Das Wichtigste zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) kurz zusammengefasst

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde nun vom Bundestag beschlossen. Es bedarf noch der Zustimmung im Bundesrat und tritt dann ab dem 01. 01.2024 in Kraft. Nachfolgend eine kurze Zusammenfassung, welche Pflichten und Fristen es zu beachten gibt und welche Handlungsmöglichkeiten sich hinsichtlich ihrer Heizung ergeben.

Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?

Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31.12.2044 betrieben und auch repariert werden. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer jedoch längstens 30 Jahren nach Einbau.

Es besteht also kein zwingender Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel sei es besser, mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Marktlage für Brennstoffe, Strom und Heizungsanlagen klarer ist.

Was gilt ab dem kommenden Jahr?

Ab dem 01.01. 2024 sind Bauherren verpflichtet, in Neubauten nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie einzubauen. In Bestandsgebäuden hingegen können Gas- und Ölheizungen auch nach dem 01.01.2024 noch eingebaut werden, müssen dann aber ab 2029 stufenweise auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden. Der dann verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt zunächst 15 %, ab 01.01.2035 dann 30 %, ab 01.01.2040 dann 60 % und ab 01.01.2045 dann 100 %.

Die kommunale Wärmeplanung setzt den entscheidenden Zeitpunkt für neue Vorgaben

Für alle Städte und Gemeinden wird eine Wärmeplanung bald zur Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 01.07.2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 01.07.2028.

Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien von 65 %. Dies kann durch einen Anteil von 65 % am Brennstoff (bspw. Biomasse, grüner Wasserstoff) erreicht werden oder durch den Einbau einer Wärmepumpe, einer reinen Stromheizung, dem Anschluss an ein Wärmenetz, den Einsatz von Solarthermie oder eine Biomasseheizung (wie eine Holzpellet-Heizung). Auch hybride Lösungen, wie etwa die Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Gasheizung, sind zulässig.

In jedem Fall müssen aber dem 01.01.2045 alle Heizungen 100 % klimaneutral sein und dürfen keine fossilen Brennstoffe mehr nutzen.

Einbau neuer Gasheizungen

Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 01.01.2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffausbaugebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 01.01.2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird.

Eine weitere wissenswerte Regelung gilt für Wärmenetze: Ab dem 01.01.2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Dafür muss vom Hauseigentümer bereits schon bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.

Wie wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen unterstützt?

Hauseigentümer können künftig für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage 30 % Förderung erhalten. Weitere 30 % können Selbstnutzer mit einem Jahreseinkommen unter 40.000 Euro bekommen. Und noch einmal 20 % Förderung erhalten selbst nutzende Hauseigentümer, die vorzeitig in eine neue Heizung investieren, obwohl sie dazu noch nicht verpflichtet sind (Speed-Bonus). In Summe können jedoch nur maximal 70 % gefördert werden, zudem ist die maximal förderbare Summe gedeckelt (im Falle eines Einfamilienhauses auf 30.000,00 Euro).

Vermieter können ihre Mieter an den Investitionen in die neue, klimafreundliche Heizung beteiligen. Sie können die eigens für diesen Zweck von acht auf höchstens zehn % leicht erhöhte Modernisierungsmieterhöhung nutzen, wenn gleichzeitig die staatliche Förderung in Anspruch genommen wird. Außerdem ist die Erhöhung auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, soweit es die Kosten für die Heizungsanlage selbst betrifft. Für die weiteren Kosten der Sanierung, beispielsweise für Heizkörper, Verteiler, Pumpen oder Speicher, soll weiterhin die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze je nach Miethöhe von zwei oder drei Euro gelten.

Wichtige Regelung zu Etagenheizungen

Bei Etagenheizungen ist zu beachten: Fünf Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung getroffen werden, ob weiterhin Etagenheizungen betrieben werden sollen. Fällt keine Entscheidung, besteht die Pflicht, an deren Stelle eine Zentralheizung einzubauen – spätestens acht Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung. Dies ist auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) relevant.

(Quelle: IVD)

 

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Baugenehmigungen brechen weiter ein

Im ersten Halbjahr 2023 sind 27,2 Prozent weniger Baugenehmigungen als im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres erteilt worden. Das wird an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Zahlen deutlich. Die Krise im deutschen Wohnungsbau spitzt sich damit weiter zu. Deutliche Kritik am Krisen-Management der Bundesregierung übt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Der seit dem vergangenen Jahr anhaltende Einbruch bei den Baugenehmigungen schlägt sich schon sehr bald in rückläufigen Baufertigstellungen nieder. Wenn immer weniger neu gebaut und auch im Bestand modernisiert wird, wird aus der Krise im Wohnungsbau in absehbarer Zeit eine Krise bei der Wohnraumversorgung unserer Bevölkerung. Schon heute trifft an den Wohnungsmärkten eine wachsende Nachfrage auf ein begrenztes Angebot. Diese krisenhafte Entwicklung reißt dauerhaft Gräben in unserer Gesellschaft und schadet dem sozialen Frieden.

(Quelle: Immobilienverband Deutschland - IVD)

Dies trifft auch für die Region Ingolstadt zu.

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Die Preisfindung bei Wohnimmobilien

Der richtige Marktpreis Ihrer Immobilie hat entscheidenden Einfluss auf den Erfolg des Verkaufes.

• Zu niedrig bedeutet: zwar schnellerer Verkauf, aber verschenktes Geld.
• Zu hoch bedeutet: wenig bis keine Nachfrage, lange Vermarktungsdauer, Angebot entwickelt sich zum „Ladenhüter“, Gefahr, dass folglich unter Wert verkauft werden muss >>> Geldverlust.

Gute Makler erstellen gerne eine professionelle Marktwertermittlung. Damit haben Sie die dringend benötigten Informationen und erzielen marktgerechte Preise. Fallen Sie aber bitte nicht auf die vielen Angebote von kostenlosen Wertermittlungen rein. Eine qualifizierte Dienstleistung, was eine Wertermittlung ist, kostet eben auch Geld.

Immobilien sind meist individuelle Unikate. Beim Verkauf von Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis neben den Objektkriterien wie Art der Immobilie, Alter, Größe, Zustand, Bauweise, Lage usw. auch nach der aktuellen Nachfragesituation am Markt, die wiederum von verschieden Faktoren abhängig sein kann (z. B. Zinsniveau).

Jeder Käufer wird abwägen, welche Vor- und Nachteile die Immobilie für ihn hat, welche Renovierungen oder Umbauten vorzunehmen sind, was für Kosten neben dem eigentlichen Kauf damit auf ihn zukommen und wie sich die eigene finanzielle Situation darstellt. Dazu kommt, dass i. d. R. die meisten Käufer das „gute Gefühl“ brauchen, um sich für den Kauf zu entscheiden.

Es gibt somit kein Standardprogramm, um einen marktgerechten Preis zu finden, sondern nur „Hilfsmittel/Werkzeuge“, die aber richtig eingesetzt werden müssen. Und dazu braucht es jahrelanger

E R F A H R U N G   UND   K N O W   H O W.

 

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Kostenlose Wertermittlungen von Häusern und Wohnungen im Internet – was steckt dahinter?

Sie wollen Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen? Das wirft viele Fragen auf. Eine davon ist, was denn meine Immobilie eigentlich wert ist. Man bemüht Google & Co. und wird auch schnell fündig.

Headlines, wie z. B.

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Natürlich klingt das erst mal verlockend und interessant, aber wie gut sind die Ergebnisse? Werden Sie nachdenklich, wenn Sie lediglich ein paar wenige Infos zu Ihrer Wohnung oder zu Ihrem Haus eingeben müssen (z. B. Alter, Größe, …) und schon erhalten Sie ein Ergebnis.

Diese Onlinerechner greifen lediglich Angebotspreise aus den gängigen Immobilienportalen ab und bilden daraus Durchschnittswerte mit großen Wertspannen. In den seltensten Fällen können diese Rechner aber auf tatsächlich erzielte Kaufpreise zurückgreifen. Das sollte Ihnen zu denken geben. Einen am Markt realisierbaren Verkaufswert erhalten Sie somit eher nicht. Aber genau den brauchen Sie ja, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen.

In der Regel sind Häuser und Wohnungen Unikate, deshalb bedarf es bei einer Wertermittlung hierfür auch immer einer individuellen Betrachtung und Begutachtung vor Ort unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Variablen. Nur so bekommen Sie einen aussagefähigen und belastbaren Immobilienwert.

Aber warum gibt es dann so viele Anbieter von kostenlosen Online-Wertermittlungen? Ganz einfach - man will an Ihre persönlichen Daten und an Ihre wesentlichen Immobiliendaten kommen. Denn irgendwo im Kleingedruckten steht, dass Sie mit der Weitergabe einverstanden sind. Somit werden Ihre Daten an Dritte (i. d. R. Makler) weiterverkauft (man nennt dies „LEADVERKAUF“) und damit viel Geld verdient.

Also seien Sie in Zukunft vorsichtig, wenn es um kostenlose Angebote für Immobilienbewertungen geht.

Die Lösung: Wenden Sie sich an regionale Makler, die entsprechend qualifiziert und langjährig am Markt sind. Dort erhalten Sie i. d. R. eine wesentlich bessere Dienstleistung – und ja, das kostet Geld. Aber sparen Sie nicht am falschen Ende!

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Renovieren, sanieren, modernisieren – das steckt hinter den Begriffen

Die Begriffe "renovieren", "sanieren" und "modernisieren" werden oft im Zusammenhang mit Baumaßnahmen verwendet, aber sie haben unterschiedliche Bedeutungen und Zielsetzungen. Hier sind die Unterschiede zwischen den Begriffen:

 

1. Renovieren:             Renovieren bezieht sich in der Regel auf die Instandsetzung oder Verschönerung eines bestehenden Gebäudes oder Raums. Es handelt sich um kleinere Reparaturen oder Änderungen, die das Erscheinungsbild, die Funktionalität oder den Zustand eines Gebäudes verbessern sollen, ohne jedoch grundlegende strukturelle Veränderungen vorzunehmen. Typische Renovierungsarbeiten umfassen das Streichen von Wänden, das Ersetzen von Bodenbelägen, das Austauschen von Armaturen oder das Erneuern von Möbeln.
2. Sanieren:                 Sanieren ist ein weitergehender Begriff als Renovieren und bezieht sich auf umfassendere Maßnahmen zur Wiederherstellung oder Verbesserung eines Gebäudes. Im Allgemeinen zielt eine Sanierung darauf ab, Schäden oder strukturelle Probleme zu beheben und die Substanz des Gebäudes wiederherzustellen. Sanierungsarbeiten können sowohl Innen- als auch Außenbereiche eines Gebäudes betreffen und können Reparaturen, Erneuerungen und Modernisierungen umfassen.
3. Modernisieren:       Modernisieren bezieht sich auf die Aktualisierung oder den Austausch von technischen und funktionalen Komponenten eines Gebäudes, um es den heutigen Standards und Anforderungen anzupassen. Dies kann den Einsatz neuer Technologien, energiesparender Lösungen oder anderer zeitgemäßer Ausstattungsmerkmale umfassen. Modernisierungen können in Verbindung mit Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten auftreten oder auch separat durchgeführt werden.

 

Zusammenfassend lässt sich sagen:

 

• Renovieren bezieht sich auf kosmetische Verbesserungen, um das Aussehen und die Funktionalität zu optimieren.
• Sanieren beinhaltet umfassendere Maßnahmen zur Wiederherstellung und Reparatur von Schäden.
• Modernisieren bezieht sich auf die Anpassung an zeitgemäße Standards und Technologien.

 

Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Begrifflichkeiten etwas näherbringen.

 

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Heizungstausch

Unabhängig von der aktuellen Debatte um das zukünftige „Heizungsgesetz“ gibt es aktuell schon Austauschpflichten alter Heizungen. Bereits seit Nov. 2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei uns. Hier ist bereits festgelegt, dass Hausbesitzer ihre Heizungen nur 30 Jahre lang in Betrieb lassen dürfen. Wer also einen älteren Heizkessel in Betrieb hat, darf diesen nur im Ausnahmefall weiter betreiben.

Die Austauschpflicht von über 30-jährigen Heizungen gilt z. B. nicht für Niedertemperaturkessel oder Anlagen mit einer geringen Leistung. Es sind nur die sog. Konstanttemperaturkessel von der Austauschpflicht betroffen.

Außerdem gilt: wenn Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst in einem Haus mit veralteter Öl- bzw. Gasheizung wohnen, können die Altheizungen ebenfalls weiter betrieben werden.

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Der Einfluss des energetischen Zustands auf die Bewertung von gebrauchten Häusern und Wohnungen

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer Wohnung gibt es zahlreiche Faktoren, die den Wert und den Kaufpreis beeinflussen. Einer der entscheidenden aktuellen Aspekte ist der energetische Zustand des Gebäudes. In der heutigen Zeit, in der der Klimawandel, Baustoff- und Handwerkermangel, hohe Inflation und politischer Wirrwarr bzgl. der Energiepolitik eine immer größere Unsicherheit darstellen und die Energiepreise steigen, gewinnt die Energieeffizienz von Immobilien zunehmend an Bedeutung. In diesem Blogbeitrag werde ich kurz betrachten, wie der energetische Zustand den Wert von gebrauchten Häusern und Wohnungen beeinflusst.

 

1.     Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien: Mit dem wachsenden Bewusstsein für Umweltfragen und dem Bestreben, Energiekosten zu senken, suchen immer mehr Menschen nach energieeffizienten Wohnlösungen. Gebäude, die über eine gute Wärmedämmung, effiziente Heiz- und Kühlsysteme sowie erneuerbare Energiequellen verfügen, werden daher zunehmend attraktiv. Eine hohe Energieeffizienz bedeutet niedrigere Energiekosten und einen geringeren ökologischen Fußabdruck, was potenzielle Käufer anspricht und die Nachfrage nach solchen Immobilien steigert.

2.     Niedrigere Betriebskosten: Der energetische Zustand eines Hauses oder einer Wohnung hat direkte Auswirkungen auf die Betriebskosten. Ein energieeffizientes Gebäude erfordert weniger Energie für Heizung, Kühlung und Warmwasserbereitung, was zu erheblichen Kosteneinsparungen führen kann. Käufer sind daher bereit, mehr für ein Haus oder eine Wohnung zu zahlen, bei dem sie langfristig niedrigere Energiekosten erwarten können. Dieser finanzielle Vorteil macht energieeffiziente Immobilien attraktiver und wirkt sich positiv auf deren Bewertung aus.

3.     Förderprogramme und gesetzliche Vorgaben: Um den Energieverbrauch im Wohnungssektor zu reduzieren, werden Förderprogramme aufgelegt und gesetzliche Vorgaben eingeführt. Diese umfassen beispielsweise finanzielle Anreize für energieeffiziente Renovierungen oder die Einführung von Austauschpflichten alter Heizanlagen und Dämmpflichten von Gebäuden. Der Einhaltung solcher Vorgaben und die Nutzung möglicher Förderungen kann den Wert einer Immobilie stabilisieren und sogar steigern. Im Gegenzug verlieren aktuell Immobilien mit schlechter Energiebilanz aufgrund von Auflagen und höheren Betriebskosten an Wert.

4.     Zukunftssicherheit und Werterhalt: Der energetische Zustand einer Immobilie spielt auch eine Rolle bei der langfristigen Werterhaltung. Ein gut gedämmtes Haus oder eine Wohnung mit effizienten Installationen ist weniger anfällig für Wertverluste im Laufe der Zeit.

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