Löschungsbewilligung - Was ist das?

Ist ein Grundstück durch im Grundbuch eingetragene Rechte belastet, können diese mit Hilfe einer vom Rechteinhaber ausgestellten Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch getilgt werden.

In der Praxis beantragt ein Kreditnehmer meist die Löschungsbewilligung beim Kreditgeber hinsichtlich eines Grundpfandrechtes, wenn er das damit abgesicherte Darlehen zurückgezahlt hat. Gesetzlich geregelt ist die Aufhebung von Rechten an einem Grundstück in § 875 BGB.
Die Löschungsbewilligung muss in Verbindung mit einem Löschungsantrag des Grundstückseigentümers einem Notar vorgelegt werden, der dann die eigentliche Löschung im Grundbuch veranlasst. Dafür fallen Gebühren sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt an.

In vielen Fällen ist jedoch eine Löschung überflüssig, denn eine noch eingetragene Grundschuld kann auch für eine spätere, neue Belastung des Objekts – etwa im Rahmen von Modernisierungsarbeiten – wieder verwendet werden. In diesem Fall spart der Eigentümer Gebühren für eine Neueintragung.

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Liegenschaftszinssatz - Was ist das?

Nach § 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnungen (ImmoWertV) sind „Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, im Sinne des § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Die Liegenschaftszinssätze werden durch Gutachterausschüsse ermittelt, die hierüber auch entsprechende Auskünfte erteilen. Auch Makler können auf der Grundlage der von ihnen vermittelten Kaufverträge über Mietobjekte Liegenschaftszinssätze zuverlässig ermitteln.

Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Faktor der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Er ist nicht zu verwechseln mit einem normalen Anlagezinssatz. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes.

Mit ihm wird zunächst der Bodenwert eines bebauten Grundstücks verzinst. Außerdem geht er zusammen mit der Restnutzungsdauer in den Vervielfältiger (einen "Rentenbarwertfaktor") ein. Die Multiplikation des Vervielfältigers mit dem auf das Gebäude treffenden Reinertrag ergibt den Gebäudeertragswert. Ein Überblick über die Rentenbarwertfaktoren findet sich in der Anlage zu § 20 der ImmoWertV.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Der Arbeitsmarkt in Ingolstadt und in den angrenzenden Landkreisen (Stand: Febr. 2014)

Quelle: http://ingolstadt-today.de/lesen--arbeitslosenquote-steigt-auf-2-8-prozent[6068].html

Im Stadtgebiet Ingolstadt ist die Zahl der arbeitslosen Menschen im Februar geringfügig um zwei auf 2836 Personen gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr gibt es 122 Arbeitslose mehr. Die Arbeitslosenquote liegt wie im Vormonat und im Vorjahr bei 3,9 Prozent. Aktuell sind auf der Schanz 1506 unbesetzte Stellen gemeldet, das sind 343 Stellen oder 29,5 Prozent mehr als im Februar vergangenen Jahres.

Eine Ausnahme im regionalen Vergleich zeigt die Arbeitsmarktentwicklung im Landkreis Pfaffenhofen. Dort ist die Arbeitslosigkeit im Monat Februar leicht gesunken. 1685 Personen und damit 34 weniger als vor Monatsfrist sind auf Beschäftigungssuche. Im Vergleich zum Februar vergangenen Jahres sind es neun arbeitslose Menschen weniger. Die Arbeitslosenquote sank leicht auf 2,5 Prozent (Vormonat: 2,6, Vorjahr: 2,6). Das Arbeitsplatzangebot mit 525 offenen Stellen bewegt sich oberhalb des Vormonats- (505) und Vorjahresniveaus (496).

Im Landkreis Eichstätt nahm die Arbeitslosigkeit saisonbedingt zu. 1237 Personen – das sind 21 mehr als vor Monatsfrist – waren hier im Berichtsmonat auf Beschäftigungssuche. Im Vorjahresvergleich stieg die Zahl der arbeitslosen Menschen um 89. Die Arbeitslosenquote beträgt 1,8 Prozent (Vormonat: 1,7, Vorjahr: 1,7). 556 Arbeitsstellen und damit 96 (20,9 Prozent) mehr als im Vorjahr sind als vakant gemeldet.

Auch im Kreis Neuburg-Schrobenhausen ist im Februar eine leichte Zunahme der Arbeitslosigkeit zu verzeichnen. 1476 Personen und damit 29 mehr als einen Monat zuvor sind aktuell arbeitslos gemeldet. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies einen Zuwachs um 72 Personen. Die Arbeitslosenquote ist mit 2,8 Prozent gegenüber dem Vormonat gleich geblieben. Im Februar vergangenen Jahres lag sie bei 2,7 Prozent. Das Beschäftigungsangebot mit 402 Stellen bedeutet eine Zunahme um 41 im Vergleich zum Januar. Im Vorjahresvergleich beträgt das Plus 46 Arbeitsplätze (12,9 Prozent).

Was ist eigentlich ein Leibgeding?

Unter Leibgeding (auch Altenteil) versteht man wiederkehrende, vertraglich abgesicherte Geld- oder Naturalleistungen an einen Berechtigten. In der Regel sind diese Leistungen noch mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht verbunden. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Zusammenhang mit der altersbedingten Übertragung des Eigentums an einem landwirtschaftlichen Hof auf einen der späteren Erben getroffen. Dieser (meist der älteste Sohn) verpflichtet sich zu lebenslangen Unterhaltsleistungen, der Gewährung von Unterkunft und nicht selten auch der Pflege in alten und kranken Tagen.

Die Absicherung des Leibgedings im Grundbuch erfolgt hinsichtlich der laufenden Leistungen über eine Reallast und hinsichtlich des Wohnungsrechts über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit

 

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Kündigungsverzicht bei Wohnraummietverträgen

In einem Mietvertrag über Wohnraum kann vereinbart werden, dass beide Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auf die Inanspruchnahme Ihres Kündigungsrechts verzichten. Dies ist auch in Formularmietverträgen – also mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen – möglich.

Allerdings hat der BGH entschieden, dass ein Kündigungsverzicht des Mieters für mehr als vier Jahre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, so dass - ähnlich wie beim Staffelmietvertrag über Wohnraum – dem Mieter das Recht eingeräumt werden muss, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des vierten Jahres nach Mietvertragsbeginn kündigen zu können.

Nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2006, Az.: VIII ZR 3/05) ist bei Vereinbarung eines unzulässigen längeren Kündigungsausschlusses die ganze Vertragsklausel und damit der gesamte Verzicht auf das Kündigungsrecht unwirksam. Es wird also nicht etwa der vereinbarte fünfjährige Kündigungsverzicht durch den zulässigen vierjährigen Verzicht ersetzt, sondern die Kündigung nach den gesetzlichen Fristen grundsätzlich wieder zugelassen. Der Mieter könnte also auch nach dem ersten Jahr schon mit gesetzlicher Frist kündigen.

Kündigen Mieter bei einem vereinbarten gegenseitigen Kündigungsverzicht für zwei Jahre verfrüht mit dreimonatiger Frist, kann der Vermieter zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung innerhalb der Zweijahresfrist seinen Mietausfall gegen die Mieter geltend machen (BGH, Urt. v. 30.6.2004, Az. VIII ZR 379/03).

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Home-Staging - was ist das eigentlich?

Home-Staging ist Verkaufsförderung (sales promotion) für Immobilien: Die Prinzipien der Produktpräsentation - aus anderen Bereichen wie Mode oder Möbel bekannt - werden auf das Produkt Wohnung bzw. Haus übertragen.

Konkret wird die Aufmerksamkeit auf die Vorteile einer Immobilie gelenkt und die Wahrnehmung so positiv beeinflusst, dass aus Kaufinteressenten Käufern werden können. Home-Staging nutzt dabei auch Erkenntnisse aus der Psychologie. Der HALO-Effekt beschreibt zum Beispiel das Phänomen, dass ein dominantes Merkmal andere überdeckt. Übertragen auf den Verkaufsablauf bei Immobilien heißt das: Sehen Kaufinteressenten ein Zimmer mit (zu) vielen Möbeln, assoziieren sie damit automatisch „zu klein“. Die tatsächliche Größe des Raums nehmen sie nicht richtig wahr.

95 Prozent aller Kaufentscheidungen werden auf emotionaler Ebene getroffen. Auch für das Produkt Immobilie gilt, dass es nicht nur gekauft wird, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Mit dem Kauf sollen auch Werte befriedigt werden. z.B. Sicherheit, Anerkennung oder Zufriedenheit. Um Menschen zu überzeugen, muss der Verkäufer die Werte seiner Zielgruppe kennen und sie über die sinnliche Wahrnehmung gezielt vermitteln. Dies gelingt mit einer zielgruppengerechten Inszenierung der Immobilie: Der Anbieter zielt auf den Bauch, um im Kopf etwas zu bewegen.

Home-Staging verbessert auch die Aufbereitung weiterer Entscheidungshilfen wie Fotos, Exposé, Wohnclip, 3-D-Rundgang oder Immobilienvideo. Kaufinteressenten können durch diese Unterstützung möglicherweise leichter eine Entscheidung fällen, so dass sich unter Umständen die Transaktionszeit verkürzt und ein besserer Preis realisieren lässt.

Die Investition in eine optimale Produktpräsentation funktioniert sowohl bei bewohnten als auch bei leerstehenden Immobilien. Beispiele, Tipps für die Auswahl von Home-Staging-Agenturen, sowie ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis gibt es beim Berufsverband für Home-Staging in Deutschland DGHR e.V

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Immobilienkauf von Privat - Ist es wirklich ein Schnäppchen????

Es ist doch immer wieder schön zu lesen, wenn Privatanbieter von Immobilien in ihren Verkaufsanzeigen schreiben, dass man sich hier bei ihrem Angebot das Geld für einen teuren Makler spart (oder so ähnlich!). Dass dabei der Angebotspreis aber teilweise 30% und höher über aktuellen Marktniveau liegt, hat man wohl irrtümlicherweise vergessen... ;-)
Ergebnis: Immobilienkauf von Privat - Ist es wirklich ein Schnäppchen????