Immobilienverkauf: Warum der Immobilienmakler dem Privatverkauf vorzuziehen ist

Prinzipiell können Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie auf einen Immobilienmakler verzichten. Auf den ersten Blick sparen Sie dadurch Provision, wodurch sich die durch den Verkauf erzielten Gewinne erhöhen. Weniger versierte Kunden unterschätzen allerdings, mit welchem Aufwand ein Immobilienverkauf verbunden ist. Warum es sinnvoll ist, sich für einen Immobilienmakler in Ingolstadt zu entscheiden.

Marktkenntnis nützt beim Immobilienverkauf

Zum erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, unabhängig von der Frage, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt, ist ein marktgerechter Preis - und hier beginnen die Schwierigkeiten für nicht professionelle (Privat-)Verkäufer bereits: Wie überall in Deutschland unterliegen auch die Immobilienpreise in Ingolstadt und Umgebung zum Teil erheblichen Schwankungen und Bandbreiten. Wer sich nicht ständig mit den aktuellen Marktpreisen auseinandersetzt, wird Schwierigkeiten haben, das aktuelle Niveau richtig einzuschätzen. Hieraus ergibt sich das Risiko, dass der Preis zu hoch angesetzt wird, und sich keine Käufer finden. Ebenso ist ein zu niedriger Preis schädlich, weil Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung dann unter Wert verkaufen.

Makler nutzt Kontakte in Ihrem Interesse

Um einen schnellen Verkauf zu ermöglichen, hat ein professioneller Immobilienmakler üblicherweise gute Kontakte. Eine Kundenkartei mit aktiv suchenden Kaufinteressenten und üblicherweise eine enge Vernetzung mit anderen Maklerkollegen sorgen dafür, dass ein Verkauf zu einem marktgerechten Preis üblicherweise schnell realisiert werden kann. Zudem sollten Sie keinesfalls unterschätzen, dass ein Immobilienmakler über entsprechende Marketinginstrumente verfügt, damit das Angebot verkaufsfördernd beworben werden kann. Diese Instrumente beginnen bereits mit der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés, gehen über das Angebot auf verschiedenen Online-Plattformen/Social-Media-Kanälen bis hin zur Anzeigen in Zeitungen und im Schaufenster des Maklerbüros. Auf diese Weise lässt sich eine breite Masse von potentiellen Käufern ausfindig machen - was die Chance erhöht, dass auch der Verkaufspreis den Vorstellungen entspricht.

Käufer ziehen Makler vor

Weiterhin sollten Sie keinesfalls unterschätzen, dass die meisten Käufer lieber von einem Makler kaufen, als von einem privaten Anbieter. Auch wenn häufig das Gegenteil angenommen wird, schätzen die Käufer es, wenn die Fragen detailliert und fachgerecht beantwortet werden können. Aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine große Investition handelt, wollen Käufer sich auf eine professionelle und rechtssichere Abwicklung verlassen können. Viele Makler stellen fest, dass die Nachfrage nach ganz unterschiedlichen Objekten das Angebot bei weitem übersteigt - entsprechend problemlos kann ein Kauf abgewickelt werden. Käufer schätzen an diesen Angeboten, dass im Vorfeld eine Prüfung stattfindet und auch die Fragen der Haftung geklärt sind. Zudem wollen Immobilienkäufer häufig darüber informiert werden, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt hat. Dabei handelt es sich allerdings um Fragen, die ein privater Verkäufer kaum beantworten kann.

Fazit: Fachwissen beim Immobilienverkauf nutzen

So zeigt sich am Ende: Vom umfangreichen Branchenwissen, einem professionell angefertigten Exposé und der guten Vernetzung profitieren sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie. Aufgrund der guten Marktkenntnis lässt sich ein Haus, eine Wohnung oder ein Baugrundstück in Ingolstadt und Umgebung zumeist schnell und zu marktgerechten Preisen veräußern. Als Verkäufer sollten Sie auch beachten, dass sich ein Verkauf, der sich in die Länge zieht, eine Wertminderung zur Folge hat. Zudem sollten Sie keinesfalls unterschätzen, mit welchem Aufwand die Erstellung von Vertragsunterlagen oder die Durchführung von Besichtigungsterminen verbunden ist - hier ist es ratsamer, direkt einen Profi einzuschalten.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K. - Ingolstadt

IMMOTIPP: Klären Sie VOR der Immobiliensuche Ihre finanziellen Rahmenbedingungen

In Ihnen ist der Wunsch/die Entscheidung gereift, sich eine Immobilie zu kaufen? Gratulation hierzu. Über viele Details wie z. B. Lage, Größe Ausstattung usw. müssen Sie sich nun Gedanken machen. Ebenso über den maximalen Kaufpreis, den Sie bereit bzw. in der finanziellen Lage sind zu zahlen. Genau hier hake ich heute ein.

Ich empfehle Ihnen nämlich, dass Sie sich vorab von Ihrer Hausbank oder Ihren Finanzberater aufklären lassen, bis zu welcher Kaufpreishöhe Ihnen auch eine entsprechende Finanzierung gewährt wird, bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Wunschimmobilie begeben und viele zeitaufwendige Besichtigungen durchführen.

Aus meiner langjährigen Praxis als Immobilienmakler stelle ich immer wieder fest, dass Interessenten diese Thema auf die leichte Schulter nehmen, da sie fälschlicherweise in der Annahme sind, dass die Finanzierungsinstitute ihnen das Darlehen eh gewähren werden. Aufgrund der neu geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben sich allerdings die Kriterien für den Darlehenserhalt verschärft und immer mehr Kreditanfragen fallen durchs Raster.

Glauben Sie mir, nichts wird für Sie enttäuschender sein, als wenn Sie nach zeitintensiver Immobiliensuche endlich fündig geworden sind und dann die Finanzierung nicht klappt.

Fazit: Erst die finanziellen Rahmenbedingungen professionell klären und dann auf zur Immobiliensuche!

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg.

Ihr

Gerhard Fischermeier

K & F Immobilien e. K.

Das Widerrufsrecht bei Immobilienmaklerverträgen

Seit dem 13.06.2014 gilt das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie. Darunter fallen auch Verträge mit Immobilienmaklern. D. h. schließen Sie als Verbraucher mit einem Immobilienmakler Maklerverträge ab, die

• durch elektronischen Geschäftsverkehr
• durch Fernkommunikationsmittel
• oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers

abgeschlossen wurden, muss er Sie als Verbraucher über Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht ab Vertragsabschluss belehren. Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses, jedoch nicht, bevor der Makler Sie als Verbraucher korrekt darüber belehrt hat. Versäumt dies der Makler, verlängert sich Ihre Widerrufsfrist dann auf 12 Monate + 14 Tage.

Wollen Sie als Verbraucher aber, dass Ihr Makler schon während Ihrer 14-tägigen Widerrufsfrist mit seiner Dienstleistung beginnt, müssen Sie ihn hierzu ausdrücklich ermächtigen. Ihr Widerrufsrecht erlischt dann, wenn Ihr Makler seine vollständige Leistung erbracht hat.

Wenn der Immobilienmakler nach dem Ausweis fragt - Geldwäschegesetz

Auch Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 verpflichtet, Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten bei „Eingehen einer Geschäftsbeziehung“ – damit ist der Maklervertrag gemeint – zu identifizieren und die Angaben zu überprüfen.
Der Maklerkunde ist gemäß § 4 Abs. 6 (GwG) sogar gesetzlich verpflichtet, dem Makler die erfragten Daten zu geben und auch den Personalausweis zur Überprüfung dieser Identitätsdaten zu geben.
Also wundern Sie sich als Kunde nicht, wenn sie der Makler nach Ihren Personalausweis fragt!!!
Weiter Infos hierzu finden Sie bei http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen unter dem Stichwort "Geldwäschegesetz".

Der Verkauf einer gebrauchten Wohnimmobilie - Mängelhaftung

Der Kauf einer gebrauchten Wohnimmobilie (Haus/Wohnung) bringt teilweise sicherlich Vorzüge. Eigentümer sparen sich die zeitintensive Bauphase und oft befinden sich die Objekte in attraktiven Lagen. Jedoch gibt es bei Kauf einer gebrauchten Immobilie einiges zu beachten. Z. B. die Mängelhaftung!

Immobilienverkäufer sollten beispielsweise beim Notarvertrag große Sorgfalt an den Tag legen. Denn Textpassagen wie z. B. "Gekauft wie gesehen" werden zwar fast immer verwendet, wiegen aber den Verkäufer trotzdem nicht in völliger Sicherheit. Denn  versteckte Mängel, die Ihnen als Verkäufer bekannt sind, die man aber nicht bei einer Besichtigung erkennen kann, müssen Sie dem Käufer mitteilen, sonst machen Sie sich der arglistigen Täuschung schuldig. Das kann zu hohen Schadensersatzforderungen und/oder zur Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages führen.

Deshalb empfehle ich Verkäufern so detailliert wie möglich Auskunft über die eigene Immobilie zu geben und bekannte Mängel offen zu legen.

Wohnflächenberechnung

Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden.

Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:

• Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden allerdings nur zur Hälfte angerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind.
• Raumteile mit einer lichten Höhe von über zwei Meter Höhe werden stets ganz angerechnet, zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte, darunter keine Anrechnung.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.
• Fenster- und offene Wandnischen, die mehr als 0,13 Quadratmeter tief sind.

Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume.

Die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich weitgehend an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an

Quelle: http://grabener-verlag.de/index.php/online-lexikon/lesen-ansehen

Die Erschließung von Baugrundstücken und ihre Kosten

Wenn Sie sich ein Baugrundstück kaufen, ist es immer auch ratsam, dass Sie sich über den Erschließungsgrad und die bereits bezahlten bzw. noch fälligen Erschließungskosten bei der zuständigen Kommune erkundigen und im Kaufvertrag auch entsprechende Regelungen getroffen werden.

Normalerweise sind im Kaufpreis die aktuell vorhandene Erschließung samt bisher geleisteter Zahlungen enthalten. Zu den Erschließungsbeiträgen zählen i. d. R. Kosten für Straßen samt Beleuchtung, Gehwege, Kanal, Wasser, Energieversorgungsanschlüsse, Anschlusskosten sowie sonstige umlagefähige Kosten für öffentliche Anlagen.

Aber Vorsicht! Auch wen Sie ein "voll erschlossenes" Grundstück erwerben, ist das für Sie als Käufer noch keine Garantie, dass nicht noch weitere Kosten anfallen, die Sie zu zahlen haben.

Zu klären sind somit:

• Die aktuell vorhandene Erschließung
• Die bereits abgerechneten und die noch zu zahlenden bzw. zu erwartenden Beiträge
• Evtl. geplante bzw. bereits beschlossene Maßnahmen der Kommune zur Erweiterung und/oder Verbesserung der Ver- und Entsorgungsanlagen
• Zusätzliche Herstellungsbeiträge für Ver- und Entsorgungsanlagen, die sich nicht nur nach der Grundstückgröße, sondern auch nach der Geschossfläche einer künftigen Bebauung richten (Hier stellen die Kommunen normalerweise nur einen Beitrag für eine fiktiv angenommene zukünftige Gebäudegröße vorab in Rechnung. Nach Fertigstellung des Bauvorhanbens fallen da in aller Regel zusätzliche Beiträge an!)

Fazit:

Informieren Sie sich vor Kauf eines Baugrundstücks genau bei der zuständigen Kommune und treffen Sie im notariellen Kaufvertrag entsprechende Regelungen zur "Erschließung" unter entsprechender Berücksichtigung des Kaufpreises.