Was bedeutet das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe, die dazu dient, das Risiko einer Ertragsminderung durch Miet­minderung, uneinbringliche Forderungen und zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen. Da eine Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum für Mietzahlungen nicht ver­langt werden kann, ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Kostenmiete. Es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für Ausfälle zu bilden und kann mit zwei Prozent der Jahresmiete angesetzt werden. Ostdeutschland liegt zum Teil weit darüber. Ermittlungen des GdW zufolge soll es Wohnungsunternehmen geben, bei denen die Er­trags­min­de­rung durch Leerstand bis zu 30 Prozent beträgt.

Für Geschäftsgrundstücke beträgt der Er­fah­rungs­wert drei bis vier Prozent des Rohertrages, bei Spezialimmobilien oft noch höher. Der Kalkulationssatz für das Mietausfallwagnis umfasst neben dem Leerstands- und Mietminderungsrisiko auch die uneinbringlichen Kosten eines Räumungs- oder Mietforderungsprozesses gegen den Mieter.

Beim Ansatz des Mietausfallwagnisses im Rahmen der Er­trags­wer­ter­mitt­lung wird nur die Ertragsminderung be­rück­sich­tigt, die durch Mietausfälle bei bestehenden Miet­ver­hält­nis­sen entstehen (Kosten gerichtlicher Maß­nah­men zur Beitreibung, Leerstand bei Mieterwechsel). Struktur- und konjunkturbedingte Ausfälle schlagen sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsprüfung der Mieterträge durch ent­spre­chend verringerte Ansätze nieder

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Der Marktanpassungsfaktor in der Immobilienwertermittlung

Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört es, Markt­an­passungsfaktoren zu ermitteln, die sich aus der Differenz von errechneten Sachwerten und bereinigten Kaufpreisen ergeben. Die Sachwerte werden unter Zu­ord­nung der verkauften Immobilien aus dem Ge­bäude­ty­pen­ka­ta­log nach NHK ermittelt, wobei bestimmte Kosten etwa für Außenanlagen i. d. R. mit pauschalen Prozent­sät­zen angesetzt werden. Eine Be­sich­ti­gung der zu be­wer­ten­den Objekte durch Vertreter der Gutachterausschüsse findet in diesem Fall normalerweise nicht statt. Die er­mit­tel­ten Marktanpassungsfaktoren, die positiv oder negativ sein können, ergeben sich aus der Formel:

Kaufpreis : Sachwert = Marktanpassungsfaktor

Der Sachverständige kann den Marktanpassungsfaktor bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines "Sach­wert­ob­jek­tes" allerdings nicht ungeprüft übernehmen. Er muss viel­mehr die besonderen Merkmale des Be­wer­tungs­ob­jek­tes berücksichtigen und den An­pas­sungs­fak­tor gegebenenfalls korrigieren.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Was besagt eigentlich der MAKLERFAKTOR?

Der Maklerfaktor, auch Multiplikator genannt, ist ein Ertragsfaktor, mit dessen Hilfe man den Ertragswert eines Gebäudes ermitteln kann. Voraussetzung dafür ist, dass dieser Faktor, der von verkauften Renditeobjekten (Referenzobjekten) abgeleitet wurde, sich auf ein Bewertungsobjekt bezieht, das mit dem Referenzobjekt nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter gleichartig ist. Diese Bewertungsmethode wird international angewendet und verhilft zu einer schnellen überschlägigen Einschätzung einer Immobilie. Sie liefert eine Entscheidungsgrundlage dafür, ob man sich mit einem Immobilienangebot befassen soll

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Löschungsbewilligung - Was ist das?

Ist ein Grundstück durch im Grundbuch eingetragene Rechte belastet, können diese mit Hilfe einer vom Rechteinhaber ausgestellten Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch getilgt werden.

In der Praxis beantragt ein Kreditnehmer meist die Löschungsbewilligung beim Kreditgeber hinsichtlich eines Grundpfandrechtes, wenn er das damit abgesicherte Darlehen zurückgezahlt hat. Gesetzlich geregelt ist die Aufhebung von Rechten an einem Grundstück in § 875 BGB.
Die Löschungsbewilligung muss in Verbindung mit einem Löschungsantrag des Grundstückseigentümers einem Notar vorgelegt werden, der dann die eigentliche Löschung im Grundbuch veranlasst. Dafür fallen Gebühren sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt an.

In vielen Fällen ist jedoch eine Löschung überflüssig, denn eine noch eingetragene Grundschuld kann auch für eine spätere, neue Belastung des Objekts – etwa im Rahmen von Modernisierungsarbeiten – wieder verwendet werden. In diesem Fall spart der Eigentümer Gebühren für eine Neueintragung.

 

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Liegenschaftszinssatz - Was ist das?

Nach § 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnungen (ImmoWertV) sind „Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, im Sinne des § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Die Liegenschaftszinssätze werden durch Gutachterausschüsse ermittelt, die hierüber auch entsprechende Auskünfte erteilen. Auch Makler können auf der Grundlage der von ihnen vermittelten Kaufverträge über Mietobjekte Liegenschaftszinssätze zuverlässig ermitteln.

Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Faktor der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Er ist nicht zu verwechseln mit einem normalen Anlagezinssatz. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes.

Mit ihm wird zunächst der Bodenwert eines bebauten Grundstücks verzinst. Außerdem geht er zusammen mit der Restnutzungsdauer in den Vervielfältiger (einen "Rentenbarwertfaktor") ein. Die Multiplikation des Vervielfältigers mit dem auf das Gebäude treffenden Reinertrag ergibt den Gebäudeertragswert. Ein Überblick über die Rentenbarwertfaktoren findet sich in der Anlage zu § 20 der ImmoWertV.

Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag

Der Arbeitsmarkt in Ingolstadt und in den angrenzenden Landkreisen (Stand: Febr. 2014)

Quelle: http://ingolstadt-today.de/lesen--arbeitslosenquote-steigt-auf-2-8-prozent[6068].html

Im Stadtgebiet Ingolstadt ist die Zahl der arbeitslosen Menschen im Februar geringfügig um zwei auf 2836 Personen gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr gibt es 122 Arbeitslose mehr. Die Arbeitslosenquote liegt wie im Vormonat und im Vorjahr bei 3,9 Prozent. Aktuell sind auf der Schanz 1506 unbesetzte Stellen gemeldet, das sind 343 Stellen oder 29,5 Prozent mehr als im Februar vergangenen Jahres.

Eine Ausnahme im regionalen Vergleich zeigt die Arbeitsmarktentwicklung im Landkreis Pfaffenhofen. Dort ist die Arbeitslosigkeit im Monat Februar leicht gesunken. 1685 Personen und damit 34 weniger als vor Monatsfrist sind auf Beschäftigungssuche. Im Vergleich zum Februar vergangenen Jahres sind es neun arbeitslose Menschen weniger. Die Arbeitslosenquote sank leicht auf 2,5 Prozent (Vormonat: 2,6, Vorjahr: 2,6). Das Arbeitsplatzangebot mit 525 offenen Stellen bewegt sich oberhalb des Vormonats- (505) und Vorjahresniveaus (496).

Im Landkreis Eichstätt nahm die Arbeitslosigkeit saisonbedingt zu. 1237 Personen – das sind 21 mehr als vor Monatsfrist – waren hier im Berichtsmonat auf Beschäftigungssuche. Im Vorjahresvergleich stieg die Zahl der arbeitslosen Menschen um 89. Die Arbeitslosenquote beträgt 1,8 Prozent (Vormonat: 1,7, Vorjahr: 1,7). 556 Arbeitsstellen und damit 96 (20,9 Prozent) mehr als im Vorjahr sind als vakant gemeldet.

Auch im Kreis Neuburg-Schrobenhausen ist im Februar eine leichte Zunahme der Arbeitslosigkeit zu verzeichnen. 1476 Personen und damit 29 mehr als einen Monat zuvor sind aktuell arbeitslos gemeldet. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies einen Zuwachs um 72 Personen. Die Arbeitslosenquote ist mit 2,8 Prozent gegenüber dem Vormonat gleich geblieben. Im Februar vergangenen Jahres lag sie bei 2,7 Prozent. Das Beschäftigungsangebot mit 402 Stellen bedeutet eine Zunahme um 41 im Vergleich zum Januar. Im Vorjahresvergleich beträgt das Plus 46 Arbeitsplätze (12,9 Prozent).

Was ist eigentlich ein Leibgeding?

Unter Leibgeding (auch Altenteil) versteht man wiederkehrende, vertraglich abgesicherte Geld- oder Naturalleistungen an einen Berechtigten. In der Regel sind diese Leistungen noch mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht verbunden. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Zusammenhang mit der altersbedingten Übertragung des Eigentums an einem landwirtschaftlichen Hof auf einen der späteren Erben getroffen. Dieser (meist der älteste Sohn) verpflichtet sich zu lebenslangen Unterhaltsleistungen, der Gewährung von Unterkunft und nicht selten auch der Pflege in alten und kranken Tagen.

Die Absicherung des Leibgedings im Grundbuch erfolgt hinsichtlich der laufenden Leistungen über eine Reallast und hinsichtlich des Wohnungsrechts über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit

 

 Quelle: Immobilienfachwissen A – Z, Sailer/Grabener/Matzen, 9. Auflage, Grabener Verlag