwortung verpflichtet und trotzdem Absicherung für alle

 

Ein seriöser Makler sichert sich und seine Kunden vor möglichen Vermögensschäden mit einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ab und gibt darüber gerne Auskunft. Denn auch einem Profi kann mal ein Fehler unterlaufen.

 

Ständiger Austausch und zeitnahe Reaktionen

 

Ein professioneller Makler reagiert zeitnah auf Anfragen. Er beschreibt dem Klienten vor Beginn der Tätigkeit, wie er vorgehen wird. Er wird die geplanten Transaktionsaktivitäten spezifizieren und eine realistische Schätzung von Zeit und Aufwand für den gesamten Transaktionsprozess abgeben. Regelmäßige Updates und Kontakt während des Vermittlungsprozesses sind selbstverständlich. Auch nach erfolgreichem Abschluss der Transaktion ist ein guter Makler für seine Kunden da.

 

Rundum gut beraten

Ein kompetenter Makler nimmt sich Zeit für eine ausführliche und umfassende Beratung. Er spricht mit seinem Klienten über dessen persönliche Wünsche und Bedürfnisse, wie auch über seine wirtschaftliche Situation. Er prüft sorgfältig und gewissenhaft bestehende oder mögliche Probleme bei der Vermittlung und schlägt geeignete Lösungswege vor.

 

Der marktgerechte Preis ist entscheidend

Ein guter Makler verspricht, was den Preis einer Immobilie betrifft, nicht das Blaue vom Himmel. Er kennt die Marktpreise, formuliert realistische Preisvorschläge, die er mit einer fundierten Marktwertermittlung in Verbindung mit Objektvergleichen und Referenzobjekten begründen kann.

 

Die Chemie muss stimmen - Sympathie und Vertrauen

Auch wenn alle anderen Kriterien passen, ist ein erster persönlicher Eindruck unabdingbar, um zu prüfen, ob die Chemie stimmt. Gerade bei einer Immobilientransaktion sind Sympathie und Vertrauen äußerst wichtig.

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de

 

Was sind umlegbare Nebenkosten bei Mietverhältnissen über Wohnraum?

Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie in aller Regel neben der monatlichen Nettokaltmiete auch die auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten bezahlen. Diese werden meist als monatliche Vorauszahlung zzgl. zur Nettokaltmiete vom Vermieter verlangt. Dieser ist dann verpflichtet, Ihnen einmal im Jahr eine entsprechende ordnungsgemäße Nebenostenabrechnung vorzulegen. Zuviel bezahlte Kosten erhalten Sie dann als Mieter zurück, zu wenig bezahlte müssen Sie Ihrem Vermieter nachbezahlen.

 

Nachfolgend eine Auflistung der wichtigsten umlegbaren Nebenkostenpositionen:

 

·         Grundsteuer

·         Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung

·         Heiz- und Warmwasserkosten

·         Kosten für Aufzüge

·         Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

·         Kosten der Gebäudereinigung

·         Kosten der Gartenpflege

·         Kosten für Gemeinschaftsstrom (z. B. Außenbeleuchtung, Treppenhausbeleuchtung usw.)

·         Kosten für Schornsteinreinigung

·         Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung

·         Kosten für Hauswart (soweit diese nicht Instandhaltung etc. betreffen)

·         Kosten für Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler

·         Kosten für den Betrieb der Einrichtungen für Wäschepflege

 

Vorliegende Aufzählung ist nicht vollumfänglich und soll Ihnen nur einen Auszug der wichtigsten umlegbaren Positionen aufzeigen.

 

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

 

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Tel. 0841-93159112

www.k-und-f-immobilien.de