Was ist eigentlich eine Teilungserklärung?

Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück in der Weise in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG).

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (z. B. Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß § 3 Abs. 1 WEG durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.
Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Wann spricht man von Teileigentum?

Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohn­zwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Woh­nungs­eigen­tums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Ge­setzg­eber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nut­zung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede ge­werbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Boden­raum oder auch als Garage.

Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke.

In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, all­gemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch einge­schränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Verein­ba­rungscharakter zur Nutzung als "Büro", "Laden", "Praxisräume" usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Aus­nah­me, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind als die bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten sind. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines "Ladens" als "Gaststätte" nicht zulässig

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist ein(e) Staffelmiete / Staffelmietvertrag bei Wohnungsvermietung?

Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt.

Bei Wohnraum:

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Neben den Mietstaffeln können Betriebskostenanpassungen vereinbart werden.

Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20% der Vergleichsmiete übersteigt.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was versteht man unter "Sonstige Betriebskosten" ?

§ 2 der Betriebskostenverordnung enthält eine Liste der umlagefähigen Betriebskosten. Nr. 17 der Liste nennt auch die "Sonstigen Betriebskosten." Bei diesen handelt es sich jedoch nicht um beliebige Kostenarten. Die Vorschrift definiert die Sonstigen Betriebskosten als solche, die zwar nicht unter den übrigen 16 Punkten aufgeführt werden, aber doch der allgemeinen Definition der Betriebskosten in § 1 Betriebskostenverordnung entsprechen. Diese definiert Betriebskosten als Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück und Gebäude laufend entstehen. Ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Ausgeschlossen ist ferner eine ganze Reihe von Kostenarten, für die die Rechtsprechung im Laufe der Jahre festgestellt hat, dass es sich bei ihnen nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt.

Beispiele: Umlagefähig als Sonstige Betriebskosten sind die Kosten für: regelmäßige Reinigung der Dachrinnen (BGH, 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03), Abwasserreinigung, Wartung von Abwasser-Rückstausystemen, Wartung von Alarmanlagen, Wartung von automatischen Tor- und Rolladenschließsystemen, Wartung von Blitzschutzsystemen und von CO2-Warnanlagen in Tiefgaragen, Sicherheitsbeleuchtung von Fluchtwegen, Wartung von Spielplatzgeräten (wenn nicht schon unter "Gartenpflege" abgerechnet), Wartung von Druckerhöhungsanlagen für Löschwasser, Wartung für Rauchabzüge und Feuerlöscher, Allgemeinstrom (z.B. Treppenhausbeleuchtung, elektrischen Tiefgaragentor).

Vermieter sollten unbedingt die sonstigen Kosten im Mietvertrag genau benennen und aufschlüsseln. Es muss sich um regelmäßige und nicht nur um gelegentliche oder einmalige Kosten handeln.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was bedeutet eigentlich Sondereigentum im Immobilienbereich?

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die jeweiligen Wohnungen (Wohnungseigentum) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§ 1 und 3 Wohnungseigentumsgesetz WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum bzw. die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was ist eine REALLAST?

Eine Reallast belastet ein Grundstück dergestalt, dass dies für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dinglich haftet. Mit einer Reallast können sowohl wiederkehrende Geldleistungen (Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten, Überbaurenten) als auch Naturalleistungen (z. B. elektr. Strom, Wärme, Wasser, Bodenerzeugnisse) abgesichert werden. Auch die Absicherung von Pflegeverpflichtungen oder der Unterhaltung eines Gebäudes ist über eine Reallast möglich.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

*** INFO ZUM THEMA THEMA RAUCHWARNMELDER - BITTE BEACHTEN ***

In Bayern müssen seit dem 1. Januar 2013 neu gebaute Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Für bestehende Gebäude läuft eine Nachrüstpflicht bis zum 31.12.2017.