Was ist beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung zu beachten?

Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung gibt es eine Reihe von Dingen, die zu beachten sind. Hier sind einige wichtige Aspekte:

1.    Finanzierung: Informieren Sie sich rechtzeitig im Vorfeld über die Finanzierungsmöglichkeiten und Finanzierungshöhe, die Ihnen eine Bank gewährt und legen Sie anhand dieser Infos fest, wieviel Sie maximal für den Kauf einer Wohnung ausgeben können/wollen. Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Banken und achten Sie darauf, dass Sie die monatliche Belastung langfristig tragen können.

2.    Zustand der Wohnung: Besichtigen Sie die Wohnung gründlich und lassen Sie sich eventuell von einem Experten begleiten, um den Zustand der Wohnung einschätzen zu können. Achten Sie auf eventuelle Mängel wie Feuchtigkeit, Schimmel oder Risse in den Wänden.

3.    Lage und Umgebung: Prüfen Sie die Lage der Wohnung und ihre Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen usw. Informieren Sie sich auch über die Nachbarschaft und das soziale Umfeld.

4.    Eigentümergemeinschaft: Erkundigen Sie sich nach der Eigentümergemeinschaft und ihren Regeln. Informieren Sie sich über die Höhe der monatlichen Nebenkosten und die Instandhaltungsrücklage.

5.    Kaufvertrag: Bevor sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, lassen Sie den notariellen Kaufvertragsentwurf im Vorfeld von einem Fachmann prüfen und achten Sie darauf, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Prüfen Sie auch, ob alle wichtigen und erforderlichen Objektunterlagen wie vorhanden sind.

(Vorgenannte Punkte sind nur ein Auszug und sind somit nicht vollumfänglich!)

Insgesamt ist es wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen und sorgfältig zu prüfen, bevor man eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft.

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihr Wohnhaus, Ihre Wohnung oder Ihr Baugrundstück zu verkaufen? Gerne stehe ich Ihnen professionell bei Ihrem geplanten Immobilienverkauf in der Region Ingolstadt / Eichstätt vollumfänglich zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

Kontakt:

K & F Immobilien e. K.
Inhaber: Gerhard Fischermeier
Wagnerwirtsgasse 1
85049 Ingolstadt
Tel. +49 841 93159112
info@k-und-f-immobilien.de
www.k-und-f-immobilien.de

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Den passenden Immobilienmakler finden

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Sie sind auf der Suche nach einem passenden Immobilienmakler? Dann sollten Sie bei der Auswahl auf einige wichtige Kriterien achten.

Zunächst ist es ratsam, sich über die Erfahrung und Kompetenz des Maklers zu informieren. Schauen Sie sich Bewertungen und Referenzen an, um einen Eindruck zu gewinnen. Hilfreich kann auch sein, wenn der Makler zusätzlich in einem Verband (z. B. IVD) organisiert ist.

Auch die geografische Kenntnis des Maklers spielt eine wichtige Rolle. Ein ortskundiger Makler kennt sich in der Region genau aus und kann Sie besser beraten.

Ein weiterer Faktor, auf den Sie achten sollten, ist das Leistungsspektrum des Maklers. Ein guter Immobilienmakler bietet Ihnen nicht nur eine professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie, sondern unterstützt Sie auch in Fragen rund um das Vertragswesen und weitere relevante Themen.

Nicht zuletzt sollte auch die persönliche Chemie stimmen. Sie vertrauen Ihrem Makler schließlich eine wichtige Angelegenheit an, deshalb sollten Sie sich auf Augenhöhe austauschen können.

In Gerhard Fischermeier, dem Inhaber des Maklerbüros K & F Immobilien e. K. in Ingolstadt finden Sie einen zuverlässigen und erfahrenen Partner für Ihre Immobilienangelegenheiten. Besuchen Sie mich und lassen Sie sich von meinem Leistungsangebot überzeugen.

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Drei Arten des Maklerauftrags beim Immobilienverkauf

Es gibt verschiedene Immobilienmaklerverträge, die zwischen einem Immobilienmakler und einem verkaufswilligen Eigentümer einer Immobilie abgeschlossen werden können. Hier sind die 3 Vertragsarten:

 

·       der einfache Maklerauftrag

·       der Makleralleinauftrag

·       der qualifizierter Makleralleinauftrag

 

Je nachdem, welche Auftragsart gewählt wurde, steht der Immobilienmakler in der Pflicht, bestimmte Dienstleistungen zu liefern. Zusätzlich regelt die jeweilige Vertragsart auch, wer alles berechtigt ist, die Immobilie zu vermarkten.

 

Der einfache Maklerauftrag

Der einfach Maklerauftrag ist der lockerste von allen. Er gibt dem Immobilienmakler das Recht, die Immobilie nachzuweisen und/oder zu vermitteln. Der Eigentümer kann aber auch selbst eigene Verkaufsbemühungen unternehmen oder zusätzlich andere Makler einschalten oder weitere Kanäle nutzen, um die Immobilie zu verkaufen. Der Makler wird nur dann eine Provision erhalten, wenn er den Verkauf der Immobilie tatsächlich nachgewiesen und/oder vermittelt hat. Der Makler ist aber bei dieser Auftragsart nicht verpflichtet, irgendwelche Bemühungen zu Vermarktung zu unternehmen. Empfehlenswert ist diese Auftragsart nicht, da Makler i. d. R. geringes Interesse an solchen Aufträgen haben, wenn mehrere Makler zeitgleich und der Eigentümer auch noch selbst Vermarktungsaktivitäten unternehmen dürfen. Es ist auch für die Vermarktung der Immobilie nicht ratsam, denn ein altes Sprichwort sagt: „Zu viele Köche verderben den Brei.“ Man sieht dann häufig, dass ein und dieselbe Immobilie mehrmals von verschiedenen Maklern und vom Eigentümer selbst angeboten wird, teils auch noch mit den unterschiedlichsten Kaufbedingungen (Kaufpreis, Provision, Immobilienangaben usw.). Das wirkt sich meist kontraproduktiv auf den Verkauf und den zu erzielenden Preis aus.

 

Der Makleralleinauftrag

Der Makleralleinauftrag gibt dem Makler das ausschließliche Recht, die Immobilie zu verkaufen. Das bedeutet, dass der Eigentümer keine anderen Makler einschalten darf. Dem Eigentümer ist es jedoch nach wie vor gestattet, bei dieser Auftragsart weiterhin auch selbst einen passenden Interessenten zu suchen. Der Makler ist hier verpflichtet, tatsächlich tätig zu werden. Diese Art von Vertrag kommt bei der Vermarktung von Wohnimmobilien in der Praxis relativ häufig vor, da sich der Makler ziemlich sicher sein kann, dass er für seine Arbeit auch belohnt wird.

 

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Der qualifizierte Makleralleinauftrag ähnelt dem vorgenannten Makleralleinauftrag. Auch hier darf der Eigentümer keinen weiteren Makler einschalten. Zusätzlich ist es aber dem Eigentümer untersagt, selbst in der Vermarktung tätig zu werden und muss Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler verweisen. Natürlich ist diese Form aus der Sicht des Maklers die idealste Vertragsart. Allerdings bedarf es zum rechtsgültigen Abschluss eines qualifizierten Alleinauftrages einer „INDIVIDUALVEREINBARUNG“ zwischen dem Eigentümer und dem Immobilienmakler. Diese ist aber in der Praxis äußerst schwierig zu formulieren und hält in den meisten Fällen einer rechtlichen Würdigung nicht stand, da die Rechtsprechung hier (richtigerweise) sehr hohe Hürden festgelegt hat.

 

Sie spielen sich auch mit dem Gedanken, Ihr Wohnhaus, Ihre Wohnung oder Ihr Baugrundstück zu verkaufen? Gerne stehe ich Ihnen professionell bei Ihrem geplanten Immobilienverkauf in der Region Ingolstadt / Eichstätt vollumfänglich zur Verfügung.

 

Herzlichst Ihr

Gerhard Fischermeier

 

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Wissenswertes über den aktuellen Immobilienmarkt in Ingolstadt

Was war bis 2022?

Ingolstadt ist in den letzten Jahren stark gewachsen und hat nun rd. 140.000 Einwohner. Diese Bevölkerungsentwicklung wirkte sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Hier sind einige wissenswerte Infos zum Immobilienmarkt in Ingolstadt:

Preisentwicklung: Der Immobilienmarkt in Ingolstadt hat in den letzten Jahren hohe Preissteigerung erfahren, insbesondere im Bereich der Wohnimmobilien. Laut Immowelt betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Ingolstadt im Jahr 2021 etwa 5.200 Euro. Auch die Mietpreise sind in Ingolstadt in den letzten Jahren kräftig gestiegen, insbesondere im Bereich der Neubauwohnungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung in Ingolstadt betrug im Jahr 2021 laut Immowelt etwa 14,00 Euro/m² Wohnfläche.

Angebot und Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Ingolstadt war insgesamt hoch, insbesondere in den zentralen und begehrten Stadtteilen. Der Markt wurde zunehmend von einer begrenzten Anzahl von verfügbaren Wohnimmobilien und einer hohen Anzahl von Kaufinteressenten beeinflusst. Hierbei spielten auch die bis Dato niedrigen Darlehenszinsen von rund nur 1% eine entscheidende Rolle.

 

Was ist 2023?

Aktuell unterliegt der Immobilienmarkt in der Region Ingolstadt einer Veränderung. Erkennbar ist dies z. B. Anhand der Nachfrage (Interessenten), die mittlerweile spürbar weniger geworden ist. Parallel hierzu nehmen die Kaufangebote zu und bei diesen ist je nach Objektart und -alter auch mit Preisabschlägen in unterschiedlicher Höhe zu kalkulieren, will man einen passenden Käufer finden. Ausschlaggebend hierfür sind u. a. die stark gestiegenen Finanzierungszinsen, die sich mittlerweile im Bereich 3,5% bis 4,0% bewegen und damit verbunden die Finanzierungsinstitute, die ihre Kreditvergaben auch verschärft haben. Steigende Zinsen bedeuten für Darlehensnehmer, dass deren Finanzrahmen sich bedeutend schmälert, mit der Folge, dass einige den Wunsch zum Kauf der eigenen Immobilie erst mal wieder ad acta legen (müssen). Die Entwicklung geht weg von einem Verkäufer- hin zu einem Käufermarkt.

Problematisch ist derzeit auch die Tatsache, dass aufgrund der aktuellen Situation, wie Baustoffmangel, Lieferkettenschwierigkeiten, hohe Inflation und Handwerkermangel das Baugewerbe ebenfalls durcheinandergewirbelt wird. Verlässliche Kalkulationen für Neubau und Renovierung/Sanierung sind deswegen derzeit äußerst schwierig. Als Folgen werden einige bereits zugeteilte Baugrundstücke in Neubaugebieten in der Stadt und Umlandgemeinden zurückgegeben.

 

Was bringt die Zukunft?

Auch die Immobilienwirtschaft unterliegt zyklischen Konjunkturschwankungen. Ich denke jedoch, dass sich der Markt in ein bis zwei Jahren wieder stabilisieren wird, in der Hoffnung, dass sich Inflation, Baustoffmangel, Handwerkermangel, Zinserhöhungen etc. beruhigen. Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung Ingolstadts als Standort der Automobilindustrie und der Hochschullandschaft gibt es auch in Zukunft Potenzial für eine positive Entwicklung des Immobilienmarkts in Ingolstadt.

 

Eine Info von Ihrem Immobilienmakler für Ingolstadt.

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Immobilienumsätze sinken in Bayern im Jahresvergleich

 

Die Immobilienumsätze gaben in Bayern im Jahr 2022 um -8,7 % nach, während der Rückgang in Deutschland nur bei -6,7 % lag.

„Nach vielen Jahren mit jährlichen Rekordzahlen bei den Immobilienumsätzen sind erstmals seit der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009 sinkende Werte ermittelt worden. Kontinuierlich angestiegene Finanzierungskosten, eine restriktivere Kreditvergabe der Banken sowie eine steigende Inflationsrate dämpfen die Lust am Immobilienerwerb.“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Ab dem zweiten Quartal 2022 zeichnete sich bereits ab, dass die bayernweiten Immobilienumsätze das fulminante Ergebnis aus dem Vorjahr von 72 Mrd. € nicht mehr erreichen würden. Das abgelaufene Jahr 2022 schloss dementsprechend mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 65,7 Mrd. € deutlich schwächer ab“.

(Quelle: IVD Süd e. V.)

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder nur den aktuellen Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in der Region Ingolstadt und Umgebung wissen? Gerne stehe ich Ihnen hierfür zur Verfügung.

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Warum eine kostenlose Online-Immobilienbewertung i. d. R. wertlos ist

Sie benötigen den aktuellen Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und stehen vor der Thematik der Preisermittlung? Viele neigen hier dazu im Internet nach einer kostenlosen und schnellen Wertermittlung zu suchen. Aber ist das clever und wirklich zielführend?

 

Mittlerweilen gibt es viele Anbieter, die mit einer kostenlosen Online-Werteinschätzung werben. Man gibt mit ein paar Klicks wenige Immobiliengrunddaten ein und schon wird einem ein Ergebnis geliefert. Doch wie marktgerecht sind diese Wertermittlungen wirklich? Glauben Sie im Ernst, dass durch Eingabe von lediglich 4 oder 5 Zahlen der Wert Ihrer Immobilie marktgerecht berechnet werden kann?

Eine vernünftige Immobilienbewertung ist wesentlich aufwändiger. Viele Faktoren und Parameter müssen berücksichtigt werden. Da reicht es nicht nur mal kurz Adresse, Grundstücksgröße, Immobilienart, Alter und Wohnfläche einzugeben und schon hat man ein passendes Resultat.

Aber was bezwecken diese Anbieter von schnellen kostenfreien Online-Bewertungen? Es geht nur darum, Ihre Daten abzugreifen, die dann teilweise sogar noch kostenpflichtig an Dritte weiterverkauft werden (Stichwort: Leads).

Nicht nur vorgenannte „Mindestdaten zur Immobilie“ spielen eine Rolle, wenn es darum geht, den Preis eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. Für eine sachgerechte Wertermittlung ist auf jeden Fall schon mal eine Begehung der Immobilie vor Ort unerlässlich, um sich von der Lage, vom tatsächlichen Zustand, Ausstattung, evtl. vorhandener Mängel/Instandhaltungsrückstände u.v.m. ein reelles Bild zu machen. Des Weiteren sind wesentliche Objektdaten/-unterlagen von Nöten, wie z. B. Planunterlagen, Baubeschreibung, Berechnungen, Grundbuchauszug, bereits durchgeführte Renovierungen, Erschließungszustand, evtl. Verbesserungsmaßnahmen der Gemeinde (z. B. Erweiterung einer Kläranlage, Verbesserung der Wasserversorgung/des Kanalsystems) usw. Zusätzlich kommen bei Eigentumswohnungen noch Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, Nebenkostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu. Ist die Immobilie vermietet, spielen Mietvertrag und Miethöhe zusätzlich eine entscheidende Rolle bei der Preisfindung.

Dies alles ist bei einer sachgerechten Bewertung zu berücksichtigen. Hinzu kommen noch das unerlässliche Fachwissen und die Marktkenntnis und Erfahrung des Bewerters. Nur so kann der richtige Marktwert ermittelt werden. Und das ist mit nur ein paar wenigen Klicks NICHT MÖGLICH.

Eine qualitative Immobilienbewertung ist aufwendig und anspruchsvoll und kostet folglich natürlich Geld. Sparen Sie hier aber bitte nicht am falschen Ende. Was hilft Ihnen eine kostenlose Bewertung, wenn der ermittelte aktuelle Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung am Ende völlig falsch ist – egal ob nun zu niedrig oder zu hoch?

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Wann hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht?

Werden Wohnungen eines Mietshauses (Mehrparteienhauses) in Eigentumswohnungen nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) umgewandelt, um die Wohnungen dann einzeln weiterzuverkaufen zu können, haben die Mieter, die bereits vor „Umwandlung“ in Eigentumswohnungen dort ein Mietverhältnis hatten, ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dem Mieter wird dadurch die Möglichkeit gegeben, bis zum Ablauf einer Frist von 2 Monaten in den Kaufvertrag zwischen Vermieter und einem außenstehenden Dritten einzutreten und die betreffende Wohnung zu den gleichen Konditionen/Bedingungen zu erwerben wie der außenstehende Dritte. Auf den Inhalt des Kaufvertrages hat der Mieter dabei aber keinen Einfluss.

Vorgenanntes gilt allerdings nur beim erstmaligen Verkauf nach Umwandlung. Handelte es sich bereits vor Abschluss des Mietvertrages um eine Eigentumswohnung nach WEG oder wird gleich das komplette Haus im Ganzen verkauft, so besitzt der Mieter kein Vorkaufsrecht.

Siehe hierzu auch § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

 

§ 577
Vorkaufsrecht des Mieters

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. 2Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. 3Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Eine Info von Ihrem regionalen Immobilienmakler für Ingolstadt
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Mail: info@k-und-f-immobilien.de
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