Man hat das richtige Grundstück für
den Bau des eigenen Hauses gefunden. Nun steht das Thema Erschließung des
Grundstücks auf der Agenda. Ist es noch nicht erschlossen, kommen einige
Erschließungskosten auf den Käufer zu. Der Begriff Erschließung bedeutet das
Zugänglich machen des Grundstücks nach dem Baugesetzbuch. Dies ist erforderlich
damit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Einen Großteil der
anfallenden Erschließungskosten hat der neue Grundstückseigentümer zu zahlen.
Da kommt einiges zusammen. Welche Erschließungskosten gibt es, wie hoch sind sie
und wann sind sie zu bezahlen?
WELCHE
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN GIBT ES?
Unterschieden wird zwischen der
öffentlichen und der privaten Erschließung. Die öffentliche Erschließung ist i.
d. R. Aufgabe der Kommune und umfasst Baumaßnahmen, die bis an die
Grundstücksgrenze reichen. Die private Erschließung erfolgt innerhalb der
Grundstücksgrenzen und beinhaltet alle baulichen Maßnahmen zum Anschluss an die
Versorgungseinrichtungen.
Baugrundstücke müssen bzgl. Zufahrt und
Technik erschlossen werden. Zu den verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehören
Straßenbau, Fußwege, öffentliche Plätze und Grünflächen, Beleuchtung und
Lärmschutz usw. Die technische Erschließung umfasst die Leitungen für die
spätere Hausinstallation (Wasser, Kanal, Strom, Telefon, Gas etc.). Die
technischen Erschließungskosten sind also Kosten, die für den Anschluss an das
Ver- und Entsorgungsnetz fällig werden.
Auflistung VON
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
- Stromversorgung
- Wasserversorgung
- Anschluss an die Kanalisation für Abwasser
- Gasanschluss
- Fernwärme
- Telekommunikation: Internet,
Telefon, TV-Kabelanschluss
- Vermessungskosten
- Bodengutachten
- Untersuchung auf Bodendenkmäler
- Schallschutzanlagen
- Straßenbau
- Gehwege und öffentliche Plätze
- Grünflächen
- Parkplätze
- Beleuchtung oder Lärmschutz
- Kinderspielplätze und andere
öffentliche Einrichtungen
WER ERHEBT UND
WER BEZAHLT DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN?
Einen kleinen Teil (mindestens 10%) der
öffentlichen Erschließungskosten hat die Kommune zu tragen, den Rest kann sie
als Erschließungsbeitrag weitergeben (mal von Ausnahmen abgesehen).
Die Kostenberechnung im Detail gestaltet
sich teilweise recht kompliziert. Regelungen findet man z. B. im Baugesetzbuch und
im Kommunalabgabenrecht. Die Kosten variieren von Bundesland zu Bundesland.
Anschlüsse an Versorgungsleitungen (z. B. für Strom oder Hausinstallation)
berechnen hingegen regionale Versorgungsdienstleister.
WIE WERDEN DIE
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN BERECHNET?
Die Kostenverteilung erfolgt aufgrund
vorgegebener Verteilungsmaßstäbe. Häufig wird nach der Grundstückgröße und nach
dem Maß der baulichen Grundstücksnutzung (GRZ und/oder GFZ) auf alle
anliegenden Grundstücke verteilt.
WIE HOCH SIND
DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN FÜR EIN GRUNDSTÜCK?
Pauschal lässt sich die Frage nicht
beantworten. Die Kosten hängen von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend für
die Höhe der Kosten sind i. d. R. der Materialeinsatz sowie der Aufwand bzw.
die Arbeitsstunden.
Grob geschätzt lässt sich sagen, dass die
meisten Grundstücke sich mit einem Gesamtpreis zwischen 40 bis 90 Euro pro
Quadratmeter Grundstücksfläche voll erschließen lassen.
WANN SIND DIE
ERSCHLIESSUNGSKOSTEN FÄLLIG?
Je nach Art der Erschließung und der
Erschließungsdauer richtet sich auch die Fälligkeit der Zahlung. Manche
Bescheide kommen umgehend, manche nach Fertigstellung von Teilabschnitten der
Erschließungsarbeiten, andere bei/nach Abschluss der Maßnahmen. Und manchmal
kommen auch noch Abrechnungen erst nach Jahren der Fertigstellung der
Erschließungsmaßnahmen.
Zu zahlen sind die Rechnungen meist
innerhalb von vier Wochen in einer Summe. Somit ist es ratsam, entsprechende Gelder
kurzfristig abrufen zu können.
WO LASSEN SICH
DIE ERSCHLIESSUNGSKOSTEN ERFRAGEN?
Hier sind die Gemeinden Ihr erster Ansprechpartner.
Dort erfahren Sie die zeitliche Planung ebenso wie die (voraussichtlichen)
Kosten und die Zahlungsmodalitäten.
Weitere Stellen wären die regionalen
Versorgungsdienstleister (wie z. B. Strom, Gas, Telefon usw.), die Auskunft
geben.
FAZIT: Unterschätzen Sie die ERSCHLIESSUNGSKOSTEN
NICHT UND informieren Sie sich SO GUT WIE MÖGLICH!
Die
Erschließungskosten sind sehr unterschiedlich und können daher von wenigen
tausend Euro bis zu fünfstelligen Beträgen variieren. Wichtig ist, dass Sie sich
so genau wie möglich über die Höhe der zu erwartenden Kosten zu informieren. Es
kommt vor, dass Bescheide erst Jahre nach Abschluss der Bautätigkeiten ins Haus
flattern. Ein finanzielles Polster ist daher ein absolutes Muss. Oder man sucht
von vornherein nur nach voll erschlossenen, abgerechneten Grundstücken und
spart sich so zumindest den Zeitaufwand für die Erschließung und hat die die
Erschließungskosten gleich mit eingepreist.
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